[請益] 不貸款買房，簽約後流程請教

[QQB (勇敢的人會有特別的明天)]

各位房版大大晚安：

我3月底首購買房，本來簽約時要貸款，因為一些原因後來改爲不貸款，有使用合泰建經
履保帳戶，屋主房子有設定抵押權

目前4月初已匯簽約款

現在代書流程走到匯完完稅款才能過戶

問題來了，本來尾款是要用貸款去付
因為後來改不貸款，現在代書要我將所有款項都匯入履保帳戶（完稅款+尾款+仲介費+預
收稅費）才能辦理過戶，只剩餘代書費、水電費、管理費那些交屋時清算。

家人是覺得買房動輒數百萬，還未過戶前就全數付清….很冒險！
但今天打電話詢問代書，代書意思是
1. 有貸款時銀行會給設定契約書。
2. 沒貸款時就要付清。
若沒有將自備款全數匯入，履保公司也不會讓代書出款繳稅過戶，過戶後清償貸款，等於
流程卡住….

請問有人熟悉不貸款買房流程嗎？可否指點一二？？？？謝謝。

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推 KrisNYC: 先過戶就你要簽本票 先匯款就要自己照會確認履保公司
→ leisureme: 要有貸款清償證明才能辦過戶的樣子
→ leisureme: 我們之前是賣方是認識的鄰居，代書自己找的，把錢匯到
→ leisureme: 貸款的銀行，押尾款過戶
→ QQB: 所以我匯履保帳戶，再自己打電話去確認嗎？代書是有給我看屋
→ QQB: 主的權狀了，說過戶文件都收齊，只等我匯款辦過戶，但我沒有
→ QQB: 押個尾款覺得很不安心….還是是我想太多了？
推 dakkk: 你問代書 完稅款先出  過完戶再把剩下錢匯屢保可以嗎
→ QQB: 簽約時都有簽下頭款跟尾款的本票了
→ dakkk: 清償正名只是下家的貸款銀行要
→ QQB: 代書說不能只先匯完稅款
→ dakkk: 自費應該可以先過戶再把抵押還掉
推 s26492755: 抵押沒塗銷無法過戶吧
→ s26492755: 我是沒想那麼多 直接現金全額進履保
→ s26492755: 對方也會簽本票
→ s26492755: 清償証明是拿去地政塗銷要用的
→ s26492755: 跟下一家的銀行也無關
推 dakkk: 其實進屢保應該沒差 你們屢保約就是貸款形式而已
→ dakkk: 小下一家銀行設貸款要看塗銷
推 s26492755: 我有兩次為了刷負債比跟有時限的時候用現金買  都是直
→ s26492755: 接進履保
→ QQB: 代書說自備款要全部到位才能做後續的作業
推 dakkk: 家人不放心 你們就貸款呀
推 s26492755: 我經歷的都是要塗銷才能過戶  代書代辦2000  但我常常
→ s26492755: 經過地政  就去貸款銀行申請清償証明在去地政塗銷 過
→ s26492755: 戶後  清償証明基本上用不到了
→ s26492755: 你貸款也是等同買賣價金付清啊  看不太出來差別在哪
→ QQB: 現在辦貸款應該來不及了......
推 chocho1981: 履保沒差吧，沒結案前沒辦法動裡面的錢
→ QQB: 可能差在有押尾款？有銀行幫忙盯過戶？
推 dakkk: 對 銀行會盯過戶 因為他要設定貸款
→ dakkk: 屢保約應該有很多種 下次要現金買可以不要進這種
→ QQB: 應該不會有下次～～下次一定會貸款，現金不足了
推 s26492755: 直接不給動用履保金額就好了  不必太擔心啦
推 jambojambo: 進履保要你同意才能撥款
推 waterday: 是匯到履保專戶，又不是匯給賣家，為何會擔心不履行過
→ waterday: 戶？
推 abyssa1: 履保就是保障這個用的啊 你家人不懂沒經驗吧
推 s26492755: 第一次可能會比較緊張  多幾次就沒感覺了
→ abyssa1: 不過信義好像是可以保留兩成款項到過戶後當尾款
推 cjwu11025: 履保的功能不就是這樣嗎，應該不用太擔心？
→ abyssa1: 如果你只有兩成款項然後房子產權過戶給你 賣家更害怕
→ QQB: 因為小女子第一次買房，大筆資金沒押尾款總是怕怕的….不知道
→ QQB: 履保帳戶安不安全….
推 abyssa1: 信義的：
→ abyssa1: A1：不用貸款：買方過戶前最少要補足總價款6成；過戶後
