Re: [閒聊] 投資客自拉社區實價登錄有搞頭嗎？

[ceca (生活藝術大師 ￾ N)]

要知道拉價有三個目的.

1.騙買方加價買.

2.哄賣方加價賣.

3.讓銀行估價上升.



自己左手換右手最有名的就是建商.

例如某土地公.

他這邊有好幾塊土地,所以自己左手換右手就可以一次拉好幾塊土地的價格.

而建商因為他出貨是蓋房子賣,不是繳房地合一,所以他拉高價後推案也無視房地合一.

然後土地因為地主其實很少,流通的土地更少.

因此你拉價的時候,其他地主通常不會吃你太大的豆腐降太多價賣.

反而可能會有人藉機也是往上加價賣.

那因此這邊的"原物料"價格上升,自然推案價格也會上升.

so..同時達成,讓銀行估價上升+哄賣方加價賣的目的.

買家??買家不重要,建商推案後在自己去吃貨就好,土地流通量太低自己當買家.

不過當然建商要這樣幹,前提是他在這一區有很多土地.


然後其次是豪宅.

豪宅因為特殊性的關係,他的價格是獨立的.

因此例如某H,自己轉手賣給自己建商的人,成交9x.

主要目的是洗銀行估價....

當然也有兼哄賣家的,這在2011年以前台北就玩很兇.

直到心臟上中了豪宅限制貸款那支箭.


再其次是店面.

特殊店面,大店面,自己左右手洗價格.

目的是為了銀行估價.做貸款用.


以上是市場上很容易見到洗價格的型態.


然後你說集團努力哄抬一個區域的價格,狂洗的案例??

阿就竹南大浦帥過頭事件.

他會員物件再轉給會員,對他的集團而言就是自己洗價格.

不過你就會發現,這其實很辛苦,並且風險極高.

最大的風險就是,當有逆風消息,他賣家扯後腿多殺多,你就崩潰.


so...

左右手洗價格,通常建立在.

"物品稀有"

"比價困難"

"價格龐大"

最好在兼"你手上有很多同質性物件"

這幾大前提下才會去洗.

但是一般流通性市場主流產品,太難洗了,沒有白癡在洗.


除非那個老師被套到不行要炸了了,只好自洗價格來求生存.


因為.

例如美術館好了.

你今天要洗...白天鵝好了.

你白天鵝要洗到多少?30 35 40??

但問題是旁邊有青海line,之前有興富發美術香榭.

另外你條件還要跟興富發美術一號院比

所以你會有很多拉扯和壓制.

除非你把這幾個案子全都吃掉...XD

但我嗆你做不到!!!

那你打算怎麼洗??

這案量那麼大,比價大家又比來比去...

so..他已經在大漲狀態,但是你很難靠洗來洗去去洗更多價格上去.

這就更不用說中古屋.

中古屋除非你是限量豪宅.

例如你要洗棋琴10..面愛河和中都有稀有性也許還可以小洗一點.

不然其他的同時市場上同質性產品那麼多,你要怎麼洗?


然後講到,如果是長期持有,洗價格??

這是一樣的情況.

例如你6年前買了美術館的遇見好了...

那你要怎麼洗?

你上有5 4 3 2 1年屋壓著.

下有7 8 9 10年屋在比價.

你打算怎麼洗..XD...



市場很大的,你要洗成屋,尤其中古屋,很辛苦的拉.


你努力了半天最多就是.

例如買1000,6年後行情是2000好了.

你大不了洗到2100...多洗一百萬..XD

然後去跟銀行貸款,用2100的八成貸錢出來.

洗一輪最後就是比你直接轉增貸,銀行估2000萬多100萬,八成是80萬.

所以你洗一輪得到的好處是多貸款80萬出來.

但是你要支付大約1%多一點的代價,你抓1%就好.也就是20萬.

