[閒聊] 有一種房千萬別買

[a386036 (骷髏怪)]

以下個人看法
只是保正重擊目前絕大多數覺青愛的房型

到底是那種房子
中南部我不知那邊多，我所知道新北最多，基隆也不少
這些主要建商東帝士 宏福 宏盛 宏國等系列蓋的
而且是時代產物

但為何會有這種就是當年容積率管制開始
當年不少建商拼命卡建照去申請為了高容積樓地板

這類房子特色超高樓20-35樓不等，低公設，低管理費，中低屋齡，管委會小管但寬鬆
高密度開發，低棟距
屋齡集中在民國83-90年間完工，21-28年這區間屋齡

這最多在那
新莊。中永和。蘆洲。汐止
三重 板橋反而較少
基隆在暖暖等一代山上

為何這類房子爛別碰？
這類房子
1.都是921前高樓建築
2.搶建潮產物
3.低房價區域
4.非連棟式可分散地震力量
5.由於低價區賣便宜，建材不可能好
6.管理觀念積累難以改變，才會的管理費


這類房子尤其1跟6會讓社區房子爛很快
高樓建築本身維護費較高，加上當時品質仍後續維護更高
現在....
你又低管理費一坪40-45這種就靠腰貴
有的甚至30塊的，還大坪數最高上限

可是你知道一個管理員薪水該多少嗎？
基本薪資？3萬？3萬5？
我們就用3萬算，3萬/月＋6%勞退18000＋勞健保雇主部分3000＋職災險等
一個管理員就是3萬＋5千
還有2個月年終=7萬/12=5800多
7-30天年假看做多久，跟勞基法一些假，撇除國定假日以外一年抓12天一天就是1000
一個月一個管理員成本就是42000，萬年三萬仔的你也是拿了老闆這金額

要符合勞基法一哨就是4人
當然不可能每哨4人主要的2班2人晚班一人
跟一些其他崗位
大概就8人吧大約33萬
總幹事 秘書也要花掉10萬
清潔 機電 電梯保養
一個社區開銷就是50萬起不含其他修繕
還有10-20%公積金
保全物業公司利潤
你社區幾戶？250戶?你有月繳超過3000嗎？
可惜這種大樓社區住戶都在400-500戶
每個月管理費800-1500
但這規模社區這樣管理員數量，外加現在收發包裹，凹管理員做事的人
根本是血汗
就算要漲社區也會要你算到剛剛好支出，不存款
管理費收入長年收入=支出。偶爾支出超過收入下

當這些大樓體質不好下，再過10年也邁入35-40年
東西開始壞社區大
住戶不願意掏錢修下
大樓就會越來越爛又臭掉

為何會說這些爛
921後包含921中倒掉都是這年紀完工房子最多
消防出事死最多的也是這年紀
出事社區就不說那是痛


這時人會說住這的都是高知識學歷份子
改建不就好了
你多
夠高級就買更好了，都是裝高級的人
改建？當年容積早用超過現在法規很多
外加你超高樓改建拉皮難度高
拆除在蓋以現在物價房子建材標準，拆＋蓋30萬/坪，可能還不夠
自費？多數人不要
要跟建商1坪換1坪外加補貼
那已經25樓高大樓要變幾樓？
50樓一樣建蔽率，房價能上80？給建商對半分，不然建商一樣虧
賣不到80那可能要蓋到80樓甚至101樓
可是別忘了原本棟距就很貼
再上去會怎樣

只是這類房子深受萬年三萬仔與覺青愛
1千多不到2千
三房車位，24小時管理，可以使喚管理員
管理費便宜，公設低，屋齡不算老
可是再過10-20年呢？
現在50年老大樓，由於都12以下要變24樓不難，人家已經華麗變身
這時覺青又不爽，要免費改建，要更高級房子

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※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 219.91.19.190 (臺灣)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1652182722.A.505.html
推 BRIANERIC2: 這種CP值很高耶
老了後呢
推 good00609: 傻眼921前的建築物都扛過921了比台南xx穩
推 tfct: 這種超讚的 當年新莊ㄧ坪16-17萬
→ tfct: 現值不知道過30萬了沒 隔壁就是副都心
40萬了
※ 編輯: a386036 (111.71.49.233 臺灣), 05/10/2022 19:48:18
推 KrisNYC: 25200的勞健退公司負擔就4792了 3萬5的實際負擔加算特休
→ KrisNYC: 基本一個月年終攤下去要4萬5以上
→ KrisNYC: 很多覺青和正義青年都不知道吃掉它們薪水的就是它們最愛
→ KrisNYC: 喊的外勞人權和社會福利要吃到飽
推 lock7: 謝謝大神分享，中和景平路一堆這種的大樓
→ lch0425: 新莊當年倒的就這種的。磁磚四方型。樓高很壓迫。
推 lcy317: 基隆山海關 全中
推 jerrylin: 這種自住算起來租金很便宜啊
→ jerrylin: 至於鄰居  運氣問題  貴的照樣有很爛的
→ jerrylin: 看你要忍受每年漲租的惡房東還是可能的惡鄰居
推 F93935: 達觀鎮 江山萬里
推 jecko: 汐止有名的就宏國大鎮 去看裡面的屋況 管理 跟居民素質 的
→ jecko: 確如同本文所說的
很多不止這社區

