Re: [閒聊] 租金報酬率=銀行利率 現在新竹租屋市場異常熱??

[bearalex (方立德--聯發科轉職房仲)]

沒有高手回答 那我只好自問自答了

房貸利率2%的前提在此
https://www.gvm.com.tw/article/90791
央行利率恐「連二升」半碼以上
目前最低利率1.56
1.56+0.25=1.81(連2半碼)
1.56+0.375=1.935(1碼+半碼)
1.56+0.5 =2.06(連2+1碼)
所以假設升息後的貸款利率為2%(抓整數)

以買方的角度來看
2500萬三房 自備款500萬(八成貸款)
2000萬貸款*0.02=40萬(年利息)/12=33333/月繳 額外需負擔房屋稅地價稅等

而悅揚三房租金34000含車位不含管理費
https://imgur.com/a/6Hmuch1

所以對買方來說 租房子跟買房子每月的繳款一樣, 那何必要買房呢,
五百萬的部分可以放銀行或是其他投資, 租房子就好
而如果房價再繼續上漲就繼續租屋就好~~~~
But, 如果租金上漲, 不在是34000, 這個算法就得調整了


以屋主的角度來看
當初買1000萬自備款200萬過戶+裝潢假設花100萬
現在2500萬的房子收入
3.4*12=40.8萬/年
800萬的貸款前三年寬限期
800*0.02=16萬/年
每年淨收入40.8-16=24.8扣除空租期或是租屋仲介費 24.8-3.4=21.4
看起來報酬率有
21.4/300=7.13%
But, 價差的部分算是資本的一部分也有他的機會成本在,
這部分的金額是 2500-1000-100=1400萬
如果滿五年出售 1400*0.8=1120萬(淨獲利)
所以屋主在悅揚三房這個撲滿實際存的錢是1120+300=1420萬
實際報酬率是
21.4/1420=1.5%
而這個獲利率可能幾乎跟2%貸款利率時的定存利率差不多
那屋主是否有必要繼續持有這間房子??


所以我的結論有兩個, 過去很簡單, 不論投資還是自住用這個算法都是租不如買
現在租金跟房貸利率可能已經臨近交叉點
1. 新竹房地產可能會變成買不如租, <= 台北或許已經是這樣子了???

2. 現況下是出租房源<租客數, 所以租金有可能上漲 (這個是比較大的變數)

