推 kusomanfcu: 搶老屋幹嘛不行 你看看台北老破公寓XD 08/08 00:21
推 danny410084: 推 08/08 00:22
推 penguine33: 推 08/08 00:23
說實在的.
4x年老大樓 VS 5x年公寓3F.
我會選擇公寓3F....XD
當然以上排除台北市區.
※ 編輯: ceca (61.227.123.113 臺灣), 08/08/2022 00:24:22
推 howhow801122: 很多人看房貸都不看本金跟利息，大部分利息遠遠低 08/08 00:23
→ howhow801122: 於房租……長期放10年沒漲，也比租房划算 08/08 00:23
推 s26492755: 坦白說 很多初心者連本利和是啥都不知道 08/08 00:24
→ s26492755: 4x年大樓真的要很精華的地段 不然我看早就爛掉 08/08 00:25
中南部老大樓.
人的問題很多.
然後蓋的環境和公共區域,也很容易不如公寓.
公寓單純!!
不是大樓老了就會爛掉.
而是4x年前的老大樓,一路歷史這樣走過來,發生了很多狀況.
所以他們爛掉.
當然也有沒爛掉的.
但你要會判斷....並且要做很多功課.
可是對於一個不動產菜鳥來講,你與其去搞得累得要死要拚沒爛掉的老大樓.
不如選公寓,比較不會出錯.
但是這限於中南部.
台北市區就不存在這種現象.
台北爛掉的大樓比率比中南部低非常多.
※ 編輯: ceca (61.227.123.113 臺灣), 08/08/2022 00:27:57
推 yiliang1107: 佛 08/08 00:26
推 kusomanfcu: 中南部能透天就透天 08/08 00:30
總價來講,6米巷正常透天大概已經等同2x年的三房平車.
2x年的大樓大多數狀況都還很ok.
而這種等級的透天其實並沒有很好住.
so...透天適合錢很多的人住.
住個面寬五米,地坪30,門口路10~12米,4F,RC結構...是基本款.
基本價格大概2xxx萬.
但這價格,在美術館可以買一間70坪以上的大樓+平面車位...XD
※ 編輯: ceca (61.227.123.113 臺灣), 08/08/2022 00:33:12
推 techih: 第一間房就是剛需，又不是你看他漲了就可以賣 08/08 00:31
→ kusomanfcu: 老破公寓是相對大樓比較容易撐的久 08/08 00:31
推 s26492755: 就概率問題啊 下新莊4x年爛掉比例很高 08/08 00:31
→ s26492755: 樹大比有枯枝 人多必有白癡 08/08 00:32
噓 gannbare: 自住長期來看也是投資 你這篇有說跟沒說一樣 08/08 00:32
→ s26492755: 還有另外都更或改建拉皮的可能性 08/08 00:32
推 techih: 當然你可以等房價砍半時買 房貸變一半 但那種時候一定是要 08/08 00:32
→ techih: 開戰前 你也不敢下手 08/08 00:32
→ s26492755: 砍半我先買 08/08 00:33
自住不等同投資..XD
最有名的計算就是,出租.
你包租公要估算耗材攤提成本,房客退租造成的空租期,政府抓到要你補稅等等.
但你自住,你省掉的租金可是一毛都跑不掉...
so....對包租公來講,租金1萬,一年12萬...實際他拿到口袋可能只能估算10萬.
你租屋,12萬運氣好就是12萬,運氣不好遇到惡房東,你可能還會變成13萬..顆顆.
所以成本算法本來就差很多.
至於你說麼資金機會成本OOXX.
這就牽扯到.
你投資能賺得贏,5倍槓桿後的"房屋增值+出租投報"嗎?
以前算過,你至少年化投報要2x%起跳.
當然不排除本版神人很多.
但是你要問一下施主你自己
你有沒有本事做超過2x%...喔不,穩定長期15%就好的投報...長期是指30年,年年15%.
