Re: [閒聊] 台中6字頭、高雄4字頭只是「起點」

[ceca (生活藝術大師 ￾ N)]

其實目前建商的態度大概是這樣子.


我們先不管米國陰毛論的國際陰毛問題.


以"官方"表示.

美國這次狂升息主要是因應通膨.

通膨一開始還是因為資金氾濫,但後來主要來至於輸入性通膨.

因此,資金泛濫的通膨用利率去壓是很經典的控制方式

但是輸入性通膨並不可以用利率去壓,否則會壓垮經濟.
(人民收入不漲,物價飛漲,還升息,會大幅壓制消費和產業活性,進而產生經濟泡沫)

不過因為這次是資金氾濫和輸入性通膨混再一起,因此目前都還處於升息壓制狀態.

FED主席鮑爾一直講,他重點在看勞動市場反應(就業需求)

只要勞動市場反映ok他就會繼續升息...

不過勞動市場反映也一直在降溫.

所以升息預估會很強,但並不會太久(可能不會持續到明年)

因為如果壓制到勞動市場,就代表開始失業率上升,這樣會直接造成很嚴重民怨.
(通膨的民怨已經很重了,通膨+高利率+失業....人民會暴動)
(同等級下..失業的民怨會比通膨還可怕)

所以勞動市場只要一退溫,升息循環可能就結束了.


至於對其他幾大經濟體而言.

中國利用全球資金寬鬆的時候,在自己整頓內部經濟,弄倒那些以前大到不能倒的公司.

所以中國前兩年經濟相對其他國家低迷,而現在相對其他國家又穩定.

所以中國處於一個一直都比較平穩狀態.

平穩的話,因此我們忽略它.


再來歐洲.

歐洲問題很大,通膨嚴重,產業也很混亂.

外加烏俄戰爭衝擊最大的地方.

民怨非常嚴重.

所以歐洲基本上只是因應美國升息而不得不跟著升.

實際上它們就算不繼續QE,應該也還沒到需要緊縮貨幣的階段.


而再來是日本.

日本還在QE....

不解釋!!!


so...

目前主導全世界貨幣緊縮的是美國.

而只要美國不貨幣緊縮.

那全世界不但不會繼續緊縮貨幣.

甚至可能會走向貨幣寬鬆.

當然對美國而言,升息循環結束後,是否會轉彎變成再度貨幣寬鬆.

這牽扯到輸入性通膨問題,也就是主要是能源價格問題.

不過能源這個比較複雜,沙特配不配合,頁岩油開採與否.

這牽扯到國際局勢,種族,宗教,地緣政治等等....還牽扯到美國自己國內政治.

因此無法定論升息結束就會轉向貨幣寬鬆.

但至少升息結束,美國也沒必要繼續緊縮貨幣.

畢竟,美國已經一堆預言準備經濟負成長...

當然FED主席和幾個要員雖然都預言經濟可能負成長,但大家必須乖乖接受.

但他們也有暗示,想要在年底得時候把利率調升到一個數字把通膨控制住.
(現在通膨飆升到8.7%...40年來最威)
(目標是2%...FED估升息目標利率是3~3.5%)


而目前建商態度看起來是這樣子.

它們認為,這一次升息的貨幣緊縮時間可能很有限.

外加因為台幣之前過強,所以台灣升息根的比率幅度很低..

所以只要凹到美國升息循環結束.

就可能會進入下一次寬鬆.

就算沒進入下一次寬鬆也沒關係.只要平穩打住,那市場自然會接受當下的市場狀況.

而透過前兩年地價大漲,大建商土地增值賺到爆炸.

所以他們似乎打算直接給他稱個半年一年,繼續把地價炒高.

"反正現在世界大通膨...房子抗通膨...聽起來多麼合理阿"
(你看,建商是不是把大漲怪罪給原物料上漲和地價上漲)

而容易撐不住的中小型建商,又都因為一開始原物料大漲而被掃出市區.

所以基本上現在市區的建商,沒人會因為銷售量大減而斷頭或是財務困難.
(這是目前建商最大的利基點...它們土地賺太多)


所以這一波才產生這一個很厲害並且偉大的局面.

歪國,股票不動產都在跌.

台灣股票也跌得慘兮兮,連前兩天脫離通膨說都無法讓台股反彈碰十日線..XD

可是台灣不動產居然還在漲...每一個新開案都在突破歷史新高價.

這就是建商這一波操作很厲害的地方.

so...目前不動產市場是人為控制下在成長.

這也是你的一切理論都被打臉的原因.

因為他不是自然市場狀態.

他是惡意操作當中.

而且,只要讓建商撐過這一波美國升息循環.

那後續不但沒機會遇到回檔,他還會繼續在往上找機會上衝.
(這就是市場被少數人壟斷的可怕)


當然你說,會不會建商稱不到美國升息循環結束?

這我持保留態度.

不過這也是為啥我這段時間都不買預售屋的主因.

因為....

投資我不碰不確定的東西,不碰有風險的東西.

我投資就是要賺錢,就是要穩賺,我一毛錢都不想虧....

因此我規避了無法判斷的投資選擇..

在這種情況下.我買老屋.

就算建商撐不住了,不動產要進入回檔修正.

高雄預售屋房價從50降了15%降到42.5w/p.

但是2x年屋合理價在29w/p,3x~4x年屋在25w/p.

阿靠邀我買1字頭....

我繼續賺錢.....被套乾我屁事??

所以不動產漲我也賺錢跌我也賺錢....

為啥我們投資客炒房勝率都是9x%...甚至很多人到現在都是100%全勝,每間都賺錢.
(我有人生汙點,一間沒賺錢過...所以不是100%)

阿就是...不動產是最容易趨吉避凶+閃避風險的投資方式.

所以你們投資有賺有賠,要詳見投資說明書.

我們炒房就只要賺錢,不賠錢...不好意思.


2016你們在哭天喊地.

