Re: [請益] 買賣糾紛

[miniguava (森)]

大家好我律師啦
分享一下這類型案件在實務上比較可能的玩法
我如果是賣家就直接提告偽造文書跟詐欺
成年的社會人處理社會事沒在跟你演的

報警提告之後，原PO爸爸跟兒子B就得先到警局作一次筆錄
再來案件會送到地檢署，等檢察官傳喚
從接到警察電話到地檢署傳喚這段期間至少2、3個月跑不掉
一般人大概接到警察電話就緊張得睡不著了
何況還要到地檢署接受複訊
人家常常在說以刑逼民、以刑逼民就是講這種情況
更何況原PO爸爸是確實在未獲兒子B授權下簽發本票及契約
那兒子B要不要認？
你不認，那原PO爸爸就涉嫌偽造文書
S大建議發函表示拒絕承認該契約在法律上來說沒有錯
但這個存函到刑事程序就會變證據
證明原PO爸爸確實未得到授權
而且原PO爸爸還冒簽了本票
偽造有價證券是三年以上十年以下的罪喔
恩...保重

其次，我會選擇聲請本票裁定
一樣邏輯啦
就看兒子B要不要承認授權
不承認，那就是偽造有價證券再外加民事賠償責任
恩...保重

再次，才會提告民事債務不履行
到這裡才可能會涉及到S大說的代理權爭議的問題
但我是屋主真的不太在意是誰來簽或是有沒有授權
你不履約，那就先走上面手段再來說
而且這些都還沒提到違約金喔
狠一點的先提本票裁定之後
再另訴提告債務不履行要求賠償違約金
告不告得贏一回事
動輒刑責坐牢跟賠償幾百萬
你要不要請律師？
一審二審隨便都1、2年
你工作還要不要作？
你心力交瘁的時候對方提說100萬全部和解
你同不同意？

至於借名登記跟本件基本無關啦
出名人賣房實務一律承認是有權處分
更沒有什麼契約相對人無從確定的問題
最高法院見解就是承認借名登記
但那是出名人跟借名人之間的關係
跟你買受人無關
實務就是認權狀的登記名義人即出名人

我相信原PO也想問那仲介呢？
他都沒責任嗎？
恩，「法律上」可能還真的沒有
原PO爸爸是成年人了
理當也有一定社會經驗
除非你能證明房仲有使用什麼詐術
你說可是原PO爸爸簽約跟簽本票都是被房仲騙的
問題是原PO自己也說
原PO爸爸確實是為了幫兒子置產去看房
那房仲依照原PO爸爸的情況說明如何辦理，有問題嗎？
硬要說房仲沒有查驗原PO爸爸身分也沒蓋用本人印章
勉強算上瑕疵
但，這跟買賣契約有關係嗎？
你要告房仲詐欺嗎？
反正最多最多我就退傭
趕緊解決這個，我繼續找下個笨蛋成交
這大概也是現今房仲素質參差不齊的原因
但原PO從頭到尾強調他爸爸什麼情況都不知道就簽約了
還簽了好幾百萬的本票
恩....你信嗎？我是不信啦

講白了不就原PO爸好心想幫兒子買房
簽約之後發現買貴了或是家庭因素不想買了
才上來發文求助
類似案件多了去了

最後我想說法律不是所謂「沒辦法的辦法」
法律可以成為你的劍
也可以成為你的盾牌
但前提是你要瞭解、尊重他
簽約前不當一回事
既然你不尊重契約，不尊重法律
那就不要怪事後對方拿著以法律為名的劍來砍你

