Re: [請益] ceca大師關於中古屋後續處理

[ceca (生活藝術大師 ￾ N)]

基本上是這樣子.

你不換屋其實也ok.

換屋是為了賺更多.


長期就不用說,發展中的區域和僵化區域有位階上的不同變化.

中期方面.

你知道地區和屋齡有先後漲的現象.

至於短期..你隨時都在換屋所以不需要討論.


那長期方面,你哪時候布局未來強勢區比較好?

你說你現在布局水楠...是不是亞歷山大??

但是你如果在2016~2019布局水楠
(當然那時候沒得買正水楠,但可以買周圍),是不是個好時機?

so...長期在切入一個你預期下一次大炒做的強勢區最好的時機點.

必然是這種大盤整的時間是最佳換過去的機會.


至於中期的話,蛋黃區和新建案是第一批上漲的東西.

另外記不記得我這幾年哪時候開始說可以切入美術館?

是不是2019左右....並且理由也是美術館跟其他區域價差都快消失了.

而這一波你從2020年可能還好,2021年開始要切入美術館是不是也亞歷山大.

而物件也是.

你想,2018~2019的新建案都多少,是不是一個很好的切入換新時機點?

而等到2020年後,也許這些都變新古屋.

但是它們在2020~2021是不是漲的超兇還把價差拉開.

因此你在這種大盤整的末端換物件...

你可以在第一時間吃到下一次大漲的超大漲幅.

而像現在,如果你手上有美術館的房子或是5年內的新古屋.

你在爽爽的換成2x年屋.

你看你之後可以賺得多爽....

甚至逼近可以一換二...但是如果在2019年你最多1換1.5不到.

這就是中期換屋的奧義.


至於租金收入差....那只值一根毛..XD


因此...

換屋很多時候不是因為他屋齡大了.

而是因為,換來換去賺比較多.

你本來只有一間30年屋.

你抓對時間換成5年屋,在換回35年屋(過五年好了)

你可能可以買一大一小兩間35年屋.

在經歷一輪,你可能就變三間3x年屋.

房子就會像老鼠那樣一直繁殖.

而如果你只是死屯一間30年屋.

你光靠租金收益想要變成兩間.

你可能等三輪大漲你都做不到.


不動產是很穩定的金融產品.

所以通常操作會建議激進一點.

操作的時間和判斷觀察的時間都非常多,緩衝時間都宇宙無敵大.

操作起來一點也不會有甚麼壓力.


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推 eulbos: 先推
推 frowning1226: 先推
推 Baihenry: 推
推 victorytim: 講房的論點跟股票相比真的好很多
推 frowning1226: ceca大只是不喜歡承擔風險，但基本上他的股票經很穩
推 gigi0316: 一直換不會被仲介費跟稅金吃掉很多嗎
推 Husky8018: 推，謝謝分享
推 roy0710: 收租可以啦，就租金投報要高一點，至少6%以上的房子自己
→ roy0710: 還是有繁殖力。那種2-3%的不用想了。
推 qq1217la: 感謝分享
推 alanbread: 仲介費買賣最多就6%根本不用擔心，房地合一你用重購退
→ alanbread: 稅也還好
→ alanbread: 不然就發票，但自住換屋不建議去搞這個，雖小被查到金
→ alanbread: 流你會很麻煩，投資客是做比較仔細的但也不建議太誇張
→ alanbread: 就是了
推 yihua2: 太強了 已拜
推 rebecca226: 整個理論裡面,我覺得最難的是,知道什麼是值得買的外圍
推 jsont: 未看先拜
你對外圍沒信心.

你可以單純在市中心.

單純操作物件新舊就可以.


就像你對老屋沒信心.

你可以單純操作蛋黃蛋白蛋殼往外買就可以了.


當然最後,你會同時考慮,然後判斷當下買哪一棟競爭力最強...XD

不受地點或是屋齡的拘束.

只要時機對,甚麼鬼都可以買.