推 F93935: https://i.imgur.com/bNCMHLb.jpg
→ F93935: 江山萬里情
就這種
容積率破千
室內30坪土地2坪，這種地點
低管理費
沒有未來


推 jecko: 然後漏水 隔音 凶宅 住戶吵架 一堆啊
推 Keyboarder: 謝分享
※ 編輯: a386036 (111.71.49.233 臺灣), 05/10/2022 21:51:01
推 WMV: 去年今年這兩年也是搶建潮吧
不算
跟當年比這都還好
容積率不夠
而且當年3-5萬蓋電梯大樓的預算
想到就可怕

推 CIIIO: 台南高雄好像都有..確實這種住戶品質真的...別遇到隔壁住撿
→ CIIIO: 回收的都算賺到
※ 編輯: a386036 (219.91.19.190 臺灣), 05/10/2022 22:12:01
噓 grace0523: 無聊 加價賣就好
→ grace0523: 轉嫁給下一個買家
→ grace0523: 大不了租人 你是想買這邊的房子？講一些危言聳聽的話
推 KrisNYC: 其實這算做功德 這些房子30年後真的有點麻煩處理
比城中城 錦新可怕
這兩個還有機會翻身
地點樓高

宏國大鎮。金山萬里基本上沒機會
除非汐止房價也150萬

→ KrisNYC: 當年不只是搶建而已 還一堆搶照壓著 一直捐角地塞容積
→ KrisNYC: 然後再那種技術不是很成熟的年代大規模山坡地蓋超高層
當年還有黑金政治＋黨國政治
不管什麼都用喬的
政治 官員利益
才會傳聞當時台北縣某縣長貪污超誇張
某幫本來就很大，外加這更大

可怕的綠野香波。達觀鎮。玫瑰中國城
汐止山區
小坪頂那些照
還有很多超老照還沒過期
景平路沿線超多這種亂來的房子

推 tfct: 房價是副都心的一半 還是很好賣啊？
→ tfct: 只隔一條馬路 房價對半
※ 編輯: a386036 (219.91.19.190 臺灣), 05/10/2022 22:57:40
→ TEYU21: 謝謝分享
※ 編輯: a386036 (219.91.19.190 臺灣), 05/10/2022 23:33:02
→ IBIZA: 三四十年都還能賣給下一手，其實沒差
→ yukiyin2: 也反映在市場價格了吧 低價有低價的市場阿
推 s26492755: 我是覺得管理蠻重要的  所以把宏國大鎮的在幾年前都賣
→ s26492755: 了
→ s26492755: 後面真的亂搞 一下禁養寵物  一下找流裡流氣的物業  真
→ s26492755: 的鳥
推 popop7875: 感謝分享 上了一課啊
→ NITERRO: 台中也有，跟北部比不知道算不算多，大部分管理評價都不
→ NITERRO: 太好，這些大樓買氣價格都不好
推 ozima: 感謝分享，本來真的有在考慮買宏國大鎮，地點很不錯
推 s26492755: 宏國我賣了三次  是真的蠻好賣  但素質真的有越來越差
→ s26492755: 的跡象
→ s26492755: 哪怕是投資我都還是覺得管理不能鳥掉  一旦鳥掉最好就
→ s26492755: 是換掉
→ s26492755: 其實手上物件本來就應該不停汰舊換新
→ s26492755: 應該說汰弱留強才對  屋齡並非絕對
推 lucky466: 感謝分享
推 idmaker: 有哪些建案能否舉例一下參考
推 misuta27: 土城 美麗宏國是不是也算呀
推 racoon151: 下新莊有個東帝士，每次經過都覺得很可怕
推 sdhpipt: 其實三重很多 你看新北大道快到疏洪道兩側那些
→ sdhpipt: https://goo.gl/maps/6d7kartKUmDrBgvGA 這很明顯是搶建
→ sdhpipt: https://goo.gl/maps/VSxFpmLBUR7xqZQq5 這裡也是
→ sdhpipt: 汐止的話 目前房價最高的中古屋國泰潤泰社區也是搶建的
→ sdhpipt: 宏國會爛掉主要還是宏國集團本身爛掉的關係 他就沒能力去
→ sdhpipt: 運營宏國大鎮底下的商業店面 最後管理就爛了
→ sdhpipt: 又 山坡地老丙建開發 你要去問尤清啊 主要都是他任內放的
→ sdhpipt: 還是DPP也叫做黨國? 呵呵呵
那些集團當時那個跟DPP好
可是老丙的是另外的
北縣那些山坡老丙超離譜

