[閒聊] 租金報酬率=銀行利率 現在新竹租屋市場異常熱??

[bearalex (方立德--聯發科轉職房仲)]

1.
我以前只相信租不如買
600萬三小國三房, 租金20000-23000
但是現在是否是買不如租
2500萬悅揚三房, 租金30000-34000 (591 34000已出租)

假設定存利率上升到2%
屋主角度來說
現金2500萬放定存  2500*0.02=50萬/12月=4萬/月
租金只30000-34000
而屋主要管理房子 繳稅金維護有的沒有 4萬打折後也差不多了
假如租金報酬率=銀行利率
那賣掉換現金存定存也不錯阿~~~~

2.
其次租屋市場異常火爆,聽同事說最近新竹租屋市場案件極少,
租客租不到房子很生氣 (他意外成為受害者)
於是剛剛詢問一下591一間悅揚兩房 28000含車不含管禁寵
業務說明天第一天開放看屋 已經有五組預約看屋了

首先28000絕對是高於行情, 一般行情25000不過沒有案子了
其次以往招租要等一個多月才勉強有人看屋, 現在是排隊看租屋

因為這些情況是以前新竹市場沒有發生過的現象, 想問一下有經驗的
這代表什麼?

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推 j401f2: 代表我應該漲房租了啦幹
推 soqqcat: 代表房價太高有些人負擔不起。
推 Morphee: 太爽啦啦啦啦啦啦
推 b777787: 你前面假設前提是 要有2400萬現金
→ SaHEL11: 那2500萬是槓桿來的 不會是現金
噓 IBIZA: 哪來的現金2500萬跟2%定存
我客戶有2500萬現金的人還不算少
2%定存只是假設央行不斷上漲到這個點位
因為房貸利率跟租金收益率差不多了 所以實際上就算是投資五百萬
等央行升息幾碼後, 真正的回報率也沒多少了~~~
→ hide0325: 他也不是一次投2500萬
→ IBIZA: 頭期只有500萬，定存只有1%，醒醒吧
推 howardcd: 爽看租屋空ㄟ崩潰
→ IBIZA: 現金2500萬，那你應該用總價1億的房子來估租金啊
簡化我的問題好了,
央行升息到一定程度後,
房租實際利益跟定存利率相當, 那還有必要收房租嗎
推 b777787: 假設這間房10億 那麼定存2% 也可以爽租
→ IBIZA: 我好奇的是你這麼外行，是什麼客戶？
你沒有花時間看懂我的問題
不代表我外行阿 哈哈
噓 IBIZA: 你怎麼不乾脆說央行提升利率到20%，那是否還有必要買股票
→ IBIZA: 20%也不是不可能啊，是不是，畢竟有例子
我是不懂你在跳針甚麼, 理性呢?
→ hide0325: 大額定存利率也沒那麼好
→ IBIZA: 我是不懂你假設一堆哪裡比較理性
噓 pttcd: 現在新竹有2500萬現金的人很多喔？  有夠嘴…
→ b777787: 看懂了啦 你各位房子拿出來賣 租人不划算
→ IBIZA: 樓上，有可能
如果這麼單純 我寫2幹嘛?  今天腦袋很直線哦~~~
噓 F93935: 28000高於行情，行情你訂的嗎
推 s26492755: 又一個估現金買房來相比的
推 gy55662008: 賣掉去定存 go
→ s26492755: 忽略好槓桿的優勢
噓 IBIZA: 笑死，不就一邊寫給屋主看，一邊寫給房客看，仲介就老實一
→ IBIZA: 點啦，整天想帶風向
我這間是沒有帶風向的意圖, 但是你明顯要戴帽子的意圖
你不認識我, 我是思考型的人~~~~
目前這個時間點很微妙~~~~~已經不能用租不如買來單純計算
但是買不如租似乎又不正確~~~~
推 Shizuku: 你拿2500萬說要定存 銀行還不保險基金推爆… 很難真的辦
→ Shizuku: 到定存
→ s26492755: 你叫張無忌不准用九陽神功跟乾坤大挪移
→ hide0325: 有沒有一種可能 2500萬現金他可以買好幾間
→ IBIZA: 一邊跟屋主說定存高了，你房子拿出來賣，不要租人了，另一
→ IBIZA: 邊跟租客說，定存高了，租金要漲了，不要再租了，自己買，
→ IBIZA: 笑死
推 kobekobe007: 悦陽也就一間2500盤子價
推 kusomanfcu: 2500萬定存繳稅  二代健保
