[閒聊] 台北東區商圈靠降房租 救得回來嗎?

[edward4904 (Ryan)]

前兩天看到版上在討論西門町
印象中以前如果是要逛街的話
一般比較窮的 或是比較偏向國高中生族群 好像都會去西門町

然後東區的話可能就是比較高消費的
或是要跑夜店 就會去東區

當時後的東區還滿被看好的 天價房租也時有耳聞

沒想到消費習慣改變+疫情
東區跟西門町都一起下去了

上次去東區大概是3個月前了吧 覺得真的沒甚麼好逛
很多原本喜歡買衣服的小店也都轉成全線上經營
很多店都是空租 不然就是沒營業
只有少數幾間比較強的咖啡廳或是餐廳人還是很多
去過一次就覺得沒啥好逛的
反而去中山站周遭比較有趣 除了有百貨之外一些小店or不錯的餐廳都有

真.文青

雖然說這種商圈沒落的情況絕對不是只有租金這一個影響因素
不過還是好奇
像這種情況 如果該區房租大幅下降
例如降個30%之類的

有可能讓商圈短時間內起死回生嗎?

感覺多數店面真的都挺慘

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※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 118.161.122.135 (臺灣)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1654703014.A.505.html
→ ceca: 這不是房租的問題,是轉型的問題.
→ ceca: 他必須創造一個強勢的特性出來.
→ ceca: 不過非幹道商圈的衰退,通常不太好救.
→ ceca: 同類型的也會在別的地方產生而取代他.
→ ceca: 例如松菸附近就有一些餐飲和文青店產生聚落.
→ ceca: 這就會衝擊有一定同質性的東區.
→ ceca: 而松菸附近的聚落的優勢就是...松菸..XD
→ ceca: 這種強勢優勢,不是東區多少租金可以扭轉回來的.
→ ceca: so...店面這種東西要很小心.
→ ceca: 一個商圈興旺到極點,通常就是賣點.
→ ceca: 物極必反,盛極必衰.
→ forever215: 降租會讓房價跌 不能降…
→ ceca: 想當年,高雄重慶街商圈多強大.
→ ceca: 現在重慶街根本整排住宅透天.
→ sam21sam21: 東區分成統領跟Sogo商圈，統領掛掉的理由很簡單，
→ sam21sam21: 多樣性不足，沒有讓顧客特地前往的理由
→ sam21sam21: 現在的人潮是高峰期的2.30%，
確實 後來去的時候都覺得沒啥好特別去逛的
→ sam21sam21: 全部房東房租打三折，商圈才有機會再起
→ sam21sam21: 可是，根本不可能，所以就會跟士林一樣
→ sam21sam21: 台北市商圈衰敗都有一個固定模式
→ sam21sam21: 只要商圈都變成租金耐受度最高的服裝業
→ sam21sam21: 這個商圈就差不多了
→ sam21sam21: 因為代表著，這個商圈再無多樣性的空間
→ sam21sam21: 中山會崛起，就是因為它聚集了多樣性
→ sam21sam21: 可是，這個多樣性也慢慢的準備消失
→ sam21sam21: 商圈的多樣性，在實體通路需要沉浸式的年代尤其重要
→ sam21sam21: 畢竟，如果只是購物，網購更便宜
中山的逛街"體驗"還不錯 不一定要買東西但就是逛起來會比較有新鮮感?
推 nctufish: 東區只留下中價位餐飲跟醫美
→ ceca: 當別的商圈起來後,餐飲也會慢慢離開.
→ ceca: 商圈轉移很殘酷的.
→ sam21sam21: 非常殘酷，尤其是之前服裝業輕鬆出雙倍趕走餐飲業
推 joseph4229: 只剩下中山跟信義區了吧 正好是兩種類型的顛峰
→ sam21sam21: 中山現在也一樣，美髮跟餐飲都被趕出核心地帶
→ sam21sam21: 中山應該五年，至多10年也會面臨一樣的命運
推 abyssa1: 中山優勢在 赤峰街比較便宜 還有很多修車店可以替換
→ abyssa1: 東區現在被中山南西跟信義商圈夾擊 找不到定位了
→ abyssa1: 要高檔精品去信義區 要特色小物去中山南西