外加房地合一重新計算...XD

so..實際拿到好處是60萬...
(我還算你有用6年400萬房地合一免稅額喔)

這就是你辛苦帶來的好處.

至於說你是在洗400萬免稅額得房地合一.

怕你以後賺太多被抽15%很痛??
(因為你洗一次等同要等12年,所以對比是10年的15%)

那你開心就好..XD

你大概只有一棟房子...要綁定設籍+自用..並且是一戶.

你不如去用重購退稅.

為了免稅額被綁12年...XD



so...

到底是哪個白癡老師在教左手換右手洗成屋的..XD


通常這種就是.

被套滿手,出不了貨.

然後又怕有人便宜賣多殺多把它的價格拉垮.

所以股催學員左手換右手守價.

至於會不會學員在那邊花1%成本努力拉價.

結果老師自己偷偷出貨吃學員拉價的豆腐.

這....各位多看就知道,這種故事一大堆.

另外,帥過頭竹南大浦事件,鬧翻不就是為了這個堅持守住價格與否的意見不同造成的?

很多經典案例要看阿.

帥過頭是實際操作者,他有很多經驗是你可以學習的.

同樣的他的跌倒,也是你要學習的.

為啥一個經驗老道的老鳥會跌倒.

它必然是跌倒在一個一般老鳥不容易遇到的局面上面做了一個失誤的判斷.

今天他會跌倒,明天也許你也會遇到一樣要決策的時間.

那他跌倒的歷史就會是你很好的借鏡.

so...帥過頭炒竹南大浦,拉價的頻率和方式,就是他失誤的地方.

如果他堅持只是一個代銷,不刻意拉價.

最多就是賺的慢一點,另外熱度比較低一點...還不至於會崩潰.

但就是因為太急著把價格炒上去,會員換手哄抬價格太快.

造成旁邊其他案子和賣家瘋狂吃他的豆腐.
(你啦16它們就爽爽14~15賣,你啦17,他們還是爽爽14~15賣,你拉18就拉不動垮下來
 之後回檔到15...
 那你15以上拉價接手的會員全面被套牢.)

而如果當初帥過頭穩定一點,他先撐住16就好.

讓市場上其他案子和賣家低於16的都洗得差不多.在思考往上.

也許今天你就會看到帥過頭集團不但繼續存在活蹦亂跳,甚至更龐大.

so...洗成屋價格最怕就是有其他賣家扯後腿.

而你要其他賣家不扯後腿.

你洗價格的同時一定要緊迫的丁市場其他賣家的態度和掛賣價格.

當其他賣家甚至其他建商推案價格沒跟上,你就必須停下來等它們.

不可以來硬的繼續往上硬抬.

你硬舉PR就是140,狀況都沒很好就要拚150...拉不動還硬來..

那你就會變成 ma mi mu me mo 夢多..!!!

https://www.youtube.com/watch?v=XBR0utdsJ6E&t=450s

做生意要比健身更要小心...

我們練健康的,每過一段時間,PR乖乖地狀況很好+5公斤試看看有沒有機會就好.

不要想像那些"懂得就懂"那樣,動不動PR就是一次+20kg這樣破.


這也是為啥像我們炒房,每天睡到自然醒.

然後再版上都要10年了,每天活蹦亂跳.

然後每筆都穩賺穩賺穩賺.

但同樣還是有投資客搞到破產跑路賠錢??


現在不就有一個自稱要洗價格,然後又嗆說買房子不用錢的案例擺在那邊.XD


也許今天超順風,價格大漲,所以亂玩亂操作都會賺錢.

就像2020~2021年的股票市場,一大堆少年股神一樣.

但是等到2022年,你看,是不是已經一堆股神都不見了?

阿.....甚麼原因造成.

你看上面那個案例就知道..XD


我們是在賺錢是在投資.

他是在賭輸贏..




炒房不要奇妙的技巧聽太多.

好像很厲害.

實際上那些技巧背後都有很多代價和風險.

