[新聞] 日圓貶、利率低 買台北不如買東京？全球

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日圓貶、利率低 買台北不如買東京？全球瘋日本 台灣人視訊看房就下訂

日圓貶值使得台灣人去日本置產重現熱潮。事實上由於日圓趨貶，加上低利率，全球資金
都看好不動產市場，東京都地區仍是首選標的，其他地區的投資就要看功力了。

台灣人疫後最想去的國家，非日本莫屬。近來日圓貶值，不少人換了許多日圓，就等國門
開放，立刻衝去日本報復性消費。但其實台灣許多高資產人士從去年開始，已經慢慢在日
本買進不動產。

高價物件交易　6月爆大量

信義房屋日本事業部經理柳政億指出，信義房屋去年在日本的成交量和金額，未受疫情影
響，創2009年在日本設點以來第2高的紀錄。今年仍維持不墜，上半年成交戶數，比去年
同期增加4成以上；第2季平均每戶成交價為7148萬日圓（約1595萬元台幣），比第1季成
長7%。

值得注意的是，今年以來成交超過1億日圓的物件，已經和去年全年相當，而第2季1億日
圓以上物件的占比，比第1季幾乎增加1倍以上，而且1/3集中在6月成交；預估今年全年業
績可望超越最佳銷售紀錄的2015年。儘管疫情無法去日本，客戶也會透過視訊看房就下訂
。


2020年疫情剛爆發時，的確對台灣人購買日本房地產造成衝擊，一些中小型的房仲業者也
因此停業。不過去年開始情勢改變，有些台商從中國撤出時，為了資產配置的需求，直接
投資日本的房地產。

另一方面，日本一些企業受疫情衝擊經營不下去而求售。例如淺草旁商店街一間獨棟的商
鋪，原本經營的燒烤店收攤後賣給了台灣人。在景氣好的時候，這樣的物件幾乎不可能求
售，疫情反而讓外國投資人有機可乘。儘管這時買下這棟商業不動產也無法立刻出租，但
買家仍決定先入手，等待日本重新開放觀光。


近來台灣人瘋日本買房，主要受兩股力量的推動。日圓走貶，形成了拉力。柳政億分析，
東京都中心蛋黃區1戶10年內、電梯兩房的物件，大約1億日圓，1年前折合台幣約2600萬
元，現在則只要2200萬元左右。推力則是台灣房價太貴，在台北市中心很難找到同樣條件
的房子。


根據信義房屋分析，會去日本置產的客戶，主要是超過45歲以上的族群，在日本購屋的目
的包括小孩求學時居住、自己去日本時住、資產配置等。也有企業主自己先在日本買1戶
住家「試水溫」，接下來就用公司的名義買進商業設施等房地產來分散資產，總金額已超
過40億日圓。

由於客戶多半是高資產人士，日本通常不是他們的第1間房子，他們追求的是穩定獲利。
一般來說，扣完大樓的管理費、維護保養費、報稅等費用後，近期日本的淨投報率大約3%
。

日本房產夯　淨投報率3%
若要追求更高的報酬率，這些物件的風險也會比較高，例如屋齡老、地點偏遠等。腦筋動
得快的台灣投資人，會摸索自己的獲利模式。例如有位投資人買下1棟9層樓的中古大樓，
雖然屋況不佳，但他自己有工班，重新裝潢，加值後出售再回租，把這棟樓打造成幾間民
宿、幾間長租房，以及健身房等。

對不熟悉日本的外國人來說，投資東京附近仍是最保險的作法。日本不動產經濟研究所指
出，2021年首都圈（東京、神奈川、埼玉、千葉）新建公寓，平均每戶價格是6260萬日圓
，比前1年上漲2.9%，超過泡沫經濟時期1990年的6123萬日圓，創1973年開始調查以來新
高。如果單看東京都23區，平均售價是8293萬日圓，年增率為7.5%。銷售戶數則比2020年
增加23.5%，達3.4萬戶左右。

日本房仲業者分析，東京的「多樣性」仍無可取代。這裡的平均薪資較高、工作機會較多
、通勤也方便，另外購物和娛樂設施也很多，魅力十足。2021年4月東京總人口比1年前減
少2.5萬人，但如果限定為「日本人」，則增加了7440人，表示其實東京減少的是外國人
。另外以疫情嚴重的2020年為例，東京移入的15~29歲人口淨移入7.4萬人，顯示年輕人真
的很喜歡東京，而這些人潛藏租屋需求。


事實上，不只台灣人，全世界都瞄準日本的不動產。東京不動產業者透露，韓國、美國等
地投資人，最近紛紛詢問價位在1億到3億日圓的公寓。《朝鮮日報》報導，以1億日圓的
公寓為例，2019年需要11.16億韓元，現在只要9.46億韓元，將近打8折。同時2019年首都
圈新建公寓平均價格5980萬日圓，今年5月已經漲到6088萬日圓。如果以美元計價，2019
年54.6萬美元，今年5月只要47.6萬美元，吸引力十足。

