Re: [閒聊] 套房真的那麼搶手？

[lifeisshine (芋頭)]

稍微整理一下

市場上權狀小於20坪的物件常通稱套房，但隨著高單價小宅化的趨勢發展，尤其近兩年QE
直接加速催化，小宅也逐漸出現異質性，應將所謂的"套房"細分為不同產品規格來探討，
其包含一房一廳、大獨套、小獨套、透天隔套、公寓隔套等，上述物件對應的受眾、銀行
借貸條件其實都不同，也就直接影響出租投報、增值性、管理方式、以及轉手性；

一房一廳：
格局上確實有一及頂的隔間牆分隔房間與客廳，其本質就與大小套不同，生活上作息不干
擾，訪客來不尷尬，出租率、轉手性都是最好的，一般有大樓物業管理，權狀坪數一般介
於15-20坪，租金範圍12,000-25,000；超過15坪一般銀貸成數7-8成，因素轉手性佳，市
場供給量少，一般受眾為單身上班族、小家
庭、情侶。

大獨立套：
可想像將一房一廳的隔間牆直接打掉，呈現一覽無遺的單一空間，優點應該就是視覺享受
、採光通風佳，缺點就是一房一廳的反之，權狀坪數一般介於15-20坪，其中越靠近10坪
的物件為透天隔套的概率越高，這時候會發現一件事，透天隔套10坪與大樓獨套10坪會衝
突，租金落差非常大！前者5、6000，後者可達10,000，這一部分還希望有高手能補充細
節。總價相對一房一廳、小獨套來說，要高不高，要低不低的，銀貸方面，由於低於15坪
，要特別挑銀行才有比較好的貸款條件，一般成數4-5成，因此轉手性差，一般受眾為單
身上班族、小家庭、情侶、學生。

小獨立套：
一般坪數8-15坪，最大受眾就是學生，再來是單身上班族，這物件大家應該吃最熟悉，畢
竟大學、職場新鮮人時期幾乎必經之路，市場供給應不算多，但屬性來說會與透天、公寓
隔套同質衝突，以租金投報來說很高，轉手性以統計來說最差，通常說買套房會被套，通
常都是說這一種的吧。

公寓隔套：
通常一戶隔2-4間，投報率不輸小獨套，一般受眾可混合學生+上班族，因為貸款條件相對
佳，未來若改回一般住宅格局成本較低，因此轉手性較大小獨套佳，也有一些增值空間。


透天隔套：
市場供給最多，上乘包租公在玩的，一般坪數4-8坪，最大受眾為學生，再來是上班族，
單戶隔套數越多，
管理成本與上述比最高，需達一定套數產生經濟規模來降低管理成本，租金投報來說可算
是最高，但增值性最低，總價高、格局改回一般住宅難，因此轉手性可說是最低，通常待
設備老舊無殘值加價賣給第二手，而且通常第二手就沒賺頭，風險高。

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結論
租金投報：
公寓隔套>透天隔套>小獨套>大獨套>一房一廳

