Re: [新聞] 央行理事：升息半碼或1碼待討論

[NovaShin (DAMN)]

後疫情退潮時代
要買房的前提
就是要知道區域行情跟歷史高低點

2011-2013我也賣過很多高點房

當時有
165萬的松江路
120萬的新生北路
92萬的內湖五期
67萬的內湖四期
53-55萬的副都心
這幾個地方新案都已經突破前高了
但當初的預售很多都還在套

從2019年開始到現在
雙北分成三種價格帶

1:沒過前高
2:追上前高
3:超越前高

強調一下
我講的前高都是區域內的6-8年
為什麼要講6-8年新古屋？
因為預售低自備
有香香的接待中心跟樣品屋
所以代銷才能創價

所以區域有沒有復甦
拿區域預售屋成交價來講
是最容易失真的

而一般預售屋蓋好到交屋大概3年
也就是說六年的成屋，從預售到買
已經九年了 籌碼相對穩定

另一點是很多投資客都會用寬限
寬限一般2年到期延展一年共3年
換銀行大概+2=5年
再延展一年或是繳一年本金
剛好過單一自住400萬內免稅的門檻

所以一個區域有沒有站穩
大浪來了會不會崩掉
並不是看新案成交
https://i.imgur.com/RCWBerW.jpg
而是看旁邊的6-8年新古屋
投資客該跑的也跑了
那時的成交價才是最穩固跟支撐的

美國這一波升息縮表
主要還是因為貿易戰
美國人沒有便宜的淘寶貨可以買
有逛美亞的都知道 扣掉知名3C或是名牌
幾乎所有的民生用品都是阿里巴巴來的

第二個是俄烏戰爭 汽油漲價
我朋友在鳳凰城，汽油一加侖3鎂變6鎂
我個人判斷老美會進行大幅度的升息縮表
甚至開啟QT量化緊縮

不過講到這 你會把你研究很久
放感情信仰買的預售屋/成屋
看到別人在網路說你這個區不好
你還會集結夥伴圍剿那個唱衰的人

這樣還會有人把房子便宜賣嗎

不會

但被嘎到又轉不掉的投資客跟少年房神會
2015各大重劃區的災情
這邊的少年房神應該都沒經歷過
所以前面才會一直提到人口數量 區域所得
跟”如果沒有台北客 誰來買這個地方”

2016-17在第一線接觸很多台商
他們當時遇到肥咖，貿易戰
在第一時間把錢搬回台灣
然後18-19熱錢回來推波助瀾
每個敢買的都賺得盆滿缽滿
但 萬般拉抬只為出

個人認為在後疫情時代，唯一不會受到影響的就是基本面佳，生活機能好，有重大公共建設
，且附近中古屋價格有支撐，交易熱絡，人口稠密，且沒有被太多本夢比題材炒作溢價太多
的區域
https://i.imgur.com/W3r9f2M.png
https://i.imgur.com/j43Zq9N.jpg
附圖是雙北市與 桃園 新竹縣市的日夜間人口電信統計資料，個人評估過去兩年沒有漲太多
的地方會進行緩漲或是價格固鎖，但漲多的地方如果交屋潮+升息縮表，加上預售屋禁止換
約，可能會有修正


