Re: [閒聊] 高雄現在可以入場嗎

[ceca (生活藝術大師 ￾ N)]

如果你說最新的預售屋.

例如鹽埕區你買55w/p.

遠雄農16,目前嗆成交55並且開賣後還看到時狀況可能會6字頭成交.

這個不敢講.

理由是牽扯到建商彼此的猜忌和團結問題.

因為預售屋禁止換約,必然造成大量預售屋投資盤縮手.

所以建商銷售量必然下降.

但是拉價格拉出來的都是"純利"

因此實際利潤會因為拉價而放大.

那造成她可以賣更少的房子達到一樣的利潤.

所以建商是可以做繼續拉價,拿拉出的利潤來補減少買量的空缺.

而且因為禁止預售屋轉讓,所以籌碼乾淨,沒投資客扯後腿拉扯價格.
(你該不會認為投資客禁止換約,會有甚麼殺出潮吧...禁止換約他怎樣有殺出潮..XD
 他只能違約把房子賠給建商,建商賺了違約金拉高價繼續賣就好,憑空賺違約金,爽的勒)


但這是建立在建商都很團結的前提下.

當然現在小建商幾乎從市中心被掃光光.

市中心只剩下幾個大建商,部分中型建商就算手上有土地,也都觀望居多.

所以整個盤是幾個大建商在操盤.

可是只要有人不團結.

例如城揚好了,他最近精華區土地很多...並且取得成本都很低.

他突然間你們要衝60,他給你賣45.

拿你們其他建商當祭品,就可以讓他的一堆案子爽賣爽爽賣.

你會說那這樣他不就利潤變低?

但他可能可以快速套現,把現金拿去其他地方滾動.

所以這邊少賺,但換取資金機會成本,也許對他的算盤有更大利益解.
(例如他就不用承擔被別人扯後腿的風險..因為他自己成為別人的風險)

so...只要一個像城揚這樣的建商開始扯後腿.

那之後其他建商必然就跟著多殺多,大家一起削價賣.

那....

現在最貴的那些預售案就必然吃到這一個回檔.


so...這就是那些最新預售案的風險.


因為扯到人的問題(法人也是人),就有很多不確定性.

因此,沒人知道之後會怎麼走...建商自己都不知道.

不過因為如果禁止轉讓法案大概在七月會通過.

所以八月應該就可以看出端倪.

建商們是否繼續團結往上拱價格.

還是有人偷跑,之後大家多殺多.

八月應該會有風向出來.


但以上都是新建案的煩惱問題.

阿你中古屋現在是多少錢?

啥?1x年屋才30?2x年屋才2x...

阿跟你有甚麼關係..XD

新建案無論怎樣,市中心基本上就是四字頭.

在這個基礎下,你中古屋全面都只能漲.

並且正在大漲.


阿你買中古屋你在等甚麼回檔還是波段低點..XD

等下輩子拉.

今天的價格你明天都看不到,這是你人生最後一次看到這個價格.

未來八輩子都看不到.

就算未來台灣房價大崩盤,有史以來最大的崩盤.

都不會跌破今天你中古屋的價格..XD

阿你就繼續等下跌給你上車.

你可以在夢裡上車.


便宜的東西擺在你眼前,你說他貴.

那真的是你家的問題..XD



另外記得.

資產價格從來不看他漲了多少.

而是看他會往上漲還是往下跌.

他就算翻了三倍,你都不可以說他漲多會回檔.

外行人最容易犯這種錯誤.

貴還有更貴,跌還有更低.

你要判斷的永遠不是他已經漲多少了.

而是他現在是往上走還是往下走.風險在哪裡.

最白癡的就是看漲幅說話.

這種人典型投資市場的韭菜..XD

大漲抱不住,愛殺在低點...然後又容易買在山頂..XD

股票都是這樣,更不論慣性很大的不動產.

不動產慣性那麼大,你亂殺基本上都是殺在低點或是山谷.

等到你受不了感覺好像買便宜了.

人家都賣1500萬,你買到1400萬好開心.

阿靠邀,你買到山頂去了.

他回檔才讓你有便宜可以買..

不然上漲波你哪來的便宜可以買..XD

所以你死命想要買得比較便宜,你很容易就買在山頂上..

尤其前面大漲你忍不住了,每次去看1000萬漲到1200買不下手,在漲到1300幹怎麼買.

你不願意接受加價買這件事情,不願意去追價..

那整個上漲波你都不會進場...XD

直到某一天,你終於殺價成功,行情1500的東西,殺到1400...

殺了一百萬好爽好開心..

