[請益] 請教Ceca大

[kkil ()]

Ceca神大你好,

小弟想規劃晚年退休,近期在桃園平鎮的百川達硯(僅50戶的建案)看到一間邊間店面,它一面
店窗
臨小公園(和平公園),另一面店門臨馬路(莒光路),但這條馬路上在路頭才有一間ok商店,整
條
路上都是透天住宅,

莒光路上的和平公園
https://bit.ly/3vkS4z5

附近的小市場(早市)與ok商店(和平路上生活機能好)
https://i.imgur.com/oKqhrnV.jpg


購買此店面的原因為退休後跟老婆開寵物美容店,
預計購入後先出租3~5年再自行開寵物店,當然租客一直承租的話,就租到他退租再開寵物店
。

目前下訂價錢一坪5x萬,室內21坪,附屬陽台4坪,含車位

想問神大,依照您的投資經驗,想請教以下幾個問題?
1).這個店面的點,似乎只能做靜態生意(美容/辦公室/洗哄脫衣店/咖啡店/診所/藥局),如果
有天想轉手,好賣嗎?

2).這個點是不是不太好出租...我怕初期租不出去(雖然目前薪水可以負擔房貸)

3).由於之後開寵物美容店,預估成功機率是一半,如果做不成,要轉賣會虧損嗎? 預計至少持
有6年之後,升息循環早已結束,有看過您的文章說現在碰預售屋是賭注,但如果我拉長持有年
限,會虧損嗎?


