Re: [新聞] 學區套房降價也沒人要 租管公司「找假租

[ceca (生活藝術大師 ￾ N)]

之前就有說過.

好像在2018還是2019.

那時候,感覺套房一段時間租金都沒啥變化.

也是我一路都不想碰"改套房"型態產品的主因.
(當然另外一個理由是懶得管理)


租金會是我做投資的重要指標之一.

會優先考慮租金漲幅大的物件.


套房的問題主要就在那兩點.

1.少子化衝擊學生套房需求.

2.做改套房的人太多了.


當然目前套房房租因為這一波,有在小漲.

所以還沒到供需失衡狀況.

但相對其他產品,租金漲幅太少,代表產品不強勢.

當然,要做還是可以...


而目前其實最衝擊的還不是套房,而是雅房.

早期那種雅房,木頭隔間隔一格就租你2000塊.
(我念碩士班的時候,還有1500的..不過是暗房)

現在應該很難出租....現在人過比較爽,不太接受那種東西.

因此這些雅房,目前租金應該在3500~4000左右,在市場上就有點氾濫.

不過也因為這種雅房氾濫,所以有壓制到那些老的改套房.
(也就是改的爛又老舊的套房)

造成一般這種爛套房都在5000~6000.

反而你看那些花心思去裝潢的.套房七八千一堆之外.

如果一房一廳,還可以租到一萬多塊...嚇死寶寶.
(它們就..一棟室內30的電梯四房,就改三間一房一廳,一間租一萬多...)

目前套房市場就存在這種,爛套房和好套房,租金差兩倍的現象...XD

但是,5000~6000的套房多少還是會拉扯到整個套房的市場.

因此如果你是翻新,改的硬體狀況也還不錯.

但是你內部沒有做豪華布置,就單純家具買一買來擺.

你可能租金就會被壓制在7000左右..

這就是因為那些5000~6000的老套房在扯後腿.

而老套房就是因為那些氾濫的雅房在扯後腿...XD

而這就牽扯到那些老房東死不肯更新他的房子,爛爛的租又想收爛爛的租金的問題.


另外.

高雄高應大遷校事件.

造成一萬多名學生都遷移到燕巢校區.

而高應大本身宿舍就很有限,所以學生大多都是四周的私人套房出租在供應.

而這一萬多名學生跑掉了.

所以造成這一大段時間來,建工商圈附近套房的供給過量問題.

所以這有特殊形態的一個利空現象.

至於外圍,有些地方學校倒閉了,那個也會有災難產生.

例如甚麼和春技術學院倒閉之類的...

so....扯到"一般學生"的生意基本上都不要做...XD
(但是扯到貴族學生的生意可以做.
 你看國標世界...比賽的時候,70%的選手都是小屁孩....整個賽場被小屁孩給淹沒..XD
 貴族幼稚園每天都在入學爆滿...親子餐廳還要預約.
 現在小孩當寶貝的特別多..)

so...要特別注意這種"一般學生"因為少子化衝擊的商業問題.


其實,帥過頭在快10年前就有說不要做學生套房..

你們無論喜歡還是討厭帥過頭.

但這個人有不少話,你聽到最好想一想然後去市場看一下.

有不少是確實市場的現象...

不要因為他竹南大浦搞到垮掉,就否定掉他說的其他東西.


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推 GoGoD: 所以透天小金庫別買為宜？
不能說不能買.

但是.

你一間改7套的透天.

和一間純住宅的透天.

純住宅的透天增值會比較強一點.


至於你要計算租金收入...這牽扯到套房是勞力財,所以你本來租金就會收比較多.

然後還要攤提裝潢和家電損耗.

因此表面投報率必然七套房會遠高於一般透天.

推 Coolno9: 帥過頭就實戰派出來的 只是太急著拉人頭又搞不定人
帥過頭就企業管理方面超爛..XD

外加操作太拚了....

※ 編輯: ceca (61.227.119.153 臺灣), 05/15/2022 21:17:07
※ 編輯: ceca (61.227.119.153 臺灣), 05/15/2022 21:18:20
推 qqphor: 原來如此
推 piliwu: 如果是醫院附近的透天改套請問怎麼看？
高醫附近是高醫學生和醫護人員.