我們在幹嘛?

數鈔票阿..XD


--
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推 aqaq123: 前提是買的夠便宜啊=.=現在哪來1X萬的
→ aqaq123: 所以你也不建議買新屋囉XD
推 jonson: 不買房只租社宅，不好意思，哥失敗率0%
→ pttcd: 怎麼覺得建商會贏..
推 Tosca: 其實道理很簡單啦 高利率頂多一兩年 低利率會一二十年
→ Tosca: 美國升這麼兇 都已經預估明年Q3可能就要開始降了
→ Tosca: 那幾乎可以預見 2024開始又是低利率十年起跳=.=
推 littlea: 糟糕 我與同事都買了預售 頭期不夠
→ Tosca: 升息派的盲點就是 他們不知道升息撐不了幾年.....
推 aqaq123: 台積電600一堆人也說上看1000，聯發科1000也說上看2000
→ aqaq123: FYI
→ cooji74115: 現在利率飆升到8.7%...40年來最威 <<這句好像有點怪
感謝更正.

→ aqaq123: 二十年前也沒想到未來世界的利率會變這麼低吧，未來的事
→ aqaq123: 怎麼樣很難說
→ aqaq123: 應該是說CPI吧
※ 編輯: ceca (61.227.114.217 臺灣), 07/11/2022 13:09:13
推 kor66102002: 感謝CECA大開示
推 howhow801122: 1X是諾貝爾嗎，C大看起來不回去裝修老屋了
推 normangood: 國際房仲預測2026房價落底，大家來撿便宜，2025有法
→ normangood: 拍年欸便宜大拍賣（2021-2022最高買房的人），我是不
→ normangood: 信啦
諾貝爾我只有之前買的那一間.

後來就沒買.

他是一個自己獨立的市場.

他目前連二跳,所以目前我不覺得他是短期好的切入時間.

連二跳價要休息一下....不需要在他剛要休息的時候進去.


目前買的都是市區隨便找的大樓.
※ 編輯: ceca (61.227.114.217 臺灣), 07/11/2022 13:21:11
推 jump0517: 感謝開示 台中還是很風騷
推 zhi0413: 由近三十年的歷史來看，美國三次的大降息都是歷史大事件
→ zhi0413: ，除非猴豆開始空氣大傳撥，美國應該不會把升上去的利息
→ zhi0413: 隨便放掉
不.

你把美國利率走勢圖掉出來看.

你再想想..

推 kktt254: 高雄中型建商市區真的都沒地了 反而鋼鐵廠蓋房子蓋興趣的
→ kktt254: 那種 市區還有不少精華地
※ 編輯: ceca (61.227.114.217 臺灣), 07/11/2022 13:23:56
推 humbler: 現在老公寓也貴爆還都是頂樓
→ kktt254: 也難怪最近永信市區的建案價格都踩很硬 因為市區快沒地了
推 sspider0829: CPI可以先參考目前大型物資包含CL的走法
→ sspider0829: 鋼鐵廠 你說本業喔 哈哈哈
→ sspider0829: 目前永信幾場包含桃子園 和謙樂 聽說都超級in
其實好幾家建商都是鋼鐵廠..XD
※ 編輯: ceca (61.227.114.217 臺灣), 07/11/2022 13:28:46
→ kktt254: 協勝發超級有錢啊 甚至比一些中型建商還有錢
推 YINGBI: 貨幣寬鬆還是得看cpi有沒有回到正常的區間
→ YINGBI: 經濟週期資產勢必會受到影響，不過長期還是螺旋往上
→ zhi0413: https://i.imgur.com/uulioWy.jpg
→ ob962: 炒房仔真的是社會…
→ zhi0413: 是我的解讀有誤嗎，我看升上去的利率都是大事件才掉下來
不..

你不覺得m升息循環才是重點嗎..

利率是維持在相對低比較多還是相對高比較多??


升息循環上去都沒多久就下來.

平時沒事不會上去.

升息循環上去你去對照,通常都是通膨開始惡化而跟上去.


so..圖表這樣你應該更解讀.

升息只是一個特定手段,用來壓制某些事情用的.



推 YINGBI: 2022、2023、2024年底聯邦基金利率預期中值分別為3.4%，3.
→ YINGBI: 8%，3.4%，確實可能會在明年Q3降息，不過還是要看聯準會態
→ YINGBI: 度。
推 aqaq123: 明年房價下跌->ceca早就說不要買新成預售屋 房價上漲->c
→ aqaq123: eca教你趕快上車活該當魯空，好像怎麼講都對
※ 編輯: ceca (61.227.114.217 臺灣), 07/11/2022 13:43:04
→ aqaq123: 反正這一兩年買的準備套在山上，或許五年後能解套吧
2021年買的基本上要被套住都很難..XD

你年底買的都很難被套..XD

回檔也套不到.


並且以目前局面來看.

你現在買預售屋,或是少數特定區域的特別高價物件才有機會被套.

一般市中心就算新成屋也不會被套.


只是投資比自住嚴苛很多.

投資你要估算交易成本,至少8%.

所以你要賺錢,你至少要多賣1x%起跳.

so...你買1000賣1050....你會虧錢.

你必須至少賣到1100.

所以投資需要更龐大的增值.

所以投資選物件比自住困難非常非常多....


一堆搞不清楚狀況的人才在整天.

投資客才會買自住不用買..XD

投資都可以買了,自住都是立刻買.

投資不能買,你自住可能都必須買.