→ sam21sam21: 赤峰街也不便宜了，替換速度滿快的
→ sam21sam21: 畢竟房東都希望收高租金，沒辦法
→ abyssa1: 修車行跟傳統小吃都還在耶 至少店面還有新供給
→ abyssa1: 中山北雙數巷就想不到什麼成長空間了
→ sam21sam21: 實體商圈最大的衝擊會在大約10年後，
→ sam21sam21: 因為下一個世代，根本不逛街
→ sam21sam21: a大，還在，可是生意好的，位置都有調整
→ sam21sam21: 川畝園就是
→ sam21sam21: 修車的很多都是屋主，他們也開始在想退休了
→ sam21sam21: 反正不做，店面就是收10萬一個月
→ sam21sam21: 3年一個合約，每次都可以漲價
推 abyssa1: 汽車材料行修車行慢慢退休改收租 還有新空間可以替換
→ abyssa1: 感覺修車行近乎絕跡之後才是挑戰的開始 應該再10年？
→ sam21sam21: 最晚10年，中山也會垮掉
→ sam21sam21: 數位時代，小朋友都提早找到自己有興趣的方向
→ sam21sam21: 我兒子八年級，愛打羽球，假日都跟團打球
→ sam21sam21: 有4.50支羽球拍
→ sam21sam21: 我女兒小三，喜歡文具店，細數台北市各家文具店的特
→ sam21sam21: 色
→ sam21sam21: 這樣的世代，對實體店面來說，是超大的衝擊
→ sam21sam21: 我兒子都上淘寶買李寧的衣服，上衣褲子都200元以內
→ sam21sam21: 看我兒子女兒吸收資訊的方式
→ sam21sam21: ，就知道為什麼我自己公司會出問題了
→ sam21sam21: 他們出門都有明確的目標，不像以前我們都會順便幹嘛
→ sam21sam21: 而且，我兒子已經會從國外網購，
→ sam21sam21: 所以台灣零售業要跟全世界競爭，這太難了
→ sam21sam21: 他們這個世代，英文真的太強了
→ sam21sam21: 連朋友都可能是沒見過面的外國人
→ sam21sam21: 他們可以一邊打遊戲，一邊用英文聊天
→ sam21sam21: 他們覺得逛街根本浪費生命，上網多好玩
推 freekid: 不過我覺得中山沒那麼快衰敗，目前文青店還是有多樣性，
→ freekid: 人潮也夠，但租金會否繼續上升導致店家單一化，這我就沒
→ freekid: 研究了~
→ sam21sam21: 5年在現在來說，差不多是以前的10～15年
→ sam21sam21: 實體世界的更替速度慢慢的向網路世界靠攏
→ sam21sam21: 剛好我是從事服裝業，感受超深刻
推 CrabBro: 只是延緩，沒特別背後原因無法再造
→ CrabBro: 東區中山這些商圈都不看好未來會大紅，能成為小眾去處就
→ CrabBro: 算不錯，以前沒的選，現在有信義新板南港，未還有大直，
→ CrabBro: 誰還要去跟馬路爭道沒冷氣的商圈自討苦吃，吃的可能比較
→ CrabBro: 能維持，去一次就好幾個小時在室內，要逛是很難了
推 GoGoD: 房咚：我的店不一樣
→ sam21sam21: 如果南西誠品書店最後變成24小時，中山就可以續命
→ sam21sam21: 突然祈禱信義誠品結束後，改成南西誠品24hr
推 kevinjl: 降租 就是轉型成社區商店 有人租不代表可恢復以前風光
→ huskymilk: CECA大開示了 但老實說 轉型是個大難題阿 從產業到政策
→ huskymilk: 到整個大環境 還要很多時間 感覺短期內應該都這樣了
推 Freighter: 我老婆目前最愛逛的路線：1.南西-》華山-〉條通吃
→ Freighter: 晚餐，有時候會
→ Freighter: 配合我去三創當宅宅。這附近光點、華山、三創、條
→ Freighter: 通美食，有歷史
→ Freighter: 且具特色，較難在它處複製。2.信義區掃百貨街，新
→ Freighter: 光微風…blabla
→ Freighter: ，這麼龐大量體的百貨群也難複製…反觀東區？
推 bboywhite: 妹子在、我就在，什麼店不重要
推 Freighter: 商圈在哪裡，問妹子最準
