[心得] 普通靠爸族怎麼買房投資2

[diiiib (QQ)]

繼續把心得寫一寫
讓小孩未來承接包租公、包租婆業務的時候參考XDDD


=====投資評估只有兩個原則=====
1. ceca唯一公式： 出租投報 > 稅金+總額房貸本息(持有成本)
2. 不要忘記第一點

賠錢生意沒人做，
一筆交易可不可行看房子能不能夠自己養活自己
房租收入行情買房前查查591或問問房仲，心裡先有個底
如果能在買入的當下就確定收益大於成本
那這筆交易就是購入"資產"

未來只要想辦法不斷地買入資產，
時間和複利遲早會讓你成為有錢人(富爸爸洗腦)
ps: 逗她媽媽買房公式： 月房租:房價 = 1:200
 (其實本質相同)



=====再提醒一下風險管理=====

一旦房貸大於2間，銀行就開始GGYY
寬限期、利率、年限、貸款額度...都開始回歸殘酷的現實

夫妻和成年小孩有人頭記得優先使用
(其他親朋好友不建議)
談錢傷感情，人生夠苦了不要再替自己找麻煩

寬限期能不用就不用，
因為靠爸族不需要把自己逼得太緊
(需要精算到這些也太累了)

房地產就是穩穩賺
3%仔看到期權咖每天資產翻倍要做到心定
羨慕歸羨慕，記得自己能力、技術和心態都沒到位
就當技能數點爛了...不要每天心癢癢
賺自己能賺到的就好

利率和年限也很看銀行心情，多問幾家
但真的要填申請書的，不要超過2間
因為申請太多間反而會信用扣分(細節可以爬文)

貸款額度攸關手頭上要準備多少錢
第一間、第二間理論8成、現金準備3成
第三間之後抓5成
(如果是非常非常保守的人，第三間以上可以等手頭現金>總房價之後再慢慢買)

貸款額度沒到，有可能是你的信用壞了或是買貴了
另外建議壓條款保護自己：
排除個人信用問題，若貸款金額未達到總成交價6成時本合約自動失效



=====遇到升息怎麼辦？=====

老實說，穩紮穩打的房地產投資不應該被升息影響

美國一直升息我也很害怕阿
但看到房租入賬之後心裡就踏實多了
還有廣大的首購、自住客幫忙防守...
有政府好安心



=====為什麼要先從小間的買起=====

我也很想買帝寶阿，可惜實力不允許QQ

過去浪費5年多看台北市房價一路飆漲蹉跎了不少時光
還好後來非台北不買的病好了，
感謝逗她媽媽的開導

累積經驗值
買第一間我很緊張的跟群組大神們即時連線.....
買第二間我很擔心屋主臨時反悔不賣或者我的房貸不理想.....
買第三間我很擔心手機打電動沒電，行動電源一定要充滿能量.....
.....

買多間一點的好處
就算一間出狀況也因為風險分散，所以可以靜下心解決處理
另外爬文發現保險的重要(感謝s26492755大)
買小間的+保險完全可以cover掉魔神仔的風險



=====廢話著麼多 退休了沒=====

還沒QQ

本業加減賺也是累積資本很重要的一環
每賺到的一筆錢都是下一間房子的頭期款XDDDDD
雖然現在房租收入大於工作死薪水了
但本奴上班窮忙習慣了，至少現在心態上相對輕鬆點
(其實是本業太廢QQ)