然後..你成為了真正的接手盤子...呵呵呵~~~


但是...自住戶白癡就是愛這樣買.

那你就不要怪盤子大多數都是自住戶..

為了殺了點錢.為了買比別人便宜.

然後成為韭菜被出貨...XD


該追漲不追漲,該觀望不觀望..XD


記得

漲很兇代表,你立刻買,明天你就賺錢..

殺很大代表,你買低了行情還被你往下破壞.



不過我想原PO也不會買了..XD

so...

原PO可以成為一個經典的市場買家案例.

在版上給各位多多空空參考..XD


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推 yiliang1107: 推
推 Tattoo: 西卡還是真投客，比其他無腦多多好太多了
老鳥投資客第一件事情就是趨吉避凶.

有風險的東西就拋.

持有無風險穩賺的東西.


不去賭,不貪心,不做投機的事情.


很多人玩預售屋是貪他的高槓桿和簡單處理和不綁貸款.

這東西大漲波的第一年一定可以玩,所以我也玩.

但是因為這東西風險很高,因此我很快就拋掉.

因為台積電沒料到,確實拋很快少賺很多錢.

但是換取的就是,我穩賺+風險都跟我無關.


so...做投資,風險永遠都是第一個考慮的東西.

我們做投資的比自住戶更怕買在高點,買到被套...

做投資對買物件的嚴謹度遠遠遠高過自住戶.

差別只是我們甚麼產品都買而已.並不受自用需求限制.


因此,怎樣買的安全買的會賺錢買的不會被套.

怎麼可能自住戶比我們投資客更了解..XD

想太多,自住戶絕大多數都是白癡阿.
※ 編輯: ceca (61.227.107.76 臺灣), 04/08/2022 14:01:00
推 piliwu: 立法院一年兩個會期2-5月 9-12月，由於下半年會期重點在總
→ piliwu: 預算所以法案大多在上半年通過，立法院通過後經過總統公告
→ piliwu: 才成為正式法律，所以一般認為禁止換約會在7/1生效是這樣
→ piliwu: 推來的，補充一下
推 freshmints: 簡單來說就是中古看高 預售慎入
→ freshmints: 目前高雄預售很明顯就是過高了 高雄地多又不像江翠北
→ freshmints: 央北一樣同質性商品少
其實陰毛論是這樣.


現在建商營造時間都抓很久.

遠雄農16抓四年,龍騰一堆都抓到2027年.


你光看到這個你沒感覺.

但是搭上"預售屋禁止轉讓"政策,你看到甚麼..XD

靠邀,超大幅度鎖籌碼.XD


所以當市場上沒預售屋轉讓,新建案瘋狂拉價,成屋時間又拉很久.

代表中間這一段時間,實際新屋進入市場量很低.
(表面上開工量上升,但實際上釋出量下降)

買家完全沒選擇只能跟建商買.

這時候就任由建商揉捏..XD


這很賤....不排除政商同流合汙..XD


※ 編輯: ceca (61.227.107.76 臺灣), 04/08/2022 14:08:49
→ checkman: 預售屋不急著入場
→ checkman: 怎麼看都很難漲了
推 rrblue: 如果是自住是不是看喜歡就是直接買了(成屋)
自住當然買.

而如果你拚死就是想要買最新的預售來住.


那我不知道.

因為最新的那些預售之後往上往下很難判斷.

要不要承擔這個風險來自住你要自己考慮.


但是..理論上來講,自住應該不會一定要買那種東西吧.

目前幾個最新案,稀有度應該都還好.還不到無可取代.

真的想要規避風險可以考慮先買中古屋,看風向.

之後用換屋的方式換就好.









另外補一下.

建商為啥現在把營造年限拉那麼長.

除了懷疑是政商串流以外

最重要是.

目前對新建案的壓力是來至於"中古屋和新案價差太大"

建商在等中古屋快點被拉抬起來.

所以才把營造時間拉那麼長換取等中古屋漲上來的空間.

※ 編輯: ceca (61.227.107.76 臺灣), 04/08/2022 14:13:06
→ deltaz: 工資暴漲與原物料通膨這兩點改善不用納入考慮嗎
它們很多土地都持有幾年以上.

這些工資和原物料全部換算進去.

他們還是爆賺....土地增值賺太大了.


因此扯後腿的建商必然還是會賺錢.

之後引發多殺多,這些大建商還是會賺錢.


但是當然因為營造成本的關係.

所以不用期待預售屋可以跌到蛋黃區3x...

這已經太難了.


這也是中古屋穩賺不賠的利基點.




另外補一點.