不存在投資可以買自住不能買這種鬼狀況...XD
(當然是排除需求上衝突問題...單論價格)
※ 編輯: ceca (61.227.114.217 臺灣), 07/11/2022 13:46:26
→ yiliang1107: 真心疑問？醫生怎麼那麼閒
→ yiliang1107: 時不時就可以上來…紓壓
→ yiliang1107: T大就久久一次，f是牙醫。
推 aqaq123: 剛吃飽在等查房，來這打嘴炮很舒壓呀XD
→ zhi0413: 不過我更在意的是利率為壓制通膨而上去，通膨消失後，有
→ zhi0413: 在無大災難下利率大幅回檔的歷史紀錄嗎？
→ aqaq123: 利率一直都是有什麼經濟危機才會下調吧...
推 teddyissad: 沒客人的醫生吧 XD
→ ceca: 其實為啥我每次都長篇大論，就是因為講太少很多人會搞不清
→ ceca: 楚
→ ceca: 你看，連自稱醫生的都搞不清楚我在說的細節
→ ceca: 就不要怪我每次打文章都幾千字
→ ceca: 我覺得我已經快用論文的完整度在講了，還是有人搞不清楚
→ ceca: 什麼產品，風險怎樣，變化怎樣，可能影響因子，我都沒漏掉
→ ceca: 自稱醫生還可以傻傻分不清楚，我真的沒辦法
推 kizz: 推ceca大 這一波參考價值很高 救世文
→ ceca: 另外，預售屋有風險，我是現在才講嗎？？
→ KrisNYC: FED縮表都不敢照進度了 升息循環絕對走不長 這波45越看
→ KrisNYC: 壓建商撐過升息循環的勝率還沒超過6成 現在應該8成以上了
→ KrisNYC: 建商不太可能撐不到2023年底 但FED極高機率升息縮表走不
→ KrisNYC: 到2023年底 甚至明年Q1~Q2就又要開始撒錢
→ ceca: 美國經濟衰退就是降息理由
推 zhi0413: 但歷年的灑錢都要有理由，明年要灑錢可以想到的理由是金
→ zhi0413: 融風暴....
推 yiliang1107: 推ceac大跟KrisNYC大 開釋～佛
推 KrisNYC: 還好啦 通膨補貼家用都可以用來發支票了某些州上個月才..
推 YINGBI: 也不是不照進度升息，應該是說會看市場的反應決定升息的幅
→ YINGBI: 度
→ YINGBI: 看錯… 縮表有照進度喔
推 alexhsu0909: 那現在可以先高價試賣一戶自住
→ alexhsu0909: 賭兩三年後回檔嗎？ 求開示
推 xdxd3310: ceca大沒說不能買預售屋吧 是說預售屋不適合投資客買~
→ xdxd3310: 自住客想什麼時候買都沒差 剛需就買 成屋預售看口袋深度
→ xdxd3310: 當有實登可以參考的時候 開太低別人甩都不甩你
推 chillybreeze: 看完的重點....每坪1X萬的房子在那裡？我怎麼沒看到
→ chillybreeze: 我看到二十年內的都要二字頭耶！
推 sspider0829: 說這兩年買被套 我去年買的幾件 最少都兩成起跳 如果
→ sspider0829: 還能被套 那股票先回3955吧 可惜 這個盤以後也沒有39
→ sspider0829: 55了 哈哈哈哈哈
→ chillybreeze: 要1字頭的都快要三十年了...
→ zhi0413: 我想預售最大的風險就是建商撐不住的爛尾，這已經超脫套
→ zhi0413: 幾年的問題了
推 frowning1226: 推~~~~~
→ frowning1226: 回樓上..忙的時候很忙，但其實自己的時間很多XD
推 sspider0829: 還有所謂的經濟危機才下調 2009-2015 也不過才2008
→ sspider0829: 的雷曼+房地美 一次維持7年低利 中間的算什麼危機？
→ sspider0829: 歐債算什麼？ 股市都沒崩盤 所以我講真的 術業有專
→ sspider0829: 攻 你有自稱的醫學專業 投資客有投資客門道 我們搞
→ sspider0829: 股票期貨的有自己的技術 不用特別誰挑誰毛病 講出個
→ sspider0829: 真能賺錢的道理來 才是真的
推 YINGBI: 自住是不用怕，貨幣的購買力逐年往下，只要未來薪水有成
→ YINGBI: 長，什麼時候都能買
推 YINGBI: 民國96年時薪95，現在時薪168 ，房子的確有達到抗通膨的功
→ YINGBI: 能。
推 sspider0829: 20年內當然要2字頭啊 美術館都都已經3了 哪來找正常
→ sspider0829: 的20年內1字頭- -
推 frowning1226: 說實話...ceca老師的文章我看了第二次才真正懂一點
→ frowning1226: 然後越買越多後才發現很多細節其實有看沒有懂XDD
所以我退回到買3x~4x年拉..

買2x事前幾個月的事情.

而我前幾個月,不是富國明誠那邊還買到16w/p.

在本版都有講.而且講的時候都還有物件可以買.

那時候就說,2x年屋低於20,搶就對了,剩沒幾間....XD


現在3x~4x也差不多.

1字頭搶就對了.

天塌下來也是預售屋撐著.


而公寓和3x~4x年屋同步.

所以公寓就不另外講...

就像老巷道透天是跟2x年屋同步.

所以我都很少講巷道透天...是因為我講過他們同步,我就懶得再把透天兩個字打出來.

對喔,車庫別墅是跟1x年屋同步.


至於為啥公寓會跟3x~4x年屋同步,別墅跟1x年屋同步

這是市場現象....

就像圓周率為啥是3.14.....

阿為啥??...我怎麼知道...

我只知道他們同步....

你可以當作是一個巧合....

and...在長時間的狀態下它會改變...

所以我在跟你講的是這幾年它們會同步..

5年後可能還不會差很多...

10年後??....10年後的事情10年後再看...

※ 編輯: ceca (61.227.114.217 臺灣), 07/11/2022 14:48:34
→ frowning1226: 要是領悟力在高一點，應該不用等到現在才開始增貸
→ frowning1226: 術業有專攻，能吃苦賺錢的行業都值得敬重~
推 swgun: 看到了嗎 西卡都是買老屋賺窮魯的 那些鄉民說聽西卡買預售
→ swgun: 的到底？？
大漲第一年可以買.