→ kusomanfcu: 記得算清楚點
噓 F93935: 現在三年期定存也才1.1，2%你補給定存族喔
推 redmi2: 是不是買不如租是見人見智 不過升息的確買房的吸引力下降
※ 編輯: bearalex (61.222.194.196 臺灣), 06/14/2022 19:00:35
→ IBIZA: 我是不認識你，但從你的文章中很難看出你有在思考，唬爛比
→ IBIZA: 較多吧
推 kusomanfcu: 話說問題在定存利率沒有兩趴啊
→ IBIZA: 林北六百萬現金可以做到年租金扣除房貸利息+稅+維護費淨收1
→ IBIZA: 00萬，你跟我說要存定存？
→ kusomanfcu: 定存兩趴 你以為租金會這麼低嗎
→ IBIZA: 我還是挑投報低的台北做
我講的是一般住家型的產品 不是投資型的產品哦~~~還是你台北市兩房三房可以這樣做??
推 s26492755: 可能針對新竹市場還有他是抓三房吧
→ s26492755: 不然我新莊就算是今年 2500萬讓我現金買四間套房  租
→ s26492755: 金大概能收至少6-7萬
→ kusomanfcu: 話說信貸利率現在幾趴？
→ s26492755: 前年以前是可以買到接近五套
→ s26492755: 2019才對
→ s26492755: 反正就算是新竹 你用全現金買房去跟定存比本來就很可
→ s26492755: 笑
→ kusomanfcu: 定存高於信貸利率 484在幻想？
→ IBIZA: 當房東要求投報的，哪有在做這種新屋三房的，說這個有在思
→ IBIZA: 考？
所以我說你看不懂我的問題 然後不知道為什麼一直狂噓
我的問題是以自用家庭式的來講租不如買 還是買不如租
那已經買住家型產品的屋主 一邊是利率可能上漲 一邊是房租可能增加的狀況
推 tttting: 2500萬要拆8張299定存，而且現在也不是2%
推 mayu1230: 既然全額買那為什麼不拿2500買房子再拿出來增貸。
推 b777787: 悦揚最近兩房好像有一間賣了
→ kusomanfcu: 299也只是避免大筆而已
→ s26492755: 新莊兩房全現金買兩間也能做到5-6萬
→ mayu1230: 理財貸都不到2趴餒。 定存給你兩趴。哇。
→ kusomanfcu: 還有二代健保啊
→ s26492755: 三房我就不熟了
→ IBIZA: 你就沒在思考，才會拿這種物件討論什麼租屋市場
你就連看都看不懂別人的問題, 拿自己的狀況套進別人的問題
apple to apple 這是看問題的第一條件吧~~~~
今天是我在討論兩房三房  結果你說只能討論純收租市場的 不能討論兩房三房的嗎?
→ kusomanfcu: 再加上所得稅
推 gy55662008: 現金買不操作這種不理性投資行為要怎麼贏人家啦
→ s26492755: 重點現金買還是贏定存….
→ gy55662008: XD
推 redmi2: 笑死 板上一堆遇到吸毒 刑案 怪怪的房客 這些事都不計入
→ redmi2: 成本嗎？
推 kusomanfcu: 重點在 三房未來沒啥人給你出租的都是自用
→ kusomanfcu: 增值三房 收租套房
→ kusomanfcu: 放著當倉庫自用也是自用
→ hide0325: 有2500現金的應該是不會做這種蠢操作，你不用擔心
→ kusomanfcu: 除非是老破改套
目前新竹房市, 許多屋主都有2-3間 2/3房的產品, 多戶房產持有也是收租
即使是老舊的芬蘭丹麥北歐也是許多繼續持有的屋主~~~
這個不是蠢操作, 而是房價上漲了~~~~只是租金可能也快漲一潑了
推 s26492755: 對啊 能有2500現金的一般財商不會這麼低只存定存
推 kusomanfcu: 對啊 遇到那種腦袋空空 跑去嗆房東會升息的房客 484
→ kusomanfcu: 怕了
→ s26492755: 你說股票 幣圈還可以各有所長  拿定存來比…
→ s26492755: 我用手指頭上的指甲應該就可以應戰了
→ s26492755: 賣房轉定存  好吧  唸在你應該是房板第一個提出來的
→ s26492755:   給過
感謝, 我只是好奇這個狀況接下來呢?