以上~~~

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※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 61.222.194.196 (臺灣)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1655277758.A.DF5.html
推 iamala: 買房不是算數學啊，不然每餐吃吐司最省。
→ iamala: 買不如租的時代如果來臨，買房才真正有價值。不然現在混
買房的情況當然是相對複雜, 租金利息只是參考指標之一
有種買房是叫做丈母娘叫你要買
→ iamala: 一堆來蹭的，烏煙瘴氣的。
→ TheDream: 你都覺得租金有可能上漲的話，那房價會漲會跌呢？
→ TheDream: 如果租金漲會帶動房價漲，那你怎麼說服屋主這時候賣房？
我通篇沒有說房價漲跌吧, 也說了這個沒有要說服屋主賣房,
我只是說, 假設我文章的前提發生了~~
我站在買方的立場來看買房還是租房
同時站在屋主的立場來看應該要收租還是應該要賣房,效益比較好
並沒有要說服屋主賣房 不要額外增加這個議題了~~~
身為房仲自然要對雙方面的狀況都有了解,
買或賣的決定權在買方和屋主身上 並不是靠虛假數據來騙取委託的
所以我也是明確的告知, 現在租屋市場有供不應求的狀況出現
推 gy55662008: 應該是房價漲完 租金會跟漲
→ gy55662008: 拿漲完的市價跟沒漲的租金算 肯定買不如租
推 abyssa1: 租金比較不會被貨幣政策通膨預期影響 一直都是緩漲
→ abyssa1: 房價可能暴漲暴跌… 不一定同向 有時房價跌租金繼續漲
→ F93935: 沒有更好的標的為何要賣？
→ F93935: 你覺得美債好，我覺得有匯差風險頻繁轉換當時最好標的不
→ F93935: 用成本嗎？
→ F93935: 多元配置即可，不用漲了就賣跑來跑去
推 hongdagg: 用心打了一大串，但這邊結論只有一個：房價續漲
這個結論來的太突然了
推 CaLawrence: 租金跟地區薪酬比較有關聯
噓 prostar: 5年後房價不變賣出  買房拿了500+每個月34Kx60=700萬\
→ prostar: 不買房等於200萬花掉了  500萬要賺到900萬才行
噓的很大力 內容很錯誤...買房的每個月一樣要付房貸利息, 哪來的兩百萬...
※ 編輯: bearalex (61.222.194.196 臺灣), 06/15/2022 16:04:48
→ randy01: 新竹買房應該是賺價差吧 算什麼租金報酬率==
→ randy01: 新竹買盤這麼兇猛 會租的都是買不起的 當然租金跟不上房
→ randy01: 價
推 prostar: 看成本金還 推回
推 nitero: 你那個滿五年出售 1120 萬，如果屋主提前出售，稅率也要
→ nitero: 變動一下？
五年只是一個概念, 現在賣45%, 過一年賣35%, 重購退稅0%~45%, 每個case狀況不同
推 prostar: 可以把本金提高到1000萬 五年成本1330 拿回1200
→ prostar: 租屋的話五年成本1000+200  拿回1000+投資利益
→ prostar: 投資利益要5年總共20%  就看會不會投資了
→ prostar: 算錯了 兩者差只有大概70萬
推 paunch: 這假設的情況就會破了ceca大之前說的基本面，要小心回檔，
→ paunch: 但是要跌也沒那麼快就是了，撐夠久說不定又漲上去了
→ prostar: 所以新竹買來投資確實已經不適合
※ 編輯: bearalex (61.222.194.196 臺灣), 06/15/2022 16:48:31
推 j401f2: 不要去猜測市場 但房價漲幅不會只漲三年
→ randy01: 在新竹還會弄到租不如買的話 大概就兩條路：1.租套房過
→ randy01: 學生式生活2.不要住新竹了 換地方會好一點
→ randy01: 打錯 弄到買不如租
推 sspider0829: 你仲介最精闢 你們可以內部討論就好 反正誰講給你聽
→ sspider0829: 也沒用
→ ox321: 如果利率不變，租房又不會遇到特殊情況，出外又不用資產充
→ ox321: 面子的當然就沒啥差，只是利率房價就是個週期循環，個人認
→ ox321: 為只要買的合理沒什麼不行，我常常覺得新竹房仲真的是很好
→ ox321: 當，先說明這只是我個人感覺沒有貶低的意思，在其他縣市遇
→ ox321: 過有些房仲都會為買屋賣屋雙方著想，適合什麼物件仲介會想
→ ox321: 辦法去分析和搓合，在新竹看到很多隨便帶去看物件也不懂介
→ ox321: 紹，一問三不知，要出價又跟你說要出開價-50萬不然不收的，
→ ox321: 如果只看數學當然可以跟自住的這樣講，但是身為過來人認為
→ ox321: 要考慮的還有很多個人因素在才對
推 roy0710: 買盤你看能撐多久？之後說不定就裁員無薪假了
推 vux: 已經開始裁員了
推 CrabBro: 不該這樣算，這兩年房價的漲幅不會是常態，你算法擴大分
→ CrabBro: 母太多了
推 yytseng: 自住買房的剛需絕對不是只算錢而已，另一半的壓力，生小
→ yytseng: 孩學區的需求，生活的品質，上班的遠近，通通要考慮，不
→ yytseng: 是數字比大小那麼簡單，買房租房對不同人的意義根本無法
→ yytseng: 比較，你算的再精，另一半跟你說沒房不嫁，後面就不用講
→ yytseng: 了。我某個表弟就在台北女身上驗證過一次，搞到現在四十
→ yytseng: 幾了還單身