高雄看到台積電確定也可以立刻衝去買.

我2020年也買了預售屋...XD


所以切入時間很重要.

推 VVVV5555: 爸 低調。。。眼紅的人很多
那我讓它們變兔子

※ 編輯: ceca (61.227.114.217 臺灣), 07/11/2022 14:49:21
※ 編輯: ceca (61.227.114.217 臺灣), 07/11/2022 14:49:45
推 maxboy06: 2020年初明明C卡就一直說要買預售 都沒在聽
推 s26492755: 同花打不打得過敷爾號斯
基本上預售屋是"風險很高"

例如你現在買高雄蛋黃區好了,45好了.

如果建商拉到最後停在50.

那你轉單很難轉,成屋後要轉賣50,扣掉交易成本和交屋款幹嘛的.

你可能沒錢賺.


當然,如果建商後面繼續拉高價格,拉到55.

你預售屋沒轉掉放到成屋,那你可以賺錢.


但你必須確定建商會拉到55...

這就是不確定性..

你去賭這個,你就是賭徒...賭博有輸有贏,願賭服輸.

我不喜歡輸的感覺,所以我不去賭.

但不代表你去賭會輸.


但是如果你是2021年就算年底買的,買在38好了.

那...

新案都上5x了.

你怕甚麼..XD


這就是這半年多買預售屋的狀況.

這半年市場變化就是這麼誇張.


so...

你現在買了50的預售屋.

後面建商抓狂給他拉到60.

那你還是賺錢...

當然這你必然是承擔很大的風險和不確定性.

賭博率很高...

但不代表不會發生.....

※ 編輯: ceca (61.227.114.217 臺灣), 07/11/2022 14:58:35
推 frowning1226: 我現在直接鎖定老公寓，怕自己動作比較慢一點XD
推 k0939770752: 我看鼓山左營那邊40年左右國宅還有17~18萬的
→ k0939770752: 我記得C大之前好像有入手前鋒國宅
那間我賣掉了.

我賣掉後整個前鋒國宅就抓狂跟賣我的價格.


不過我那間也賣太便宜.

掛賣沒幾天就賣掉...

※ 編輯: ceca (61.227.114.217 臺灣), 07/11/2022 15:03:58
推 Kamov: 苦口婆心
推 onomybaby: 推ceca我的超人 2019-2020陸續跟單進場買真的穩賺 現
→ onomybaby: 在就觀望看看年底選舉了 但台中只要相對價格便宜的低
→ onomybaby: 總價的都很快賣掉是真的
另外.


通常我都在講.

"投資怎樣操作"


而不是講整個大環境的漲跌.

我是不知道有部分人.

眼睛永遠都只有"漲跌"兩個字...XD


要嘛就說漲,甚麼都漲.

要嘛就說跌,甚麼都跌.

因此我一直被定義為,永遠都是漲漲漲...我也很納悶..XD


阿靠邀,2016的新彎區回檔.問題是我在玩老屋老公寓.

老屋老公寓是不是進入暴漲階段.

那我當然講操作老屋和老公寓是漲阿...

可是我又沒說新屋在漲...

甚至我多次說.

法國愛樂,摩天高雄都回檔的很嚴重...

但是我還是被定義為永遠都是漲..XD


這...


每次我都打那麼多字,講那麼清楚.

你們看看.

搞不清楚狀況,閱讀有障礙的人.

舊式那麼多.


我有甚麼辦法.



so....我在講的東西.

大多數都是投資操作.

請釐清.

既然是投資操作,那必然比較細微,跟產品地區和局面都有關係.

你要不要買房子,看我的文章也要解讀清楚.

你要買的產品,跟我講的產品有沒有一樣.

你不要....我說市府之後要回頭炒新彎區.

然後現在中古屋風險比較低,甚至我都在買老屋.

然後你去衝天價的新灣區預售屋,還衝超大坪數一兩百坪的東西...

之後漲不動就怪我嚕...XD

這樣我也很無奈.


不過...

反正我也只是一邊數鈔票一邊很無奈.

所以.....好像也沒有甚麼差就是了...

鈔票才是真的...其他網路名聲.

只是雲煙.

※ 編輯: ceca (61.227.114.217 臺灣), 07/11/2022 15:14:58
推 kinglislie: 真的這麼樂觀? 我家陽明國中這2X年大樓都還在想開18會
→ kinglislie: 不會太高
你等下就直接被網友站內信買走了..XD