台北應該是已經度過這一種狀況?? 租金=定存利率(用房屋市值來估)
推 kusomanfcu: 那也要夠老在收租 才划算啊 老屋收益高 新屋漲稀有
→ kusomanfcu:  全世界都一樣啊
噓 IBIZA: 看其他人的回應就知道是誰不懂了
推 s26492755: 有沒有土開去幫我說服下我附近一塊農地賣好幾個月  平
→ s26492755: 均一個月才一組人觀看  價格還是在那
→ s26492755: 叫他賣地轉定存正夯
→ IBIZA: 大家還得順著你的設定，用2500萬去買全新三房出租，才能討
→ IBIZA: 論，會幹這種事的本來就沒打算靠當房東賺錢吧
就跟你說你不在新竹所以不懂, 我實在是懶得跟你解釋了.......
→ s26492755: 租金=定存利率是沒看到  不過豪宅店面商辦我不熟不知道
→ s26492755: 有沒有
→ s26492755: 但是投保特低的通常增值高 反之亦然
→ IBIZA: 你的設定本身就夠蠢，還一直說別人沒針對你的設定討論看不
→ IBIZA: 懂你的設定
→ Lavine08: 仲介沒成交量不爽了？
→ s26492755: 農地農用 沒土增稅沒地價稅  放在那邊不降價 78
→ IBIZA: 看推文就知道是誰不懂啦，跟在哪哪有差
→ IBIZA: 會去追新竹新屋的，有幾個是想當房東的？
推 kusomanfcu: 那很蠢
→ kusomanfcu: 出租的都是短期套租金之後賣增值的
→ IBIZA: 覺得這篇硬要全現金買全新三房出租設定很蠢的+1啦
剛剛已經說你拿套房的例子來回兩房三房的例子 已經沒看懂問題了
現在我問題裡面有說 花2500萬全現金買三房出租嗎????
當初新竹悅揚1000萬就買的到三房了, 現在漲到2500萬
不是說買2500萬的房子來租人拉, 你眼睛沒有看到的 不要一直腦補
然後腦補跟別人說的不一樣, 就說是別人設定的問題, 這是哪門子的招數阿~~~~

→ kusomanfcu: 那種三房的話
推 s26492755: 這種奇怪設定坦白說有點先射箭才畫靶
→ kusomanfcu: 量體大的包租公在新竹都是套房啊
→ kusomanfcu: 不會去問問處長包租公嗎？
→ IBIZA: 我先+1
→ alexstag: 現在2500當初只要1200吧～所以是拿1200萬月租28000喔
→ kusomanfcu: 或是找一些處長級的問問有沒有認識同年左右的包租公
→ alexstag: 不如買中古三房出租
推 qscgg: 買不如租很好啊，健康
推 gy55662008: +1 要出租還找投保最差的^_^
→ s26492755: 搞不好遇到三叉龍啊  我記得三叉龍租的新房房租是不是
→ s26492755: 大過本利和
→ kusomanfcu: alexstag 說的就2010-2013年左右吧
→ hide0325: 用全現金比真的很蠢 +1
→ kusomanfcu: ibiza 就算不是新竹人也知道 什麼是正常操作好嗎
→ s26492755: +1我個人附加一個 我覺得全現金買房的都很蠢  雖然我
→ s26492755: 媽就是
→ IBIZA: 你看，不是只有我覺得你設定很蠢吧
→ hide0325: 現金2500 再不濟也能買個兩間三間
推 kusomanfcu: 2%已經是新成屋和店面級別了
推 spmark: 存美元定存阿，趴數更高
推 Lavine08: 這篇就是房仲硬要帶風向帶失敗 XDDDD
→ IBIZA: 笑死，剛剛說客戶有2500萬不少，現在說是1200萬買漲上去的