增值性：
公寓隔套>小獨套>大獨套>一房一廳>透天隔套

轉手性：
一房一廳>公寓隔套>大獨套>小獨套>透天隔套

寫到頭暈了，如果有誤也請不吝指出，會適時修正內文，以上純個人經驗分享！

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推 soqqcat: 專業認真！推一個
推 s26492755: 你小獨套的坪數有問題
推 benfour: 感謝分析
→ s26492755: 4坪你扣完公設很難做出能生活的空間  一般改套比較有可
→ s26492755: 能這麼小
→ lifeisshine: 再請s大指正 甘溫
→ s26492755: 獨套指獨立門牌  我目前看過最小的獨套是8坪
已修正，謝謝
→ s26492755: 我自己分的話 因為我只做獨立套房  所以小於15 小套 大
→ s26492755: 於15 大套 一房一廳一般坪數最大
原來s大以15坪區分大小套（筆記）
推 Garbolin: 你搞錯了 公寓隔套投報才是最高的
感謝指正
→ s26492755: 夾層屋不算一房一廳
→ s26492755: 一房一廳的一房是用實牆隔的  這才是正一房一廳
看來夾層屋要算一種格局，有自身的夾層屋市場
推 s26492755: 改套跟獨套租金一定有落差 隱私 隔音 甚至電費水費算法
→ s26492755:  還有獨立洗曬或開伙問題
難怪租金會有不小落差
推 CrabBro: 租金投報可能還能比，增值性很難比，受地區影響更大
先以同一區作為比較討論基準
→ CrabBro: 轉手性我覺得低總價才是真理，所以小>大>一房廳>公隔>透
本來我也是這樣想，但看到信義的報告，低於15坪的交易占7.8%，目前交易占比最高的是
25-35坪27.2%
→ CrabBro: 格套>非格套是確定的，但是透天和公寓哪個高，我覺的透天
→ CrabBro: 講更白的，透天既成違建很多，光違建增加出來的空間出租
→ CrabBro: 這就不是公寓比得上的，此外公寓問題比透天多的多
→ CrabBro: 增值性真的很難講呀，今天都市區一重劃，一都更，透天土
推 s26492755: 對夾層屋有夾層屋的市場
→ CrabBro: 地面積大就完勝其他種類了，此外低總價漲幅會大於高總價
低總漲起來的%很驚人
→ s26492755: 我有小套有大套有夾層屋 一房一廳則是斡敗多次
小弟是有3.6米一房一廳、4.2米兩房平車、4.4米大套夾層
→ s26492755: 一房一廳很搶手 對面追價機會也大
→ s26492755: 改套的轉手性其實比獨套差 受眾多寡有差別
→ s26492755: 你自住很少會買改套 但有可能買獨套
認同，先前有建案推一戶雙套就想入手自住1間出租1間XD
→ s26492755: 租金投報改套則是穩勝
推 CrabBro: 同樓上，改套一般真的很難轉手，貸款難度也高
→ s26492755: 有一好沒兩好
→ CrabBro: 而且改套經常是以投報率在算總價，跟銀行估價落差很大
對耶，一般透天改套在講的投報率通常都是總價基準
→ s26492755: 像我覺得退休族群很適合改套 不需要轉手  當零用錢在
→ s26492755: 領
→ CrabBro: 你說的佔比低主要是因為整體數量少，但要轉手因為價低很
對後！若是整體數量少數據上也可符合邏輯喔，畢竟大樓獨立門牌套房真的少！
→ CrabBro: 好賣，而且單價也好拉高，總價差個10-20萬也負擔的起，容
→ CrabBro: 易追價，同社區小坪數普遍單價是比大坪數來得高
推 CrabBro: 我自己是弄透天改套的，原因是貸款成數，現在第二間以上
透天改套有辦法貸到7成以上嗎，聽說銀行若知道改套會視為投資物件，進而影響放貸成
數
→ CrabBro: 成數和利率都會受影響，只好拉高單一物件總價擴大槓桿
推 BRIANERIC2: 我也是都有，獨立門牌有陽台的那種套房比較好賣
套房有陽台真的超加分！
→ BRIANERIC2: 那種大約10坪，但是最搶手的是20坪左右有客廳的，價位
→ BRIANERIC2: 比如說10坪的是200萬，20坪的可以到450萬
推 s26492755: 但一房一廳的投報比較差 太多浪費的空間是需要花更多總
→ s26492755: 價去購買的
→ BRIANERIC2: 改成超小2房，可能又會再增加個50萬
→ s26492755: 但我覺得可以多多持有不同類型  誰知道市場會怎樣變化
推 kutkin: 一房一廳才稀有
信心增加！
→ BRIANERIC2: 投報最好的是公寓或華廈，但公寓管理實在很累，最好是
公寓兩票，已修正內文
推 CrabBro: 本身條件夠好八成房價都沒問題，但把重新改裝費用加進去