※ 編輯: ceca (61.227.123.113 臺灣), 08/08/2022 00:38:17
→ s26492755: 我一直都留有再買一間的前提下。省得遇到斷頭沒本錢出 08/08 00:34
→ s26492755: 手 08/08 00:34
→ godnnn: 如果只有房地產這個選擇，那就是買爆，但事實上並不是 08/08 00:35
→ godnnn: 只能投資買房 08/08 00:35
推 Kamov: 又來苦口婆心普渡眾生 08/08 00:36
推 Takadanobaba: 小坪頂跟高點比應該有對折喔，有需要可以去掃貨～ 08/08 00:36
推 s26492755: 投資工具很多 能賺錢就是真理 但人家在房板問房子 當然 08/08 00:38
→ s26492755: 回答房子相關 08/08 00:38
→ Dandy1223: 請問 台海情勢 不會影響到房市嗎？ 08/08 00:40
目前看起來是短期事件..XD
比美國升息還短.
美國和台灣選舉結束後就沒人記得的東西.
※ 編輯: ceca (61.227.123.113 臺灣), 08/08/2022 00:40:34
推 daniel3658: 空空就會幻想自住買了明天暴跌 損失幾百萬 超有差 08/08 00:43
它們是幻想會暴跌給他買打五折.
推 dk1102: 請問ceca大，想在北高作業區域找一間三房平車不超過25年 08/08 00:44
→ dk1102: 的大樓價位大概多少算合理的？感謝大大 08/08 00:44
https://sale.591.com.tw/home/house/detail/2/11560980.html
20秒鐘找到的.
→ daniel3658: 然而就算暴跌了他們也絕對不敢進場 死活都買不到 08/08 00:44
※ 編輯: ceca (61.227.123.113 臺灣), 08/08/2022 00:46:30
→ dk1102: 更正推文，北高左營區 08/08 00:46
推 qqphor: 推 08/08 00:48
推 alexhsu0909: 會覺得自住有差的就是當下想買到同條件最便宜的物件. 08/08 00:50
→ alexhsu0909: . 08/08 00:50
這就是沒買的就不會買了的由來.
推 dk1102: 不好意思大大，我修正一下問題。目前高鐵到生態園區附近 08/08 00:50
→ dk1102: 這樣的物件每坪單價多少是目前合理的價位呢？ 08/08 00:50
我貼的那個物件,成交價大概是殺50~100萬左右
就大概是主流行情價位區間.
其他的差異,就要看屋主的奇摩子.
奇摩子這種事情,可能要拜拜才知道.
※ 編輯: ceca (61.227.123.113 臺灣), 08/08/2022 00:52:00
→ alexhsu0909: 人性嘛...有這種物件早就被投資客收走 08/08 00:51
→ alexhsu0909: 自住還去計較那30 50 然後一直等一直等 08/08 00:51
推 shipowner: 謝謝c大分享 08/08 00:53
推 dk1102: 感謝ceca大 08/08 00:55
推 daniel3658: 真的打五折空空也一定嚇到不敢買 然後活生生看人撿走 08/08 00:55
推 kagaya: 睡前推一個 08/08 00:55
推 asdfe00107: 感謝c大分享 08/08 01:21
推 dennistao: 一天賺一個月房租股神充斥本版，看到這種文章會看不懂 08/08 01:24
→ dennistao: ceca大選三樓的意思是一般人避開四樓和不想多爬一樓嗎? 08/08 01:24
三樓是...
公寓"平均"的概念..XD
噓 gannbare: 丹尼曹真恐怖那篇文章都看得到你針對某些族群 是羨慕嫉 08/08 01:26
→ gannbare: 妒恨沒辦法像他們那麼會賺錢嗎 拍拍你 08/08 01:26
噓 gannbare: 啊抱歉是丹尼斯陶 我連名字都看錯了就知道只會發表這種 08/08 01:29
→ gannbare: 言論的連記名字都不重要了XD 08/08 01:29
推 alexhsu0909: 如果是買來長期收租的 08/08 01:31
推 justlove5566: c大您富國明誠老大樓賣了嗎 08/08 01:31
還沒,交易量炸了要明年才賣.
→ alexhsu0909: 是不是比照自住的買法就好呢 08/08 01:31
收租你要估算投報率+租客穩定性.
套房類產品投報率很高,但你要管理+租客流通性比較高+貸款槓桿比較低.
大坪數產品投報率比較低.
店面要估算租金漲幅的可能性.
所以收租有一套特化的評估方式.
也不同於自住.