據說當時達觀鎮
實際金額不知打比方
土地買5億，跟銀行搬20億
變更好整好地在借80億
預售完在借

→ sdhpipt: 管理員的話最近新房子社區的處理經驗 1人崗哨至少要12~15
→ sdhpipt: 萬 秘書不一定需要 但是有總幹事牌照的人一定要有1個
推 jian0202: 感謝分享 這才是房版該討論的議題
→ sdhpipt: 總幹事的流動率比一般警衛要高 大概是牌照很搶手吧 XD
→ sdhpipt: 話說當年林榮三是KMT的監察院副院長 算鐵桿李登輝派的 宏
→ sdhpipt: 國林謝罕見的弟弟謝隆盛是KMT國大代表黨鞭 也是李登輝派
→ sdhpipt: 當年的北部建商地主集團還是KMT的 現在大部分是DPP
→ FMANT: 李敖講過  兩蔣封印外省掛做房地產  不然政權早就毀了
推 fundme: 爛掉之前就會轉手賣出去了 根本不用考慮這麼多 投報率才是
→ fundme: 真的
※ 編輯: a386036 (150.116.226.192 臺灣), 05/11/2022 08:50:14
推 summerair11: 流動率高是因為有派系社區太多吧w
推 love0303: 推文提到的某社區我住過，管委會分兩派系鬥爭，頂樓漏
→ love0303: 水遲遲未處理好...非常多問題，但它還是很搶手，房子兩
→ love0303: 週內順利賣出
→ physicsdk: 大部份情況下管委的事情一般住戶都可以不管，留點錢當
→ physicsdk: 保護費省心就是了
推 s26492755: 派系鬥爭我常遇到耶  反正社區有維護好誰管你鬥爭
→ s26492755: 之前看到鬥到管委會解散的都有
→ s26492755: 還有社區每年區權人大會都吵到要報警或推擠的
→ s26492755: 我住過一個社區超過十年沒換總幹事  超屌  也買過一個
→ s26492755: 社區總幹事到現在換過至少十個  沒有一個做超過一年的
→ s26492755: 我自己現在住的五年前派系鬥爭另一派全部被推翻  但是
→ s26492755: 到現在也換第三任總幹事了
→ s26492755: 有的是住戶太機車
推 OxFFFF: 這篇不錯，房版需要多些這類文章，謝謝
推 sgxm3: 感謝分享心得
推 sdhpipt: 尤清任內給的變更 你說跟DPP好不好呢? XD
→ sdhpipt: 達觀鎮是東帝士集團蓋的 阿扁的好同學 在KMT也屬李登輝派
→ sdhpipt: 外省人做房地產也不是沒有啦 代表性的就日月光集團
外省人建商少
沒大量土地是有時空背景
外省人尤其軍系定義台灣就是暫時居住
壓根看不起台灣
很快反攻大陸
所以外省人買黃金台灣人買土地
日月光外還有代表人物
遠東集團
王又曾
翁大銘
太平洋集團 孫法民
廣三好像也是
也不算少只是多數太亂來死光

至於林榮山等三重林家也是因為政府要拉攏有錢人投資建設
當年林廷生不也是


宏國沒死是因為土地夠多
一堆人想低價割韭菜，後來跟銀行談條件挺他變復活

國揚也是老闆夠威風扛起來還

→ sdhpipt: 當年在汐止伯爵山莊賺翻了 傳說跟尤清與廖學廣關係都好
當時買山搞老丙都賺翻
土地超低價
慢慢蓋或賣
以前亂蓋沒人管
沒亂來的現在還是吃不完

→ sdhpipt: 反而林榮三跟廖學廣很不對盤
→ aal: 921台北才5級哪叫扛
※ 編輯: a386036 (114.136.242.113 臺灣), 05/11/2022 14:17:46
推 sdhpipt: 遠東蓋房子是很晚的事情 直到現在都是以蓋工商業建築為主
→ sdhpipt: 主要都是在活化開發自己的工廠土地
→ sdhpipt: 力霸就很早了 在營建業著力很深 不過他比較算八大出身的
→ sdhpipt: 不能算是外省人中高層 其實還有大陸工程啦 不過他算黨外
→ sdhpipt: 廣三曾正仁是本省人吧 台中的地方派系家族
推 sdhpipt: 論外省營建業財團 還是日月光最具有代表性 而且公司也是
→ sdhpipt: 以營建業為最核心 反而現在的封測是大兒子好玩創立的 XD