推 Freighter: 上次出火車站走行旅廣場-》北門—〉西門町，這條路
→ Freighter: 線也蠻好走的
→ Freighter: ，但人還不多就是了，不知道有沒辦法像首爾東大門
→ Freighter: 附近那樣
推 dxs07060: 比較愛中山+1好逛 也有好吃的
噓 lynos: 東區最大問題，就是在地老人多，不愛消費，尤其晚上，不愛
→ lynos: 外食，餐廳生意中午有上班族，晚上沒什麼客人
→ lynos: 房價太高，年輕人成家，還是先到外區安家
→ lynos: 等有能力，才可能搬回來
→ lynos: 延吉街，四段216巷，170巷，187巷，都凋零很多
→ lynos: 短期要回復，非常難，租金就算降，也不好做，頂多打平，看
→ lynos: 大巨蛋是否能帶動人潮
→ lynos: 忠孝復興，反而會比較穩
→ lynos: 新光三越，台電開發案，大華建設都更案，加上原本sogo，應
→ lynos: 該還可以保持榮景
→ lynos: 只是信義商圈太強了，人潮就是這麼多，商圈發展還是受限
推 aaboutt: 這串討論太優質了，大家都提出非常精闢的見解。網路時代
→ aaboutt: 不但對消費者來說是新興的購物方式，對於店家也是很簡單
→ aaboutt: 的創業方式，因為網路銷售很便宜，不用租金和裝潢成本，
→ aaboutt: 只要十個網路商店就可以殺價競爭打垮你一家實體經營業者
→ aaboutt: 。本來以為做吃的對於店面是非常重要的依賴，這幾年疫情
→ aaboutt: 和外送，還有消費者習慣改變，業者自己都知道，網路或外
→ aaboutt: 送，已經是重要的收入來源了。會外食的年輕人比老人多，
→ aaboutt: 要了解年輕人的購物消費習慣
噓 lynos: 降租金，還是有效果，以前四段租金高到連便利商店都租不起
→ lynos: 現在有小7，全家
→ lynos: 東區整體都更緩慢，沒有新元素
推 aaboutt: 除了網路外送，還有一個重要因子會打垮傳統大型商圈：就
→ aaboutt: 是雙北各地遍地開花的購物商場，有多少重劃區都有購物商
→ aaboutt: 城電影院。知名高價連鎖餐飲業者，漸漸的向商城靠攏，而
→ aaboutt: 不在街邊店展店了
→ lynos: 聯合報都更後，周邊質感就有提升
→ lynos: 主要還是東區年輕人變少
→ lynos: 老人多，商圈老態龍鐘
→ lynos: 要等房價下跌，青壯人開始移入，才有機會
推 aaboutt: 沒錯，年輕人和我這年代習慣很不同，東區對他們來說已經
→ aaboutt: 不是潮的代名詞了。東區雖然商圈衰落，但住宅的品質和價
→ aaboutt: 格有起來，這本來就會互為消長
推 aaboutt: 房價和住宅的品質起來，只會吸引更多的中年老年人住進去
→ aaboutt: ，更不利商圈發展。
噓 lynos: 這邊有很多，都是50坪以上，只住兩個老人，或是＋1啃老族
→ lynos: 那種成員多家庭入住情況很少很少
→ lynos: 很自然，生活上的需求，更少
→ lynos: 東區倒的不只是服飾精品，連洗衣店都會倒
→ lynos: 這才是目前困境
噓 lynos: 都更是救東區最好的解方
→ lynos: 尤其是新商辦，新元素才會進來
推 ceca: 其實就不用救...舊的不去新的不來.
→ ceca: 市場自然會產生新的商圈適應新的消費型態.
→ ceca: 為啥要救??
→ ceca: 硬救太困難了,並且誰要為硬救花費力氣和資源?
推 g11121s: 人走（年輕人南漂）茶涼（商圈），信義商圈正在崩壞；臺
→ g11121s: 北市根本問題是人口老化六都第一；十年後，北市4個人就
→ g11121s: 有1個老人，結論：老人商圈正在形成，這是商機啊！！！
→ g11121s: 根本原因：台北市引以爲傲的醫療，造就了嚴重老化的城市
→ g11121s: 。結語：如同熵值宇宙將因沒有溫差而無法做功趨於死寂；
→ g11121s: 北市年齡老化，再也沒有年齡差距，趨於一片祥和沒活力沒
→ g11121s: 創造力的城市。
→ sam21sam21: 贊成，沒有比較救，就讓時代往前推進吧
→ sam21sam21: 沒有必要救
