Re: [閒聊] 可怕的租屋市場

[D8716770 (D8716770)]

公證+強制執行

費用
公證費用
應徵公證費用，以租金總額或房屋課稅現值二者較高者，加保證金後，依下列標準收取之
。如附加強制執行之條款者，加收二分之一：

（一）20萬元以下者，1000元。
（二）20萬元至50萬元者，2000元。
（三）逾50萬元至1百萬元，3000元。
（四）逾100萬元至200萬元者，4000元。
（五）逾200萬元至500萬元者，5000元。
（六）逾500萬元至1000萬元者，6000元。

租約公證時，載明逕受強制執行與否，有何差別？

壹、最大的差別，在於能否節省因訴訟程序所帶來的精神、金錢及時間的花費。

貳、會有這樣的差別，主要的原因在於，凡應逕受強制執行的事項，已經載明於公證書中
，就無須再費力去取得「執行名義」，公證書本身就成為「執行名義」之一種了。

參、對房東而言，若房屋租賃契約經過公證，並且在契約及公證書上記載「房客不付租金
時，應逕受強制執行」等字句，一旦房客無故積欠租金時，房東可以直接持公證書向「地
方法院民事執行處」聲請強制執行，而不用再花時間進行訴訟。

肆、對房客而言，若房屋租賃契約經過公證，並且在契約及公證書上記載「房東不肯返還
押金時，應逕受強制執行」等字句，一旦房東無故拒還押金時，房客亦可直接持公證書向
「地方法院民事執行處」聲請強制執行，而不用再花時間進行訴訟。

伍、前述「房客不付租金時，應逕受強制執行者」及「房東不肯返還押金時，應逕受強制
執行」，稱為「當事人約定應受強制執行事項」或「需要強制執行的標的」；除了「房客
不付租金」「房東不肯返還押金」這二個事項外，尚有「租期屆滿不搬遷」「毀損房屋不
肯賠償」…等事項，均可一併載明於契約及公證書中。若對欲記載事項可否成為應受強制
執行事項有疑問，可於公證時向公證人詢問，若是於法不合，最多就是刪除該項記載而已
。

https://i.imgur.com/Xrbhvu3.jpg


※ 引述《jasonmoon ()》之銘言：
: 當房東真的不要隨便漲房租跟低調一點
: 現在法律多數保戶租客居多，如果租客要搞你房東，合法的方式太多了，如果遇到好租
客
: ，房租準時繳又收入穩定，真的不要隨便漲房租來趕租客，因為重新出租的成本很高，
例
: 如空屋三個月就是三個月的租金損失，如果透過房仲要給半個月租金。
: 如果遇到房客要搞你，他兩個月不繳租金你只能用押金抵，兩個月過後你才能催告租金
，
: 定一定期限後你才能終止契約，而這個期限至少30天，所以等你終止契約他已經不付租
金
: 三個月了，然後終止契約終止後你還不能換鎖、斷水、斷電或是隨意進去屋內，否則可
能
: 觸犯強制罪、侵入住宅罪
: 所以你必須要走法律途徑起訴，但進入法院訴訟前，一定要進行調解，調解不成才能真
正
: 進入訴訟程序，一審如果贏了，大概已經經過一年到一年半的時間，如果房客繼續上訴
，
: 那官司就要繼續進行，等到真的勝訴判決下來大概過了兩年以上
: 恭喜你，這期間你無法有租金收入，也無法要求進入搬家，還必花七萬請律師打一個審
級
: 訴訟，兩個審級是14萬，加上往返法院的時間。
: 拿到勝訴判決之後才能進入強制執行要求房客搬家，這時候至少經過兩年以上，你終於
可
: 以讓房客搬走了。
: 終於屋子空出來還要再有兩個月的空窗期租金跟仲介一個月或半個月的佣金，終於可以
繼
: 續出租了。
: 最後，房客還拿過去的租賃契約檢舉你逃漏稅，再搞你一次，國稅局的核課期是七年，
恭
: 喜你國稅局會開始檢視你的財產收入看有沒有逃漏稅來連補帶罰。
: 所以，真的有好房客真的不要隨便漲租趕人。
: ※ 引述《a386036 (骷髏怪)》之銘言：
: : 最近有兩間房子空出來換房客
: : 前一個房客都租3年以上
: : 當時的房租便宜....
: : 想說這次開2萬測試水溫
: : 沒想到第一間秒租
: : 第二間多開1千
: : 3天租掉
: : 都是40年老大樓10多年簡裝屋況
: : 室內6坪
: : 朋友的室內11坪兩房開價4萬也是3天租掉
: : 這次租屋直接爆漲
: : 就連全空什麼都沒有的透天一樓主辦
: : 所有東西房客自己弄27坪租4萬，10天租掉
: : 以往3萬的價值而已
: : 奉勸租屋族房東沒動你
: : 就認份的低調租
: : 一旦你要換房子租要面臨殘酷租屋市場
: : 買不起更租不起進行中
: : ---
: : 當初買400多現在市值700出頭
: : 400多算投報5.5
: : 700多算投報3.5
: : 想不到賣房子理由

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→ D8716770: 我當時的租屋條件，就寫明需要公證，費用各半。
推 s26492755: 前提是你要有東西可以執行
→ s26492755: 會搞到需要你強制執行的  你想想很大概率是什麼狀況
推 kusomanfcu: 強制執行，聯徵，通知銀行，話說 租屋股神想欠租？
→ kusomanfcu: 到處說能買房只是太貴 然後說會欠租？
→ kusomanfcu: 邏輯根本不對
推 IS0987: 公證最大的問題是他在公證法裡寫的，租期屆滿
→ IS0987: 換言之租期沒屆滿沒用，頂多去執行租金，他名下沒東西也沒
→ IS0987: 用還要花500-1000元去調
→ D8716770: 租霸看到需要公證+強制執行，我想他會去找其他想省稅的
→ D8716770: 房東。
推 kusomanfcu: 重點不是那種 本來就會欠租什麼都沒的 那種風險反而要
→ kusomanfcu: 排除加更要漲租
→ IS0987: 沒用...我看過很多沒在怕的
→ kusomanfcu: 看到 簽約馬上公證 呵呵
→ kusomanfcu: 其實也還好
→ IS0987: 如果有用新北市府也不會踢到鐵板
→ kusomanfcu: 板上嗆說要不繳租的 不是天天說房價會跌嗎
→ kusomanfcu: 邏輯不對啊 絕對有得執行，執行下去看看這輩子還要不
→ kusomanfcu: 要貸款
→ D8716770: 所以也是要像S26大說的，靠房租來過濾租客。
→ D8716770: ISO大說的，租約內才有效力，所以我租約都是2-3年，自己
→ D8716770: 也省事。
推 IS0987: 不是啦@@，我意思是公證法要趕人，只有在租期屆滿時才能發
→ IS0987: 動，就算你提前終止租約也不行，這點我也有跟公證人確認過
→ IS0987: 了
→ IS0987: 所以要保險一點就是一年一簽，因為被租期屆滿這四個字鎖
→ IS0987: 死了
推 s26492755: 一年一簽不要偷懶