沒看到興達港唯一的大樓漲多少...XD

那東西當年我都疑慮了一下.
(當年一棟只要75萬)

https://tw.appledaily.com/property/20190607/KKP3IFHYM6GNZ3M2TWFEWGLSIE/

https://tw.appledaily.com/property/20220424/FMX5Q6FZDBB5FB4UIAL4L4OWJA/


有甚麼鬼東西是不能買的嗎?

只有你買的時機點對不對才是問題.

金山萬里度假山莊,崩盤之後,你在看佛朗明哥是不是現在又從最低點漲了超過兩倍.


不過當然對外圍的判斷有很多因子要顧慮.

你沒把握就可以避開不要碰.


投資也記得,盡量不要賺你不熟悉的錢.

有把握的先賺.

剩下一點點閒錢再拿去做實驗性的試探.

沒閒錢就算了.

之後她噴到宇宙去,那也是不屬於你可以賺得...

就像我興達港那時候沒有入手他的大樓,我也不會有甚麼錯過怨嘆之類的.XD

單純就是,喔,又多學了一課.
※ 編輯: ceca (61.227.108.125 臺灣), 04/28/2022 17:55:52
推 sspider0829: 大神推
推 scitamehtam: 感謝c大，只是一直換的話不是有税的問題嗎
推 lun0120: 稅？35~45%？加仲介費，大概一半以上列入成本，呵呵
→ jonson: 非北市50年以上的房子還要買，各位耗子尾汁，我是不敢買
→ jonson: 每年折20%，50年後餘值=0，房子送我都不要，純繳稅沒餘值
這時候你就應該思考.

這五年房價翻倍2~3倍的36年地上權是怎樣一回事..XD

https://sale.591.com.tw/home/house/detail/2/11126818.html



進入投資市場永遠記得.

市場永遠是對的.

當你發現你的想法跟市場完全相反的時候.

那一定你錯了!!

你要立刻修正自己.

千萬不要硬凹.

硬凹是投資最大的忌諱.


股票漲就是漲跌就是跌.

看錯就要反省.

是你看錯了....要檢討自己.

不要去檢討股票走勢...XD


大多數的住宅的價值是"住宅空間"主導.

土地是影響他貸款狀況(單純有和沒有土地會巨幅影響貸款無視土地坪數).

以及影響你繳多少稅.
(除非你被建商整併)

會計上的建物殘值除非你在計算公司資產或是交易,不然只有繳稅的意義..XD

因此一間地坪特別大屋齡又沒特別老的大樓,一般我是完全不會買...

so...你在看建物.

請從"這個地區的這種空間價值"優先做他價值判斷.

這個佔90%以上的比重.

其他一點點10%才是考慮到其他方面...
(例如土地太大的大樓很多時候價格會比較低...恩..市場還是沒太白癡整天做都更夢)

然後你用這個價值觀再回推市場變化.

你看看是不是跟市場契合度遠高於甚麼看土地價值看建物價值等等..

尤其看這些土地建物價值,你根本無法解釋地上權的價格變化,所以無保存登記的價格變化.
(老透天無保存登記也是比較便宜...屋齡都5x年建物殘值應該是0.
 為啥為保存登記比較便宜?
 因為沒有建物也會影響到他的貸款....)

