推 s92004570: 首推 04/23 00:59
推 oberon1013: 推 04/23 01:00
推 abyssa1: 自住客搞不清楚就邊住邊賣也是… 賣相超差 04/23 01:03
推 yiliang1107: 推「賣多少是看市場上賣不賣得掉」 04/23 01:04
推 piliwu: 推 04/23 01:12
推 s92004570: 請問ceca大，有辦法判斷裝潢的品質嗎，如防水、電線之 04/23 01:14
→ s92004570: 類的 04/23 01:14
→ s92004570: 以空屋來看的話 04/23 01:15
最難看到的是漏水狀況,沒下大雨你都無法判斷.
其他的看電線,看水管就知道啦.
你把插座打開,或是去看廁所/廚房的水管新舊,那個很簡單.
※ 編輯: ceca (61.227.118.35 臺灣), 04/23/2022 01:21:21
推 howhow801122: 假設都是三房 25年中古屋室內30坪有翻修空屋賣，跟1 04/23 01:27
→ howhow801122: 5年的中古屋沒翻修屋況普通室內22坪，哪一個在市場 04/23 01:27
→ howhow801122: 會比較有競爭力 04/23 01:27
沒甚麼競爭力的問題.
你只要賣的比行情低就秒殺,賣的比行情高就賣的慢..XD
所以你要先判斷當下行情是多少,以及行情的變化狀態.
不過通常1x年屋的價格落差不大(因為屋況都差不多)
所以1x年屋的短期很難做,你很難買到很便宜.
(短期是指立刻買來弄一弄就賣,所以忽略漲價這件事情)
2x年屋才會開始價格浮動數字比較大.
※ 編輯: ceca (61.227.118.35 臺灣), 04/23/2022 01:29:44
推 s92004570: 謝謝ceca大！ 04/23 01:28
推 tinaminikimo: 想看C大作品 不知C大走哪種風格 04/23 01:28
我大多時候就空屋.
少數會有一套擺放式的家具.
擺放大概會限於客廳,或是客廳+主臥.
幾乎很少做木做.
※ 編輯: ceca (61.227.118.35 臺灣), 04/23/2022 01:30:40
推 howhow801122: 感謝C大 04/23 01:30
→ howhow801122: 想看C大作品+1…XD 04/23 01:30
翻新空屋應該是投資客主流產品之一.
那個大家做起來都差不多..XD
※ 編輯: ceca (61.227.118.35 臺灣), 04/23/2022 01:31:37
推 poal50310: 想買改好的但又怕貸款成數不夠 04/23 01:31
你可以先找銀行估...兩三天就有答案.
※ 編輯: ceca (61.227.118.35 臺灣), 04/23/2022 01:32:27
→ piliwu: 武廟那邊很有潛力嗎？ 04/23 01:33
→ piliwu: 那邊生活機能很好蛋黃麵不錯吃 04/23 01:34
那邊普通吧.
變化不大,就跟著環境跑.
衛武營炒做要帶動過來的效應可能也有限.
高速公路高架橋是很強的切割線.
而技擊館和體育場改建投資影響力也有限.
so...大概就是一個穩定的區塊.
沒有甚麼特別變化,也不會變差..XD
※ 編輯: ceca (61.227.118.35 臺灣), 04/23/2022 01:41:42
→ howhow801122: C大這間如果是你會在隔一間嗎，還是就超級大客廳 04/23 01:45
必然隔一間..XD
推 zesonpso: 你不睡 還在當大德阿~~~~ 04/23 01:53
才兩點.
推 poal50310: 衛武營三井那塊周圍老社區 最近看也都漲起來了 有看到 04/23 01:58
→ poal50310: 一間400萬左右捷運站附近老公寓自住不知道會不會太高 04/23 01:58
公寓還沒到時候..
我說他大漲還沒到時候..XD
要自住自用可以先買.
中短期投資會晚點買.現在還是2x年屋比較快比較爽.
