[心得] 近期買房心得

[beckhon (beckhon)]

        首先，在這波大多頭行情中，小弟我終於捏著簽下去，終於畢業了。

        因為長期淺水在此版獲益良多，藉此機會剛好分享一下近期自己跟家人遇到買賣
房心得，供版友參考。

經驗一
        家人專簽委託仲介3個月賣房，委託合約想實拿1520萬元，經過1個月未賣出，仲
介說服家人降低實拿金額，因家人當下急需用錢，即聽仲介建議將合約實拿金額改成1440
萬元，後來有買方下斡旋，但可能差在服務費用談不攏破局；過幾天家人因資金迫切需求
緩解，想再把合約實拿金額調整回1520萬，當下傳line給仲介，仲介告知金額無法更改，
當晚立馬告知家人有買方出現，約出來迅速以實拿金額1440萬元成交。

 心得：此經驗是想提醒各位要賣房時，若想簽專約委託，記得要審慎評估，遇到好房仲
可能可以幫你賣個好價錢；但若急需資金或意志不夠堅定時，過程很大機率被說服降低價
錢，另外專約的委託期限也要斟酌，以免不想賣了，還要被仲介說違約會有賠償金（當下
家人告知想調整價格，仲介說無法，說要要終止合約也有違約賠償金）

經驗二
        因有自住需求，看中一個預售轉約物件，此物件因投資客入手成本低且持有多戶
預售，再加上近期遇到政府禁轉政策，急需釋出，以避免到時候資金週轉不過來，當天得
知此物件，立即以line聯繫房仲願意以1430萬（含服務費）購入，房仲說不用下斡旋，直
接把我跟賣方約出來面談。
        當天進到小房間時，房仲開始兩邊跑及談價，仲介表示我的出價還是有落差，我
直接表明最多加到1450萬（含服務費），不行也無能力購買；結果仲介突然轉達賣方剛接
到其他仲介公司有人願意出價1495萬（不含服務費），我表示這樣超出預算太多並掉頭離
開。
        離開沒多久，仲介馬上打來說願意再幫我努力一下，我電話明確告知我的預算就
1450萬（含服務費），如果可以再談，不行就不要浪費彼此時間，我再找其他物件就好了
，最
終此物件以1440萬（含服務費）成交。

心得：
1、如果有剛性自住需求，近期可以積極找投資客想急售的預售轉約物件（因預售屋近期
風險比較高，找較大型建商或有價金返還履約保證的建商，風險會比較小）；雖然要給投
資
客賺不少，但因投資客早期取得成本低，相比建商開價及實價登錄還是便宜不少。（此物
件比建商開價一坪便宜7萬，且比近期同社區實際登錄一坪便宜4萬）
2、我認為這點非常重要，跟賣家、房仲談價時，一定要堅守自己預算底線，當時如果我
沒有堅持，可能就要白白多付出辛苦錢約60-70萬。


以上心得是小弟近期的經驗，因為購屋經驗不多，只是單純將所見分享，也預祝大家買到
喜歡的房子；也給還在努力找房的大大加油，在賣方市場且預算有限下，真的很辛苦，但
絕對不要氣餒，堅持下去一定可以找到自己有緣分的房子。