很多東西都是我們在業界看的血淚
如果要把這些心得
說我捧那邊踩哪邊，除了膚淺跟幼稚以外
我想不到其他形容詞

真的會發這些文 唯一的原因
就是過兩三年
我可以把文章印出來給客戶
然後說 我已經說過了

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※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 42.76.165.127 (臺灣)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1655101554.A.18A.html
推 KrisNYC: 你直接home看15年前的文章也大同小異
推 distinguish: 精闢 用心 推
→ KrisNYC: 板橋新埔站一坪30幾萬就喊貴喊到今天
新埔是特例，但再怎麼好的區域都會有上限，如果今天在信義計畫區走到象山站5分鐘，一
樣是是12坪的套房，一坪都是90萬，您會選新巨蛋還是我說的信義計畫區？所以後疫情時代
跟都市開發還是有一定的關係，並不是往後翻就能照樣比對的
→ yiliang1107: https://i.imgur.com/VIctLu6.jpg
→ yiliang1107: 供給端需求沒解決，一直升息也沒用
→ yiliang1107: 凡正就國內油頁岩開採、阿拉伯原油
1979年的Volcker一年內把利率從10.25%拉到20%才打散惡性通膨，我不認為美國會這樣升，
就算美國升台灣的環境也未必需要這樣，但這次的惡性通膨除了石油之外，最大的問題還是
美國課中國關稅，這三年有在爬美亞都知道，一年一度的擴大機跳水秀已經消失，未來美國
會越難買到物美價廉的中國貨，除非美國停止貿易戰
推 Anyotw: 不要再鞭板橋鄉民了= =他還在板上
※ 編輯: NovaShin (42.76.165.127 臺灣), 06/13/2022 14:36:02
推 KrisNYC: 把餔車買好幾間了啦 他現在根本沒差了
※ 編輯: NovaShin (42.76.165.127 臺灣), 06/13/2022 14:41:45
→ kyova: 前幾年貿易戰通膨也沒有這樣啊...
房價會回歸到每個月月繳款，就是可支配所得，升息越高，可支配所得會越少，基本上不能
抓貿易戰前期的數值來看
推 ccc9527: 所以我們要看多還是空呀
→ kyova: 70年代常態通膨5~15%。石油印象中漲幾十倍。現在根本小巫
→ kyova: 見大巫，明年高基期還能通膨5~10%再來害怕
→ NovaShin: 台股好方式就好 台股不好方式就不好 大概是這樣
→ NovaShin: 房市
→ kyova: 油價1.8美元/桶漲到差不多40美元。
※ 編輯: NovaShin (42.76.165.127 臺灣), 06/13/2022 15:04:42
→ kyova: 當時可沒有頁岩油這大殺器&這麼多產油國。解除制裁就好了
→ NovaShin: 現在也觀察老美什麼時候要重啟，一直不重啟一定有原因
→ kyova: 有重啟阿...但油商不是很積極，要是我根本不信任民主黨，
→ kyova: 等他年底大敗再說。鑽探和設備問題要花一兩年之類的。
→ NovaShin: 所以重點還是回歸台灣能接受升息到多少，我進房地產的
→ NovaShin: 時候是2.15%，再高上去台灣預售超漲的地方能不能支撐？
→ NovaShin: 這就是我一直講的區域所得人口與所得帶來的系統性風險
→ NovaShin: 只有有支撐的地方才能度過這一波盤整交叉點
推 s8752134: 其實美國人對油的需求, 真的會因為升息下降嗎? 存疑
→ yiliang1107: 2.15%還好吧，利率真的不是重點
→ s8752134: 要他們省油, 可以直接叫他們不要開車出門上班了XD
→ yiliang1107: 重點是貸款年限，如果還保有40年
→ s8752134: 例如你再怎麼升息, 你還是得吃飯, 道理類似
→ yiliang1107: 每個月金流cover的過去…即可
→ s8752134: 除非美國人用油很浪費, 那你說升息可以抑制需求 合理
→ s8752134: 但如果美國人用油普遍都是必要使用, 那升息只會打爛經濟
→ yiliang1107: 所得來看…高雄房價合理嗎？還是上去了啊
→ yiliang1107: 台積電人員還沒開始在高雄上班啊
→ yiliang1107: 現在是供給面有問題，造成輸入性通膨
是啦，但我講的風險是一次買很多戶然後卡交屋的多殺多，2015年我經歷過雙北桃大逃殺，
那個腥風血雨不是這幾年進房市可以感受的，最絕望的不是台積電沒來，而是所有的建設都
到位了，然後房價下跌，可以看看2016-2018雙北市各大重劃區都是這樣
※ 編輯: NovaShin (42.76.165.127 臺灣), 06/13/2022 15:30:16
※ 編輯: NovaShin (42.76.165.127 臺灣), 06/13/2022 15:32:19
推 pauljet: 這一次的通膨是因為原物料缺貨 跟貨幣關係不大 再怎麼緊
→ pauljet: 縮貨幣 沒有的東西就是不能無中生有
→ NovaShin: 如果每個人都是單戶單戶升息當然不怕，怕的是一次三四
→ NovaShin: 戶，借人頭，增貸信貸預售拼轉單這種多殺多拋售潮
→ NovaShin: 通膨跟貨幣當然有關係，如果不是2009QE,現在也不會這麼
→ NovaShin: 多錢在市場跑，2008年台股交易量印象中也才1300億，證
→ NovaShin: 所稅來印象中800-900億，都是貨幣寬鬆導致游資過多
→ yiliang1107: 資本小的，在去年12月預售屋禁轉約