高醫學生滿穩定的,所以這邊是高雄套房天堂之一..

租金比較高.


其他醫院應該主要是醫護人員為主.

醫護人員基本上薪水也不會太低.

so..應該會中高檔套房為主...


高醫這邊是全能型,任何形態套房都有市場.
※ 編輯: ceca (61.227.119.153 臺灣), 05/15/2022 21:33:27

PS.小港那邊聽說有空姐市場

要以高檔為主.租金一萬的那種等級.
※ 編輯: ceca (61.227.119.153 臺灣), 05/15/2022 21:33:53
推 tinaminikimo: 謝分享，好奇改套很久了
推 C24128390: 租金限制 收入跟沒差的房東 爛套房也算後者XD
→ C24128390: 再怎麼去算報酬率 也打不過你隔壁便宜5000的無貸款房東
推 frowning1226: 筆記筆記~
推 x156w423: C大您好, 近期看到整層老公寓切半隔兩間兩房一廳一衛的
→ x156w423: 作法, 初步觀察應符合法規(新增一衛+輕隔間不需同意書
→ x156w423: ), 裝潢成本及租金投報似乎達到一個甜蜜點, 兩房租客也
→ x156w423: 穩定許多.. 請問這樣處理適合無腦收租路線嗎? 謝謝~
推 shuichia: 回樓上 公寓隔兩房出租超穩 租金也比原本整間3/2/2高出
→ shuichia: 許多，但物件本身會有一些限制，適合的做起來就很棒
推 shuichia: 但切半隔會動到很多東西幾乎整間打掉，花費會很驚人
花費大概一百多萬...理論上不用破一百五.

但是你轉賣的話.

裝修費造成的價格上拉效應沒有直接翻來得好.

所以這是收租走向.
※ 編輯: ceca (61.227.119.153 臺灣), 05/15/2022 23:06:04
推 SINW: 那為什麼高雄仙女房東一直狂拉人頭買房改套房?
這不是要問"許"嗎..XD

推 chan123: C大 請問將來如果放寬移工人數
→ chan123: 這樣學區套房的洞是不是就補起來了?
如果真的很多移工,確實會補足這一塊.

但目前人數還不足.

推 roy0710: 就拉人頭、賣課程跟其衍伸出來的比較好賺啊。 不是號稱2
→ roy0710: 00多間套房 有200多間套房自己玩就分身乏術了 還有空弄
→ roy0710: 這些 以前房市好的時候 台中也有一個叫老虎團隊的 也是
→ roy0710: 在收人頭賣課程 改套房的
推 roy0710: 你不覺得仙女群裡面有幾個人都是同一夥的嗎
※ 編輯: ceca (61.227.119.153 臺灣), 05/16/2022 01:10:05
推 Narok: 一伙許粉XD
推 good00609: 老虎團隊還在嗎好久了0809年房市低檔成立的
推 sdhpipt: 移工現況多半是住四人房那種 很少願意多拿錢出來租套房
→ sdhpipt: 不管是雇主還是移工本身 都不願意多拿錢改善居住環境
→ sdhpipt: 新莊這邊破舊的頂樓加蓋 移工宿舍越來越多了
推 gy55662008: 我也很好奇仙女房東到底在幹嘛的??
→ gy55662008: 高雄有知道150套左右的 幾乎都交給員工打理
推 birdman4368: 我的觀察也是移工喜歡租一層找同鄉一起住，可能有伴
→ birdman4368: 吧
推 cash910022: 以前有在關心帥大,確實有在直播說學生套房不要碰,說
→ cash910022: 真的帥大是實戰派的,關於哪邊房子會漲價也是抓得蠻準
→ cash910022: 的,大埔如果買到現在,雖然總價漲幅不大,但租金漲了不
→ cash910022: 少
推 penny949: 難怪有看到整間或整棟改套的要賣
→ penny949: 謝c大開示
推 chen831030: 3/17
推 chen831030: 謝謝
→ chen831030: 謝謝