[請益] 原況賣OR整修後再賣呢？

[aben825 (邊)]

感謝大家踴躍的回覆以及建議！
真的受益良多
每一則推文我都有仔細看
雖然現在也還拿不定主意
但至少心裡有個底了
後續要來和老媽好好溝通討論看看

再次感謝大家 :)


——


媽媽年紀大了，打算把老爸留下的透天賣掉，換一些養老金。

房子原本是租人，但逐漸感覺到維修成本增加，加上媽媽住外縣市不方便管理，只能委託
親友處理，很不好意思。

房子位於屏東內埔，三樓半透天，四房二廳三衛，屋齡30年。
生活機能還不錯，只是屋況不太好
漏水、壁癌、管線老舊、等各種問題

掛賣了一陣子，看房的人很多。但是出價的人很少，目前出價最高到490，未達媽媽心中
底價，畢竟房子當年購入將近500萬，老媽似乎覺得有點不甘心
(這價位當年如果買在高雄就好了)

房仲(母親友人）建議可以先翻修拉皮，說整修好之後可以賣到600多(?)

但我個人是比較偏向原況賣出就好，省時省力
到底要整修後賣出，還是乾脆點原況賣出呢？
若真的要整修，要抓多少預算比較合理呢？

想詢問板上網友的意見><


另外，有遇到房仲帶看的時候
隔壁某鄰居阿桑會一直跟看房的人喊話
「這裡很便宜啦！兩三百萬而已、沒那麼貴啦！」
但其實同社區的實價登入已經有590左右的案例了

真的不知道鄰居這種行為是什麼心態？

--
※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 27.51.104.8 (臺灣)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1649207001.A.536.html
推 D8716770: 透天就直接賣了吧，屋況這麼糟，整修沒兩三百萬做不起
→ D8716770: 來的。
→ aesdu: 前人說法，直接賣
推 Anyotw: 之前經驗是要修，不修就只有投客出價。都芭樂價
推 ineda: 現況的話就要降價了吧，畢竟賣相差
※ 編輯: aben825 (27.51.104.8 臺灣), 04/06/2022 09:14:36
→ aesdu: 隔壁在破壞，他很想要買
→ aesdu: 小孩長大住隔壁，計畫通！
對耶！
→ sagarain: 隔壁想買啊
→ sagarain: 我有遇過這種 然後私下跑來出價 還是所有出價最高的
→ yiliang1107: 為什麼同社區已經到590萬，坪數更大、座向更好嗎
→ yiliang1107: 還是有拉皮過？
坪數更大，也拉過皮。聽說是當地仲介買的…一年內530買590賣掉。這樣有賺頭嗎？
→ sagarain: 修不修 你先看一下人家賣500的屋況跟你有沒差別
※ 編輯: aben825 (27.51.104.8 臺灣), 04/06/2022 09:18:46
推 Anyotw: 隔壁破壞造謠很正常
推 sooge: 先估拉皮要多少啊 不知道拉皮要花多少 不知道拉完可以賣多
→ sooge: 少 阿是要通靈喔
※ 編輯: aben825 (27.51.104.8 臺灣), 04/06/2022 09:19:56
推 lbehide: 透天不增建純換皮200多可行，不過施工期長達一年，也要
→ lbehide: 有時間監工，以你內容所述整修後只能賣600多，可能不划
→ lbehide: 算。
→ qqphor: 給不同間仲介賣啦，不急用錢慢慢賣，這時間多做功課
推 TMAC20916: 幹 住了30年 虧10萬是在不甘心三小
→ sagarain: 那妳拉皮成本要小於100萬 不然幹嘛浪費時間
→ yiliang1107: 換個角度想，有在收租…
租很便宜的，一個月6000/棟