除非你恰到好處可以用.
(例如你剛好這個區域很少物件,你把最便宜的三五間都吃掉
 然後再市場完全沒其他物件釋出的情況下,洗價格
 也許在這種整格局面非常恰到好處的時候你可以用一下會有神奇的效應產生)

但絕大多數(95%的時候)

炒房根本不需要那麼多技巧,就可以躺著數鈔票.

何苦把自己弄得那麼累又壓力那麼大還要承擔風險呢?



不過有些老師,就是自己沒本事,不動產基礎又不好.

才只好把很多小技巧當作神技在那邊包裝.

然後騙會員他多厲害多厲害.

你看,這招多精妙阿...快來加入會員我還會教你更多...XD

當然這些老師通常都活不了太久,沒多久就消失了.

至於怎樣消失...那...故事很多的拉.


你看有幾個炒房老師是10年還在市場上活蹦亂跳的.

你光比這個就好.

反觀滿地炒房投資客,年資10年20年30年....

奇怪,為啥市場上投資客都活那麼久,但炒房老師都那麼短命呢?

大家再想想這是為啥..


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另外補一下.

台灣不動產,光房子就好.

1%的話單位會是兆.

2017年的時候,有人胡亂粗估,住宅總值大約100兆.

現在2022年,不知道又多了多少.
※ 編輯: ceca (61.227.102.103 臺灣), 04/06/2022 13:17:04
推 kusomanfcu: 土地就不只100了...
推 kusomanfcu: 今年土地應該140 房屋大約40吧
非住宅的不動產總值,價格會很驚人...@@


※ 編輯: ceca (61.227.102.103 臺灣), 04/06/2022 13:26:12
推 piliwu: 原來帥過頭是這樣倒的 長見識
他就,狂拉本來要挑戰20w/p.

然後台積電一值延期,馬冏又狂打房.

產生一堆其他非集團賣家+其他建商,低價跑物件.

造成他上面的學員被套住,外加有人買太多過不了戶.

之後就內部鬧翻.


so...

外在原因是因為台積電延期+政府打房造成順風變逆風.

以及其他賣家和建商扯後腿吃她拉價的豆腐.

內部原因是幹部鬧翻+會員有一些人斷頭.

※ 編輯: ceca (61.227.102.103 臺灣), 04/06/2022 13:34:17
推 qqphor: 長見識了，真的是有多少錢做什麼投資就好
→ qqphor: 帥大不知道還在不在市場？
推 yiliang1107: 上次那篇在他原文底下討論，結果他自刪XD
推 kusomanfcu: 咦 我看錯欄位了
→ kusomanfcu: 台灣土地2019年115，房屋及營造 55.77
→ kusomanfcu: “總”不只住宅
推 piliwu: 竹南台積還有特地繞去看過 真的很偏僻，跟其他重劃區比案
→ piliwu: 子看上去量也沒非常多，這樣都洗不上去，在主流都會區洗
→ piliwu: 中古屋到底哪來的天才想法
推 piliwu: 帥過頭集團當年在竹南鎖的籌碼比例應該不小對吧？
一開始鎖很大.

但後面建商一直推案就鎖不住了.



推 sdhpipt: 我記得當年帥過頭還炒過林肯大郡
帥過頭做投資客一路走來.

唯一的跌倒就是竹南大浦.

前面無論怎樣搞,打了多少官司.

整體而言都是有贏.


但跌一次就超痛.

推 daddy29: 有沒有另一種可能 那群老師已經退休了
有點難...XD

不然王派宏幹嘛跑路.

王派宏已經算很長壽了..XD
※ 編輯: ceca (61.227.102.103 臺灣), 04/06/2022 14:02:23
※ 編輯: ceca (61.227.102.103 臺灣), 04/06/2022 14:03:05
推 daddy29: 看新聞好像被告 34億了還不滿足 0.0

那是總金額34億.

但他是.

黃金卡在日本海關.