=====未來小孩看到這篇=====

應該知道自己含著銅湯匙出生，要先懂得惜福

不要去比較金湯匙和銀湯匙的富豪們
人生短短
有機會選擇做自己感興趣的事情其實也不壞

看到白手起家或不輕易向命運妥協的人要更敬佩
對生活要知足感恩


--
※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 60.248.16.91 (臺灣)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1652858435.A.0C8.html
推 asd31415926: 好奇投資房置產在哪裡？我家小孩還小 不然很想買台
→ asd31415926: 中 可惜去一趟不容易啊......
推 qqphor: 這篇推
→ qqphor: 可以問一下逗她媽媽是？
推 linandydog: 月房租:房價 = 1:200 ?  代表600萬的房子月租要3萬?
→ asd31415926: 給二樓 應該是孩子的媽??
→ Yishanhuang: 請問逗她媽媽是誰呢？
→ asd31415926: 啊三樓才對XD
→ sdhpipt: 大概200X年代 當時顏炳立就是說200倍為原則
→ sdhpipt: 現在有200的大概都不在北部了
推 peil: 公式不是本息，應該是“只有息”
推 GoGoD: 你的壓條款但書這條，也要遇到佛心賣家才行
推 sdhpipt: 算現金流的話應該要本息都算 只算息有可能黑字破產
推 Lions2020: 天哪！除了ceca大外，終於看到優文了，給讚。
→ qqphor: 謝謝as大回覆
推 askey: 1:200是幾年前的行情啊
推 qqphor: 其實s26大的文也很推，IB大的文也很推
→ qqphor: 這篇和我一樣的心路歷程......，果然都很像XD，安慰不少
推 kagaya: 台中那麼香 大家都想買…但太遠還是麻煩
推 yiliang1107: 再幫推一個隱藏版大神ILoveRiva
→ asd31415926: 是啊 雖然娘家在彰化但還是有點麻煩所以糾結很久 最
→ asd31415926: 近又想說不買投資房乾脆專心換房算了
→ yiliang1107: 有些觀念從不同世代分析，值得一看。
→ abyssa1: 租金>本息           財富永動機 無腦買
→ abyssa1: 本息>租金>利息 存錢在房子裡 可以考慮看狀況
→ abyssa1: 利息>租金            財富自由有錢就是任性
推 spermbox: 傳承性質的房地產還是建議土地為主
→ spermbox: 還有，囤房儘可能不要用到貸款
→ spermbox: 你看今年龍龍不知道在演哪齣，年初硬要升一碼
→ yiliang1107: 為什麼不要用貸款啊
→ spermbox: 你沒貸款，利率就不甘你的事
→ spermbox: 像我現在無貸款，房子都阿爸給我的，我阿爸炒房也沒在貸
→ spermbox: 款的
→ yiliang1107: 應該是要CPI多少，CPI＞利率
→ spermbox: 並且，市場上多數房子也是現金堆出來的
→ yiliang1107: 銀行借你錢，是你在賺XD
→ spermbox: 所以儘量不用貸款
→ spermbox: 龍龍今年不太正常，你各位貸款的現金要準備
→ yiliang1107: 財團、上市公司也是大量借款
→ asd31415926: 阿爸太強了吧 羨慕
→ spermbox: 感覺龍龍雖然嘴上說不以利率控管房市，但作為卻不是如
→ spermbox: 此
→ spermbox: 龍龍六月和未來的行為，都不能以以前的經驗判斷
→ spermbox: 因為他不是阿南
推 s26492755: 總額房貸利息（資金成本） 稅金-房屋稅 地價稅 租賃所
→ s26492755: 得 保險-火險地震險凶宅險 修繕空租（持有成本）我是這
→ s26492755: 樣去分的  另外如果月租金實拿可以超過本利和  就是自
→ s26492755: 償  基本上沒什麼問題了
→ spermbox: 炒房把來就錢多了才進去炒，沒錢還是小心操作比較好
→ spermbox: 有多少錢炒多少間房，這樣最穩
→ spermbox: 當然你連一間自住的都沒有，那趕快去貸款買吧
推 s26492755: 其實基本上  成本離租金還很遠  如果你是做收租金  你
