Re: [請益] 不想再幫房東繳房貸了

[abasqoo (德莫尼克)]

這兩天可能對30年房貸限制的話題很紅，
剛好可以呼應一下之前的文章。

基本上房貸這種東西，
除了頭期款是受總價影響外，
基本上就是金流的問題。

一個簡單的概念，30年房貸變20年房貸，
如果利率是1.55%
就是你金流壓力+40%的概念
如果利率是3%
你的金流壓力大概+32%

簡單來講，金流壓力起碼+32–40%的情況下，
原本你能負擔的總貸款，起碼得打7折。
換言之就是總價負擔能力也下降，
變成原先頭期款+7-8折後的房貸=可負擔房價

假如原本買的起2500萬的房子
500萬頭期，貸2000萬 30年房貸 1.55%
每月房貸約 67,879

限貸20年後
能買的起的房子大概原先8成1930萬
500萬頭期，最多貸到1430萬 20年房貸 1.55%
每月房貸約69,505

所以基本首購也好，換房也好，需求影響肯定很大
因為要嘛原先2500萬房子總價跌2成多些
要嘛就是多賺500萬頭期款到能負擔同樣價格
基本上就是冰凍期。

至於投資客影響大不大，
說實在的，就只是投資標的可能降級下而已
投資的需求影響還好，
可如果預期房價會在大量基本盤消失後大幅回檔
那投資需求肯定也是降溫的，
畢竟沒人想賺了租金收益，賠了總價。

不過對房貸繳清的地主房東，可操作空間就大了
吃定你蝸牛族買不起房，房租上漲的空間可不小。
原本要你30%薪資，漲到40-50%都有可能
房價修正加租金上漲，租金收益率夠吸引力後，
需求就又起來了，這時房價下修也到底。


※ 引述《abasqoo (德莫尼克)》之銘言：
: ※ 引述《junele (模式之外)》之銘言：
: : 如果我繼續租屋，就是一直在幫房東繳房貸，那我為什麼不幫自己繳？最近一直在想
: : 之前沒買房，因為擔心揹房貸，壓力大，後來發現，即使沒有房貸，無論如何，房租
永
: 遠
: : 是固定的必要支出，而且是有去無回的消費性支出，房貸壓力對我似乎只是假議題。
: : 現在年過四十，想在台北蛋白區捷運附近用少少的兩成頭款買間小公寓，把房租挪來
繳
: 自
: : 己的房貸，就算只能繳20年，這20年的貸款也是繳給自己的。
: : 對台北市高房價我沒有信心在退休之前繳清，只想著之後老到需要人照顧後，把房子
賣
: 了
: : ，還清貸款，多少能拿回一些去住老人院。
: : 不知道這樣的想法對嗎？
: : 身邊沒有可以討論相關問題的朋友，想來版上請益 謝謝。
: 先幫很多人破題一下，房貸壓力是假的
: 以為欠很多錢，假的
: 以為以後背座山，壓力大，假的
: 以為未來30年只能苦幹死幹到償還房貸，假的
: 為啥是假的？
: 房貸給人心理層面的壓力，就是鉅額債務與償債壓力
: 但問題是，房貸這種東西其實是金流遊戲
: 你看它的角度要從金流面出發，而不是債務面
: 為啥不是債務面出發？
: 因為你可以賣房啊，不管你失業，缺錢幹嘛的，你總歸都能賣房，賣完後你不也孑然一
身
: 輕？
: 哪為啥是金流遊戲？
: 買房或說被房貸，生活品質跟地點還有房屋類型差距不大下，跟租房差別在每月現金流
出
: 相較高一些
: 但差異在於租房現金流出都是費用類
: 房貸初期近1/3是利息的費用
: 也就是，金流如果差異不大下，肯定買房好啊，因為以後賣房，扣除房貸，實質資產是
增
: 加的。
: 就算買房想住好點也沒問題，即便每月房貸費用高，只要不超出原先租金太多，對你而
言
: 金流在費用上的項目都沒啥變動，換來的是生活品質的提高。
: 對一般人而言，在台灣買房只有一個門檻，高房價帶來的頭期款難以負荷。貸金流如果
與
: 原先差異不大或更高，但收入可以負荷，哪也沒什麼問題，畢竟台灣房貸利率很低。
: 一棟一千萬的房子，頭期款就算只貸兩成也要200萬，但每月房貸大概2.9萬而已。很多
人
: 薪水都能負擔，但存款可能沒那麼多而已。
: 如果頭期款沒問題，對多數人而言，買房也就只剩下心裡障礙問題，而不是實際層面收
支
: 的問題了。

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推 IS0987: 不可能～要漲早就漲了，你484怕了@@（我先把詞講完了）
→ abasqoo: 不怕呀，要買其他間就多等幾年而已
→ maxboy06: 市區就卯起來漲租 漲到比20年房貸月繳少一點
推 godnnn: 樓上言論就像房價也卯起來井噴，就像永動機一樣沒有盡頭
→ godnnn: 既然有如此信心，不如槓桿開大些
推 s26492755: 上次說50%的被詛咒絕子絕孫......。你這篇被他看到會噴
→ abasqoo: 噴地主房東沒關係 被吸血 噴個兩句很正常
推 tfct: 想貪心收租收到薪資50%的人 除了絕子絕孫沒第二句話
推 tfct: 嘻嘻 想吸我的血還吸不到
推 lagadidi: 空空各各都租屋股神有房族，我家不賣只是看不慣
推 Absenting: 說要漲租的其實可以現在就漲看看呀！
→ s26492755: 上個月漲了算嗎......
推 ahyan: 絕子絕孫不管罵誰都很糟糕，因為這四個字泛指你周遭沒結婚
→ ahyan: 或沒生小孩的人，說不定包含自己….這是人生的選擇
推 C24128390: 看過幾百個房租可以漲的理由了XD 為啥還沒漲?
→ C24128390: 也不難理解 租金也是一個金字塔
→ C24128390: 台北領基本工資的總要有地方住 外地的底層物件只能往下
→ C24128390: 不然照原PO這論點 難道基本工資仔會因為房租漲20%跑去
→ C24128390: 買房喔?
→ C24128390: 你現在直接漲20% 人家還是乖乖吞阿 那你怎麼不漲XD
→ C24128390: 你說已經漲了喔? 那就再漲阿 房租漲價本來就是離散的
→ C24128390: 永遠都有物件剛漲10% 20%
推 C24128390: 直接說結論 房租有兩個硬限制 收入跟租爽的房東
→ C24128390: 底層人士一定要租得起+生活 也永遠有一群沒壓力的房東
→ C24128390: 其他什麼奇奇怪怪可以漲的理由 都打不過這兩個啦
→ yiliang1107: 近期從20000漲到22000，為什麼不漲啊XD
→ yiliang1107: 真的房貸限縮20年，直接漲到25000
→ yiliang1107: 本身的物件不是套房，是租給家庭的
→ yiliang1107: 原本有購屋需求的…，如果20年房貸下去
→ yiliang1107: 每月金流無法負擔，只能再存錢等啊
推 angellll: 漲也只是一下而已 人口暴減
→ yiliang1107: 就要看物件在哪裡啊,蛋殼蛋白難說，蛋黃要跌？？
→ yiliang1107: 還在人口暴減，日本都演給你看了