萬分感謝

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噓 konkona: ….
噓 steven30626: 都買
噓 Goog1e: 站內信發到板上來幹嘛
推 ceca: 新店面除非重劃區或是特殊地點，不然一般增值比較弱
→ ceca: 賣的話，你便宜什麼鬼都好賣
→ ceca: 出租的話，租金便宜什麼鬼都租的掉
→ ceca: 但是商效不增長的地方，你的租金上漲幅度很低
推 littlea: c大回了啊 真實戰好人
→ ceca: 而增值太少，你轉賣先虧一個交易成本
推 jen1121: 你在這邊發，等等被攔胡
→ ceca: 店面這一波可沒有跟住宅一起瘋，主要是疫情衝擊商用不動產
→ ceca: 我的幹道透天店面估才漲15%，什麼鬼他奶奶的垃圾數字
→ ceca: 當然你反過來講疫情消退，商用不動產也許會有一個報復性補
→ ceca: 漲
→ ceca: 但是整體而言，店面跟住宅漲幅通常不一定同步，所以要特別注
→ ceca: 意
→ yiliang1107: 人流客群，你找一天在路邊統計看看
→ ceca: 另外，開店死亡率很高，七成，給你參考
→ ceca: 建議你，開店和自住先分開
推 piliwu: 商用才漲15%比印出來的鈔票還少…
→ ceca: 你先附近租店面，開得起來，你再思考旁邊買一間轉過去
→ ceca: 不要把開店當作自住買房那樣思考，這差很多
→ ceca: 一間幾千萬的店面，如果租金低又不增值
→ ceca: 你買在手上喪失的資金機會成本，可能比你開店賺的還多很多
→ ceca: 倍
推 okting: 借這裡問ceca大，在楠梓加工區附近的1x年六米路的透天，
→ okting: 近期適合出租還是賣呢
→ kkil: 謝謝Ceca大1
推 bornwinner: 又點檯了XD
推 jimrogers: 推 先買再租是很棒的建議
→ ceca: 買店面要買會增值的，商效成長的
→ ceca: 做生意盡量直接擠商圈好上手
→ ceca: 但成熟不成長的商圈店面不能買，科科
→ jen1121: C大人真好，我也想發問
→ ceca: 因此店面很多時候投資和自用是大衝突
→ jimrogers: 打錯 我是說先租再買是很棒的建議
→ ceca: 所以不要咬死一定要買自用店面，尤其你剛要創業
推 z6936: c大台南高雄以外的地區也懂？
推 hellogym: 最近店面不好賣  實體店難開阿
→ jimrogers: 我聽到的是 可以先租5年 開不開得起來就有底了 再買
→ yiliang1107: https://i.imgur.com/CswV5Vd.jpg
→ yiliang1107: 直接租對面接待中心，不過覺得好難。請謹慎評估
推 hellogym: 的確先租店面開看看比較保險 倒店損失也不大
→ supa64: 百川的位置.如果要招租.你要有個心理想法.你要租多少.
推 xx00zz: 好物件公開問感覺會被攔胡
→ supa64: 因為你都說想退休自用.要賣的時候.已經是過了6年.賣沒問題
→ hellogym: 店面不用怕啦 沒那麼好賣掉的
→ kkil: 有問仲介一個月含車位3萬左右
→ supa64: 但是.買的成本+店面的價格是會漲上去.你屆時要賣的時候.
→ supa64: 不是虧損問題.而是周邊的店家.機能效益問題.畢竟百川周遭
→ supa64: 是純住生活圈.客源就是周遭生活的住戶.
→ yiliang1107: 沒錯是純住宅區
→ yiliang1107: 沒事不會彎進去…
→ yiliang1107: 除了左右住宅人口，正常情況下沒有人流
→ yiliang1107: 要開店，正常情況一定是往和平路上開
推 piliwu: 只吃社區的店其實很難做
推 hellogym: 現在開店沒花錢搞網路行銷和廣告 都很難開的好
→ kl0408: ceca大 真的有夠佛心
推 hankwanghow: 純住宅區 根本沒人流跟車流啊
→ kkil: 那真的先用租的好了
推 flydeer: 佛
推 XX: 退休還開店 真拚
推 XX: 開店不用租五年才有底 人生沒那麼多時間給你浪費 5個月就夠了
推 Complain: 南勢重劃區 有中古店面
→ frank111: C大真佛阿，這樣喊都理他
→ xdxd3310: 開店半年撐不撐得住就知道了...不用燒五年...
→ ssiou: 站內信爆炸，結果一直發文跟回推文XD
推 XX: 站內信只有私下一對一 沒效率 問的問題都重複的
推 NicholasTse3: c大人真好
推 ppnow: 社區型店面也可以自住或出租住家，但你的單價跟樓上住家貴
→ ppnow: 不少，投報不好。看你社區跟附近規模，其實適合社區店面的
→ ppnow: 行業蠻多，像你的寵物，還有百元剪髮，spa美容，托嬰幼兒
→ ppnow: 類都可以
推 gn01657736: 朝聖惹
推 bishank: C大真的佛
推 tetsu1210: 這個點很好，哪可能租不掉，是要看你要租的價格吧，現
→ tetsu1210: 在外送興起，你這坪數的店面適合哪一種產業，會不會受
→ tetsu1210: 到外送影響，都沒評估過？？
推 ru8bj6: 房版暖男C大一生推
推 e33554431: 推c大
推 sonybug: C巨巨人確實很好
推 q156446: 那個照片   感覺業務很帥
推 freekid: 你這招插隊半年前有人用過了，說實話不ok
推 vizjeco: c大真的是隨傳隨到 佛心
推 haydou: c大佛
推 benfox: C大真佛
推 royale5566: 有臉書嗎
推 cutesuper: 桃園平鎮問高雄專家....
推 hight0505: 佛心回 推
推 curry56: 老師！
推 dda: 借問C大 怎樣可以變巨巨
推 Ericouttamud: 房版暖男爆推
推 antigidu: 這篇推  我難得推讚的
推 maxgopon: 推這篇
推 siriuswinds: c大真是有求必應，真暖男
推 benny3579: Ceca 暖爆
推 E6089: 推C大
推 qqphor: 其實C大給的是方向，我自己也是有想要開店，但長期來說是o
→ qqphor: k的，每個人狀況不同，真的要自己進到市場去歷練啦，反正
→ qqphor: 自己評估受的起就好。
→ qqphor: 便宜賣什麼都可以XD
噓 dufflin: ????
噓 dufflin: 還真有回 阿彌陀佛
→ chouvincent: 讚欸
→ chouvincent: 免費的料
推 qwert65732: 暖男QQ
推 WMV: 佛 灣的佛
推 Iron56: 台灣暖C
→ skita1017: 推c大
推 Hitimothy: 推
推 q210158: C大日行一善
推 goodjop: 房版暖男
推 Timetofeed: 推一個
推 takako1014: C大就是房板的良心
推 kagaya: 推
※ 編輯: kkil (42.73.186.163 臺灣), 07/19/2022 22:15:05
→ zeroyaking: 對比c卡的暖 那些想臭他的真的很髒
→ zeroyaking: 還有些藉著鬥c卡來刷存在感 好像自己好棒棒的也髒
推 a26873726: ceca 我大哥
噓 f814030: 可惡
推 tinaminikimo: ceca 我爸