推 tswen: 沒救了 都被信義區吸走了
推 countryair: 老人消費觀念還是一樣保守的話商機也不會反應在商圈
→ countryair: 上
→ abyssa1: 等東區老人走了二代三代入住可能會再復活吧
→ abyssa1: 大稻埕都復活了 東區店家蕭條的話都更也比較好談
噓 lynos: 目前幾個都更大案都談妥了
→ lynos: 只有沒落的時候，地主才不會這麼硬
→ lynos: 忠孝復興周邊是最快的
→ labell: 要打擊淘寶
→ lynos: 等開放觀光客，就起來了
→ labell: 東區小店一堆中國貨 衣服 可能網拍很好找
→ labell: 淘寶滲入高雄港 根本麻煩
→ labell: 五分舖一樣沒落 中共之前有打電商歐
推 aaboutt: 也只有沒落了，都更才容易進行。先沒落，之後才能新生
→ jerrylin: 難  都更吧
推 countryair: 以「成衣批發」為主的商圈在台灣差不多都沒落了吧
→ innuendo3324: 網購外送那麼方便，店面價值沒那麼高了
推 joe2: 現在移轉到赤峰打鐵街
噓 fenway18: 新聞 疫情衝擊擬撤出北車K區地下街？誠品：仍在研議中
→ fenway18: 疫情之下，到處都一樣，懂嗎？
推 abyssa1: 赤峰街也是修車二手零件市場萎縮沒落才重生變文青街
→ abyssa1: 一堆妹子在修車行旁街邊店吃吃喝喝打卡拍照很違和
→ abyssa1: 那邊還在轉型中 滿有趣的景象
推 abyssa1: 赤峰街-中山北-晶華-林森-條通 多元商圈應有盡有
→ abyssa1: 文青-時尚-精品-酒店-異國 小小的區域什麼選擇都有
→ abyssa1: 交通又方便 我覺得商圈要沒落不容易
→ abyssa1: 某特定一類型下去會被另外一個型態的店家補起來
→ abyssa1: 阿 還漏了華山的藝文
推 eddisontw: 東區要沒落也沒那麼容易啦 本身捷運藍線的優勢就在那邊
→ eddisontw: 東區商圈基本上就是沿著捷運藍線忠孝復興敦化國父紀念
→ abyssa1: 東區卡在大巨蛋 不然 信義-松菸-東區 連起來也不錯
→ eddisontw: 雖然百貨公司很多可以逛 但是東區餐飲還是比百貨多元
→ eddisontw: 像是很多居酒屋啦 燒肉啦 基本上還是要街邊店吃才有fu
→ eddisontw: 百貨公司受限營業時間 餐酒館類型不能開到半夜就是硬傷
推 cksai: 西門町台北澀谷 看起來不會再下去了
推 piliwu: 商圈形態是無法改變的不光地點問題
→ piliwu: 長期住台北的人可能最後知後覺
→ piliwu: 雙北以外沒有大型停車場的商圈完全沒有未來
推 piliwu: 現在所有知名夜市都要開設相當大面積的停車場
推 zerobx: 現在很多賣吃的都收了，房東找不到做生意的收租。那些說通
→ zerobx: 膨租金可以無限上漲的，腦袋不知道在裝啥
→ zerobx: 當看PTT的人都是無腦，沒眼睛看外面世界的嗎
→ piliwu: 是很無腦啊商用店面跟住宅傻傻分不清
→ piliwu: 今年基本工資漲6%明年5%起跳住宅租金怎麼跌？
→ piliwu: 明年租金必定再吃
→ piliwu: 一波漲幅
→ travisinptt: 東區感覺就開始在劃分了 忠孝復興就變成忠孝商圈 敦
→ travisinptt: 化維持東區商圈 國館變成大巨蛋商圈 過去市政府叫信
→ travisinptt: 義商圈
→ travisinptt: 不過不曉得Diamond Tower的新光三越能不能拉起一波
推 kusomanfcu: 年輕人不逛街？ 肥宅吧
→ kusomanfcu: 上網當然開心啦，因為朋友少啊
→ kusomanfcu: 店面租金 怎和住宅租金混在一起啊 哈哈哈哈哈
→ kusomanfcu: 這邊說漲租的沒有人在講那種商圈的
→ kusomanfcu: 話說你以為外送平台的點餐地點不是店面嗎？
推 kusomanfcu: 吃外送其實有1/3的餐比同價層級冷凍食品還糟了
→ kusomanfcu: 東區老實說 不好逛
→ kusomanfcu: 主要是夜店要開，共存要出來