其實收的租金都拿去補貼修繕了
推 a386036: 巨著正義賣250
→ yiliang1107: 覺得不缺錢就慢慢賣，現在在缺工缺料
推 abyssa1: 三十年漏水壁癌屋況整理起來不便宜也要監工 算吧
→ yiliang1107: 拉皮整修完，說不定支出金額高
推 flamer: 當然不甘心 沒增值還虧損在房地產是輸家喔
→ vizjeco: 30年了 不用整理了 那要太多錢
→ qqphor: 最近仲介都沒房子賣
推 BraveCattle: 如果媽媽不甘心那也只能放著，你堅持難保以後不會被
→ BraveCattle: 一直抱怨，有在收租多少有點補貼
推 misspanho: 透天整修小於100萬有點難吧
→ misspanho: 現在裝潢很貴的
推 hungene: 等等，買房不是穩賺嗎，怎麼30年後反而還降10萬
真實案例讓大家參考！
買對地點很重要！
推 nopenisgreat: 怎麼賣都賺,賣方市場,Risk=O
推 BraveCattle: 鄰居會說三道四很正常，你爬文也很多老住戶覺得自己
→ BraveCattle: 家附近很便宜，因為他們住很久了，對附近感覺鈍化，
→ BraveCattle: 除非有很巨大的變化才會有感覺，更何況人心隔肚皮
→ chister: 原況賣出就好 整理花錢費力 也不一定有賺頭
推 guojj: 這麼鄉下30年前要500萬，確定嗎？
剛剛問了一下老媽，是預售470買的，加上採光罩和鐵窗基楚安裝接近500沒錯，當時是房
價高點啊，利息也很高的時代…
所以買對地點真的很重要啊！
→ a0356482: 整理 監工也是成本
推 ett0227: 先油漆做一做吧，或是簡單換個房間門(便宜的)
→ qqphor: 內埔一堆客家人，有錢又很省
哈哈哈哈 沒錯！
→ Fulva9507: 30年前500萬是把裝潢錢也算進去吧
是預售470買的，加上採光罩和鐵窗基楚安裝接近500
推 guojj: 30年前，台南市東帝士、小北夜市後面地25坪新透天也是賣5xx
→ guojj: ，沒想到屏東內埔那時這麼貴
我聽到也覺得不可思議！
推 abyssa1: 30年前就上一波高點 中南部鄉鎮套牢正常
推 inunoya: 直接賣
推 Giganoto: 這種鄰居阿姨真的很惡質，我家20幾年前也有在看透天，
→ Giganoto: 結果我媽遇到住附近的阿姨說這裡以後會道路拓寬，叫他
→ Giganoto: 最好不要買，現在20多年過去了還是一模一樣
→ inunoya: 現在裝潢很貴 時間也很長 工班不好找 直接賣就好
推 guojj: 那就是跟現在屏東潮州漲翻天一樣了
推 BraveCattle: 昨天在萬丹看到3樓透天，8XX
→ sdhpipt: 個人同溫層經驗 裝潢不太容易灌水在總價 但是會大幅度提
→ sdhpipt: 高成交速度
→ sdhpipt: 2022-30=1992年 透天500萬沒啥好奇怪的啊 全新的話
→ qqphor: 30年前這價格差不多
是全新的
推 yesyesyesyes: 透天要拉皮，你這情況可能要準備一百萬，斟酌一下
→ qqphor: 有親戚住這裡，只要有釋出馬上被買走，但很少釋出，不過是
→ qqphor: 7-8年前的事了
推 sdhpipt: 透天整棟拉皮換管線 100萬我想不太夠 不過南部物價也許不
→ sdhpipt: 一樣吧 可能便宜一些
推 rabinson: 抓50做最基本整理
→ qqphor: 這種透天在內埔有一批
→ OXIIO: 整理起來又賣不到理想價位會嘔死，再加上版友說的缺工缺料
→ OXIIO: 問題，直接變廢墟晾在那...
推 s662445: 我在潮州，買房時隔壁鄰居也都會有這種行為，鄉下老人真
