[請益] 投資賣房次序

[asuslover (大頭)]

房板前輩們好，小弟因為這兩年陸續交易了幾間成屋和預售屋

想請各位給我一些目前手上房產處理的建議

我和太太目前分別持有

成屋一間O(23年社區平車) 109.07以960取得 市價約1600 地點:新竹園區旁
預售兩間A.B 預計112年底交屋 110.04 以1848 1844取得   地點:竹北縣一
預售一間C 預計113年中交屋 109.06 以1790取得        地點:新竹介壽段

目前因為升息的關係，我認為房價不會再像過去兩年那樣飆漲，至少預售屋不會，

這三間預售屋我們打算留縣一的 次頂戶A 和 介壽面公園戶C 自住，

因為現居的房子有朋友表示兩年後願意用1700和我們購買(含全室家俱電)


我們夫妻討論的結果如下

現居房子O 在介壽段交屋時再賣出，以A作為重購退稅的房子(O持有人設籍5年內不動)

A交屋前會先用現金把成屋O的貸款結清，再重新辦A的貸款。



B交屋後立刻賣出，會有貸款1%違約金約15萬，但每年可減少利息和管理費約35萬的支出

雖然會課45%的稅，但當C交屋後，以C作為重購退稅的房子

(但無法全退，因為B售出的價格遠高於C的成本)

(設籍問題：先設籍B 賣出後先設回O等C交屋再移過去C)


不知道這樣會是比較好的操作嗎？還是各位有不一樣的看法呢？

我們目前現金大約有1500萬可以使用，每年扣除開銷，存款增加大約250-300萬


我們會想這樣操作主要是希望等新竹關埔二期開案時可以直接購買更大的自戶房，

然後以A申請重購退稅至關二訂的預售(以目前時程看起來應該會差5年以上)

希望大家能給點意見，謝謝大家了!!!

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推 iamneptune: 賺翻了
推 sspider0829: 誇張
推 DwyaneWade3: 會不會再漲還很難說喔
→ wustand02: 如果房價反轉呢？ 這樣賭注太大了吧
→ wustand02: 我們家每年存的大約也是400萬，我是今年2個投資的預售
→ wustand02: 都出了，剩租房給人家的
主要是我們已經獲利了結2間預售，目前的漲幅也遠大於要再降的幅度了
我們本來打算四間都持有，自住一間其餘出租，不過之後賣的稅金有點高，
而且不確定房價是否會再上去多少
推 sdhpipt: 賺了幾千萬 羨慕
推 frowning1226: 重購退稅用在獲利最高的和買價最貴的
→ frowning1226: 不知道你的預售獲利約多少，只能給這建議...
→ frowning1226: 要保證賣出時是自用還有兩年內會交屋就ok
推 frowning1226: 我認為20幾年那個沒什麼風險，租出去就可以正資產
推 frowning1226: 如果是我會想：預售賣一個再跟其中一個預售重購
→ frowning1226: 因為感覺中古屋還遠遠沒有漲完，又在園區旁
→ frowning1226: 其實風險好像不大，預售單價高，再往上相對風險高
中古那間目前碰到的情況就是像板上說的，目前碰到未來換電梯會有資金大缺口的問題
這兩年聽說要漲管理費至少75/P↑ 目前房子出租的租金行情每個月大約3萬
預售在竹北和介壽段都已經有各賣出一間，去年也繳了大約700萬的稅金
目前持有的三間，現在的行情大約都在2500-2700之間(去年就是賣這價格出去)
本來想四間都持有，稍微裝潢出租，等未來繳到很有壓力再賣，不過租金行情目前看起來
每年收租只能跟利息和管理費打平而已QQ
推 buike: 預售獲利了結的資金有更好的選項就出掉吧
目前還沒想到更好的方案來處理後續賣出的資金，只希望留現金可以隨時進場中古屋
推 zard1983: 我建議都持有，不要賣
→ zard1983: 因為賣掉買不會來了
我原本也是這樣想，所以想要四間都持有，不過每年的持有成本有點高，加上我自己認為
很難再像這兩年大漲，獲利了結出場，留兩間持有進可攻退可守
推 lagadidi: 不要賣朋友，兩年後實價變又傷感情
我們預設就是1700-1800，配合的房仲是請我們到時候開1800先賣看看
※ 編輯: asuslover (114.25.83.170 臺灣), 05/06/2022 14:51:39