另外再一些國家的海關被抓到又扣押了不少黃金.


然後又要支付龐大的"金主利息".

周轉不過來就炸掉.


所以整體會員損失34億.

但王派宏捲走多少錢就無法判斷.

不可能是捲走34億這麼多.


王派宏我記得她以前作法是.

老屋買來改套房,之後邊出租邊賣.

理論上這是一個滿安全的玩法.

最多就是賣掉之前你要管理套房比較麻煩.

否則,現金流不容易斷鍊,也有轉賣賺到利差的機會.

但似乎就是集團嫌炒房賺太慢.

所以才轉向去搞東搞西..XD

因此造成後來炸掉原因,並不是發生在不動產操作上面.


不過會跑去走私黃金,實在是滿有趣的...XD
※ 編輯: ceca (61.227.102.103 臺灣), 04/06/2022 14:30:23
推 yuu101: 在備用金充足 多出來的錢繳房貸可以嗎? 反正之後可以再增
→ yuu101: 貸出來 因為我不是少年股神 連股票也不敢放
你收入的現金流ok,那可以準備2~3年房貸本利合的預備金.

你現金流不穩,那就乖乖準備五年.

這樣會幾乎不炸掉.

※ 編輯: ceca (61.227.102.103 臺灣), 04/06/2022 14:37:58
推 daddy29: 樓上 我應該算是小幣神 50w SAND SOL LUNA 選一個
→ daddy29: 風險照上面排序 我自己抓5年20 10 3倍
推 s26492755: 房貸炸掉不是自己太貪心超過負擔能力就是別的債務才會
→ s26492755: 炸掉
→ s26492755: 你看房貸違約率  炸掉前還可以賣掉
推 gy55662008: 感謝C大發文回覆 我是突發奇想的 也沒那個資金做～
推 deltaz: 如果自住房，孩子長大後，房子要賣掉改租屋應該值得這樣
→ deltaz: 操作？
你是房子賣掉都不再買.所以要賺房地合一400萬扣抵額嗎?

※ 編輯: ceca (61.227.102.103 臺灣), 04/06/2022 15:38:54
推 yytseng: 請教ceca大，建商界有類似反壟斷法的規定嗎？
→ ceca: 建商沒有，因為很難單一壟斷，聯合壟斷你很難定罪
→ ceca: 尤其土地，很多是国有財產局標售
→ ceca: 他們哄抬標案價，查無不法
推 nemean: 請教ceca大，有算過房地產年化報酬嗎?考量稅金、仲介費等
→ ceca: 短期不穩定，長期有槓桿1x%,沒槓桿可能7%不含租金純增值
→ ceca: 以上不含大漲暴漲
→ ceca: 我是去頭法，沒大漲的情況穩定增值狀態
→ ceca: 大漲無法判斷
→ ceca: 那是土地公賞你錢，可能一年就50%沒槓桿
推 nemean: 謝謝C大，因為最近試算了一下，年化都在第六年才能破5%
→ nemean: 不知道是不是自己哪裡算錯TT
→ ceca: 也就是可能維持好幾年平均7%,突然來一個40%
→ ceca: 長期你要追位階上升，中期追補漲
→ ceca: 如果單純跟車，投報會再低一點
推 s26492755: 純增值7% 加租金也破10了  房產的安穩 10%我是覺得值了
推 hotpamsko: 推ceca
不動產就穩定中賺錢.

然後突然台積電要蓋,你就暴賺一筆.


但平時不要期待暴賺,不要去追求暴賺.

不過布局的時候會考慮有暴賺機率高的選擇.


可是無論怎樣,都要以穩定的基本利潤為目標.


so...神話很多.

但不要追逐神話.

你做久了你自己就會偶爾寫下神話.
※ 編輯: ceca (61.227.102.103 臺灣), 04/06/2022 17:05:50
推 iamala: c大前陣子才說價格是賣家決定的，我就不懂既然是賣家決定
→ iamala: 的，這篇又說價格不是賣家能洗的...
你賣家自己不團結.