→ s662445: 的是... 不過房子好不怕人家講！
→ s662445: *賣房時
→ s662445: 看要不要換仲介看看 祝福你們
謝謝你 ：）
→ KrisNYC: 透天的裝修比較貴...另外賣價拉不高和貸款有關
→ s662445: 我家是沒有整修，但屋況還不錯，建議你至少重新油漆，會
→ s662445: 差很多
→ KrisNYC: 雖然你這個總價貸款差異不大就是了...
※ 編輯: aben825 (27.51.104.8 臺灣), 04/06/2022 10:28:38
推 s662445: 我家是107年跟前屋主買的，今年我們賣掉時也是30年屋，這
→ s662445: 樣推論起來是同一個年代的房子！但潮州新屋、中古屋、老
→ s662445: 屋齊漲，我們賣了滿意的價錢，內埔新建案漲成這樣，老屋
→ s662445: 怎麼是這個價...
其實中古屋這幾年才漲起來
隔壁鄰居都是2、300萬入手的
附近新成屋真的很誇張，同樣建坪大約要1字頭
※ 編輯: aben825 (27.51.104.8 臺灣), 04/06/2022 10:36:26
推 s662445: 你們是在德旺目前新蓋了那批那邊嗎？
內埔814附近，最近新開的全聯那邊～
推 WindSucker: 加價賣
推 s662445: 加價賣也是個選擇，我們鄰居跟我們格局一樣的30年屋都開1
→ s662445: 000萬以上了
這開價嚇到我了！怎麼差這麼多！
※ 編輯: aben825 (27.51.104.8 臺灣), 04/06/2022 10:56:30
推 sdhpipt: 裝潢不一樣吧 弄一堆大金空調洗碗機瓦斯烘乾機什麼的
推 s662445: 最可怕的是，有一間已經成交1100萬了，屋齡33年！
推 weekman: 套用股市常見現象:追高殺低:)
推 rainsilver: 拉皮現在應該很貴
→ rainsilver: 拉皮完賣個千萬差不多
推 XX: 壁癌漏水先弄一弄 然後清一清粉刷 不用整棟拉皮 浪費錢
→ XX: 你才剛賣沒多久吧?找別的仲介賣看看
→ XX: 屏東透天2.300? 聽隔壁鄰居在喇叭XD 想低價買故意大刀砍 北七
推 mmay: 鄉下新的應該都千萬了吧
推 Windcws9Z: 鄰居當然會說這邊很便宜                               04/06 11:22
→ Windcws9Z: 因為他當初買就是那摸便宜啊
→ Windcws9Z: 不過也不排除，他自己想買的可能性喇
→ Windcws9Z: 不過你這有漏水 壁癌很麻煩
→ Windcws9Z: 要處理不便宜，不處理又會被砍價
推 yiliang1107: 換個仲介看看
→ qqphor: 買家低價買，賣家高價賣，人之常情呢
→ qqphor: 可以成交就是行情價
→ Windcws9Z: 再加上最近缺工 缺料很嚴重，我也找不到土水要接
→ Windcws9Z: 你工期一拉長，又會花很多錢
→ Windcws9Z: 外觀拉皮不用弄，反正買家還是會重弄
推 Windcws9Z: 防水 壁癌先處理起來，不然就降價賣
推 eddie0729: 直接賣 整修後不一定有人要 賠更多
→ Windcws9Z: 整修也要看程度，我爸媽以前買間二手花了80
→ Windcws9Z: 整修修到變成整間拆掉重蓋，前前後後一共花了800
→ Windcws9Z: 供參
這案例有點可怕！800可以買全新的了耶！
推 mmay: 基本的處理漏水跟粉刷整修還是需要做
→ mmay: 花個30、50應該可以拉個100吧
推 Windcws9Z: 漏水壁癌請人弄一弄，剩下油漆自己買回來塗