→ kusomanfcu: 基本上要7月才知道會怎樣囉
→ kusomanfcu: 現在講那些有的沒的和神棍沒兩樣
→ kusomanfcu: 7月看政府共存開不開
推 kusomanfcu: 如果有戰區租金建議租金是這樣啦 沒共存75% 有共存105
→ kusomanfcu: % 用2019年租金，然後寫在合約內
→ kusomanfcu: 後面再加上CPI調整 單看食品+醫療 CPI做參考
→ checkman: 我太太完全用手機shopping 買到家都要山崩了
→ checkman: 不然就是遙控我….. 台北市實體店面要遇到很大的挑戰
→ checkman: 公館店面收了幾家店面 店家轉型不成功 94掰
→ checkman: 我去蝦皮店到店取貨 包裹堆跟山一樣
→ orz811017: 公館羅斯福路一側已經這一年出租大概快三十家了吧
推 chipretender: 公館跟師大夜市跟十年前比差超多
→ labell: 禁止蝦皮淘寶紅色滲透
→ labell: 一個合法繳稅 一個電子逃稅
推 abyssa1: 當媽媽才整天手機購物吧 年輕妹子都在踩點拍照po限動
推 kusomanfcu: 蝦皮就是店面啊
推 kusomanfcu: 都30歲以上 邊吃東西邊看網購，然後買5件退貨3件
推 kusomanfcu: 就說一堆虎爛的台灣資料整體店面+百貨零售根本沒下降
→ kusomanfcu: 。
→ kusomanfcu: 餐飲其實也還好了，死的是空廚
推 windswiff: 公館連屈臣氏都走了 超慘
→ labell: 蝦皮中資啊為何美國都要貿易戰
→ labell: 台灣在旁邊 不怕敵軍資金 滲透台灣歐
→ MacD89: 消費型態早改了 現在還在想復興商圈是在浪費時間 現在流
→ MacD89: 行線上購物 不然就是大型購物城 像新竹巨城完全沒衰退啊
推 raslin: 當然是加價出租啊 沒有尊絕不凡的氣場怎麼有人想租
推 aaboutt: 我們家也是蝦皮購物一大堆，我每個禮拜都要去店到店取貨
→ aaboutt: 都是太太買的，很會買。逛街因為一家四口有小孩，
→ aaboutt: 只會開車出門逛停車方便的商城吃喝，完全不去街邊店
→ aaboutt: 東區要怎麼停車阿?
推 eddisontw: 東區怎麼停車? 一堆私人停車場阿 還有市民大道可停
→ eddisontw: 僑安地下停車場位子也是一堆 總歸一句懶而已
推 aaboutt: 私人停車場要留鑰匙那種? 這種我不行
→ aaboutt: 出停車場如果下雨還要撐傘帶兩個小孩子那種逛街環境?
→ aaboutt: 難怪我身邊只有沒有帶小孩和長輩的人才會去逛東區
推 chipretender: 東區有小孩真的不好逛，人行道鳥不好走，親子設施
→ chipretender: 像親子廁所哺乳室也不夠。
推 chipretender: 到後來遛小孩吃飯購物寧可信義新天地、華泰名品城
→ chipretender: 或林口三井解決...
推 F1239810: 逛街有什麼好逛的!!我PC HOME...蝦皮開起來，能看的東
→ F1239810: 西比逛街多100倍。
推 chipretender: 樓上，有時逛街是為了有地方消耗小孩體力和順便外
→ chipretender: 食...
推 hw5566: 去酒吧都是在安和東區這區 蠻有特色的
推 kusomanfcu: 東區一直以來都不是走親子的啦
→ kusomanfcu: 走親子的都是近年的shopping mall
推 kusomanfcu: BTW 信義新光 親子占比也很低
→ erycell: 南港車站也是帶小孩方便的去處
推 plcc122: 年輕人逛街頻率真的很低了，除非為了散步或有些東西要現
→ plcc122: 場看，不然幾乎都網購
→ raslin: 房孩一個比一個漂亮捏，誰管人要不要逛
推 D49361128: 現在沒停車場沒冷氣的地方真的都不會想逛
→ siberianiz: 昨天下大雨 去新竹巨城 人爆炸多 一堆店家東西都賣光
→ siberianiz: (麵包) 然後一堆很普的店也在排隊-.-
※ 編輯: edward4904 (1.163.71.55 臺灣), 06/12/2022 16:33:27