原PO現在該做的就是去找律師諮詢
上來PO文隔空抓藥
是藥到病除還是藥到命除
這個就...呵呵

※ 引述《Sojourn (神奇白貓)》之銘言：
: 先說在前面，成年的社會人處理社會事，盡量用圓滑手段處理，法律只是沒辦法的辦法
: 。遇到糾紛，自己又不熟悉且有理虧，要有多少吃一點損失心理準備，只想著全身而退
: 有時候結果會更糟。然後我不是律師，只是提供一點個人意見作法律問題討論，不對案
: 件負任何責任，若欲行法律途徑處理，請找專業諮詢。
: 假設案件內容都「完全真實」，沒有受到扭曲的話，這應該是一個無權代理的案子。兒
: 子可以主張自己未授權，依民法 170條規定拒絕承認，那該買賣契約就無效。若要這樣
: 兒子需要向房仲或屋主表示自己拒絕承認該契約(可以寄存證信函)。此時重點應該在於
: 有沒成立表見代理(照案件事實看應該是沒有)。
: 但是若兒子拒絕承認，屋主可能會主張民法 110條，要求損害賠償，這個額度應該會比
: 違約金低，但這要看雙方的舉證。此時重點在於屋主房仲是否為善意(看起來也沒有)。
: 仲介可能會用各種方法要求父親賠償，但是仲介乃是居間契約，依照描述內容，看來仲
: 介違反民法 567條，應該沒有報酬請求權。
: 文中沒有提到買賣契約上的賣方到底是哪位，到底是蘇還是翁，這牽涉到是無權代理還
: 是無權處分還有契約相對人無從確定的問題，也有機會主張契約無效。是操作起來比較
: 難，要詢問律師。
: 結論，兒子應該可以主張無權代理拒絕承認該契約，則該契約無效。父親可以房仲違反
: 民法 567，不負責任。但是屋主可能主張自己是善意相對人，要求民法 110條的賠償。
: 這對原PO朋友可能太難，如果還是完全聽不懂，建議還是跟法律專業人士諮詢，或是協
: 商解決。
: ※ 引述《Hotaruinori (Hotaru)》之銘言：
: : 幫朋友代PO ，有問題想請教各位前輩
: : ，看他們差點要家庭革命了 ……
: : 事發經過如下:
: : 我爸因有想為兒子B成家的想法，在111年5月6日第1次看了房子後，就被仲介說服先下斡
: : 旋金，當下我爸也不清楚怎麼談的.也不知道附近的價格，並沒有真的清楚我買不買得起
: : 。
: : 到5月7日早上我爸聽了房仲的指示可以去跟屋主討論價格，我爸自己沒有帶身份證沒有帶
: : 任何證件也不知兒子B的身份證號碼。原本單純想不成交就解約，拿回斡旋金。
: : 之後房仲就帶我到小房間，我爸說自己沒有錢，可能要兒子B貸款才能買房子，代書就表
: : 示我爸可以直接在買賣契約上買方簽上兒子B的名字。有需要我爸簽名的地方就簽我爸的
: : 名字並寫一個"代"字，也不用核對兒子B身分證文件並指示我爸簽了2張本票，分別為支付
: : 頭期款的92萬和支付尾款的679萬.本票上經代書指示我爸也簽上自己和兒子B的名字。
: : 簽完約後，仲介幫我爸拍照恭喜我爸成交。5月7日簽約完後當天下午回家後告知兒子B，
: : 我爸幫他買了1間房子。兒子B表示怎麼會在他完全不知道的狀況下就用他沒授權我爸的方
: : 式，買下房子，兒子B他從來沒看過那間房子，也完全沒授權我爸買房子。
: : 1.我爸不知自己無權代理兒子簽名.從頭到尾代書仲介皆無確認我爸代理身分.還指導我爸
: : 可以直接簽兒子名字。簽約流程倉促。合約中的不動產現況說明書未有本人簽名"代"字.
: : 也無兒子(買方)簽名，我們是否可主張契約效力應該尚未成立。
: : 2.我爸當天晚上就反悔該契約並積極聯繫仲介，仲介只表示違約就賠違約金，不然他們也
: : 聯繫不上屋主，不知道要等多久才能聯繫上屋主，屋主電話更是都不接聽。
: : 3.之後透過兒子聯繫上屋主蘇先生（另一家的房仲），蘇先生表示自己是被借名登記的人
: : ，實際上要找的是出名人翁先生。
: : 在簽約不及1日之時，我爸就發現整件事奇怪之處，我爸覺得合約及簽約過程有許多瑕疵
: : ，我爸主張合約應不成立，這幾天都聯絡不上仲介跟翁先生，希望透過消基會要求他們盡
: : 快出面協商，避免後續造成的雙方利益的損失。
: : 請問這樣問題有解嗎?我爸要如何自保?