→ s26492755: 獨套下面其實也有細分 除了一房一廳大套小套 還有能否
→ s26492755: 開伙有沒有陽台
開伙+獨洗獨曬陽台可大幅拉抬租金與轉手率，另外用IH爐取代明火比較適合套房，降低
火災延燒整層套房機率，小空間也比較適合輕食少油煙
→ CrabBro: 能借到總資金的6.5成~7成是差不多極限
→ BRIANERIC2: 那種華廈整層1、20間套房，不過這種租給罪犯比例奇高
→ BRIANERIC2: 但是我最愛的是透天，我只買邊間，樓梯開中間那種
→ s26492755: 反正各有千秋 不管改套獨套
→ s26492755: 我一般最愛無套
無套最貴沒聽過？
→ BRIANERIC2: 弄起來就會像一層2戶的公寓，然後不用管理費
→ BRIANERIC2: S大你這個成本太高XDDDD
推 s26492755: 而且沒有收益回來..
推 BRIANERIC2: 套房就是投報愈高的，變數愈大，再怎麼小心就是偶爾會
→ BRIANERIC2: 有罪犯，不然就是房間把你弄像炸爛一樣房租不交就跑了
小套租金低，不易篩掉惡房客
→ BRIANERIC2: 有客廳的就會比較穩定
一房一廳萬歲
推 oliviamarco: 正確，我專門玩公寓套房，但不是隔套，是原本就是套
→ oliviamarco: 房的建案，例如一戶有4個套房
這樣規劃的建案真的可遇不可求，至少我是沒遇過，最多一戶兩套
※ 編輯: lifeisshine (180.217.29.68 臺灣), 06/11/2022 19:58:19
推 foxs9: 一個門牌四個套房不就是已經隔好的隔套???
推 popscott: 那現在是買一房一廳好還是兩房一廳好啊?
若投資來說都不錯，兩房轉手率較高，硬要分端看您財力，若同一區來說兩房1200萬，一
房一廳750萬，價差拉足夠開，租金投報佳，而預算有限就可以考慮一房一廳
推 BRIANERIC2: 要看價差吧，2房價錢如果是1房的2倍，那還是1房1廳好
→ forever215: 現在北市一堆新建獨套啊.. 單價1字頭起跳的也有.
可以的話，跨縣市置產管理，價差應可彌補跨縣管理成本且綽綽有餘，我上述舉的例子是
台中，btw台中租金投報在六都中算很不錯喔
→ chou396: 欸，一房一廳漲到薪水的2／3惹
推 gishileh: 我覺得套房還是要權狀10P以上比較正常
→ gishileh: 權狀低於10坪的通常轉手會有困難
→ gishileh: 而且素質會參差不齊
→ gishileh: 如果坪數真的想搞10坪以下 地點就更重要了
坪數越小越要靠近蛋黃區核心
還要徒步可達的大眾交通運輸
→ gishileh: 千萬別在偏遠郊區搞10坪以下套房
→ gishileh: 那種都是住進去容易 想賣掉就很慘了
→ gishileh: 例如北投的凌X大廈就是這樣
→ gishileh: 政大山上好幾個低於10坪的案子10幾年後也會很慘
推 s26492755: 偏遠郊區搞什麼都很慘啦
→ s26492755: 那些豪華別墅受眾有限
→ s26492755: 什麼溫泉宅 海景宅 多半都拿來爽但是投資效益很差
沒錯，連新聞都明講溫泉海景宅，不管是自住出租都很雞肋，久久去自住渡假還要清潔積
塵，出租的目標客群又不穩定，很多做成Airbnb，又要請人打掃管理，麻煩死了
→ s26492755: 如果真的是看買賣 兩房車勝過一房一廳
推 cclia: 坪數是室內坪數 還權狀坪數？
我內文都是指權狀，回文區就要自己判斷了
推 gishileh: 就有一堆建商膽大不怕死 跑去郊區推宿舍住宅
→ gishileh: 郊區推度假住宅 一戶200萬 然後養蚊子
推 s26492755: 權狀啦  一般買賣跟銀行都是講權狀為主
→ gishileh: 三之20多年前就好幾個案子掛在那裏
→ s26492755: 我是聽說以前很流行 很久以前了
→ gishileh: 現在又來了 八里也不少 但八里交通好一點
→ s26492755: 那些建案現在都爛了
→ gishileh: 金山萬里都有幾個溫泉案 套在那裏動不了
→ s26492755: 現在還推喔  勇者
→ gishileh: 宿舍住宅主要是在偏遠大學郊區比較危險
→ s26492755: 大概土地早期取得 不用白不用吧
→ gishileh: 中南部比較危險 北部就淡大政大相對危險
→ gishileh: 北大也偏遠 不過北大比較不熱衷宿舍式住宅
→ gishileh: 如果是台大師大倒也還好 這兩所就算沒學生
→ gishileh: 也可以租給單身上班族
該區若有大學圈+就業圈，
那租屋市場基本上很硬挺！
→ gishileh: 淡大一直以來都有不少新建案搞這種學生套房