推 alexhsu0909: 富國明誠是堅山嗎？ 08/08 01:33
→ alexhsu0909: 這個河堤跟凹仔底的社區怎麼看呢 08/08 01:34
投資這邊都嫌肉不夠肥了.
推 alexhsu0909: 這邊的好像都老一些了 08/08 01:35
→ alexhsu0909: 如果買30年住到40年 08/08 01:36
→ alexhsu0909: 好奇漲跌大概是？ 08/08 01:36
一個很有趣的事情.
10年前本版都在煩惱.
"房子如果20年後會不會就漲不動了"
"房子如果3x年會不會沒人要了"
過了十年後.
今天本版都在煩惱.
"房子如果30年後會不會就漲不動了"
"房子如果4x年會不會沒人要了"
疑,今天怎麼沒有人跟10年前一樣煩惱20年屋...XD
老觀念在講一次.
房子長得很醜.
是白癡建築師和肉腳營造廠造成的.
因此,4x年屋大概在他屋齡1x年的時候,就差不多長得那麼醜.
同樣的,2X年屋再放20年,長相可能都還是差不多是今天你看到那樣.
而房子的價差產生,是這些很實在的落差,無論是長像,還是規劃等等造成.
因此我切房子都是用不同代去切.
例如1980,1990,2000這樣切.
而不是甚麼20年30年的整數屋齡去切.
也就是1980~1990是同一代,我管你現在是20還是25還是28.
只要是這段時間蓋的房子就是同一代,價格就會被綑綁再一起.
因為"你們看起來就是長的一樣".
人家會因為你長的那副德性,而去"相對於其他產品"出價.
所以,你今天不用煩惱.
1x年屋住了30年,會變成今天4x年屋那種鬼樣子..XD
很可能你住了30年,還是長得差不多.
推 alexhsu0909: 我是覺得這個點很不錯啦 08/08 01:41
地點會決定地區性的相對價格.
屋齡會決定產品之間的相對價格.
例如這兩區,價差10%.
而20年和30年屋價差10%
這種情況下.
A區的A物件是1000,B物件是900
B區的A物件是900,B物件是800.
所以A區的B物件會跟B區的A物件差不多價格.
在沒有特殊利多的情況下.
今天來了一個大漲波例如漲10%.
這時候A區的A物件會最先反映漲幅而漲10%變成1100.
B區的B物件會最晚反映漲幅...最後一個漲到900.
而A區的B物件和B區的A物件會在差不多的時候一起漲10%.變成1000.
最後盤整,所有人都漲了10%...沒人多也沒人少...XD
因此像現在補漲期
我很懶,懶得跑,所以窩在市中心買3x~4x年老屋.
你很勤快,你可以跑去大寮買2x年屋...
你不一定賺得比較少...最多就是油錢花比較多罷了.
→ Tylose: 可以不要這麼佛心嗎，讓它們腦子動一動啦 08/08 01:41
→ alexhsu0909: 介於熱鬧又不太熱鬧之間哈哈 08/08 01:41
推 grant79823: 推 08/08 01:54
※ 編輯: ceca (61.227.123.113 臺灣), 08/08/2022 02:14:43
推 alexhsu0909: 學習了 筆記 感恩 08/08 02:17
推 alexhsu0909: 是說燈塔那棟拉皮後看起來也不錯 08/08 02:19
拉皮外觀會改變,不過裡面還是差.
當然4x年屋拉皮會拉近跟2x年屋價差.
但是目前拉皮的狀況應開還沒辦法讓4x年屋價格跟2x年屋拉平.
我有一棟老屋現在正在拉皮...顆顆...
但那棟老屋搞到讓我超級生氣.
我賣掉後一定要去....正在考慮要買一個黑超七手珠還是買一支1.5克拉藍寶石戒子.
(黑和藍都是水屬性的顏色)
來解怨氣!!!
老大樓很容易搞到我很生氣...!!!
※ 編輯: ceca (61.227.123.113 臺灣), 08/08/2022 02:22:17
→ alexhsu0909: 屋齡大一點的管委會很重要就是了 08/08 02:20
噓 jin0: 噓 08/08 02:23
→ physicsdk: 謝謝C大，每次看每次身心舒暢，但本魯還是只愛漂亮的 08/08 02:23
→ physicsdk: 新房不愛cp值高又是市場主流的舊房，那道檻過不去註定 08/08 02:23
→ physicsdk: 韭菜命XD 08/08 02:23
自住要住爽.