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推 yiliang1107: 推
推 hellogym: 活了那麼久 還不知道簽名不能亂簽 還簽了本票
→ hellogym: 想反悔 你以為跟小孩子過家家一樣 說不要就可以喔
推 S293471: 就問律師怎麼幫原PO解套~
推 xa6555: 真的 還在怪房仲跟代書真的傻眼 這種人真的活
→ xa6555: 該 這都不用賠以後市場簽約都這樣搞 反悔的時
→ xa6555: 候就來這招 白簽了好不好啊
→ weekman: 法律是保護懂法律的人...
→ hide0325: 我覺得大概是發現這物件是投資客的 後悔了吧
→ OOOSAMU: 真的，不懂法律等著被宰
推 kusomanfcu: 刑法第29條 仲介
→ kusomanfcu: 全部一起下去
推 kusomanfcu: 仲介以為自己跑的掉嗎？
推 GoGoD: 10個粽粽，9個＿＿
→ fk87030: 刑事詐欺成立機會不高，原po要解套，民事就用完全代理的
→ fk87030: 方式處理，不過要小心表現代理
→ fk87030: 原po如果不喜歡是有方法處理，不用太擔心
推 renyjojo:
推 jc761128: 推推
推 CIIIO: 推律師 不過這個直接去地檢署按鈴比較快 警察會拖拉
推 gerychen: 代書知道簽約人無授權，這也跑得掉？
推 tamacugi: 整件事大家看到的都只是單方面說詞，代書通常都很怕死，
→ tamacugi: 簽約當下一定有請買方他爸提供表見代理的證明文件，什麼
→ tamacugi: 關於代書沒有確認身分，代書皆不知情等等說法，除非不是
→ tamacugi: 合法代書執業，可以去內政部網站查證書字號 開業執照
推 kill2400: 這樣看下來好像履約比較划算 ...
推 msk2: 推推
→ tamacugi: 不然我覺得代書基本上不可能沒確認 (by自己是代書)
→ kill2400: 履約了不起買貴100w 不履約 賠100w然後加上刑罰然後手上
→ kill2400: 還沒有房子
推 cicatrix: 輸不起拉仲介代書下水
推 j8630222: 請問原po 如果是針對本票的部分 本票受有權威者的代書
→ j8630222: 引誘誤導下簽兒子的名字上去 是否會無效 但還是偽造有價
→ j8630222: 證券對嗎? 所以感覺房仲跟代書都賭他們不敢告人
→ j8630222: 應該問 是不是那張是偽造的 那連爸爸的本票簽名也無效
推 tamacugi: 其實原PO已經有說了，對代書跟對仲介一樣，證明"詐術"有
→ tamacugi: 困難
推 tamacugi: 想毀約，就看最一開始原po願不願意大義滅親
推 cicatrix: 詐術笑了，你乾脆說仲介跟代書會催眠術好了
推 IS0987: 推～反正現在就看原PO要不要承認這合約，本來就不關賣家
→ IS0987: 的事
推 itryla: 看來應該把房仲名字打出來提醒大家
→ IS0987: 承認就吞下去不承認就告他爸偽造文書
→ IS0987: 我看了最初始那篇覺得應該有沒講的
→ IS0987: 現在要全身而退除非賣方願意放你一馬
→ IS0987: 這邊有人討論詐術，問題是要怎麼去證明？
推 cicatrix: 我覺得就是高高興興買房，回去兒子查實價登錄，被投資
→ cicatrix: 客賺了不爽，找理由違約而已
推 ipipwrong: 推這篇,買貴也很有可能XD
→ MiniArse: 你真的是律師嗎? 他爸簽的，也沒有他鵝子的授權書
→ MiniArse: 他爸說是"代簽"  可是拿不出鵝子授權書  這樣有效力?
推 yesyesyesyes: 假如真的沒有代理授權單，仲介會不會有問題？
→ MiniArse: 代書和仲仲根本兩光好嗎
→ MiniArse: 除非他爸拿出假授權書 才有偽造的問題好嗎