除了散戶之外，外國的年金基金、大學基金、壽險、富豪資產管理公司等，更是看好日本
不動產，主因是利率寬鬆。對法人投資人來說，光靠股票、債券等傳統的資產不足以應付
需求，必須有一定比率的資產放在不動產上。

《東洋經濟週刊》指出，和其他國家比較，日本不動產的市場區域很廣，不只有東京，還
有大阪等許多有特色的城市，而且交易制度健全，也遵守約定，政局穩定，也不容易有過
度大膽的政策轉換；當然，最重要的還是維持超低利率政策，投資人用低利率就能得到高
報酬。

投資客注意　地點不宜偏遠
不動產業者CBRE公司指出，去年日本來自海外的不動產投資額就達到103億美元，其中美
洲占48億美元，亞太地區占25億美元。這兩年來投資額最高的外國公司是香港基匯資本公
司，總額2820億日圓，2014年投資大阪凱悅飯店後，即陸續收購日本物件。第2、3名則分
別是美國德州教職員退休年金（2690億日圓）和美國黑石集團（2210億日圓）。

不可諱言的是，對散戶來說，投資海外不動產畢竟不在自己的國家，有時鞭長莫及。疫情
就打亂了很多人的計畫，柳政億說：「這兩年我們做最多的售後服務，就是幫客戶去沖馬
桶、開窗戶；一位客戶因為小孩匆忙回台灣，我們還幫他進屋裡去清冰箱裡的食物」。

另外匯率是這一波台灣人投資日本房地產的重要因素，但未來走勢是未知數，先前投資日
本不動產失敗的案例中，原因除了找不到房客、地點偏遠外，購屋時日圓匯率太高，也侵
蝕了獲利。雖然一般認為日本短期內不會調高利率，但匯價波動難免。房仲業者也只能建
議客戶盡量分批換匯，看到有合適的物件時，才能快速簽約。因此，先做足功課再買房，
是投資海外房地產的第一課。


心得：

日圓大幅貶值 + 利率低 + 房價低 ，吸引大批房地產投資客至日本置產

在遲疑的話，日本房子就要被中國人買光了

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※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 114.38.14.241 (臺灣)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1660194389.A.9C2.html
噓 junior020486: 你到底是要買日本還是要買房車，一直貼一樣的，不
→ junior020486: 煩嗎？
噓 DwyaneWade: 滾
噓 xdxd3310: 這就每天洗文章的 無聊...
→ hide0325: 你又買不起
→ labell: 這噁男 ...
噓 Hermesnavy: 去柬埔寨置產當大爺啦
推 OxFFFF: 雖匯率關係目前看起來日本房子便宜了，但無法逆轉出口競爭
→ OxFFFF: 力由下滑變上升的話，日幣及日本資產還是不看好
推 VicLee: 信義日本真的服務好，馬桶久沒沖真的超臭
噓 kusomanfcu: 幫忙噓
推 v21638245: 樓下說持有成本高，不划算
推 bboywhite: 呵呵 快買，不要搶輸喔
→ shena30335: 《登入次數》179 次  一天三篇 很可疑阿
噓 kagaya: 不要來亂
推 Marcuslin: 所以你是有錢能在日本置產 還是窮得要住露營車 你要想
→ Marcuslin: 清楚诶
不用想，拖時間的先幹掉再說
噓 Tylose: 再啦
噓 lagadidi: 到底要買日本還是住車上
推 challenge23: 笑死，台灣人在哀買不起房子少子化
→ challenge23: 日本也有這個問題
※ 編輯: anti87 (114.38.14.241 臺灣), 08/11/2022 15:19:16
噓 Primk: 洗文練功 想去 主流民意板 帶風向? 厲害了
噓 kuluya997: 房仲快沒飯吃了
推 Unsullied: 快去啊
→ Unsullied: 不送
→ Unsullied: 一堆人發這種文就代表 很想買 希望別人去日本買
→ Unsullied: 結論：難跌
→ Unsullied: 現在這種靠杯物價 希望房價跌的應該要醒了
→ Unsullied: 除非...你住的是三隻小豬的茅草屋
噓 olivewood: 日本又不炒房 = = ，負資產
推 ukenKo: 蠻有趣的…日本家裡做不動產的朋友都建議賣 結果台灣新聞
→ ukenKo: 在鼓吹買
→ autumoon: 真正有錢的才不會買東京，都是買沖繩離島 XD
噓 sspider0829: …
噓 aesdu: 日本你又買不起... 想這麼多幹嘛...