不要委屈自己.
投資要理智.
可以賺錢,泥巴坑裡都會去!!!
※ 編輯: ceca (61.227.123.113 臺灣), 08/08/2022 02:26:28
推 s26492755: 我遇過一個社區 屋齡18年而已 但是是上一代的外觀風格 08/08 03:03
→ s26492755: 說他28年我都信 08/08 03:03
→ s26492755: 都不知道蓋他的建商在想啥 08/08 03:04
推 kendavid001: 有地方不對喔 或許房價大多時候都在漲 跌的時候10年 08/08 03:04
→ kendavid001: 或許才一次 但這2年確實蠻有機會 還是要分析當下的大 08/08 03:04
→ kendavid001: 環境總經而不是單純拿歷史紀錄比 房價應該看現在跟 08/08 03:04
→ kendavid001: 未來而不是過去 08/08 03:04
→ kendavid001: 當然也要沒有急迫需求就是了 08/08 03:04
推 nashdu: 推 長期來看真的沒差…這只是財務觀念的問題 08/08 03:45
推 Narok: 面寬五米,地坪30,門口路10~12米這樣不用3000哦… 08/08 06:27
推 HILLFLY: 如果租金跟房貸利率一樣，這樣有需要急著進場買嗎？ 08/08 07:36
推 coubeooh: 公寓自住就要考慮了，住公寓真的租屋就好了 08/08 07:48
推 piliwu: 某個推文你那麼會看房價漲跌為何現在是空手？承認 08/08 07:49
→ piliwu: 自己錯誤不會看 08/08 07:49
→ piliwu: 很難啦 被嘎空還裝自己是專家 08/08 07:49
推 kagaya: 泥巴坑是指很難弄的40年大樓嗎XD 08/08 08:05
→ supereva: 多半蠢蛋連房貸裡面有分本金和利息都不清楚 08/08 08:06
推 sylvia25856: 想請問c大 如果自住剛需 那要優先選擇坪數小位置偏 08/08 08:10
→ sylvia25856: 的新成屋還是選擇坪數大機能優的2-30年房啊 08/08 08:10
推 siriuskinght: 想請意ceca大，自住的話台北市老公寓也值得嗎？ 08/08 08:29
推 fisher6879: 推 08/08 08:36
推 chipretender: 台北市老公寓自住貸30年總價1500～2000，然後自己 08/08 08:48
→ chipretender: 自住15年就有機會利息比租金低了。之後續住還是租人 08/08 08:48
→ chipretender: 都賺... 08/08 08:48
推 hank000040: 詳細推推 08/08 08:48
→ lolpklol0975: 所以說這邊完全不用太擔心 用力做多 08/08 08:49
→ chipretender: 老房子每年抓20000維護費其實也還好... 08/08 08:49
噓 rabb2000: 台北市2000公寓不如買新北1000電梯 08/08 08:51
推 chipretender: 台北公寓值錢的是地... 08/08 08:52
推 curry56: 老師好 08/08 09:00
推 sspider0829: 推 每次文章都有自認高手的來講可能要跌 唉 高手真 08/08 09:04
→ sspider0829: 的高手 笑死 08/08 09:04
推 website3D: 請教那五年左右就要換屋的族群怎麼算？若小換大或 08/08 09:12
→ website3D: 換地方，不就買 08/08 09:12
→ website3D: 房交易成本，跟租屋租金去做比較？ 08/08 09:12
推 s26492755: 買幾年交易成本都要算進去比的啊 只是你持有時間長攤 08/08 09:32
→ s26492755: 提下來變少 08/08 09:32
推 kagaya: 本來覺得換屋交易成本就是仲介費代書費，後來發現還要加上 08/08 09:34
→ kagaya: 家具費 那其實是消耗。不過住自己的房子確實用得比較爽 08/08 09:35
推 jimrogers: 推 常常看到的是 自住因為不懂 又怕買貴 就一直不買 08/08 09:35
→ kagaya: 我也是預估可能要換 五年攤提比上房租跟利息價差，還是賺 08/08 09:36