當然排除大坪數 or 有瑕疵(歪斜,或是採光超爛或是高架橋第一排)
※ 編輯: ceca (61.227.114.217 臺灣), 07/11/2022 15:18:15
※ 編輯: ceca (61.227.114.217 臺灣), 07/11/2022 15:18:24
推 kinglislie: 過條澄清路都滯洪池一帶都夭壽貴...以前還覺得那邊2X
→ kinglislie: 萬是瘋了嗎 現在...千金難買早知道
之後是衛武營那邊複製.
※ 編輯: ceca (61.227.114.217 臺灣), 07/11/2022 15:20:37
→ kinglislie: 衛武營那邊也是越來越不錯
推 CCF2016: C大那現在法國愛樂那附近是買點了嗎？如果一坪還有2字頭
→ CCF2016: 的話
推 sspider0829: 剛看到欣巴巴老闆在瑞豐夜市 靠近美術館外圍 買一塊
→ sspider0829: 住五13.13e  一坪122  說還要整合周邊土地  這上市櫃
→ sspider0829: 不手軟啊
推 nike319546: 請問高雄想買新房住建議什麼時候進場比較保險？ 不急
→ nike319546: 目前有舊的住，不怕越來越貴只怕套在最高點
推 s26492755: 有些是反串 有的則是什麼都不懂 豪宅高總跟低總比 商
→ s26492755: 用跟住家比 投資本來就有產品跟地區上的差異
推 kagaya: 現在1X的真的不好找了
推 normangood: C大，鳳山重劃區也有建商列地要蓋房子，是否耐心等房
→ normangood: 子蓋好後，自己原本買的房子再賣掉就好（鳳山國中站
→ normangood: 旁邊）新的
→ kagaya: 不要說2X年，連3X年跟公寓都很難找到市區1開頭的...
推 weekman: 實價都2字頭~誰會想便宜賣...
推 joe2: 目前房價還能漲的因素是蛋白縣市補漲跟小坪數
→ joe2: 等到蛋白縣市補漲到頂 跟 坪數因總價而不能再縮小
→ joe2: 那房價就要回檔了  但也不會回檔太多
→ joe2: 總之就是有自用自住需求的  買就對了  不用等 有錢就買
推 yun0112: 我家在巨蛋附近30幾年老公寓之前很悲觀的跟台北親戚說之
→ yun0112: 後要賣搞不好最高只有500萬，他回乾脆賣他好了XD
→ joe2: 光土地價格就不可能500萬而已啦~~ 除非通貨緊縮
→ joe2: 搞到通縮  那通常大家連工作都丟了
推 butt1106: 楊金龍滾蛋讓西卡做大家說好不好
推 sspider0829: 本來就是了 2020-21股票大多頭 都能有股票搞到下市
→ sspider0829:   又不是混在一起做撒尿牛丸
→ ceca: 老屋反應慢，常常發生一件事情
→ ceca: 那就是，當他漲完就剛好接到下一次大漲
→ ceca: 所以除非崩盤，不然老屋很少在跌
→ ceca: 有興趣自己研究實價登錄
→ yiliang1107: 是因為老屋是最底盤的物件（就是最便宜）
→ yiliang1107: 沒什麼可以下跌空間，但是如果要擁有一間房
→ yiliang1107: 老屋就是最基本的入門款
→ yiliang1107: 是類似這樣的概念嗎
→ ceca: 也不能這樣說，而是漲沒太兇，所以沒得回檔
→ ceca: 他容易漲剛好，預售案才容易衝過頭，我只整個上漲能量下
→ ceca: 所以大家一樣起點，預售案衝出去價格上拉比率比老屋多
→ ceca: 但後來回檔就修正回來
→ ceca: 老屋則慢吞吞爬到他該有的價位
→ ceca: 但是如果是真的下跌，例如2000,老屋也是照比率跌到他該有的
→ ceca: 位置
→ yiliang1107: 謝謝說明Orz
推 sspider0829: 剛看永信最新整併了文化中心附近透天快299坪 平均單
→ sspider0829: 價129萬
推 itski: 5月的時候我朋友才買在中正四路大樓，一坪17萬還被嫌買貴
推 xa6555: 乾到底誰說沒有2x年1字頭啦 仲介常常都在報 根
→ xa6555: 本買不完啊 超多好不 自己沒門路就說沒有傻眼
→ destroyss: 想問C大一個蠢問題 巷弄透天跟著2X年大樓走 有大概的
→ destroyss: 公式能參考嗎？ 還是一樣參考附近老透天物件成交價除
→ destroyss: 地坪 呢
推 itski: 我朋友當天去看馬上下斡當天馬上成交，22年的大樓
透天和2x年大樓同步.

是指"漲價"狀態.


例如2x年大樓漲20%,透天也漲20%.

而不是它們絕對價格有直接關係.

※ 編輯: ceca (61.227.114.217 臺灣), 07/11/2022 17:46:34
推 wlcaroline: ceca很多觀點一直在repeat居然還有人看不懂(驚
推 Complain: Ceca好人 房版唯一支持西打
推 mythofstreet: 要謝的人太多 就謝ceca吧 最近再置產一間惹！！！
推 spencer222: 同觀點 所以股市這次再反彈也會很快
所以我們才在準備"抄底"阿.

如果像2000年那一波直接衝擊實體產業的產業泡沫.

就不需要這時候準備.

過兩年在準備就好.

※ 編輯: ceca (61.227.114.217 臺灣), 07/11/2022 17:55:14
推 frowning1226: 謝謝～又是一篇好文，雖然大部分只是溫習功課XD
推 showbon902: C大推就是了，賺爆
推 fatb: 上禮拜剛好和建商聊天 他們計畫也是明年持續把價格推高
→ fatb: 現在大家都很聰明 既然都知道是循環了 只要撐得住根本不用賠
這次如果周期很短.

會是一個很好的.

"用房子增貸來股票市場抄底"的機會.


敬請把握...


你只要看到美國升息結束,國安GG進場.

你增貸之後只要現金流可以支撐2年以上.

基本上除非你亂買.

否則買一些指數型ETF.

就是鈔票擺在你眼前給你賺.

※ 編輯: ceca (61.227.114.217 臺灣), 07/11/2022 18:01:33
推 nailo71: 推
推 s662445: 請問c大 手上內惟即將20年的兩房 到底該放還是該賣？ （
→ s662445: 去年買19萬/坪）
除非你錢有其他使用目標.

不然.


現在還是上漲格局.

還沒停漲,你賣掉的話,你錢要幹嘛??


你看到土地價格停滯後.

1x年屋通常會有一年的時間可以給你跑.

但是土地沒停滯,你就不要跑.


買跟賣是不一樣的.

買要顧慮到交易成本和利潤.

你已經持有,就是價格最大利益化.

不能買不代表你應該要賣.


當然如果你持有50萬一坪的預售屋...

這種東西"現在"就很尷尬.

賣或是不賣都是賭...

因此...

因此我不會讓自己持有這種東西而陷入尷尬必須壓大小的局面...