※ 編輯: ceca (61.227.118.35 臺灣), 04/23/2022 02:01:49
推 dreamfree: 真的是這樣 笑了 推推 04/23 02:03
推 piliwu: 國一好像真的阻斷武廟跟衛武營 雖然非常近開車沒感覺 04/23 02:06
河流,高架橋,大馬路,鐵路,都是很明顯地切割線.
會產生明顯的兩個區域.
※ 編輯: ceca (61.227.118.35 臺灣), 04/23/2022 02:07:35
推 spmark: 推，回這篇應該花了不少時間吧 04/23 02:46
→ spmark: 一樣是投資客，風格差很多 04/23 02:46
→ spmark: 有認識一個投資客，本業設計師，他的物件都超美 04/23 02:47
推 eulbos: 輕軌切割表示: 04/23 02:47
推 gy55662008: 高雄難得下雨 明天是看中古屋的好日子 04/23 02:47
推 ggwp0808: 好文 04/23 03:19
推 mitic1029: 裝潢可以但我覺得管線也幫忙換新的比較重要 04/23 03:29
→ SDFSDF: CECA有發現澄清湖那邊價錢超低嗎…我懷疑他們根本賠本賣 04/23 03:34
24年屋,也就是1998年的新屋.
買在當年最高點的新屋+澄清湖別墅最強大的時期.
非面湖的有機率幾乎沒啥賺.
so...記得.
"蛋黃區"的"新屋"永遠都是風險最高的產品.
無論今天你旁邊住了多少有錢人.
因為...
人有兩隻腳,要跑很快.雖然比有四隻腳的錢慢.
但你的房子沒有腳,你跑不動..XD
so..買蛋黃區永遠記得,居高思危!!!
→ SDFSDF: 觀湖樓…我覺得他們當初買的價應該沒那麼低 04/23 03:36
→ SDFSDF: 感覺長庚醫生買房都超任性 04/23 03:37
→ SDFSDF: 衛武營太大自己斷成很多區吧 武營路 南京路 大明路 澄清 04/23 03:41
→ SDFSDF: 路 武廟 建國路 下好離手 04/23 03:41
會以國泰重劃區為中心...
→ SDFSDF: 公園的養護差異頗大 高速公路旁最偏僻 大明路純公園入口 04/23 03:54
→ SDFSDF: 運動多 南京國泰路口廢墟商地問市長 澄清路大撒幣… 04/23 03:54
推 Freeven: 這樣解析下來 是不是投資客的房子好明顯啊 04/23 04:07
→ SDFSDF: 不過投資客房子好談啦 利潤算一下他就會賣了 04/23 04:16
推 ghost0901: 好久不見C大, 感覺很用心在寫這篇文章! 推!!! y 04/23 05:57
其實寫這篇速度超快.
因為這是"本業"..
591找物件隨便按就有了,圖片只要幾秒鐘就可以判斷..XD
推 NicholasTse3: 這篇讚 04/23 06:45
推 kissu5566: 這篇內容推！ 04/23 06:46
推 k798976869: 投資客幫你整理好了 直接入住不用再裝潢半年 多花點錢 04/23 07:27
→ k798976869: 也還好吧 04/23 07:27
推 garyddt: 推 04/23 07:29
推 arebear: 謝謝分享 04/23 07:51
推 iamala: 推推，認識一個高雄的大投客太太也是這樣說的，每次和她 04/23 08:09
→ iamala: 吃飯都不用錢XD 04/23 08:09
推 chaing0526: 推好心分析 04/23 08:16
推 lbehide: 推C大 04/23 08:45
推 sspider0829: 真心大推 神 04/23 08:56
推 ahyan: 長知識推 04/23 09:12
推 frowning1226: 推～ 04/23 09:48
推 gamesame7711: 挖賽...c大真的是房版活字典 04/23 09:58
推 alanbread: 我也不愛做精裝 04/23 10:11
推 rex00125: 堆 04/23 10:34
推 hunt543: 推 04/23 11:06
推 moda: 終歸一句話。買賣是市場機制，市場行情能賣多少跟入手價無 04/23 11:21
→ moda: 關。 04/23 11:21
→ moda: 建商蓋新大樓的定價也是這樣，市場週邊行情50萬/坪，不可能 04/23 11:23
→ moda: 因為土地很早取得成本很便宜就定價30萬/坪拿出來賣的。 04/23 11:23
推 spmark: 現在的投資客物件，需要注意的點反而少 04/23 11:26
→ spmark: 1. 裝潢喜不喜歡 2. 用料等級 3. 窗戶要不要換 04/23 11:26
→ spmark: 很多投資客都不換窗戶的，不然就是用比較爛的氣密窗 04/23 11:27
建商哭利潤低是一個很有趣的算法.