→ s26492755: 根本不用擔心升個幾碼
→ spermbox: 炒房跟自住不一樣，炒房有錢再來玩也不遲
→ spermbox: 這我就不知道了，反正我現在半毛貸款都沒
→ spermbox: 幾碼很難縮
→ s26492755: 我覺得不要怕貸款  你要想著  銀行借你越多 你賺越多
→ s26492755:  至少目前利率還是輕鬆就可以打贏的
→ s26492755: 跟銀行借貸是讓你擴大戰果
→ spermbox: 龍龍上次急著把上次降的升回去，不知道在猴急什麼？
→ s26492755: 你看我本業賺500萬好了  只能買一間收租  可是我拆成
→ s26492755: 兩間頭期 在跟銀行借貸  是不是就有兩間了
→ s26492755: 如果能打贏成本  借貸就是借越多賺越多  可惜就是平民
→ s26492755: 小百姓  借貸還是會有個上限
→ spermbox: 你看，上上次升息前，美國重貼現是台灣的快1/4
→ s26492755: 所以才會在有限的資金包含借貸部分 去選擇更穩妥的物
→ s26492755: 件
→ spermbox: 為何龍龍猴急著要趕緊升息？
→ spermbox: 你都不覺得龍龍的行爲是越來越奇怪了嗎？
→ spermbox: 如果是自住，請趕快去買
→ s26492755: 我記得有個仲介跟我說  這買了一定超過利息跟持有成本
→ s26492755: 的  為什麼你不追價  我是回他  錢有限 這個物件也就60
→ s26492755: -70分  如果可以無限借款  我早就掃平全部了
→ spermbox: 中南部快買，還有很大機率漲
推 s8752134: 月房租:房價 = 1:200 這公式台北的隔套都不一定能達到了
→ spermbox: 北部就不用急了，反正近幾年北部幾乎漲不動，沒差
→ spermbox: 炒房的先考慮好再買，自住的請快
推 s26492755: 我不用擔心升息啊  我每間幾乎淨利都是一萬初  平均一
→ s26492755: 碼會讓我月繳+3xx  你看要幾碼才會讓我虧錢  當然還有
→ s26492755: 個說法是  賺的不夠多  不如換其他投資工具
→ s26492755: 1:200是真的做不到啦  至少新莊來說
→ s26492755: 所以我一直很推收租件  他會受到的影響最小  要燒到也
→ s26492755: 是很末端
推 spermbox: 其實沒錢有沒錢的炒法
→ spermbox: 可以買些公寓中古類的
→ sdhpipt: 新莊1:200要特殊狀況 比如說頂加套房或違建很大 或是旺店
推 chein17: 1:200在台北基本上根本不可能
→ spermbox: 這些物件價格較低，並且目前都還沒有真正暴漲
→ s26492755: 我是不碰改套跟頂加啦  所以那個行情就不清楚了
→ spermbox: 大不了貸少一點，總之計算機打一打可行就買進
→ sdhpipt: 偶爾也是看得到 前幾天收到信箱DM寫888萬6套房月租收4萬
→ s26492755: 盒盒你說的的比較偏增值件了
推 bigplittlep: 逗他媽媽是什麼？
→ spermbox: 改套只會累死而已，沒好事
推 bboywhite: 頂加可以接近1：200北市
→ spermbox: 想想，一間房租給一個人，你就跟那一個人討錢
→ s26492755: 六套房的話  輔大那邊不是有金財神  都要1800了
→ s26492755: 不過金財神我記得可以收到60000
→ spermbox: 一間房租給5個人，要跟5個人討錢
→ spermbox: 累死，這種事我實在懶得做
→ spermbox: 我寧願一戶租一個人就好
→ spermbox: 我阿爸留給我的房子我也是一戶租給一個人
→ spermbox: 對改套我也沒興趣
推 s26492755: 改套少碰啦  真的麻煩  投報不會憑空給你的  但我覺得
→ s26492755: 如果你是有年紀在過退休生活的  改套租金就當零用錢很
→ s26492755: 適合
推 sdhpipt: https://i.imgur.com/RtJGBpA.jpg 前幾天收到的DM 沒亂講
→ sdhpipt: 我評估覺得屋齡4X年了 而且改套改蠻久了 設備應該壞的差
→ sdhpipt: 不多了 就沒有亂衝 這間其實賣一段時間了