就會因為有人便宜賣而破局.


這是炒做的基本概念.

炒作就是要賣家團結.

一起賣高.


這一波大漲建商飢餓行銷不就典型.

大建商把小建商全掃出局.

少數大建商聯合壟斷市場,一起哄抬價格.

所以價格才這樣跳.


能破大漲局的,也只有賣家.

有雜七雜八的賣家在那邊亂賣.

你上漲的勢頭就會被破.



所以沒發現.

我們一向只討論"掛賣物件"

用市場掛賣物件看市場狀態.

從掛賣物件判斷自己要怎樣投資..XD

※ 編輯: ceca (61.227.102.103 臺灣), 04/06/2022 17:25:53
推 frowning1226: 推推推～
推 wlcaroline: 就像前幾年的電信業原本說好不要亂降價的結果有人偷跑
→ wlcaroline: 就變成了499之亂。電信三雄還不夠壟斷嘛？還不是會互
→ wlcaroline: 打價格戰。但電信價格也確實是這三家主導，道理相通
推 iamala: 賣家團結也沒用啦，假設全台灣的房子都是同一個人的，夠
→ iamala: 團結了吧，他也不能賣一戶一兆鎂。所以價格不是單方面決
→ iamala: 定的，這也呼應這篇，連團結都沒用了，何況是不團結。賣
→ iamala: 方是很難自由訂價的，勢必要參考其他賣方，而賣方們集體
→ iamala: 的意識其實是受買方追價意願所左右的。
你市場要偏差那麼大很困難.

但是他要一棟賣一億拉到賣五億是可以的..XD

對喔我是說高雄的老公寓,一棟賣你五億,如果整個市場都是他的話.


不要小看壟斷的威能!!!!

實體物品又必需品被壟斷,是很可怕的事情.



※ 編輯: ceca (61.227.102.103 臺灣), 04/06/2022 17:34:01
推 yiliang1107: 推C大說明
推 piliwu: 獨佔、寡占、完全競爭市場的均衡價格都不一樣
推 kingoftwo: 有夠遜的，呵呵呵。
推 iamala: 嘿呀，這樣比較合理，就算是壟斷，仍是不能自由訂價的。
→ iamala: 但可以訂到買方能扛的上限。
推 Landlords: 請問c大為何最近美術館1x年屋價差這麼大? 有成交23萬的
→ Landlords: 也有33萬的，都是中小坪數，建商跟社區等級也都差不多
→ Landlords: ，非豪華品牌。
23你應該看的到買不到吧..XD

28還是早一點時候的成交.現在也很難了.
(並且大多是四房以上無車位)

※ 編輯: ceca (61.227.102.103 臺灣), 04/06/2022 18:10:19
推 Landlords: 的確很難買到 不久前有間2房單坪開價25 上架當天秒殺
→ Landlords: 成交24 在591上放很久的大多能成交3字頭
推 okting: 591美術館1x年兩房都只看到30以上，之後還可能再漲上去嗎
→ okting: ？
推 sunny: 幾次長文看完都會想“可能是c大的文吧”，剛看作者果然又是
→ sunny: ，感謝c大專業好文
推 alanbread: 我現在就是玩王派宏那招
噓 q135q135: 不懂裝懂
噓 kingoftwo: 樓上 說的好 ceca就這種水準而已
推 sspider0829: 哪裡有成交23 馬上25買 馬上！now!
→ sspider0829: 感謝大神指點
推 jaricho: 馬上340買
→ jaricho: 40
→ sam21sam21: 好慘，二"蟲"放鳥王都看不懂別人寫的內文
推 a19951001: 所以同社區條件差不多直接買最便宜的準沒錯嗎？
推 sky22603903: 懂得就懂…笑了
推 chen831030: 3/18
推 chen831030: 謝謝
→ chen831030: 謝謝