也就是他的"地價"是浮動的.
以當前行情為基準.
因此無論他這塊地當時地價取得是多少.
今天他要蓋房子.
他會用"今天的地價"去計算它的利潤.
阿靠夭這樣當然利潤很少阿.
尤其營造成本隨便漲一下,他的利潤就要被吃光了.
不過當然算帳上,細節牽扯很多.
很多時候土地不是建商持有,金主,或是地主合建,或是建商老董大股東持有.
因此它們帳面上必然把土地價格給切開另外看.
(例如聽說最近海鮮有一塊楠梓的地要蓋房子,他也是找有品牌的建商去蓋去推案.
因此你不會看到海鮮自己掛一個建商品牌出來推案...但他會說這棟是他蓋的.
借品牌蓋房子這種事情很常見,我同學也說可以借他老爸的品牌來蓋..XD)
而哭不賺錢的時候,土地增值賺的都是不算的...XD
※ 編輯: ceca (61.227.118.35 臺灣), 04/23/2022 11:42:40
推 cosco: 推 太有道理了！ 04/23 11:33
※ 編輯: ceca (61.227.118.35 臺灣), 04/23/2022 11:43:15
推 kagaya: 推推 04/23 11:52
推 alexstag: 請教一下ceca大神，中古屋補漲時機是每個縣市都一樣嗎？ 04/23 12:10
→ alexstag: 還是說有些縣市會跑特別快，比如說高雄可能現在2x年屋， 04/23 12:10
→ alexstag: 新竹已經跑到老公寓了 04/23 12:10
新竹最快,台中比高雄快一點.
推 physicsdk: 很實在，自住客大多無法從破爛的舊屋中看出價值，看到 04/23 12:12
→ physicsdk: 就想閃了，所以市場自然造就了翻修轉賣獲利的行情 04/23 12:12
市場個性,造就我們奸商找到商機...XD
所以無關乎甚麼正不正義,好不好,對不對.
就只是個生意而已.
賺錢不要想那麼多.
甚麼都是假的,鈔票是真的...
※ 編輯: ceca (61.227.118.35 臺灣), 04/23/2022 12:27:36
推 Coolno9: 一堆白痴浪費時間討論實坪 這種有內容的文章反而比較少 04/23 12:31
→ Coolno9: 人關注 哈 04/23 12:31
→ alexstag: 感謝ceca大神回應，還想要問一下如果12年大樓實登單價50 04/23 12:52
→ alexstag: ，24年國宅大樓單價38，投資角度選擇還是選2x年屋嗎？ 04/23 12:52
推 manpower19: 推一個 04/23 12:55
推 A0908: 其實老屋翻修也是一門專業，自己翻成本遠比投資客還要高， 04/23 13:02
→ A0908: 除非時間很多，不然該給別人賺的就給別人賺 04/23 13:02
→ aaaplay: 推分享，感謝 04/23 14:26
推 renyjojo: 學習 04/23 14:35
推 afu76519: 為什麼選百合白? 04/23 14:37
推 BRIANERIC2: 最近風向不同，蠻多年輕人跟退休老人買投客房，越來越 04/23 14:39
→ BRIANERIC2: 重視有裝修的，又懶得整理，然後比新房便宜不少 04/23 14:39
→ duetto: p 04/23 14:40
推 frowning1226: 筆記，這篇超棒的... 04/23 14:44
→ frowning1226: 鈔票是真的，爛是假的，沒什麼執著，一百年後沒有你 04/23 14:45
推 LeeMark: 投資客的房，最大問題是裝潢粗糙 04/23 14:45
→ frowning1226: 也沒有我XD 04/23 14:45