→ Windcws9Z: 其他就不要管了 留給買家弄，除非你想要自住
→ akizut: 鄰居都這樣啦，用自己當初買的價格再憑感覺說價格XDDD
推 iamverygood: 針對外觀比如油漆漏水重點處理  仲介多找幾家  建議   04/06 11:49
→ iamverygood: 賣掉  錢在手  買別的好照顧地方也比較好  鄰居本來
→ iamverygood: 就是專門搞破壞  我都直接回鄰居不然你賣我200萬
推 vs98and99: 買了還要整理 現在整理料工錢又超貴 投客算很精好嗎
推 c188cc: 木板隔一隔，拉皮一下，100應該有機會
推 snailz: 買500賣不到1000，真的是輸家，現在賣掉沒當初的兩倍都是
→ snailz: 大輸家
輸慘了…當年的500萬還有其他更好的選擇呢
推 azasibyl: 現在裝潢超貴，加上鄰居在那邊喊低。直接賣筆記快
→ Tatsuya72: 賣房要低調口風緊勿讓鄰居探聽，我以為這是常識。
推 Windcws9Z: 內文有寫，是仲介帶看房 被鄰居看到OK一一
→ qqphor: 賣家自己評估好買多少，之前有一篇文章就是行情好低賣，
推 railwayman: 我知道你在擔心什麼，是怕裝潢後，賣價也沒有你們心
→ railwayman: 目中的價位
→ qqphor: 自己不認錯，發文發洩情緒，其實這是社會事，要為自己的
→ qqphor: 行為負責，18歲還是20歲就是行為能力人了
瞭解，謝謝你的建議 ：）
推 daddy29: 給個詳細位置吧 屏東其實就沒差別了..會想去退休的人不館
→ daddy29: 那邊一堆開爽的透天掛好幾年了
→ qqphor: 更正，是賣家評估賣多少
→ overhead: 人家是裝潢後才五百多萬...你就去問問拉皮要多少囉
推 yan09: 住30年虧10萬，是我一定賣==
推 kusomanfcu: 屋頂加外牆整個漆油漆就好了
推 buckwheat: 建議整理後再賣 比較有機會賣好價錢 你原況要賣的話有
→ buckwheat: 可能會被投資客以低到見骨的價錢掃走翻新後再賣 到時
→ buckwheat: 你們可能會很扼腕 而且按西卡的邏輯 目前預售炒得差不
→ buckwheat: 多了 投資客開始轉往成屋（含新屋、中古屋） 可以看一
→ buckwheat: 下你們週邊實價 判斷你們的房子有沒有機會被拉抬 祝福
→ buckwheat: 你們
謝謝你 ：）
→ buckwheat: 整理也有分大整理小整理 就看你們的預算了 但裝修這塊
→ buckwheat: 就要找懂的人諮詢了
推 kusomanfcu: https://i.imgur.com/ZUVkbeS.jpg
推 kusomanfcu: https://i.imgur.com/jEjxCew.jpg
感謝提供案例
推 IamJoey: 不缺大條的錢就繼續放著吧。
→ kusomanfcu: 漆一漆就差很多了
→ kusomanfcu: 要記得先打掃
→ kusomanfcu: 不要黏垢反而噁心
推 scott123321: 這年頭買房還能賠售，運氣真差
是30年前買的呢…Location很重要啊！
推 omanorboyo: 屏東唷..刷漆賣
推 omanorboyo: 透天你要修繕至少先拿100萬 而且整理的普普 但這樣能
→ omanorboyo: 多賣100萬嗎 還是個問題
推 breezefeelin: 鄰居阿桑自己想買吧XD
推 s662445: 方便請問什麼路上嗎？
在光明路上
推 ppnow: 天地壁基本的50萬做一做就好，你這個沒有房地合一問題的不
→ ppnow: 要花太多錢
