[請益] 交屋前夕，原租客提前解約的違約金問題

[batmask (蝙蝠俠)]

想請問版上的網友一些"類法律"問題


我買了一間投資房，裡面有四間出租中(這也是當時賣方訴求高投報的廣告案)
裡面租客的租約日期都不同，其中兩間已經在交屋前，提前跟我換約
而代書給出的交屋日是從今(6/2)起算的一周後


A.第三間屬於不定期契約：
與原房東租約剛過且未滿一個月，未與原房東簽新約，原房東也一直說他會續約
結果，打算跟他換約的前一天，他才跟我說不續租所以不換約
但是有請原屋主招租，原屋主說他已經在請房仲招租，但屆時要我付仲介費

A.(我以為是交屋前招租成功，則由原房東負擔仲介費，交屋後招租成功就我負擔；
 但原房東認為，他也可以不管，就留空房間給我，不管如何就是我負擔仲介費。
 以上是常態作法嗎? )


B.第四間屬於定期契約，但提前解約：
該房客與原房東的舊合約是兩個月後才到期，合約內容是寫"提前解約需沒收兩個月押金"
我跟該房客也有換約簽名，只是尚未寫上日期，因為原本是想說確定交屋日後再來寫上
但該房客今天卻向原房東表示，他要提前在今天就解約
而原房東跟該房客說，他不會向該房客收取兩個月押金的違約金
就算有違約金問題，也是他與該房客之間的事，即使在交屋日前一天發生，亦然

B.(我以為目前代書已經在辦理過戶流程，也已經送件了，新舊屋主對於租客合約應該
 有承繼性質，但目前看起來，原房東對租客的禮遇，在交屋日前都可以隨意處置?
 還是說新屋主也有權利主張不能免除違約金，並且違約金要照比例繳給新屋主?)



C.對了，我想問說，過戶日與交屋日應該是不同，通常會以何者為拆分計算的時間點呢?



以上"類法律"問題，還請版上大大們協助釐清....
因為我這邊找的房仲非常資淺(兩個月資歷)，他們不會也不想介入處理
所以還請版友協助了



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※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 118.171.157.169 (臺灣)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1654162920.A.667.html
→ kenkao25: 這樣不累嗎?
推 zyxvu: 看完內容我也累了，買個房折磨自己！
推 macrossholo: 請問這樣算下來投報率多少呢？
→ batmask: 我也是蠻累的 賣方一直出包 房仲又很菜 無法處理事情...
→ batmask: 投報率當初開6%打廣告 如果照這樣空下去 投報率剩下 < 3%
※ 編輯: batmask (118.171.157.169 臺灣), 06/02/2022 18:04:43
噓 sgds: 統統排除，重新再招租，計較那一點違約金要死？
推 IS0987: ............
推 kenkao25: 貐瓛v當初開6%打廣告 什麼意思?
推 krf08: 當房東本來就就會遇到這種事，重新招租吧
推 tsaipiwei: 解約後重新漲租，讓前屋主悔不當初
推 Keade0325: 買賣合約有寫帶租約嗎? 以及日期
→ Keade0325: 拿這點要求履保止付, 要屋主照合約交付
→ Keade0325: 或是賠償價金(?
推 qqq7840: 買賣頂多買賣不破租賃，沒有保證續約這件事情吧。跟租客
→ qqq7840: 是換約為主，問題是你租約也沒壓起始日所以應該是未生效
→ qqq7840: 。賣方的作法是不尊重你但沒有站不住腳
推 sosth: 你還沒遇過簽假租約騙你滿租然後購買的
→ batmask: 確實蠻不受尊重 頗不爽~XD Keade大的建議可行的話 想試看
→ batmask: sosth大 這樣也沒任何違法是嗎? 我是真不懂
→ batmask: 買賣合約是帶租約簽的沒錯~
→ teddyissad: 就有可能你被騙啊 哈哈哈
→ Tattoo: 剛看了原po仲介是菜鳥
→ Keade0325: 買賣合約有寫上4個租約 金額 時間的話, 覺得可以要求
→ Keade0325: 照合約履行 XD
→ Keade0325: 仲介不處理的話 服務費也就先卡住吧, 叫他們店長來談
→ s26492755: 正常買賣合約不會寫這些啦  有寫會提  看內文應該都是
→ s26492755: 口頭說說
推 s26492755: 假設前屋主沒說謊 但因為沒簽約  房客臨時反悔你也是沒
→ s26492755: 輒
→ s26492755: 就算前屋主說謊  買賣本來就保證租約存續
→ s26492755: 你可以說他78 但是你拿他沒辦法  這種就是交屋重新租
→ s26492755:   不必糾結在沒誠信的人
→ s26492755: 你ptt看久也應該知道有些人說話當放屁 不必太放心上
推 abyssa1: 有兩間直接換約，應該不是故意騙你什麼。
→ abyssa1: 自己重新招租都漲租不是更好？
推 jhchu: 就稍稍整理，漲租，另找租客，剛好遇上升息，順勢漲租吧...
推 CrabBro: A.正常，他幹麻要負擔你的租約，他頂多損失交屋前的租金
→ CrabBro: B. 租約是跟前屋主訂的，買賣不破租約是你不能因為買賣房
→ CrabBro: 屋而解除租約，不是代表前屋主有義務要幫你找租客租滿房
→ CrabBro: 你自己出租就不會空租嗎，這本來就你買之前要先評估風險
推 cutemico: 有差嗎？最好是都不要換約，約到走人，提前走人更好，
→ cutemico: 你收回來整理整理，重新拉高租金再出租啊
噓 frank111: 一兩萬的事弄那麼累幹嘛，房客退了換新的更好
噓 frank111: 要是我才不承接舊房客，玩套房最重要的是要挑房客
推 SiaoBen1996: 是我如果卡不定期租約 一定要賣方先排除
推 vlee: 買投資房一定要有能力自己招租，現有租客不保證走完租
→ vlee: 約期
→ paulwade: 再出租給別人不就好了
推 Orisinal: 原房東保證沒寫在合約上都當屁
推 xiahc06: 不定期租約不適用買賣不破租賃，你可以要求房客跟你重新
→ xiahc06: 簽約，不然就請他交屋日馬上搬走