→ abyssa1: 三天內要補足剩餘4成。A2：需要貸款：例如買方貸款8成，
→ abyssa1: 需於過戶前補足價金2成，才可以送過戶；若後來只核貸7成
→ abyssa1: ，則需於過戶前補足3成，才可以送過戶。買方最遲應於完
→ abyssa1: 稅之日起十四個工作日內(有特別約定最後交屋日者，從其
→ abyssa1: 約定)，依約辦妥貸款撥款手續支付交屋款。
推 dakkk: 過戶資料都在代書手上 代書你請的 怎會有事
推 s26492755: 我就跟你說我兩次現金也都是直接進履保  一次信義 一
→ s26492755: 次住商 好處是對方也沒辦法土增自用的話  兩週左右就搞
→ s26492755: 定了  還省下設定費
推 zesonpso: 錢進履保都會收到簡訊 還可以上網查呢
→ zesonpso: 有履保 就不用擔心了 如果沒履保 才要擔心
推 s26492755:  https://i.imgur.com/dPBhOIU.jpg
→ s26492755: 長這樣  別怕 小事
→ QQB: 好的，看來我該相信履保帳戶～～謝謝大家的回復～～～
推 a362562: 寶哥最近有飆股嗎
→ zyxvu: 宏達電
推 cindycincia: 是屢保帳戶 不是對方帳戶
推 qqq7840: 有些是匯足六成款項過戶，過完戶補足額
→ lagadidi: 履約保障很棒啊，錢雙方都不能動直到合約完成
推 Yi12Bird: 沒塗銷可以過戶啦 別黑白說
→ jp791228520: 我2月買的時候是1500全部現金入履保，代書抵押塗銷才
→ jp791228520: 過戶
推 s26492755: 那為什麼代書都叫我去塗銷啊
→ henrk: 換個方式說,款項都沒匯入房子就過戶了。賣方想想也不對！
→ QQB: 因為「全額匯入」跟部份匯入押尾款總是有差，畢竟還沒有過戶
→ QQB: ～如果是先匯足幾成，過戶後再匯足全額取回本票比較安心～
推 kusomanfcu: 你可以貸少一點啊 例如幾十萬
→ kusomanfcu: 咦好像不對
→ kusomanfcu: 就有錢直接買也是盡量貸
→ kusomanfcu: 比較好
→ s26492755: 不貸款買房一定有原因在啦  這看個人財務規劃
推 dakkk: 屢保約 有塗銷應該就得塗銷
推 s26492755: 現在有點混亂  所謂的塗銷是指去地政塗銷還是有塗銷同
→ s26492755: 意書就行
→ henrk: 不貸款買房過戶後也能貸。貸款成數就可以不受第N戶管制!!
→ henrk: 很多報導說現金購買，其實都是買了後才去貸款!!
推 hmsDEBBIE: 進履保也要經過你同意才能撥款！不過合泰建經……建議
→ hmsDEBBIE: 樓主先打給他們，說明務必經過你同意再撥款（電話錄音
→ hmsDEBBIE: ）
推 hmsDEBBIE: 塗銷指的是銀行確認賣方已將前手銀行房貸結清後做的動
→ hmsDEBBIE: 作
推 s26492755: 這就是我早上說的 塗銷有兩種意思  拿到清償証明塗銷同
→ s26492755: 意書 和去地政塗銷抵押設定
→ s26492755: 卡在這難怪覺得怪怪的
推 cobrabaton: 既然都要履保為何不讓專業銀行幫你把關？貸款設定規費
→ cobrabaton: +代書費又沒多少錢。而且照合約精神你本來就是錢付到
→ cobrabaton: 哪，過戶流程辦到哪了。貸款這個期款就是要付這些，你
→ cobrabaton: 只能留交屋款5%
推 cobrabaton: 樓上你跟銀行塗銷證明不告訴政府，政府是不會知道你
→ cobrabaton: 錢還清了。就跟你離婚協議書寫好，不去戶政辦，對政
→ cobrabaton: 府來說你一樣是已婚。同理對政府來說你這不動產一樣是
→ cobrabaton: 欠錢
推 cobrabaton: 你錢入履保，如果賣方有貸款餘額也是要從履保去代償
→ cobrabaton: 賣方貸款才能辦理塗銷登記
→ QQB: 有打給合泰建經他們說正常流程一定是看到過戶謄本才會出款，
→ QQB: 我也有表明沒過戶前不能幫屋主清償貸款～～
→ QQB: 只是不知道這種表示有沒有效力？
→ QQB: 再來是他們說出款買方並不會收到簡訊通知也查不到？有疑慮都
→ QQB: 可以直接詢問他們….