→ ppnow: 哦對 老屋外墻很重要，拉皮一下或者全部穿鐵衣
→ kyova: 之後搞不好噴更高...現在就是輪動到老屋了阿...
→ kyova: 屏東一般鄉鎮老屋要賣到上千我猜地點很不錯...
→ kyova: 鄉鎮鬧區、幹道、車站附近應該是屌打外圍或巷弄中。所以也
→ kyova: 不能直接比較。
→ sdhpipt: 教你一招 鄰居說很便宜只值300萬之類 你就說我跟你買 他
→ sdhpipt: 馬上就鼻子摸一摸走了
推 s662445: 剛剛繞過去看了一下，覺得其實外觀保持的很不錯了，是裡
→ s662445: 面的問題（有在房仲往看到屋內），建議真的稍微整修一下
→ s662445: 屋內再賣耶，不然其實外觀和地點都不錯的說
沒想到竟然跑去現場看了！不知道你有沒有看到對的那間
因為同社區有一兩間剛賣掉，廣告還沒撤下來
推 max205: 12年前在屏東讀書, 那時候看內埔透天好像400出頭0.0
推 hunchu: 住30年了才差10萬應該還好吧@@
→ max205: 怎麼你們30年前還能買到470  額美金
→ hunchu: 如果是我會懶得弄 現在弄那些也不便宜
→ max205: 不過我也只是學生看路邊廣告牌 說不定這金額是假的XD
推 sdhpipt: 30年前比12年前貴很正常啊 你不知道199X年代南部很多天價
→ sdhpipt: 現在還沒有突破過嗎? XD
嗯嗯嗯 就是我們啊XD
→ sdhpipt: 所以說不要覺得買房子一定會賺錢 不一定
唉 時機跟地點很重要啊…
推 mimipink: 都30年了、不要再不甘心了
推 xj4bp6ejo3: 最近在我家附近看到電線桿廣告，在山上地160坪，158
→ xj4bp6ejo3: 0萬，然後外觀根本荒廢已久的房子，上面還寫毛胚屋.
→ xj4bp6ejo3: ..
推 carden31: 三樓半問題還一堆你原屋賣算了，如果只有六百多根本划
→ carden31: 不來，你的屋況太糟了
推 carden31: 然後那麼破會買的人不是條件沒那麼好能住就好，就是故意
→ carden31: 買破的便宜，要自己處理，你弄下去不一定好賣
推 shawncarter: 套牢30年喔 也太鳥了
推 lichun1228: 出價者肯定把要整修的錢也加到預算
※ 編輯: aben825 (27.51.104.8 臺灣), 04/06/2022 17:29:15
※ 編輯: aben825 (27.51.104.8 臺灣), 04/06/2022 17:33:58
推 s662445: 我看的是門口有油漆桶那間，不是門口有掛廣告的
推 UCCUplz: 拉皮完也才590
→ UCCUplz: 你媽如果很在意，找個人來估價之後就不會在意了
推 ncg69438: 南部隔壁透天鄰居搞破壞這種很多
推 jaricho: 買房還會賠錢喔 鈔票都變薄30年 房產還能擺到賠錢真不簡
→ jaricho: 單 一年通膨增值5% 擺30年至少翻了4倍好嗎？ 還只是用最
→ jaricho: 低的5%來算...
噓 sunhear: 透天價值在土地吧，打電話給縣長叫他都更還是開捷運啊，
→ sunhear: 不甘心什麼鬼
→ sunhear: 有錢的投客應該便宜收不會看屋況、沒錢的自住客不需要你
→ sunhear: 幫他裝潢反而得拉高自備
→ sunhear: 要賣自住那至少管線重整、防漏防壁癌最基本門檻要弄，不
→ sunhear: 然簽委託清點屋況一堆問題能看嗎
推 rain2000: 賣不掉 加價賣
推 lovy: 原屋賣 要整修你們也沒人可以去監工 加上現在缺工缺料 整體
→ lovy: 修繕費用大概100萬不只 中間還要找人去監工(親戚?) 太麻煩了