※ 編輯: ceca (61.227.114.217 臺灣), 07/11/2022 18:18:33
推 XoPXoP: 買起來
推 EMU1000: 建商土地賺錢的原理是建商講漲幅貸款出來，所以資金面可
→ EMU1000: 以很有支撐？
→ ceca: 他們價格拉那麼高賣，他們成本低很多，純利也很驚人
→ ceca: 純利去算，可能都兩三倍，這會計帳
→ ceca: 房價漲50%，建商純利確可能300%
→ ceca: 當然週轉金，土地資產去轉貸增貸也是手段
→ ceca: 一個商業行為，所有工具和方式都會用，所以都要估算
推 fancy: 請問C大，高雄的大樓店面可投資嗎
噓 Keinohrhasen: 廢文end
推 choco1202: 可是國安基金說先不進場XD我也還在等吶！
噓 ukuk666888: 臺灣都要沒未來了，拉高生活成本跟難度，沒法競爭跟吸
→ ukuk666888: 引外國人才，全部一起下去
推 TEYU21: 炒房族早就人人大勝利，資產底盤破億，上來發文是普度眾
→ TEYU21: 生我ceca大，感謝ceca大救世文
→ aqaq123: 我都不知道C粉到底是認真還是反串的了XD
→ aqaq123: 這叫論文...我有沒有看錯啊XD
推 frowning1226: 樓上好了拉文人相輕有完沒完，平常有人會講這麼細?
推 lulubaby82: 請問C大，南美術館百坪自住10年內新屋，每坪31左右可
→ lulubaby82: 買嗎
我的文章.

絕對純手打.

絕對不是複製貼上..XD


不要拿那些複製貼上的論文來比好嗎..XD


店面現在適合長期.

中期還沒看到切入訊號.

短期....短期看吃貨的機會...但店面轉手速度現在很慢,短期效應很差.


國安基金當然先不進場.

她要是進場了,那我早就跟著all in了.

估大概年底到明年初有機率進場.

就算有誤差應該也不會太久.

耐心等等就好.

難道你們股票都只會做波段不做中長期?


自住的話,甚麼都買.

無論是甚麼,不買的話你未來吃虧的機率佔98%

你是為了那2%的僥倖而繼續等待嗎...XD

※ 編輯: ceca (61.227.114.217 臺灣), 07/11/2022 22:54:33
推 srandom: 所以現階段是"用房子增貸來股票市場抄底"和買3x年老屋的
→ srandom: 機會嗎
差不多.

股票熟的超底可能會特別好賺.


我不動產熟,所以兩邊都做...XD

※ 編輯: ceca (61.227.114.217 臺灣), 07/11/2022 23:18:00
推 srandom: 不過想問，每次上591看到CP質高的中古屋，全部都是已售出
10間有7間賣掉,那還有3間...

立刻買走...


買的當下可能你會覺得有點貴.

但是你也知道"你買的是當下591上面Cp值最高的那兩三間"

這.....

你怕甚麼...XD


上漲波段就是你會一直買比你預期還貴一點的東西.

如果冒出你都覺得便宜的東西.

那就是上帝賞你的禮物,立刻秒殺他.這間會賺很多錢.

※ 編輯: ceca (61.227.114.217 臺灣), 07/11/2022 23:25:14
→ srandom: 到底可以去哪裡找阿XD
→ srandom: 我是股票熟，很多都已經放了快十年，也不太在乎短期漲跌
→ srandom: 除了房子也可用股票質押(元大1.69%)，但同樣要注意現金流
物件進出多的時候都只能去591狩獵.

你等仲介報給你你會餓死..XD


反正..

投資"買法"就是"你把市場最便宜的那間買走"
(當然這牽扯到,例如你現在要買3x~4x年屋,所以你會設定是整個3x~4x年屋的市場)

既然你是把市場最便宜的那間買走.

你只要整個市場當下全部的物件找出最便宜那間就好.

so...無論任何時候,市場都有最便宜的那間擺在591上面沒錯吧.

所以任何時候你都有東西買.

※ 編輯: ceca (61.227.114.217 臺灣), 07/11/2022 23:27:34
推 srandom: 因為我也不確定591到底能不能買到好房子，有點快想放棄
投資沒有甚麼好不好的房子.

只有會不會賺錢的房子.


自住的話.

你一定優先買"你覺得住起來會爽"的房子.

貴一點或是CP值差一點...你應該優先妥協...

因為你要自住很久很久.

一兩百萬的價差,在未來價格,只值一根毛.

但是你如果住不爽,你要不爽很久很久很久.

※ 編輯: ceca (61.227.114.217 臺灣), 07/11/2022 23:30:40
→ srandom: 這個管道了，理論上好房應該都房仲自己吃下或介紹給熟人
→ srandom: 剩下的才會放上去吧?
之前有投資客跑去當仲介以為可以吃貨.

結果當了仲介發現其他仲介的線全都斷光嚇死.

立刻離職.(因為他吃的量不低)


so..仲介偶爾會有很優惠的物件入手...

但是對多間投資客來講,那個偶爾機率太低,會餓死.

因此仲介例如入手的物件戰鬥力是80.

投資客591找到的物件戰鬥力是60..

問題是你要等七八個月才一間80分的東西.

投資客你兩三個月吃一間,你已經吃了三間60分的東西.

你的總利潤遠高於一間80分的東西.


so..多間投資客要習慣,賺少一點,但是你的市場自由度和面會很廣.


另外.

真的想要吃到好貨.

你可以"用人頭當店東"

例如用你爸媽或是老婆去當店東.

這樣其他仲介就不知道你是某間店或是某幾間店的店東.

你才不會其他仲介線都斷了.

當然當店東有風險,尤其你如果沒有一個好店長,你會被搞死.

so...要不要去當店東也是看人.

※ 編輯: ceca (61.227.114.217 臺灣), 07/11/2022 23:34:13
推 srandom: 覺得好像又成長一點了，感謝ceca大分享
→ cloning: 記得ceca有買發哥大悅預售一批，沒買到華友聯inh預售。
inh那個真的一看就知道會賺錢...XD

難得善心的建商...