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※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 114.35.74.131 (臺灣)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1650216426.A.6E4.html
※ 編輯: beckhon (114.35.74.131 臺灣), 04/18/2022 01:30:36
推 mrtt2345: 價格當然可以調整啊 他說無法就無法喔
推 Keade0325: 可以修改+1
 當下家人不懂，直接相信房仲      04/18 01:31
※ 編輯: beckhon (114.35.74.131 臺灣), 04/18/2022 01:33:06
→ beckhon: 當下家人不懂，直接相信房仲
※ 編輯: beckhon (114.35.74.131 臺灣), 04/18/2022 01:35:06
推 beminaru: 哪有不能改價格的，哪有不能終止合約的，傻了相信對方
大部分人賣屋經驗不多，還可能會遇到恐嚇違約會有賠償金的仲介；前面幾篇文章就有
版友遇到，才想說藉由此經驗提醒大家簽專約要慎重啊！！！
※ 編輯: beckhon (114.35.74.131 臺灣), 04/18/2022 01:51:33
※ 編輯: beckhon (114.35.74.131 臺灣), 04/18/2022 01:52:42
※ 編輯: beckhon (114.35.74.131 臺灣), 04/18/2022 01:54:10
※ 編輯: beckhon (114.35.74.131 臺灣), 04/18/2022 01:56:28
※ 編輯: beckhon (114.35.74.131 臺灣), 04/18/2022 01:58:53
推 TommyHil: 房仲一直對你們演戲
演很大！
推 s26492755: 不建議簽專約  尤其你急用的時候  人家卡你就任人宰割
→ s26492755: 了
S大真的，所以才巴不得把這經驗分享給版友參考～
※ 編輯: beckhon (114.35.74.131 臺灣), 04/18/2022 02:05:34
※ 編輯: beckhon (114.35.74.131 臺灣), 04/18/2022 02:07:44
推 s26492755: 因為以前我也被卡過  在地小仲介  好在我當初只簽兩個
→ s26492755: 月
→ s26492755: 兩個月 沒回報任何帶看  然後改一般約  一天好幾組好
→ s26492755: 像不到兩週成交  一樣的實拿金額
→ s26492755: 小房間部分  因為我是投資  所以買不到就算了  我都會
→ s26492755: 堅持原本價格 下斡就是成交價
感謝S大分享，因為看到有部分人簽專約被宰割的經驗，還有法院賠償部分違約金的案例
，才覺得簽專約要考慮評估一下！
※ 編輯: beckhon (114.35.74.131 臺灣), 04/18/2022 02:13:29
※ 編輯: beckhon (114.35.74.131 臺灣), 04/18/2022 02:15:39
→ a24573165: 我是第一間就被坳加價 媽的永慶爛仲介
推 shenmue1001: 10個房仲9個演 之前有個惡房仲的討論釣出一堆房仲
※ 編輯: beckhon (114.35.74.131 臺灣), 04/18/2022 02:29:40
推 jerry1019: 滿嘴市場分析與購屋建議，只會增加防備。
→ jerry1019: 關鍵時刻演一齣，有良心點的，雙方都有利
→ jerry1019: 。文中這種我會覺得很可惡。預算要踩緊
真的，事後回頭看才發現好恐怖，明明就可以成交了，但還差點被莫名蒸發快60-70萬
….，所以一定要守住自己預算
推 sdhpipt: 長輩也被專任壓價過 還好只被壓20萬
※ 編輯: beckhon (114.35.74.131 臺灣), 04/18/2022 07:53:15
※ 編輯: beckhon (114.35.74.131 臺灣), 04/18/2022 07:53:44
噓 flavorBZ: 金額調整回1520萬，當下傳line給仲介，仲介告知金額無法
→ flavorBZ: 更改--被仲介宰殺的範例
真的，而且買家馬上就出現？才覺得那原本是怎樣…..04/18 07:57