※ 編輯: ceca (61.227.108.125 臺灣), 04/28/2022 18:08:06
推 Complain: 支持ceca ，五年過去已經1變4 謝謝
推 pigmoo: 4年前興達港6萬沒人想去 ～
推 sony0955: 推
推 elfishmin: 跪著讀完了
推 sspider0829: 大神級的觀念 不管放什麼商品都有99分穩妥賺
推 luckypig: 那如果手上有美術館10幾年屋建議放到什麼時候賣最好
推 Morphee: ceca文每天當心經唸就對了
推 kktt254: 請問中都什麼時候可以切入
推 Freeven: 推救世
推 flydeer: ceca大 房地合一重稅下一般幾年轉換比較好
推 GoGoD: 有買房SOP可以抄嗎
→ gourmet7: 跪著推 每天照三餐讀
推 creulfact: 為什麼土地太大的大樓價格會比較低阿？
推 wlcaroline: 因為不可能都更土地持分大地價稅也比較高，負擔成本
→ wlcaroline: 高，所以市值較低吧
推 inunoya: 推 努力中
推 lunchkuo: 請問C大「本來只有一間30年屋，要抓對時間換成5年屋」，
→ lunchkuo: 這句話意思是要在盤整時期新舊屋價格差距最小的時間點，
→ lunchkuo: 再貼一些資金或是大換小，跟到下一波起漲物件列車嗎？
推 yiliang1107: 推～佛
→ ceca: 如果你開槓桿，只要有漲，你轉賣本金會大幅增加
→ ceca: 我上面指的繁殖比例是全現金的狀態
→ ceca: 因此你開的了槓桿，就不是一換二
→ ceca: 你美術館1000漲到1600,等同現金兩百變八百
→ ceca: 兩百本來買1.5間2x年屋，八百可以買6間
→ ceca: 只是每個人開槓桿狀況不一樣，所以用絕對價格做比喻
推 gy55662008: 想請問3間以上貸款限制怎麼解跟可貸金額上限怎麼算?謝
推 smallmila: 土地太小也沒人想幫忙都更？
→ ceca: 被限制到貸款人頭也無解，就跟我一樣貸少一點嘍
推 joker8324: 先推再收藏
推 frowning1226: 我目前已經沒有200萬一間這種事情...貸4成要600萬XD
推 gy55662008: 收到 謝謝C大
推 joeypoly: 請問c大預售單價高鐵39 民族鼎山35 桃子園(有景)38哪個
→ joeypoly: 會比較有划算 感謝
如果這三個比.

高鐵會比較好.


不過我還是支持中古屋.
※ 編輯: ceca (61.227.108.125 臺灣), 04/28/2022 23:16:05
推 qwert65732: 推 已收藏
推 qwert65732: 請問c大 龜山靠近迴龍那附近20幾年的透天你認為有投
→ qwert65732: 資的價值嗎
→ qwert65732: 手上有三間在龜山穩定出租的套房,目前聽到的是套房從
→ qwert65732: 當初買的170到現在250左右了
→ qwert65732: 以小換大之後再出售 這樣會不會太傻
推 foxher: 推
推 dixsion: 感謝分享
推 Asdukee: 筆記做起來
推 nike319546: 請問ceca大美術館還有可能再跟其他地方價差消失嗎？
→ nike319546: 之前這樣是什麼原因？
推 nono1107: 請問Ceca大，高雄苓雅舊市區中古有機會嗎 ? 謝謝
推 ShinPow: 推，感謝分享
推 curry56: 老師
推 moneystress: 推
推 hellovega: 很頻繁的話，漲幅不是被房地合一稅吃掉？
推 maxgtd: 請問ceca大已經上車買2間最近在想以後賣掉，要再買怕買不
→ maxgtd: 回差不多等級的房子該怎麼辦呢？好像只能大換小、市區換
→ maxgtd: 郊區
推 hdw: 房地合一會吃掉一半獲利，不過大部分費用都可以認列，例如買
→ hdw: 400老公寓，整修完賣800，整修費用仲介費用算200，你就算被
→ hdw: 課45%，還是賺110，當初買入的頭期算200，也有將近50%獲利
→ hdw: 我也是想了一陣子才能理解為什麼c大會說短期獲利高的原因，
→ hdw: 以報酬率來看，短期才有完美達到5倍槓桿的效果
推 kcudok: 推C大
推 sgaor: 十年前去過佛朗明哥沒想到竟然漲了。不知道公設還回的去嗎
→ chen831030: 3/17
推 chen831030: 謝謝
→ chen831030: 謝謝