→ yiliang1107: 就出貨，剩下的都是置產、自住沒差。
→ yiliang1107: 除非年限限縮…
→ yiliang1107: 你在第一線最清楚，現在進場炒短的投客還有嗎
→ NovaShin: 很多呀 換約的也還很多～其實辛苦的還是後面上車的…
→ yiliang1107: 很多是多少？你別篇說的不是這樣誒
→ yiliang1107: 目前「預售」進場的都是自住、置產（可交屋貸款）
→ NovaShin: 台灣很大，案場很多，每個地方都不一樣
→ NovaShin: 我只是要講美股感冒台灣不可能不打噴嚏，風險要評估
→ yiliang1107: https://i.imgur.com/xTCYb2T.jpg
→ NovaShin: 我在新莊是這樣呀，但你去看看台中台南，話說你們到底
→ NovaShin: 是多暗戀我要把我每個字都記起來跟我對啊？
→ NovaShin: 敘述事情都是整體全面性的，昨天講的話是昨天的事，不
→ NovaShin: 代表全台灣的案場，也不代表每個時間點的族群都一樣
→ asdzxc001: 台灣房價就算外星人攻打地球也只能有一個結論：漲
→ yiliang1107: 台中有到8字頭台南平實破5字頭
→ yiliang1107: 現在「預售屋」進場的投客，真的很少
推 gannbare: N大你也發現這邊的鄉民很恐怖了齁 很愛挖別人過去的事
→ gannbare: 來講XD
→ yiliang1107: 禮拜天去江翠，根本沒三房物件
→ NovaShin: 所以我這篇才會回去說要用附近6-8年的新古屋當準則，只
→ NovaShin: 打字很容易斷章取義或是誤會，有機會你來我案場聊聊:D
→ yiliang1107: 要不就剩事務所、還有破7字頭的物件
江北會沒三房是建商佈局，還有建照延遲跟成本增加，江北今年底明年初會很熱鬧，但有些
東西不想在這邊說，請關注Wu’s talk開啟DLC禮包
→ yiliang1107: 還有新莊的丞石建案、土城馥華
→ yiliang1107: 哪個不是新高…
※ 編輯: NovaShin (42.76.165.127 臺灣), 06/13/2022 16:17:52
→ yiliang1107: 講過什麼話還怕人檢視XDD
→ NovaShin: 沒有怕你檢視，而是不想被你斷章取義
→ yiliang1107: https://i.imgur.com/HCdEInp.jpg
→ yiliang1107: 請教，新莊目前新建案還有「很多」炒短投客進場嗎
推 askey: 萬般拉抬只為出
→ NovaShin: 我們這沒啊，其他地方不知道，新莊幾百個案子我哪知道
推 yiliang1107: 了解感謝分享
→ NovaShin: 市場很大每個區域都不太一樣，我現在賣的案子9成自住，
→ NovaShin: 一成出租置產，但其他縣市還有少年房神，還是要看區域
推 alanbread: 少年房神玩預售屋的超級少
→ alanbread: 平轉小資宅的幾乎都大媽大伯族
→ alanbread: 他們被嚇到就是升息風向
→ alanbread: 真正玩預售的再去年2.0納入列管前幾乎都跑光了，跑慢
→ alanbread: 的今年初也差不多了
→ alanbread: 沒跑的或現在在跑的就是被升息嘿ㄍㄧㄚ的菜籃族
→ alanbread: 其他什麼稅後要賺200萬，買方自備+仲介費+屋主獲利，買
→ alanbread: 個1600萬案子自備變700萬的，你說他會有交屋壓力嗎？
推 william826: 台商買的是工業地農地 所謂的投資客大多是高階白領醫
→ william826: 生…
→ william826: 你送身家幾十億的台商、大哥一間3000以內的房子 人家
→ william826: 還不要
推 freekid: 對於江北未來動向很感興趣xd
推 freekid: 去追蹤wu's talk了xd
推 humbler: 推推
推 lasekoutkast: 推
推 kusomanfcu: 我怎麼持有的都超過這屋齡然後都過前高XD
代表你眼光好呀哼哼
推 yopt44: 超推，不過未來感覺大部分房市都會修正，差別在於大小修
→ yopt44: 正而已
推 ricker: 一直漲的時候就會樂觀的不知道房價為什麼會跌，說服不了的
2015大逃殺深深烙印在DNA裡 會怕
→ cocoi: 房版只看前5年而已，你會不會講太遠了。建議你面對現實就
→ cocoi: 是噴的事實吧。
※ 編輯: NovaShin (42.76.165.127 臺灣), 06/13/2022 19:03:56
→ NovaShin: 噴很好啊 我都梭哈了，但身為一個專業的房地產從業人員
→ NovaShin: 還是要給消費者正確的資訊，才能在資本大浪中存活
推 spmark: 十幾年前那個就是沒自己衡量物件價值的人而已....
→ spmark: 什麼都愛跟旁邊比較，不會自己評估價值在哪，唉
→ spmark: 即使房價漲不停，我現在看物件，還是有值得和不值得買的
→ spmark: 不管以後漲跌，值得就買，不值得就不管
→ spmark: 如果要嗆我說"你認為不值得的都漲那麼多"
→ spmark: 我只能說"我認為值得的噴到外太空去了"
推 Unsullied: 買好地點 不多說
→ Unsullied: 人生很短暫
推 Coolno9: 你跟路敬民好像喔
推 suPerFlyK: 推 真相
推 woker: 請問n大，雙北 新竹 真的不行嗎？有看到說只能買南部， 雙
→ woker: 北可能漲不動，政府會把重心推動南部 平衡防止泡沫化
推 soinjoey: 已追蹤
→ NovaShin: 沒有不行啦，雙北就是成熟的區域沒有本夢比就不會大漲
→ NovaShin: 但成熟的區域相對安全不會有巨幅下跌