推 s26492755: 不過這一部分也很吃地點 我大伯在信義區靠北醫的改套
→ s26492755:   幾乎全年滿載  他們退休沒事 打理一下也有點事做
推 spermbox: 也是，反正老人吃飽撐著退休沒事幹，改套收租供自己退
→ spermbox: 休吃穿也不錯
→ sdhpipt: 金財神1800萬應該買不到 當年預售就要這價了
→ s26492755: 乾  我很久沒收到要我買房的DM  問我要不要賣的還比較
→ s26492755: 常來
→ sdhpipt: 而且 嚴格來說 金財神也是改套啊 一戶6~7間 還工業用違建
→ s26492755: 不過金財神上次就遇過學生要跟房東嗆法律  租學生也是
→ s26492755: 蠻鳥的
→ s26492755: 對啊  所以我也不碰金財神
→ s26492755: 東村也是乙工  我都叫仲介不要推我
→ yiliang1107: 舊有觀念思維，不過「本夠大」守成足以
推 spermbox: 現在仲仲被打房政策打到，你有房子要賣不妨給這些年輕
→ spermbox: 仲仲一個雞肺
→ s26492755: 投資物件就很吃地段 受眾 還有個性跟當下的財務規劃
→ yiliang1107: s大理享家預計租多少
→ s26492755: 仲仲會還我一隻雞腿嗎
→ spermbox: 房地合一，房東要嘛不賣要嘛天價賣，可憐的是仲仲
→ s26492755: 阿災  八月才要交屋  還早勒
→ s26492755: 而且那是老婆的  老婆的是老婆的  我的還是老婆的
→ s26492755: 口憐
→ yiliang1107: 哈哈哈哈
→ s26492755: 不過老婆的稅賦也是我要吃下來的
→ young52177: 其實租金>利息＋稅金＋維護成本 就是個好物件
→ s26492755: 現在仲仲不好混啊  搶開發  彼此刺對方  然後鳥物件也
→ s26492755: 是得賣
推 spermbox: 仲仲還被空空污衊成導致房價上漲的幫凶，這其中一定有
→ spermbox: 什麼誤會
→ spermbox: 仲仲都馬是在幫空空把天價物件壓低到行情價的
→ spermbox: 結果現在仲仲又被政府政策打到，有夠慘
推 s26492755: 其實賺錢的屋主都是幫兇  不管投資自住
推 frowning1226: 文章好有趣
推 dotamama: 低哥真的屌，平常都說沒錢，給他好案子，就去簽約了一
→ dotamama: 年買四間真的跪拜
推 lolpklol0975: 不錯哦
→ bluesky2: 再度朝聖d神 大戶
推 gy55662008: 第三戶現在是只能貸4成對吧？
推 vincent14: 請問總額房貸本息怎麼算
→ ohyakmu: 出租投報 > 稅金+總額房貸本息 就不好找了吧....
推 makaba: 跪拜d神 朝聖推 接引上西天
推 rsseek: 推分享
推 shuichia: 1：200哪裡還有@_@ 投報要6%了
推 pleaseman: 推推
推 fishello: 我在高雄也沒 1:200 阿 囧
推 gy55662008: 改套有啊 不過把管理成本扣掉可能就沒了
推 s26492755: 租金總價比其實是個比較快計算的方式  不過1:幾還是看
→ s26492755: 物件跟成本
推 justin1943: 1:200笑死
推 eplovecm: 現在的行情還有辦法找到租金大於房貸+稅金的物件嗎？還
→ eplovecm: 是說要自己多繳一點貸款來壓低房貸總額呢？
→ abyssa1: 違法的比較容易找到 頂加隔好隔滿之類的 富貴險中求
推 s26492755: 看貸款年限  20年跟30年也有差  再來就是頭期放的比例
→ s26492755: 如果是30年或者頭期四成 新莊都還有
推 maypcc: 我也想要收租>本業
推 maypcc: 我手上真的有1:220的物件 若以入手成本來看的話XD
→ maypcc: 期權翻倍沒啥 因為敢壓大的不多
推 moke: 1：300比較有機會，剛好30-40歲買房租人，退休時房貸還完收
→ moke: 租退休。
推 moke: 以前買的放到現在，不要說1：200，1：120都有。
推 chair209: 以前買的不要說1:120，1:5都有
→ zard1983: 推
推 maypcc: 看多以前 我阿嬤買的還1:0.7呢