→ MiniArse: 他爸根本沒權力替鵝子代簽  最好你告得起來
→ MiniArse: 直接公布仲介和代書拉 擺明要搞事的
→ yiliang1107: 樓上怎麼知道爸爸沒有簽（偽造）授權書呢
→ yiliang1107: 光是幫親人出租房屋，去簽租賃合約。
→ yiliang1107: 透過房仲，都要先簽授權書…
→ yiliang1107: 親人剛好在國外，直接就花100元刻木頭章
→ MiniArse: 原po 寫他老爸連鵝子身分證字號都不知道  就算你代刻印
→ MiniArse: 這種連基本驗證身分的資訊都沒有的授權書 根本沒效力
→ yiliang1107: 鬧到這種地步，有經驗的一看就知道原文沒有吐實啦
→ yiliang1107: 所以才說確定原文的兒子，一定告得成爸爸啊
→ yiliang1107: 要驗證什麼？？不太懂
推 MiniArse: 鵝子不用告爸爸阿 那個合約根沒效
→ MiniArse: 根本
→ yiliang1107: 沒效？
→ MiniArse: 授權書上本人簽名+身分證字號 甚至其他資訊是最基本的
→ yiliang1107: 白紙黑字沒效？所以才說不要上網亂看
→ MiniArse: 代人家亂簽會有效?
→ MiniArse: 說了要看有沒有授權書阿
→ yiliang1107: 他爸就可能偽造他的簽名啊，身分證字號戶口名簿就有
→ MiniArse: 我拿不出授權書 我可替林志林買房?
→ yiliang1107: 我就在說偽造授權書==
→ yiliang1107: 他爸十之八九偽造了授權書
→ yiliang1107: 代簽、刻個印章、寫上身分證字號
→ yiliang1107: 連簽請託房仲租賃的，都要授權書
→ yiliang1107: 你覺得買賣的時候，房仲跟代書會說不用授權書嗎
→ yiliang1107: 原文就片面之詞，到底簽了哪些資料蒐集好去找律師
→ yiliang1107: 比較實在啊
推 bob2096tw: 契約無效就兒子要認，但兒子認無效他爸就偽造文書啊
推 killerbbt: 沒什麼好吵的吧，就看兒子要吞還是要讓老爸去關
→ bob2096tw: 代書就算有問題爸爸一定先下去
推 kusomanfcu: 就說叫他老爸去自首脫產就好
→ kusomanfcu: 哈哈哈
推 spmark: 這只要告下去，仲介拿出簽約影片，就GG了
推 cicatrix: 拿出影片就好了，我看看仲介用了什麼幻術騙老先生買房
推 bryant780417: 推 感謝好律師的建議 屌打版上
推 Hotaruinori: 關於舉證房仲和代書詐欺確實目前會比較困難 ，坦白
→ Hotaruinori: 說我看除非對方獅子大開口 ，不然也是不會想要搞到
→ Hotaruinori: 那麼麻煩 。另外爸爸簽兒子名這事 ，我有看過筆跡 ，
→ Hotaruinori: 就是單純爸爸用自己的寫法寫兒子的名子 。
→ nicejeffery: 推佛心
→ bob2096tw: 就跟借帳戶給別人然後被拿去詐騙一樣，上法院只會認為
→ bob2096tw: 白癡借給別人不會認為可憐
→ bob2096tw: 大家都成年了不可能不知道簽別人名字犯法
推 piliwu: 雖然我覺得仲介代書素質落差很大
→ piliwu: 但這種去店頭簽約的事我不信沒授權書
→ piliwu: 可能先簽後補上身分證字號
→ q135q135: 這樣的分析似乎過於片面  完全是站在"賣方"的立場
→ q135q135: 但訴訟的攻防絕對沒有那麼簡單  說爸爸絕對會下去的  我
→ q135q135: 也是笑笑的  建議買方和爸爸也找個律師處理一下  其實也
→ q135q135: 沒那麼難解決啦
→ SiaoBen1996: 有錢都好解決 反之
推 pipigy: 實務早期否定說 近來改肯定說 最高法院95年第19次刑庭會議