→ IBIZA: ，1200萬買的人，現在增貸就能cash out，照樣保持500萬玩一
→ IBIZA: 間，幹嘛一定要賣掉
→ alexstag: 增貸要金流嘎得過，賣掉直接現金入袋
→ alexstag: 早年三房1000萬不到的年代，好幾間的一堆，出個幾間還
→ alexstag: 算合理啦
推 kusomanfcu: 那些屋齡都十年啦
推 s26492755: 但出貨完會拿去轉定存嗎 我問號
→ kusomanfcu: 所以之前有人站內信問我就說屋齡過十看屋就對了
→ kusomanfcu: 阿災
→ kusomanfcu: 比定存高的太多了
→ s26492755: 我喜歡買10-20年的收租
→ s26492755: 話說我媽買新房然後後悔 想回來住我樓下套房 新房住人
→ s26492755:  被我噴爆
→ s26492755: 新房租人
推 nic75986mn: 因為近期有好幾千個碩士移入新竹
推 Iamjkc: http://i.imgur.com/Whbmp6c.jpg
→ Iamjkc: 我看是還蠻多的啊
你要打電話去問問看阿....你不懂591...租掉的都還會掛在上面等期限結束
推 panxiao: 租金建議200萬一個月 這樣年薪千萬工程師負擔比例比較剛
→ panxiao: 好 還有很多漲幅空間
推 s26492755: 多數建案只有一兩間算少吧   有些掛那種恨天高價格
→ s26492755:   或是低樓層跟旁邊可以借醬油
噓 idmaker: 代表你lag了 人家都在賺錢你還在這發文探討
→ TheDream: 你覺得定存利率2%時，三房租金是多少呢？
推 idmaker: 另外有2500的人不會蠢到拿去定存，真的問很奇怪的問題
→ TheDream: 應該就是希望新竹多軍拿房屋出來賣，新竹空軍該買房了
→ TheDream: 看來交易量縮的影響比想像中大
推 charliebitme: 兩房含車2年前大概15k/m耶... 薛翻了
→ IBIZA: 就第一點跟屋主說，出租不如定存，可以賣了，第二點跟租客
→ IBIZA: 說，定存漲租金也會漲，可以買了，就仲介帶風向
推 yisian: 房價漲，房租落後要開始補漲了
這各我再解釋一下好了, 只是我只是簡化問題而已
因為我的假設是房租收入=房貸利率
所以不管你是投入100萬 投入200萬 投入2500萬
你的貸款支出跟房貸收入都是相抵銷的, 實際收入只有投入部份*房租收入
我實在不懂為什麼這個假設這麼多人會困在這裡~~~
→ hide0325: 漲到2500 他付出的成本又沒變多 你這樣比還是很奇怪
推 raja98643667: 量縮要出來叫人買房了嗎？
→ raja98643667: *賣
推 redmi2: 你打到房東痛腳了 可以往上翻翻 房東討拍的文有多少 如果
→ redmi2: 這些事情都計入成本 不見得比升息後拿定存利息好多少
推 b777787: 你直接寫你目的要幹嘛嗎？ 是不是要人賣房
沒有哦 我自己有房子 要思考一下要怎麼處理阿
噓 F93935: 實際收入只有投入部份*房租收入，增值部分被你吞掉了喔
增值的部分也有機會成本阿? 還是你不懂機會成本又要我解釋???
推 xa6555: 呃…除了房租收入以外還要看房屋增值耶 一定比定存好很多
→ xa6555: 啊
好啦 以上......
我想要有人專業的, 好好談一下這件事情發生以後
1. 租金報酬率=銀行利率
2. 租屋市場承租方>待租房屋後

接下來會發生甚麼狀況

不是在那邊無限跳針, 你是要帶風向嗎.. 你就是要屋主拿出來賣...
