Re: [請益] 老公寓的價值估算

[sdhpipt ()]

講一下個人的偏見 我不是投客 只是比較關心自己舊家與公司附近房市
所以對你的這些問題有自己的看法
※ 引述《abdetom (樂活)》之銘言：
:         這兩年看了非常多版上老公寓的文章，
:         自己也非常喜歡老公寓這樣的物件，也入手了幾個物件，
:         在深入了解後，想了解幾個老公寓價值衡量的問題，
:         希望可以得到版上高手的解答。
:         問題一：同一建築物、同坪數的 老公寓2F 和 3F 價差大概多少？
:                 (不考慮屋況問題，個人的認知是2F價錢會優於3F，不知是否有誤？)
現在很明顯2F價格比3F好
但是大約在10年前台北市或新北舊縣轄市一環
2F與3F的價格是差不多的
所以也是有流行的問題

為什麼這樣我也不懂 要請懂的人講一下理由
:         問題二：同一條巷內，同建商蓋的一批老公寓，
:                 蓋4層樓的老公寓2F & 蓋5層樓的老公寓2F ，
:                 兩物件的價差大約多少？
:                 PS:兩物件室內坪數同樣為28坪，三房兩廳兩衛格局，屋齡也相同
:                    蓋五層樓的2F 土地持分6.89坪
:                    蓋四層樓的2F 土地持分8.65坪
我的看法是這兩間公寓市價幾乎相同

因為同建商在同一個年代 不會又蓋四樓又蓋五樓
四樓公寓與五樓公寓是不同年代的
主要是當年政府的限制 當年普通巷內住宅區是有樓層限制的
順序大約是3樓->4樓->5樓->4樓->5樓->容積管制改用高度比
通常四樓公寓屋齡會比五樓公寓要老
所以說你看到的2/4F很可能是45~50年屋齡 2/5F公寓是38~43年屋齡
再新的都已經容積管制了 土地持份已經不是直接跟樓層高度負相關
這邊你舉的例子
土地持份大的價值被屋齡的折舊抵銷 所以市價差不多

而且 個人偏見 土地持份其實不太影響中古屋價格
中古屋主要看房屋的使用價值
除非是都更成功率很高的地方 比如說北市商四只蓋4樓之類的

:         問題三：蓋5層樓的老公寓2F 是否爆管的機率會高於 蓋4層樓的老公寓2F ？
:         感謝大家:)
一般來說都是堵塞 不是爆管
堵塞只是很煩而已 叫通水管的1500~4000來通一下就好了
如果水電管線全換+防火巷汙水下水道已經完工
2F直接把排水管拉到後面自己排掉就好
以後堵塞都不關你的事了
5F堵塞或爆管的機率當然是比4F要大 用的人比較多

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   巨人殘忍食人照 <慎入>

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推 Anyotw: 我這間不一樣
推 abyssa1: 蓋4/5樓的價差大概跟住三住四價差差不多… 感覺不到
→ abyssa1: 實際上是被屋況格局座向差異蓋過去 大概<5%
→ abyssa1: 商二商三商四或正大馬路高容積率的價差才有感
推 lcy317: 2F價錢比3F好開始流行是因為衛生下水道的普及
→ lcy317: 現在已經不太會發生什麼爆管的事情了
→ sdhpipt: 有道理ㄟ 算時間點剛剛好跟汙水下水道大量興建年代接近
推 kagaya: 喔喔 有道理耶.....我小時候住二樓噴屎 我娘陰影一輩子
→ kagaya: 沒有這個問題的話 差很多吧
→ Anyotw: 公寓爆管機率很低吧，才4個馬桶。出事也醞釀而已，馬上處
→ Anyotw: 理就好。拖到樓上沖馬桶n次的比較少
→ Anyotw: 大樓馬桶20-30個出事的緩衝時間超短，還他媽找不到兇手
推 lcy317: 以前化糞池 如果整棟都擺爛沒人要抽沒人要處理
→ lcy317: 滿了當然低樓層先倒楣 現在沒化糞池了
→ sdhpipt: 化糞池滿了最倒楣的是一樓 水肥會直接滿出來