喔...難得建商展現善心....

推 srandom: 想再問一下，如果是老屋貸款成數和年限的問題，是說用
→ srandom: 現金去購屋，再用理財型房貸借出來吧?
→ srandom: 之後要脫手會不會有屋齡太大不好脫手的問題?40幾年之類的
之前7x年屋貸款八成給你參考.

銀行估價估到,物件沒卡到內規,就是貸款八成.

銀行估價現在都委外,參考大多都是實價登錄.


另外,如果你第一間第二間,直接買就好,第三間以後才是現金買了再貸款比較優惠.

房子只有價格問題沒有脫手問題....100年的房子,你賣便宜15%,一樣被秒殺.

※ 編輯: ceca (61.227.114.217 臺灣), 07/11/2022 23:50:14
推 greengoblin: 那中古屋ceca大會比較關注套房或是整層的大樓？會認
→ greengoblin: 為目前台灣有哪個縣市不適合投資嗎？還是說其實都是
→ greengoblin: case by case
目前就台北漲幅比較低..

台北還沒看到暴衝的訊號出現.

這跟其他縣市和台北價差還很大的價格拉扯有關係.

所以中短期來講,沒看到暴衝的訊號,就會優先選擇比較強勢的地區或是產品.

長期的話就要另外計算...例如台北長期也有強勢區域,算的準也是有很可觀的利潤.

並且要是哪一天台北報復性大漲,長期的就"必然等到",並且會整條魚都吃得很完整...


套房如果我買,必然是"有零錢"的時候才買.

例如我目標物件都買光了,手上剩兩百萬,貸款額度也用的差不多了.

那我就可能去現金買一間套房把兩百萬花一花.

但不會為了套房而特別貸款去買她,因為套房貸款實在很不可口.

另外一種就是專門套房收租的,你規模經營收租,那狂收套房是很正常的.

我懶得搞套房收租,所以我不走這條路...但不代表這條路不能走或不好賺.

※ 編輯: ceca (61.227.114.217 臺灣), 07/12/2022 00:28:09
推 greengoblin: 那麽按照ceca大的說法，就算是中古屋現階段要在新竹
→ greengoblin: 或桃園要找到CP值高的物件機率應該是比較低了，畢竟
→ greengoblin: 都爆漲了這麽多
推 greengoblin: 欸，我好像看錯意思了XD 是說中短期還沒看到暴衝的
→ greengoblin: 訊號，就先選擇強勢的區域。但長期另外計算
推 babyMclaren: 前面正確，後面太遠
→ babyMclaren: 先看這時期算不算stagflation
→ babyMclaren: 以前石油依賴度高，現在只有一半
→ babyMclaren: 以前是升息到20%才壓下去，包含衰退
→ babyMclaren: 一陣子
→ babyMclaren: 所以都抓一半，應該就見底了
→ babyMclaren: 但應該不至於馬上又QE

短期只要不跌都可以做,

中期是....你找價差最大的地方.

然後買便宜的那一端.

例如 0 10 20 30 40 年屋排起來價格是

40 35 30 15 13

那你就是買15...

在任何地方都是這樣買.

因為15一定會在最短的時間內被捕漲上去.

而13等太久,以後再來買他.先買15賺一輪再說.

而前面的它們的價差不大,所以你沒啥可以期待.


這就是基本補漲的觀念.

甚麼東西都可能可以買.

但甚麼東西都可能不買.

看市場狀況決定買甚麼.

※ 編輯: ceca (61.227.114.217 臺灣), 07/12/2022 01:34:29
→ sikilife: ㄧ@aqaq123
推 ytlintexas: 學習了，感謝西卡大！
推 hugo851107: 推C大，想入行的話請問推薦先看您哪幾篇文章？
推 celloooo: 樓上的，這篇講的很清楚了，幾乎所有產品的攻略都提到了
噓 teemo0330: 講得很有道理，阿有人會1字頭賣你？這邊不是加價賣嗎？
推 yiliang1107: 補充說明超佛XD
推 rellik1979: 但是C大…最近中國國內的經濟好像不太穩… 小銀行可能
→ rellik1979: 要倒一堆! 現在是高壓壓住了 這問題將來還會爆……
還好吧.

疫情倒了那麼多店,金融界都沒特別巨大壓力.

目前好像沒聞到甚麼味道.

銀行違約率也在很低的狀態下.

推 sspider0829: 邏輯好一點可以嗎？你買東西都加價？台積電現在450
→ sspider0829:  你都開盤掛495買？還是放空都直接掛410？
推 racher1997: C大的文很白話易懂阿，尤其看了兩三次會覺得，靠北真
→ racher1997: 的很有道理XD
推 aocboy: 那問一下ceca，如果竹科開始蕭條，有影響嗎
時期性景氣循環影響其實很小.

就像大漲其實跟竹科大賺錢關係也很間接.

不要過度解讀.

基本面來講.

整個內資的資金才是重點.

賺得少賺得多,內資資金整體量來講影響沒那麼多.

因為我們內資資金累積了那麼多年,你一兩年的收入差額對整體資金影響真的沒那麼大.

反而寬鬆與否對資金自我膨脹影響會大很多,為這是等比放大的,非絕對數字增減.


不過..

扯到炒作.

甚麼東西都可以拿來當話題..XD


當然不動產有一個特性就是不能放空.外加流動性比較困難特質.

所以炒作只有往上炒.

你很難看到有人"刻意花錢把不動產往下炒"
(但其他金融市場會出現)

so...炒作只會找藉口把價格往上炒..

當這個因子變不利,炒做就會去找另外一個藉口取代他.

因此純論炒作.

你還是要看炒手有多少能耐有多少資金以及他的支撐和目標在哪裡.

不要被他炒做的"藉口"耍得團團轉.

藉口要看,就像高雄炒作台積電,那是一個超級大藉口,並且有效.