房子建物會折舊.

但是營造成本會上漲.

想當年4x年前大樓新屋一坪有沒有一兩萬..XD

那時候營造成本多少?

阿今天,你營造成本多少..

那4x年屋的建築本身,你當他免費??

而在大通膨年代,營造成本上升速度比建物折舊還快.

這.....呵呵~~~

這觀念是炒作老屋必然要有的基礎.

你不懂這個觀念,你會不敢碰老屋.


推 opticsrd: 買漲不買跌的概念
不動產投資只有下跌的時候不能操作..
※ 編輯: ceca (61.227.107.76 臺灣), 04/08/2022 14:16:25
推 IamJoey: 崑庭敦峰聽說開4字頭...
推 piliwu: 我有點不解建商搞五年預售都不怕成本上漲？這種案子我都
→ piliwu: 不敢碰誰知道蓋不蓋的起來
那個價差遠遠超過營造成本上漲...

真的有本事營造成本漲超過.

那建商也只是給你毀約從新賣就好.

不過如果營造成本真的超過.

那時候新建案就是一坪90~100萬.

而不會在那邊跟你五四三..XD

※ 編輯: ceca (61.227.107.76 臺灣), 04/08/2022 14:17:30
推 qqphor: 舒壓….
推 ThorPUSSY: 老師上課了 受教學生在此祝福老師一生平安
推 neck1982: C大給推
推 raja98643667: 看到一半 往上拉果然是c大
推 kktt254: 你不是在健身嗎XD
→ ceca: 健身房在家旁邊，但剛發現我穿拖鞋
推 jedisteven: 老師請問 預售大概30w/p 黃線附近應該還可以吧
推 gn00080644: 感謝分享心得
推 a362562: Ceca大可以教一下硬舉嗎
→ ceca: 我硬舉才140kg,教屁啊，找340kg的教你
→ chpses: 那如果現預售單價跟五六年新古屋成交行情差不多也算安全?
→ chpses: 當然我指的是條件相當的物件
推 qqphor: 又更正了幾個模糊的觀念……，嗯勇敢買下去
推 dan520: 幫補血，去年買林口預售，現在中古開價還比預售高，很扯R
推 tskier: 推，受教了
→ dan520: 建議有自住需求的不要再猶豫了
推 alexstag: 請問ceca大神，中古25年屋抓新成屋的八成，這個是高雄以
→ alexstag: 外的城市也適用嗎？
推 wallz090920: 拜讀ceca大文章受益良多
推 Tattoo: 25年剩下7成差不多
推 s662445: 請問ceca 大，永信在高雄算是大建商了嗎？
推 elfishmin: 推，老屋觀念受教了
推 chimouse: 受益良多......
→ qqphor: 其實用網路找西卡大的推文很方便，我都常常回去複習觀念，
→ qqphor: 套西卡大講的都講到爛掉了XD，又時候窮人也有優點吶-笨笨
→ qqphor: 的跟也很好……
→ destroyss: C大 文藻附近6年大樓二房平車每坪22是不是無腦買XD
→ qqphor: 有錢人太聰明了
推 jaricho: 去年初文化中心新成屋買1p23會不會被套
→ qqphor: 聰明到想太多，証明自己是唯一勵害的嗎，我倒覺得新台幣
→ qqphor: 最勵害
→ qqphor: 更正，應該是聰明的人太聰明了
推 veter: 在市場上能賺錢的只有三種人：聰明、跑的快、會騙人
→ veter: 才不相信那些建商會團結 金融市場最大的不確定因素就是人
→ qqphor: 樓上，我真的又不李姐了，想自住的一直買不下房是那一種人
推 cksai: 推推 現在還買預售的真的後果自負
→ yiliang1107: 因爲團結可以獲得更大利益時，就會團結啊XD
推 veter: 都不是因為他連自己在幹嘛都不知道
→ qqphor: 哈哈
推 EggMaruku: 最新預售屋是指什麼時間點？
推 qqphor: 興富發其實一直都可以參考
推 qqphor: 這是早期爬文西卡大說的，但有沒有修正不知，我一直都是
→ qqphor: 參考興富發，我會追著他的建案看
推 iwilltry: 問個外行的問題，我自己不排斥中古屋，但沒有使用年限
→ iwilltry: 問題嗎，投資應該是隨便，自住的話勒？
推 victorytim: 真的會有像城揚這種建商扯後腿喔？
→ alexstag: 成陽自己也拉很兇XD
→ yiliang1107: https://reurl.cc/Np3Rre
→ yiliang1107: 在地小建商，土地取得時間長成本低