→ LeeMark: 第一眼看新穎免整理，仔細看油漆溢色 04/23 14:46
→ LeeMark: 矽力康補的到處都是，感覺就不耐用 04/23 14:47
推 frowning1226: 投資客的房價格不貴的話蠻適合懶惰包租公的XD 04/23 14:56
推 a1379: 投客翻修沒比自住賣房貴太多的話幹嘛買後者幫前屋主丟垃圾 04/23 15:06
→ a1379: 一堆又髒又亂 家具我又不愛 買來還要自己清多累 04/23 15:07
推 frowning1226: 投客吃貨價不一定很貴，所以賣行情價還是賺 04/23 15:11
推 starly0521: 推！希望c大能開課 04/23 15:57
推 envogue: 建商地價那段邏輯我是這樣想的,如果地價漲幅拉大,那他賣 04/23 16:43
→ envogue: 地就好了,不用去承擔營造成本風險,所以要按照市價來算才 04/23 16:44
→ envogue: 對,商人本就逐利的,不能要求人家不要賺錢幫你蓋房子 04/23 16:44
→ SDFSDF: 也許他要攤提之後買地成本啊 他便宜賣了之後下塊搶不贏台 04/23 16:51
→ SDFSDF: 北建商不就倒閉 04/23 16:51
→ SDFSDF: 永續經營 除非未來地價不漲 或者改做都更合建 04/23 16:53
→ SDFSDF: 地價不能漲了話 現行規則捷運沒一條自償率能過 就都不能 04/23 16:54
→ SDFSDF: 蓋 沒選票 04/23 16:54
→ abc1689217: 推，可以請 ceca 大發一篇判斷裝潢品質的嗎？ 04/23 17:54
→ abc1689217: 有些很會做表面的，真的分不太出來要不要敲掉重做。 04/23 17:54
推 ellemichelle: 翻修過房子，真的覺得只要不是偷工減料亂翻修的，買 04/23 17:56
→ ellemichelle: 投資客的房其實也沒差到哪裡去...... 04/23 17:56
→ abc1689217: 另外如果是有重大瑕疵的物件（牆壁、樑柱有蠻大裂縫 04/23 17:57
→ abc1689217: ）但是被投資客用裝潢掩飾掉的時候，有沒有什麼辦法 04/23 17:57
→ abc1689217: 可以辨認？ 04/23 17:57
→ SDFSDF: 有投資客連牆壁敲掉的照片都拿得出來 你會想說很安全 04/23 18:30
→ SDFSDF: 然後之後發現 他還真的沒有翻新 04/23 18:30
→ SDFSDF: 牆都敲了 為什麼重埋個電管拉線不給呢 04/23 18:31
推 a24573165: iam大 求介紹 小弟我不想努力了XD 04/23 20:16
推 curry56: 04/23 21:28
推 ncg69438: 有些投資客的裝潢品味非常糟糕～ 04/23 22:51
→ ncg69438: 東西看的出來是新的，搭配一起就是嚇人兩字 04/23 23:12
推 a850401000: 推 04/24 00:30
推 sony0955: 推！學到 04/24 09:40
推 UCCUplz: 推 04/24 14:54
推 markus: ceca大 請問鼎山這附近的區域如何 有上漲的空間嗎 很少看 04/24 22:40
→ markus: 到講這個區域 04/24 22:40
推 hmsDEBBIE: 大大 您的網址幾乎都不能用了 建議改貼截圖 05/11 00:05
推 chen831030: 3/18 03/19 03:16
→ chen831030: 謝謝 08/09 16:57
→ chen831030: 謝謝 10/07 21:47