→ s26492755: 淡大那邊有海景天下 現況不知道怎樣
→ gishileh: 只是淡大人數也衝不上去 加上淡水就業機會太少
大學人數未來10年內勢必驟減
學校要挑好的再投資
→ gishileh: 所以一旦反轉會很危險
→ gishileh: 相同狀況還有木柵的政大 三峽的北大
→ gishileh: 這兩個都是住宅遠多於就業機會
→ s26492755: 地段很重要 後段大學如果位置好還是可以轉型
沒錯，舉例台中南區的宜寧中學遷校，禮堂變接待中心推案XDD一坪還真不便宜
→ gishileh: 淡水推套房還要注意的是 因為淡水房價基數低
→ gishileh: 很多學生會選擇租相對較大的兩房
→ s26492755: 北大受眾並非學生居多
→ gishileh: 套房在淡水不見得會吃香 可能還會供過於求
→ gishileh: 最近聖X翰已經搖搖欲墜 所以太遠的大學城就會被衝擊
→ s26492755: 北大可以吃到人口外溢
→ s26492755: 淡水則是受限交通
淡水謝謝再聯絡
→ gishileh: 不過北大的套房推案其實也已經不多 現在主要都是自住客
→ gishileh: 加上北大和政大一樣都有宿舍可住
→ s26492755: 聖約翰那個不止淡水  都快要三芝了
→ gishileh: 一直不解在政大周圍推宿舍宅會有賺頭嗎
→ s26492755: 在那邊搞要有勇氣啊
→ gishileh: 比起北大還在蓋 政大的宿舍數量遠多於北大
→ s26492755: 政大那邊我不太熟所以不清楚
→ gishileh: 會有多少政大生會不想住學校宿舍XD
→ gishileh: 北大則是校園宿舍數量不夠 外面的供給也偏少
→ gishileh: 北大周圍的宿舍宅幾乎都在三峽段
推 s26492755: 重點還是在地段 地段對了搞錯都還有救
→ s26492755: 地段不對 等著gg
→ gishileh: 聖X翰和X梵很像 交通太過遙遠 所以即使在雙北
→ gishileh: 也很難逃避一路減少的命運
→ gishileh: 其實整個淡水都規劃錯誤 淡水如果和林口一樣
→ gishileh: 撥一部分土地做產業園區
→ gishileh: 不僅淡水的大專院校全部受益 周圍住宅也不會這麼偏低
→ gishileh: 附近大專院校可以和產業園區搞出類似和發產一樣模式
舉例台中精密機械園區+台中科大
→ gishileh: 周圍住宅不用當臺北睡城 可以就近就業
→ gishileh: 淡水可以擺脫過度依賴觀光和就業偏少+不便的問題
推 s26492755: 其實有  只是產業不願意過去
→ gishileh: 可惜整個淡海新市鎮的產專區都在尚未徵收的二期
→ gishileh: 二期用地 那邊不想徵收之下 變成蛋生雞雞生蛋問題
→ s26492755: 淡水解法本來就很簡單 交通 在地高薪工作
→ gishileh: 最後陷入惡性循環
→ s26492755: 林口贏淡水就在產業跟交通
→ gishileh: 一種是觀光產業拉高薪資 但這很難
→ gishileh: 另一種是直接先行徵收二期產業用地
→ gishileh: 淡海的教訓就是 千萬不要把一個區域都畫為住宅區
→ gishileh: 最後是當地住宅和地方發展雙輸的命運
推 buike: 推一個專業，現在陸續有人回流公寓隔套了
推 gishileh: 其實我一直覺得政府應該訂個最小坪數限制
→ gishileh: 避免坪數過小影響到個人居住品質
→ gishileh: 標準就是權狀10坪/室內7坪最佳
之前有一篇文有討論一個人的生活空間至少要幾坪才舒服，大部分也是回覆10坪左右
→ zaza5566: 什麼叫坪數最佳? 大學住宿3坪左右就能住了
→ zaza5566: 有張床給你睡 有衛浴 不就算是一個空間了
生存or生活 兜幾
推 roy0710: 增值最好的一定是透天啊  因為透套的在市場上的投報本來
→ roy0710: 就比較低了 透天增建又多 條件好的隨便拉個小電梯改都8%
→ roy0710: 以上 而且現在改2房投報又高 暗房的問題也能克服 只是貸
→ roy0710: 款成熟+工程款門票比較貴而已 但是較高門檻也確保了取得
→ roy0710: 成本 因為市場上在玩的就那些人 除非真的條件好到爆 不
→ roy0710: 然都可以慢慢挑慢慢看
推 gishileh: 三坪基本是OK啦 但室內三坪的房型就不要拿出來丟人現眼
→ gishileh: 室內三坪房型我寧願在國立大學內宿舍看到
推 roy0710: 論物件本身公寓隔套對接盤的來說覺得是最不優的產品 最
→ roy0710: 好的是電梯層套 當然也有特例 不過大致上是這樣