所以他會暴漲.

你不看炒做藉口,你就賺不到暴漲的錢.

但是不要太在乎台積電來高雄的本質....XD

台積電員工來上班的時候,高雄房價可能已經跟新莊差不多了.

然後因為跟雙北價差太低,所以可能進入緩漲甚至漲幅很低狀態.

因此你說..本質是甚麼東西?

他就是炒做...請不要過度解讀.


我們是生意人.

市場變化和價格變化是最重要的.


你不是道德家,不是文學家.

更不是小說家.

請不要整天用"邏輯上合理"的模型套用到這個資本主義市場裡面.

你會被打臉打到媽都不認得.

邏輯可以解釋市場...

那程式工程師早就靠邏輯程式交易變成宇宙首富了.

市場有非常龐大的"人為操作"

你無視人為操作的影響.


那你只會是一株被收割的韭菜.

賺錢沒你的份,賠錢你賠第一個.!!!!

※ 編輯: ceca (61.227.111.166 臺灣), 07/12/2022 12:16:43
推 designated: 想請問C大：假如目前有一間房沒貸款可以增貸300萬（
→ designated: 鄉下平房），每年可動用金流80萬，這樣在未來兩年會
→ designated: 建議在股市抄底，還是物色第二間房呢？
推 princepisces: 拜讀很多篇 有個問題想不透 假如我買一間1x年屋30/p
→ princepisces:  （2X年2X/p）五年後變2X年屋 理論賣價會不會因為2x
→ princepisces: 年屋還沒補漲到超過30？ 我有理解誤區嗎？
→ ceca: 股票還是不動產看你熟什麼就玩什麼嘍，每個人不一樣
→ ceca: 屋齡那個以前講過，重點是建築型態
→ ceca: 1980 1990 2003蓋出來的東西不一樣，公設比也有差
→ ceca: 因此產生價格分水嶺
→ ceca: 但其實2003-2023的物件，長相變很像，所以價差會比較小
→ ceca: 所以17年屋變20年屋，實際在市場並沒有明顯價格衝擊影響
→ ceca: 但是當然，15和25還是差了10年，就算同一代建築，還是會有一
→ ceca: 些價差
→ ceca: 而最後定義基礎價格的，是新建案
→ ceca: 所以最後價格是新建案往回打折算的
→ ceca: 如果新建案十年都不漲，都賣一樣的價格
→ ceca: 那在其他因素排除和補漲效應都排除的狀況下
→ ceca: 所有的房子都會因為吃折舊而貶值
→ ceca: 而且是屋齡越低的貶值越兇，反而50年和70年傻傻分不清楚
→ designated: 謝謝西大！小弟再好好思考一下。
推 lionwin: C大這篇文幾乎集結了他以前所說的重點了~thanks!
推 j8630222: 有些人不懂 升息不可能持續太久 升息並不是只有影響到房
→ j8630222: 價變低 整個經濟都會一起拉下來 建商看起來是在死撐沒錯
推 jjjerry: 台灣人跟外國人不同的，空空繼續信仰那個人吧，哈
推 princepisces: 大概懂了 簡單說一樣就是之前講過的1. 等補漲 2. 然
→ princepisces: 後補漲到哪取決最新案停在哪 ，因為同一年代房屋性
→ princepisces: 質差不多 基本上不掉價，以上幫自己理清思路
推 showbon902: 推推推
噓 secrectlife: 不懂的東西還是不要亂說 如果真的又要降息反應的是
→ secrectlife: 景氣已經差到需要貨幣寬鬆，到那時候別說房屋需求，
→ secrectlife: 連工作還有沒有都不知道
→ secrectlife: 以為看看過去的走勢就能預判未來利率，這真的是很新
→ secrectlife: 手才會犯的錯誤
推 ringoking: 有新聞國安基金要進場了（？

美國升息循環還沒結束.

這時候國安進場.

我不管他是甚麼理由.


林背不跟.


我說話食言而肥.

我再減肥就好.

反正今天體重67.9.

用碳循環,正在維持一天約 -0.1kg速度下降.


亂跟會被套,這比肥起來還嚴重.

減肥比較簡單.

※ 編輯: ceca (61.227.111.166 臺灣), 07/13/2022 00:24:08
推 dda: 剛看到國安基金就回來看到C大回文XDDDD
推 lifeisshine: C大尷尬了XD
推 dda: C大是有說升息循環結束 應該也不算食言XDDD
推 bumloveme: 房地產本來就是看物件 差異很大 一概論漲跌的根本都來
→ bumloveme: 亂的 可能連句看房子都沒看過
推 xebec: 請問ceca大，會不會擔心
→ xebec: 政府真的下重手，跟日本
→ xebec: 一樣要把房產泡沫戳破？
→ xebec: 例如大幅提高房屋的持有
→ xebec: 成本之類的？
推 Tylose: 還好我目前沒有汙點
→ Tylose: 物件少風險低，哈哈
噓 lulo1823: 紅明顯 只希望C大能看見並回覆小弟小小的疑惑
→ lulo1823: 本來看YT 國際房仲 覺得很贊同 但看完這篇 覺得很精闢
→ lulo1823: 只是想請問C大 年底選舉 若是整個政治翻盤 台灣會不會有
→ lulo1823: 翻轉的可能 畢竟 不同主人 也許利益沒有分配
→ lulo1823: 現在國外大環境房地產都在跌 台灣應該是政治掛勾
→ lulo1823: 所以才有辦法這麼硬 央行升息幅度也很小 因為你說的房租
→ lulo1823: 才是房地產真正的基本面 對吧
推 lulo1823: 推回來
推 asti761: 總經講的很透徹
→ mp4871: 我是覺得世界秩序已經變了 再過幾年可能剩蛋黃能撐吧
推 alfielaw: 想聽汙點 QQ
推 chen831030: 3/15
→ chen831030: 謝謝
→ chen831030: 謝謝