→ kagaya: 各方面去算完之後 結論 自住沒差... 08/08 09:38
→ ceca: 租屋，搬家成本，家具處理等等 08/08 09:54
→ ceca: 一個人租屋跟一家人租屋是兩個世界 08/08 09:54
→ ceca: 搬家很多人要準備三個月，花費超過兩萬，很硬 08/08 09:54
→ ceca: 搬新家，房東沒冷氣沒床架要自己買，房東有你也有你要處理你 08/08 09:55
→ ceca: 的 08/08 09:55
→ ceca: 家庭搬家是大工程，這也是三房租客很穩定的主因之一 08/08 09:55
→ kagaya: 舊的家具家電到新家也不合用 留下來給下一手也是沒價值 08/08 09:58
→ kagaya: 一搬家 家具家電費都要另外花 譬如冷氣移機一點都不划算 08/08 09:59
→ kagaya: 但是自住住爽無價XD 而且還握有漲價門票 好自住不買嗎 08/08 10:00
推 goodjop: 推 08/08 10:43
推 wings30222: 推 08/08 11:02
→ s26492755: 三房不要附傢俱 進來的通常腳麻跑不掉 08/08 11:16
→ s26492755: 我之前有一間兩房 第一組租到我賣掉 08/08 11:17
推 l52015: 推 08/08 11:28
推 physicsdk: 有家庭的很難跑掉，搬家成本太高了光想就心累 08/08 12:57
→ jc761128: 家庭被洗出去不租通常都是房東要賣.. 08/08 13:14
推 eachboy: 推～ 08/08 13:56
→ Unsullied: 自住還等真的.... 08/08 15:52
→ Unsullied: 數學差 邏輯差 08/08 15:52
推 Unsullied: 存不存得到錢 就在一念之間 08/08 15:59
→ Unsullied: 工作穩定還付房租給房東 難怪大家這麼喜歡買房 08/08 15:59
→ Unsullied: 永遠有人腦霧要跟你租 08/08 16:00
推 frowning1226: 謝謝ceca老師開釋救眾生！ 08/08 18:17
→ s26492755: 這個就 社會我龍哥 超優質租客 08/08 19:00
→ s26492755: 加女友年收700幫你養房 房東真的該發獎狀 08/08 19:01
推 frowning1226: 推～ 08/08 19:51
→ frowning1226: 樓上s大又開酸，哈哈哈... 08/08 19:52
推 B42297: 請問c大 投資老屋是不是還是需要有固定的裝潢團隊比較適合 08/08 21:40
→ B42297: 新手開搞的話是不是買別人整理好的比較省心 謝謝 08/08 21:40
→ ceca: 我的包商偶爾就會換,當人爛掉的時候. 08/08 23:32
→ ceca: 所以,你只要對翻修有一定概念,換包商其實沒啥壓力. 08/08 23:32
→ ceca: 爛掉沒換掉才是壓力. 08/08 23:32
推 physicsdk: 有經驗到能自己發包的時，管理進度自己來，也省統包的 08/08 23:38
→ physicsdk: 錢 08/08 23:38
→ ceca: 自己發包要管工人很累很煩. 08/08 23:47
→ ceca: 錢還是給別人賺就好...XD 08/08 23:47
→ ceca: 不要沒事替自己找一份工作去做... 08/08 23:48
→ jimrogers: C大請問 怎麼判斷包商是不是爛掉呢 還是要做了才知道 08/09 07:59
推 physicsdk: 像C大這種level就不用在意那點錢啦，省心 08/09 11:56
推 heroic: C大文章總是有料必推～ 08/09 13:50
推 bensonokok: 請問已經有房，之前您有說預售不要碰，那如果是，想再 08/10 21:37
→ bensonokok: 買新房自住，您覺得如何？另外，現在預售都要蓋很久， 08/10 21:37
→ bensonokok: 我目前考慮的要蓋到119年，您又怎麼看？謝謝 08/10 21:37
推 diiiib: 會買的就會買 08/13 19:38
推 chen831030: 3/14 03/15 05:09
→ chen831030: 謝謝 08/06 04:12
→ chen831030: 謝謝 10/11 18:56