→ gishileh: 室內三坪出現在中山區結果是什麼? 想必大家應該都看過
→ gishileh: 華X初上這部戲 很多小姐就愛這種房型
→ gishileh: 別說中山 就算擺在大安松山信義也很容易變一樓一鳳
一開始買一房一廳20坪時被調侃說這容易變成炮房工作室之類的，後來其實來租的都是學
生與上班族，還是要依據區域特性而論，如果是酒店商圈附近的套房那機率當然就高
→ gishileh: 這種房型搞到最後就是出入份子過於複雜而整棟毀掉
→ gishileh: 但如果權狀至少10坪起跳 管理就好很多
話說如果要避免毒蟲、炮房，建議坪數或租金至少要多少就能降低發生概率呢，還是管理
限制才是重點呢
→ gishileh: 幾棟管理較好的 敦化X極/信義新X界
→ gishileh: 這兩棟都是精華地段還算不差的純套房/一房建案
→ gishileh: 敦化X極幾乎很難買 因為不只想住的單身女孩多
→ gishileh: 還有不少家長幫孩子設籍雙敦學區+未來送孩子住的
推 roy0710: 轉手性 改套的應該不能跟一房一廳大套小套放在一起比 客
→ roy0710: 群完全不一樣
內文假設同一區域且差不多預算下，來個小坪數投資大比拼
推 roy0710: 改套增值性主要來自投報的調整 投報能拉越高的增值越高
→ roy0710: 一房一廳連動性跟一般住宅比較相關
推 usan: 我目前自住的是19點多坪的1加1房新成屋，方正且高樓層，面
→ usan: 東採光好，覺得很滿意
1+1房 一票
推 abyssa1: https://bit.ly/3aUM9cE
→ abyssa1: 平均每人最小居住樓地板面積 一人 十三點零七平方公尺
推 abyssa1: 分戶規定：戶數變更後之各戶樓地板面積，供住宅使用者，
→ abyssa1: 每戶至少仍應達 20 平方公尺
推 leofu100: 我都是租20坪上下的一房一廳
1+1房 兩票
→ IBIZA: 無套不小心你就20年噴一千萬出去啊...
→ IBIZA: 公寓頂加又隔套的報酬率是最高的, 透天隔套通常從略低公寓
雙北外真的比較少公寓頂加經驗，感謝I大分享
→ IBIZA: 中間樓層隔套到跟頂加隔套差不多都有可能
→ IBIZA: 一房一廳要找下一手的容易度>大獨立套, 但租金投報上, 房客
→ IBIZA: 會願意為那一廳付出的坪效比較低
→ IBIZA: 大獨立套通常10坪就很大了, 一房一廳大概就得要到15坪才會
→ IBIZA: 看起來不像大獨立套
soga坪數的拿捏精準度上升中
→ IBIZA: 另外關於隔套增值空間, 可能要分為自己隔跟買好的
→ IBIZA: 基本上自己隔做完, 價格馬上噴
→ IBIZA: 二手就比較難
自己隔完售出時，墊上裝修成本後的價格硬是比實登多一節，造成買方認為投資客要爆賺
一筆的假象...所以難賣.....
推 s8752134: 賣隔套的客群基本上都是收租仔  跟自住的不同拉
→ s8752134: 單純看投報率而已
→ s8752134: 要賣得快, 你投報開到5% 6% 就秒賣了
→ s8752134: 我現在看網上賣的隔套, 投報換算從2%都到3%多都有
若是二手幾乎都2-3%那真的沒接手的必要，寧願買新屋2-3%，年輕又好貸，實價揭露也單
純，下一手買家也容易評估，不太會東想西想的，這樣想沒錯吧？！
→ s8752134: 公寓隔套, 台北市好地點的
→ s8752134: 這種投報價格就是賣掉暴賺, 但要賣很久或是賣不掉
→ IBIZA: 我自己前不久的經驗  人家是出 年總租金/房價 = 4%
若4%還有人願意接手，就代表市場上的物件普遍都小於4%，

a386036骷髏大 分享一般套房租金投報2.5-4.5%

s26492755大 分享3.5-4%就會出手購入

感謝各位大大提供實戰經驗，這是很有參考價值的指標！
→ IBIZA: 這是對方向我出價
→ IBIZA: 說真的, 如果不是卡房地合一我就賣了
利潤最大化，我懂我懂，最大問題是墊上去的成本在實登角度來看會被當作獲利，所以會
被扣房地合一稅，扣完發現沒什麼賺，做身體健康的
→ IBIZA: 我買2950, 自己花250萬隔, 出租一年半大概扣利息拿150萬回
→ IBIZA: 來, 對方開3600
※ 編輯: lifeisshine (180.217.29.68 臺灣), 06/12/2022 11:35:11
→ IBIZA: 我後來回價 3.6%, 對方說考慮一下 三個月就過去了
→ IBIZA: 我就想你說慢慢考慮 我繼續等房地合一期間
推 s26492755: 一房一廳就是坪效差 但我又會堅持我的投報率所以一直斡
→ s26492755: 敗
→ s26492755: 但人家還是賀成交給你看