你有現金2500萬嗎   等等等~~~
推 F93935: https://i.imgur.com/K42otIf.jpg
→ F93935: https://i.imgur.com/ynK3L9p.jpg
→ F93935: 這個你跟我講幾%投報
→ F93935: 增值的部分也有機會成本阿? 投資什麼沒有機會成本問題 講
→ F93935: 幹話
我所謂的增值的部分也有機會成本就是 這部分已經增值了,
一樣算是你的資產之一了, 沒賣掉繼續放著賣繼續收租也是你的成本之一
而你增值的部分可以選擇賣掉放定存, 或是放著繼續收租,
繼續收租的機會成本就是定存收入
推 saikai1007: +1
推 william826: 正常打工仔 中小企業 不會放2500現金 想被查？
推 xa6555: 這一年的市場 房租雖然沒變很多（一個月多幾千？）房價都
→ xa6555: 差幾百了吧 怎麼比？
→ william826: 當然除非八大、電台藥、大老闆等級的 例外 但這種房子
→ william826: 至少幾個億起跳
推 darkdogoblin: 觀望就是漲房租啊，不然還真的睡公園嗎
→ hide0325: 增值也算成本？
推 eddie0729: 新竹快要漲一波租金了 有需求的盡早簽長約 接下來租金
→ eddie0729: 可能會漲20%
我也覺得會漲20%
※ 編輯: bearalex (61.222.194.196 臺灣), 06/14/2022 20:38:26
→ eddie0729: 租金台北化我覺得5年內有機會看到中古租金  1房一萬 2
→ eddie0729: 房兩萬 以此類推
推 poi963841: 答案就是租金快起飛了
推 eddie0729: 但是你又不可能租一輩子 你能享受1-2年的便宜租金 但
→ eddie0729: 是租金漲上去後 又變成一個惡性循環
我覺得現階段最有可能發生的是這個狀況, 但是沒遇過 所以不確定
推 NTU303150195: 你做三百萬以上定存，銀行經理就會出來擋了，會勸退
→ NTU303150195: 你，要你搭配保險等其他儲蓄型商品
→ NTU303150195: 定存資金成本對銀行的壓力太大
→ abyssa1: 樓上那家這麼瞎 拆單存3000萬定存也沒被擋
3000萬定存的出來說話~~~~
→ abyssa1: 富邦網銀倒是真的會擋拆單定存 說超過單月上限
→ abyssa1: 之前還來跟我說歡迎更多資金來定存（因為房貸卡30%）
→ abyssa1: 沒有新定存就沒有房貸額度可以放了
推 Iamjkc: 我不懂租屋？ 笑死
不是阿...你那麼專業怎麼會回一個招租地圖然後用這個說很多案件待租...
光是悅揚掛著三個 實際有效剩一間 明天租掉就剩下0兼了
→ abyssa1: 新竹的招租物件看起來滿少的 重複刊登好多
推 molopo: 代表通膨 大家都上車 就看誰是最後一棒了
→ abyssa1: 關新東路看似五間 結果都同一個物件
→ abyssa1: 欸不對那個48000的物件至少登了10個591…
實際找過會發現比想像中的少   這個狀況我覺得少到誇張
※ 編輯: bearalex (61.222.194.196 臺灣), 06/14/2022 21:03:06
→ LinuxKernel: 有人要拍一下悅揚宿舍的點燈率嗎
推 b777787: 我在家都會拉窗簾拉 還在點燈率 笑死
→ b777787: 幫QQ 越酸越高 呵呵
→ b777787: 你問立德哥 最近悦揚兩房出一間多少
噓 s8752134: 1那一整段的假設是假設辛酸的嗎? 買房貸款多還是現金多?
→ s8752134: 到底為何比較要拿現金2500買房 vs 2% 2500定存呢?
→ s8752134: 這種假設最後得到 "賣掉換現金存定存也不錯"???