※ 編輯: beckhon (114.35.74.131 臺灣), 04/18/2022 07:58:36
→ flavorBZ: 仲介是被委託，怎麼可能無法更改
推 sdhpipt: 是啊 在台灣簽專任就是這樣 房仲為了促進成交會回頭壓抑
→ sdhpipt: 賣方的價格 如果賣方太軟 很可能被一魚兩吃
→ sdhpipt: 用漂亮的價格簽給特定人 然後整理之後再賣一次
→ flavorBZ: 現在很多高雄的房仲很愛騙專約
→ sdhpipt: 應該說房仲都喜歡專任約 你看那個老是在板上找公關公司拉
→ sdhpipt: 流量的自稱超級房仲 他也羨慕國外都專任約 XD
→ flavorBZ: 先什麼再什麼的那家很多專約
→ sdhpipt: 是說房仲的目的是成交 演演戲說說謊 你買賣方都要有心理
推 flavorBZ: 一簽就是半年一年，屋主真的欲哭無淚。只能等著被宰
→ sdhpipt: 準備啦 誰叫你自己不會演戲沒時間沒專業自己搞
→ sdhpipt: 依法其實可以隨時撤回合約啦 只是他帶過的客人你跟他成交
→ sdhpipt: 會被告而已
當下有查法院判決，確實有判例是仲介如果有投入服務，最後判賠一定比例仲介費，所以
簽專約要很謹慎
※ 編輯: beckhon (114.35.74.131 臺灣), 04/18/2022 08:05:44
→ sdhpipt: 一般來說房仲不會告同業 所以說同一個客戶信義永慶都帶看
→ sdhpipt: 過 選擇其中一個成交 另一個不會告
→ sdhpipt: 有些愛比價的買方 會找其他加盟型高專房仲來講價就是這樣
→ sdhpipt: 因為加盟型高專佣金比較高 比較有空間去少拿仲介費
→ sdhpipt: 很多時候 仲介演來演去 就是為了擠出他的仲介費而已
只是他榨乾的是買方辛苦錢，明明第一次出價就可以成交了且包含2%服務費了，但為了自
己仲介費，差點要被提高60萬左右，還好直接掉頭就走
※ 編輯: beckhon (114.35.74.131 臺灣), 04/18/2022 08:17:59
※ 編輯: beckhon (114.35.74.131 臺灣), 04/18/2022 08:19:03
推 flavorBZ: 專業客戶都簽一般約，無知屋主才被洗專約
→ flavorBZ: 賣不掉急用錢就降價了，仲介專約晾半年不賣都跳樓了
推 TMAC20916: 好扯1495那個是假的吧
04/18 08:46
演的很真，但事後看明明第一時間出價就可以成交且含服務費
推 freekid: 當晚就有買方? 我覺得一開始仲介就沒帶看然後壓價吃貨
應該是，說要調價當晚買方就出現～哈哈
※ 編輯: beckhon (114.35.74.131 臺灣), 04/18/2022 08:48:35
推 TMAC20916: 買預售要防代銷 買中古要防房仲 買房真難
哈哈，真的
※ 編輯: beckhon (114.35.74.131 臺灣), 04/18/2022 08:52:31
※ 編輯: beckhon (114.35.74.131 臺灣), 04/18/2022 08:54:37
推 tonybk: 仲介只想成交 當然不要砍到他的服務費 我是說賣4買2 然後
→ tonybk: 當然守住賣方底價 他又沒少賺就成交 代銷賣房才千分之4 他
→ tonybk: 6％ 我是說一樣賣預售屋 真暴力
推 jc761128: 第一個仲仲有問題吧 連斡旋單都沒看到
推 qqq7840: 服務費是賣4%買1-2%
我查法規只有規定6%（賣4%、買2%似乎只是行規）04/18 09:32
※ 編輯: beckhon (223.138.141.28 臺灣), 04/18/2022 09:35:33
※ 編輯: beckhon (223.138.141.28 臺灣), 04/18/2022 09:36:54
→ iiichu: 怎麼我的房仲都說現在沒人敢逼賣方用簽約底價成交 都是賣
→ iiichu: 方發現有人願意出到底價 就再加50萬 坐地起價@@
其他我也不知道，只是剛好近期遇到的兩個經驗分享給大家參考，可能狀況劇有100種吧
※ 編輯: beckhon (223.138.141.28 臺灣), 04/18/2022 09:44:59
※ 編輯: beckhon (223.138.141.28 臺灣), 04/18/2022 09:45:59
推 qqq7840: 行規，但當你跟仲介簽立契約時都有協議寫在上面，不同意
→ qqq7840: 可以拒絕仲介服務
→ qqq7840: 若最後仲介沒收滿契約內的%數，是仲介願意讓您成交
