[請益] 持有物件健檢

[grover (每天喝 每天抽)]

各位房版大拿好，

小的仿效友版的健檢概念來請教，實在苦惱許久。
首先個人是長期投資，不短期買賣，只買蛋黃區熱門好租難買好賣的物件。

但目前有些疑惑想請教各位大佬，以下附上部分條件:
兩人小家庭(已婚，年紀皆在 30-40 之間無老小需扶養，無後援，房貸外無任何負債)
家庭年收約 400-500 (兩人年薪差不多)，可運用現金約 350，低物慾。
現每月總房貸約四萬，一年內其他物件交屋後，
每月總房貸仍會落在約近四萬到五萬，仍在家庭月收的四分之一左右。
儲蓄率約在 50%-60%。投資能力約在年報酬率 6% - 8%。

已持有物件之狀況 (地點皆為蛋黃區熱門好租難買好賣的物件)
(現值皆為銀行估價或類似樓層格局轉約價成交行情)


https://i.imgur.com/9erqQhz.jpg

問題:
部分物件已有明顯漲幅，但不確定未來幾年哪種後續運作會對整體投報率較優?
基本上有兩個路線:
1. "賣舊買新，鎖住漲幅，物件提升，重購退稅"
2. "轉增貸，投資抄底"

路線 1 不是十分確定好處為何，
假設物件 B 換成總價3000-3500之間的物件，
因豪宅稅4000天險，漲幅或許有限且流動性變差?

因資產分布總是金字塔，能負擔較低價物件的人口數或買家總是較多
所以在花了大量精力時間及資本後，是否路線 1 還有其他我沒注意到的優越性?

歡迎各位房版大戶及有同樣煩惱的人一同討論。
也歡迎私信長期討論。

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推 a386036: 幫你補血 萬年3萬仔會噓爆你
推 scarrony: 跟你有同樣的問題，目前覺得現金流夠的話應該選2，但不
→ scarrony: 確定是不是正確的
→ grover: 2的問題是限貸造成槓桿率下降 還是會需要重平衡 比如繳清
→ grover: 某一戶，但也要同時看負債比跟現金水位
推 gy55662008: 推樓上
推 wmeteor: 租金有報收入嗎？如果被房客檢舉就沒辦法重購退稅了
推 gy55662008: 舊屋前一年沒有出租事實就OK了 新的被報追稅就QQ
推 wmeteor: 沒錯，賣出前還有機會處理，售後才被追就只能乖乖吐錢，
→ wmeteor: 要考慮這個風險
推 mfcke: 我看怎像新竹 4間都留著啊 沒什麼問題 辦好投資型房貸
→ mfcke: 有好的標的就進場買
→ grover: 感謝mfcke大 可是要持續一樣規模滾下去 似乎不太容易
→ grover: 因為第三戶限貸4成
※ 編輯: grover (118.166.75.73 臺灣), 03/12/2023 23:57:11
※ 編輯: grover (118.166.75.73 臺灣), 03/13/2023 00:46:22