[請益] 大家租金投報率都怎麼算？

[FiveLine (十一大隊編號617)]

最近看到一個說法

「以1000萬的兩房為例，租金一年收20萬，投報率2%；拿去買ETF，一年6-10%，所以買ETF比投資房地產好。」

不過我聽了覺得怪怪的，1000萬的兩房我頭期款也才拿200出來，加裝潢家電再100好了，也才300萬

20/300不應該是6.7%嗎？

後來爬了一下文，果然在現金投報率跟總價投報率上面都各有一派主張

但本身是比較偏向現金投報率才是正確的

因為就像上面說的，我拿出多少錢才是我的成本

總價1000萬，頭期款拿出200萬（房貸800萬）一年收租金20萬

10年後假設總價不變，房貸剩下600萬，把房子賣掉，現金變400萬

等於10年賺了一倍（200->400），一年10%

這樣的邏輯應該比較正確吧？

怕自己才疏學淺有沒考慮到的地方，再上來跟大家請教一下！


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→ C24128390: 鵝..你這樣算邏輯對不上 頭期其實也是轉換成房價而已
→ C24128390: 但你房貸也是繳出去的 這個要加上去吧?
→ C24128390: 而且還有利息...
推 jaguarccu: 您貸款都不用還利息的？
推 s26492755: 總投報=年租金/房價
推 s26492755: 現金投報=【年租金-資金成本（利息）-持有成本（稅金保
→ s26492755: 險）-維護成本（修繕空租）】/（頭期+交易成本+整理成
→ s26492755: 本）
→ s26492755: 簡單點說 租金實質收益/一開始拿出來的錢
→ s26492755: 這個很常有人問 爬文就知道了
→ s26492755: 除非你現金買房 不然真實投報就不會是總投報 總投報是
→ s26492755: 你的下限
推 wasikulapica: 投資沒算到時間價值的人，那只能說他的時間很便宜
→ wasikulapica: 出租一間房跟買ETF花ㄧ樣的時間？
推 s26492755: 如果可以跟收租一樣很穩 又能保證年年超過10%才會考慮
→ C24128390: 好奇 為什麼算頭期不算貸款? 要就都算或都不算吧?
→ s26492755: 但如果你只能做到2%的物件 本身增值也一般般 那就不適
→ s26492755: 合
→ s26492755: 貸款本利和繳的本金可以拿回 方法很多。你可以當他存起
→ s26492755: 來
→ s26492755: 錢並沒有被花掉
→ s26492755: 當然要細算的話 每個月的本金會讓投報慢慢下降
→ C24128390: 但頭期也不算被花掉吧? 除非你很緊...
→ C24128390: 所以我才說不是應該要嘛都算或都不算嗎?
→ s26492755: 堅持總投報的我之前給過細項。簡單來說 我的收益跟成
→ s26492755: 本 你用。總投報絕對對不起來
→ s26492755: 貸款是借來的。不是你拿出去的
→ s26492755: 懂嗎。你付利息錢就借到了800萬。你只付利息而已。為
→ s26492755: 什麼要算進去
→ s26492755: 這個沒有什麼應該。之前還有人用會計學的方式然後一直
→ s26492755: 想不透
→ s26492755: 也有人強調你貸款借來的叫做信用擴張。要算進去。但實
→ s26492755: 際上 你就是付了利息從而可以使用一筆資金
→ s26492755: C大你不笨 不需要代入實際數字去解釋吧
推 C24128390: 那沒事了 其實就三種算法XD 你這個不是我原本想的
推 s26492755: 我這個是最貼近真實投報的。只是每個月還的本金會影響
→ s26492755: 投報。加上大家貸款的成數也不同
→ s26492755: 所以用總投報是最好表達跟討論的方式
→ s26492755: 而每個包租公都有自己能接受的總投報。至於真實投報就
→ s26492755: 看貸款跟金流負擔去選擇。以及整理房子花的成本
→ s26492755: 如果做增值或翻修的 他們很少在注意租金投報的 主要獲
→ s26492755: 利方式不同
→ IBIZA: 用IRR算就對了啊
推 gy55662008: 現金投報扣貸款利息就算上貸款的成本 滿貼近現實
→ gy55662008: 買房要有貸款的條件 買ETF有波動的成本 這兩個難量化
→ gy55662008: 買房要是不貸款光看報酬不看增值性確實難贏股/大盤ETF
推 sspider0829: 用現金啦 用總價投報的 那一般玩期貨的槓桿不就超級
→ sspider0829: 小 但實際上期貨的槓桿是靠北大啊
噓 abyssa1: 邏輯錯誤 數學錯誤
推 s26492755: 我想過用IRR的公式  可是每個月都在變動 不知道該怎麼
→ s26492755: 設定好  我就單純土法煉鋼 excel慢慢記來算  然後一年
→ s26492755: 一次
推 riceworm520: 你用200買1000的房子跟etf開槓桿是一樣的意思。
噓 jay111101: 用總價去算才是正確的，其他算法都是仲仲為了美化投報
→ jay111101: 率自己發明出來的
推 s26492755: 然後你拿到的收益對不起來 天才
推 idmaker: 你沒扣除繳的房貸與租金差額 投報率算錯了
推 s26492755: https://moptt.tw/p/home-sale.M.1634551862.A.DDF
→ s26492755: 你就沒拿出總價的錢 硬要用總價去算
→ s26492755: 真實點好嗎  不要活在幻想
→ spmark: 兩種可以並存，以投資來說，要用總價去算才對
→ spmark: 用現金流的部分算，就是要用來嘴的
→ spmark: 所謂的嘴，不是嗆人，而是壯大自己的一條路，不想說白
推 alanbread: 買的時候看現金投報去算投報率，賣的時候用總價投報率
→ alanbread: 去定價
→ alanbread: 你收益型產品尤其是在賣的時候，總價投報在回推售價的
→ alanbread: 精準度會遠大於現金投報
→ alanbread: 買的時候算現金投報這就沒啥好說的，就現金流來源
推 dream1124: 你賺的400要再扣租金和貸款差額、稅金和維護費才正確
推 s26492755: 盒盒你解釋一下我的收益投報是多少 這最簡單  但目前沒
→ s26492755: 人肯解釋
→ s26492755: 收益就是用現金投報去看
→ s26492755: 總投報回推售價或者拿來討論是最直覺的  比較不會因為
→ s26492755: 貸款條件而變動
→ s26492755: 你的收益就是淨利/成本  這很單純沒什麼好要不要嘴
→ s26492755: 其實買的時候我也是用總投報去算  至於現金投報要拉到
→ s26492755: 多少看我對金流的掌握
→ s26492755: 如果真實收益是總投報 我跟你說包租公至少少一半