→ s8752134: 然後還不知道自己假設完又給奇怪的結論問題在哪
→ s8752134: 光是你1那一大段就有幾個完全不合理的錯誤點
→ s8752134: 第一, 2500萬的房頭期是 500~750
→ s8752134: 第二 定存利率沒有2%, 你假設不存在的東西比較是在自爽
→ s8752134: 第三, 2500萬的房租金只有3萬~34000?? 這買來租人的屋主
→ s8752134: 有夠佛心
→ s8752134: 你舉的例子會拿2500萬買房的人, 自住客沒有租金問題
→ s8752134: 投資客正常這種租報物件根本不會買
→ s8752134: 除非他看的是增值, 但如果要看增值, 你單純比租金也沒
→ s8752134: 意義, 這樣解釋你聽懂了沒?
推 maypcc: 新竹悅揚三房成本才1000不到...哪來的2500 笑XD
→ maypcc: 當時自備款才多少、是多菜連發哥的案子自備都沒研究一下?
→ F93935: 對欸，去年買中山區2700租六萬，我還覺得我頭殼有點撞到，
→ F93935: 誰會買2500租三萬四倒貼錢的
→ maypcc: 目前是大家都鎖戶，鎖著不想賣、因為都成本x2倍多了
→ maypcc: 租金只是零用錢...等看看新竹會不會噴到100
→ s6506666: 竹北一堆在出租，不要再來帶風向了 呵呵
→ maypcc: 多數的第一手的屋主是成本自備200萬、年收30萬
→ maypcc: 去研究一下吧，目前真的2-3房電梯大樓少得可憐
推 freekid: s87有夠佛，還講這麼清楚，我看i大點一下核心就懶得打字
→ freekid: 了
推 yiliang1107: 房板就是佛XD
推 Iamjkc: 正常一個出租市場的房子  不錯的物件大概就是一週出租
→ Iamjkc: 一週還沒租掉的就是價格或是條件不佳  新竹很大  只是看那
→ Iamjkc: 些菜鳥會不會找房子而已
推 zhi5566: 不要鬧了 在發哥 GG上班 家人朋友見到就竹科新貴 羨慕死
→ zhi5566: 問你房子幾間 你回還在租房嗎 整天四大掛在嘴 笑人雜魚
→ zhi5566: 笑人文組 更你老師 租屋能看嗎 口年啊
推 zhi5566: 我就問麻 租屋能看嗎 別說是不是住竹北 頭都抬不起來
→ zhi5566: 租屋乾脆不要跟人講你在GG 發哥上班
→ zhi5566: 一堆X障在算投報 你當買房真的北七麻 你租屋很棒喔 笑死
→ maypcc: 發哥正黃旗的手上至少3間起跳吧
噓 lplpkkk: 在發哥都做到往生了還管你住哪裡
推 hagridsu: 2500萬的房子，過10年就是4000萬，可以算看看定存要滾多
→ hagridsu: 久。
推 sspider0829: 你的問題是假設性 還說別人假設性不理性 還有2500萬
→ sspider0829:  是用500萬買的 定存只有1% 懂？
推 sspider0829: 投入100萬 投入200萬 投入2500萬 你的存款收入不同
→ sspider0829: 啦 亂帶一通
推 asuslover: 好險我從沒考慮給這個人賣房子
推 yasea2004: 悅揚那區車位很值錢 跟月影有點像 關新路沒三小國就沒4
→ yasea2004: 0000以下的可租了 剛去591翻過了
→ idmaker: 這個人怪怪 思緒也亂七八糟的
以上看不懂我內文意思的人 可以看我新的一篇
我本來只想用簡單單純的數字來描述問題, 反而產生一堆人看不懂問題
所以後面我花更多時間把數字對起來~~~
※ 編輯: bearalex (61.222.194.196 臺灣), 06/15/2022 18:36:44
→ eplovecm: F大那個計算機是哪邊下載的啊
→ TEYU21: 二類組行情好就這樣
推 hellovega: 竹科最近大舉招人啊
→ hellovega: 需求變多了
→ hellovega: 畢業生去發個就年薪兩百，為什麼不去
→ hellovega: 打錯，發哥
→ hellovega: 台北很多公司現在都找不太到合適的人才
→ hellovega: 都被新竹吸光了
推 kavalan: 第一點第二段，2%是0.02，你寫成0.2
已修正 謝謝
※ 編輯: bearalex (61.222.194.196 臺灣), 06/17/2022 11:55:42