推 nqj: 除非財務不行，不然幹嘛扯後腿
→ zaza5566: 你怕年限問題？ 鹽埕一堆老屋都破60年了 有差嗎
→ fatb: 自住的話說真的蠻看人的 雙北一堆50年老公寓大家還是住爽爽
推 PROTEL: 那麼即將交屋的預售，是不是就是今年漲幅最大的呢?
→ fatb: 換房裡由通常不是屋齡而是沒有電梯
→ zaza5566: 你如果怕 就買20年上下 反正住到40-50年一定沒問題
推 piliwu: 有屋頂就能住人啊古人不都這樣
→ zaza5566: 屋齡一直都是小事 反正你也不會賠錢售 而是願意住多久
→ zaza5566: 有些人住個4-5年就想換了 這種買幾年有差嗎？
推 qqphor: veteran大，解惑了我的疑問，為什麼西卡大白天鵝那麼快跑
→ qqphor: （站在投資客的角度），原來是人團結很難尤其是華人，台積
→ qqphor: 電只是個意外彩蛋
→ qqphor: 更正veter大
推 piliwu: 還好啦我在股市更常遇到魚尾比魚頭大好幾倍
→ qqphor: 假設沒有台GG，跑是對的
推 veter: https://i.imgur.com/jYyqz88.jpg
推 qqphor: 太刺激了
推 Unsullied: 推自住戶專門買來套 低價時不買 專門追高
→ Unsullied: 知識有價 買個房子不研究
→ Unsullied: 只能買貴了
推 piliwu: 那張是長榮的圖魚尾才畫到46...
推 flydeer: 請問ceca中古屋跟預售價差多少才算正常
推 qqphor: iw大，其實正常使用下的老屋只需要維護而已，你可以想像
→ qqphor: 歐洲的的古堡（都幾百年），台灣的公寓其實很耐住，我已經
→ qqphor: 比喻台灣人民最看不起的物件，沒有想像的可怕，我就是住
→ qqphor: 公寓長大的，老家公寓40年（2F，在衛武營東側的五甲社區
→ qqphor: 第三期）15坪而已
推 nemean: 推!請問五甲實登38萬/坪還能追嗎XDD
推 NovaShin: 推CECA大，學習到很多高雄新知
→ NovaShin: 現在中古屋就是支撐，預售開高要注意風險性
→ hdw: 推CECA大大，看了一遍，晚點再看一遍
推 mooc0102: ceca大請教一下金獅湖附近房子（鼎金生活圈）未來有漲
→ mooc0102: 價空間嗎？
→ mooc0102: 未來高捷黃線也不會到那邊
→ greentea08: 我朋友最近也買了
推 racher1997: 鼎金金獅湖附近也漲蠻多了吧
→ racher1997: 去年看一堆1X掛在那邊賣不掉，最近都上2了吧，10年左
→ racher1997: 右的房子
推 kusomanfcu: 吃魚頭是專家吃魚尾靠運氣。
→ kusomanfcu: 股市的話
→ kusomanfcu: 你也要一堆人跟上才有用
→ kusomanfcu: 常常魚尾根本沒多久就烙屎下去了
推 NovaShin: 如果台灣電子業持續好，這隻魚尾可能會有點大XD
推 qqphor: 非常有機會
推 frowning1226: 推~~~~
推 spermbox: 房子在不量大地震情況下，幾乎不存在倒塌問題
→ spermbox: 當然要排除豆腐渣工程
推 spermbox: 921來的時候，中區一堆古蹟都沒倒，反倒是那些大里太平
→ spermbox: 的豆腐渣房子倒
推 suPerFlyK: 看看溫仔圳 超大 搞成跟青浦一樣 林口 青浦就gg了
推 a24573165: 那如果同社區條件差不多的 挑最便宜的買應該沒什麼問題
→ a24573165: 吧
推 friand: c大還有inh嗎？可以洽談？謝謝
推 a19951001: 樓上 inh是啥
推 sspider0829: 感謝大神
推 kktt254: INH是當年後驛預售屋傳奇
噓 q135q135: 半桶水響叮噹  小皮球香蕉油
推 onomybaby: 推 高雄中古真的還香
推 au041l: 推
推 showbon902: 老師好c大文不推不行
→ john0302: c大文章收益良多，中肯又有深度。
→ john0302: f大 文章最近約寫越扯 想引恐慌。
→ FEIASK: 想看高雄建商評價可參考此篇https://pse.is/4u27gr
推 chen831030: 3/18
推 chen831030: 謝謝
→ chen831030: 謝謝