推 hide0325: 跟我經驗好像，也是簽專約，就開始各種理由要我降價，
→ hide0325: 後來因為有點摩擦不爽就解除專約開放給其他家賣，隔天
→ hide0325: 就找到買家，而且賣到我實拿價
推 zeroyaking: 價格可以改阿 那個仲介就是傳統體系下的教法
→ zeroyaking: 我是連底價都懶得寫啦 反正屋主願意賣 買方願意買
→ zeroyaking: 該給我的服務費不要扣 誰給我 我幫誰 XD
→ zeroyaking: 最正統的方式是拿斡旋給屋主 要賣不賣而已
→ zeroyaking: 是很多傳統仲介公司都要用底價去拐 專約一般約都要拐
→ zeroyaking: 到最後還是仲介業務素質的問題.....
感謝Z大分享你的實際經驗，只是剛好遇到近期兩個買賣經驗，才發現當賣方賣自己房好
累，買自己想要的房更累，哈哈
※ 編輯: beckhon (223.138.141.28 臺灣), 04/18/2022 10:36:42
→ zeroyaking: 一天到晚不拿斡旋給屋主看 硬要拿底價單硬簽
→ zeroyaking: 出事怪誰....而且在委託合約上 本來就是除了開價一定
→ zeroyaking: 要賣 其他都是屋主的自由 如果今天有了兩個價格
推 KrisNYC: 畢業都是恭喜
→ zeroyaking: 到底是要跟客戶說哪個 說真的 對不起屋主
→ zeroyaking: 說假的 對不起買方 況且屋主隨時能更動 簽斡旋才算
→ zeroyaking: 老實講啦 這種上法院 底價這種還有得吵啦
→ zeroyaking: 一堆仲介店長自己也搞不清楚狀況
→ zeroyaking: 我在公司跟老油條類型的其他店店長就吵過這個 被我電
推 qqq7840: 買賣房屋又不止價格這個問題，還有很多附加條件，所以不
→ qqq7840: 可能有屋主不能改價格這件事情。
推 zeroyaking: 對阿 光家具或是貸款條件但書啥的
→ xulzj524: 有些不要臉的仲介 騙賣家降價到時候在找人頭買下～
推 deltaz: 恭喜啊，買賣仲三方立場是有衝突的，不可能期望其他人犧
→ deltaz: 牲自己的收入來替你著想，反過來說仲介跟你說他很缺錢你
→ deltaz: 就會退讓價格嗎？不會吧，那你怎麼可能期望仲介要體諒賣
→ deltaz: 方
推 VGA: 誰叫你要簽專任，沒有任何好處啊
推 deltaz: 板上很可惜被一堆戰多空的文淹沒，資訊不好找，但定期收
→ deltaz: 看還是可以得到很多有用的資訊
→ deltaz: 特別是臉皮薄或是社會經驗不足的，來板上收集資訊幫助最
→ deltaz: 多
所以才想說把難得經驗，回饋給版上，讓大家自己斟酌衡量～
※ 編輯: beckhon (114.35.74.131 臺灣), 04/18/2022 12:16:53
推 zyliu: 請教版主case2怎麼再從1450->1440的??
推 laksjd: 我真的想不到專任的好處在哪
→ laksjd: 完全是單方面的保障  服務認真度能用錶量嗎
※ 編輯: beckhon (114.35.74.131 臺灣), 04/18/2022 12:49:10
推 zeroyaking: 看業務啦 我月初掛在板上賣的永康中華路 放一般約3個
→ zeroyaking: 月給四五間仲介 然後我專約一天就收斡 多賣30萬....
→ zeroyaking: 有些仲介專任下去 他想的不是屋主信任 是想綁起來慢慢
→ zeroyaking: 殺 屋主受不了就降價了 加上一般約仲介隨時會被同行
※ 編輯: beckhon (114.35.74.131 臺灣), 04/18/2022 12:50:23
→ zeroyaking: 賣掉 根本愛賣不賣 可以參考新日劇正直不動產第2集
※ 編輯: beckhon (114.35.74.131 臺灣), 04/18/2022 12:53:33
推 NEWinx: 真的不要顯得自己很想買該件，恭喜買到好價格
※ 編輯: beckhon (114.35.74.131 臺灣), 04/18/2022 15:57:53
推 sspider0829: 1.可以改價格 當場都能不賣
推 shawncarter: 經驗一高機率是被房仲坑了 他大概是自己買的
推 mikohsu: 媽的 今年1月我94沒守住價錢，多凹了30萬，仲介一直叫我+
→ mikohsu: 價+價。不+沒得談
推 physicsdk: 恭喜，很實在的經驗分享，大多頭能買到比實登一坪減四
→ physicsdk: 萬真的很棒了
推 curry56: 很棒