Fw: [討論] 24歲短期籌備頭期款操作

[shane87123 (陽光大肥宅)]

※ [本文轉錄自 CFP 看板 #1Y_6IcLV ]

作者: shane87123 (陽光大肥宅) 看板: CFP
標題: [討論] 24歲短期籌備頭期款操作
時間: Wed Aug 17 11:46:44 2022


即將入職

前陣子計算一下月薪後，估計一個月能夠投資、儲蓄的金額為 38000，約月薪 47% 左右。

原本是預計 10000 進行投資指數投資，28000 定存



然後最近很希望能有自己的房子，

給自己目標是一年的時間湊齊 200 萬當頭期款（總價1000萬的房子）

由於老家不會給支援，

所以興起了信貸頭期款這個念頭。


根據月薪*22 計算，

我封頂大約可以借到 180 萬，

那當然我也知道信貸過後，會讓房貸能貸的成數下降，

所以操作會是工作半年後，信貸出來半年至一年（期間慢慢看房）再房貸。




以上僅算月薪金流，

年終兩個月以及一年分紅兩次未計入


想問的是

1. 我一個月 38000 的投資儲蓄比例（占月薪 47%）是否會太低？
2. 照我的計畫執行的話，是否投資金額 10000 應要變成儲蓄？亦或是降低
因為我自認為個性上無法承擔較大的投資風險，所以應該會採行指數投資，
但這一投至少五年起跳

3. 信貸出頭期款這個操作有什麼地方要注意？
以月薪來看負債比，800萬房貸+180萬信貸感覺還不到月薪七成，
且以月薪三成來計算生活費，應是綽綽有餘，還不包含年終與分紅。
4. 信貸出來之後會有 180 萬的現金，但又不會馬上買房子，
若存入定存生利息以抵擋部分信貸利率的利息是否可行？

謝謝大家

--
※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 114.32.238.248 (臺灣)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/CFP/M.1660708006.A.55F.html
推 tatsuyas: 信貸有需要再借就好，如果沒辦法有效應用資金，沒必要
→ tatsuyas: 借出來付利息，以你的月收找信貸應該不難，沒必要超前
→ tatsuyas: 部署。房貸加信貸最需要小心的就是現金流，以800+180算
→ tatsuyas: ，我猜寬限期後本利攤還每個月大概要快6萬，以你現在8
→ tatsuyas: 萬月薪可能沒有你想的輕鬆，當然若是拿到更低的利率，
→ tatsuyas: 或是更長的期間，每個月還款金額更低，那或許就能符合
→ tatsuyas: 你說的狀況了
我會想提早拿到現金是因為，我爬文都有提到，若要申請房貸時有信貸在，會降低房貸成數，
或是信貸+房貸仍然只有8成
主要是因為銀行不希望全貸買房

所以提早取得現金後，在定存或市場上滾一圈比較不會有全貸買房的問題
至少我爬文得到的結論是這樣

或是直接問銀行：我信貸+房貸最高能多少，但這樣等於是告訴銀行，我幾乎要全貸買房了。


然後你說的逼近6萬，我剛剛查一下，應是這樣：
信貸試算：2%年利率，費用9000元，總共7年
https://i.imgur.com/wSWe7pa.png
不知為啥他會跳2.15%

房貸試算：1.7%年利率，寬限期3年，總共30年
https://i.imgur.com/bYh5HW3.png

前七年月償還54000，不到月薪七成

若信貸提早還款應該可以應付？
※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc)
※ 轉錄者: shane87123 (114.32.238.248 臺灣), 08/17/2022 14:22:11

這裡的大大經驗豐富，人也較多，轉來這討論看看。
※ 編輯: shane87123 (114.32.238.248 臺灣), 08/17/2022 14:23:08
推 prostar: 剛工作沒存款？
對QQ
※ 編輯: shane87123 (114.32.238.248 臺灣), 08/17/2022 14:44:53
推 ceca: 貸款是看你還款能力計算的.
→ ceca: 也就是例如銀行放1000是抓你還款能力月5萬好了
→ ceca: 那你的七年期信貸本利和+房貸本利和不可以超過5萬.
→ ceca: 因為信貸是七年期,所以同樣一萬的扣打.
→ qqphor: 所得比算到15，已經超過，應該不容易過
大大您好，不太明白所謂的所得比15是什麼意思～
→ ceca: 房貸可以借200,信貸只能借100..會用掉一樣的信用額度.
推 dumpling26: 其實說信貸會影響房貸 主要是短期內 如果已經先借信貸
→ dumpling26: 一段時間了 銀行主要還是看所得負債比 一般是抓薪水
→ dumpling26: 的六成 假設你月薪80000 你一個月能負擔的貸款就是480
我以為抓7成... OTZ
→ dumpling26: 00左右 扣掉信貸23000剩25000的額度 那1000萬的房子
→ dumpling26: 分30年 你頂多能貸到700萬 等於你借了180還要自己湊12
→ dumpling26: 0以上出來才有可能買得到
→ ceca: 另外,你可以要買房子前在信貸,不需要先貸出來放.
→ ceca: and...你有壓力可以往下買,先買800萬的房子.
→ ceca: 以後再換..
→ ceca: 反正..你遲早還是要換房子..XD
ceca大您好，
1. 您所謂的“同樣一萬的扣打”是什麼意思呢？
2. 房貸可以借200、信貸只能100又是什麼意思
3. 買房前信貸的意思，是假如我要買1000萬房，就直接跟銀行說要信貸+房貸出 980 萬嗎？
4. 我確實有考慮讓總價往下探一些OTZ
→ ceca: 你想一次到位,有可能會越追越追不到..XD
→ qqphor: 銀行還會算每月薪扣掉房信貸，你還有多少錢可以生活，這
→ qqphor: 些列入評分
→ ceca: 本來差一點,過幾年變差很多,再過幾年直接放棄.
→ ceca: 房價不是用薪水追的....記得這一點.
→ qqphor: 信貸約3週的時間
推 ceca: 是,例如你薪水8萬,銀行抓你有5萬的還款能力/
→ ceca: 那他就用5萬去計算你的本利和還款.
→ ceca: 例如你全都辦20年房貸,5萬塊就可以借給你1000萬房貸.
→ ceca: 但如果你信貸100萬用掉1萬月還款額,那你剩4萬額度.
→ ceca: 換算成房貸就只能借你800萬,等同800萬房貸+100萬信貸.
→ ceca: 所以相對你全都是房貸,你總貸款額度就會少一百.
了解，其實就是因為信貸的還款年限沒有房貸那麼高對吧？不夠攤

另外，現在有可能房貸貸到40年嗎？
→ ceca: 當然如果你用30年,5萬的本利和我隨便抓可能有1200萬扣打.
→ ceca: 因此有時候20年算不過30年就可以算過.是這樣來的
→ ceca: 首購40年應該還是有,大門應該沒關上,
→ ceca: 但是要怎樣請要去問銀行,我沒有符合過條件過所以沒研究.
→ ceca: 高雄的話可以問高雄銀行,其他縣市就找有承作的問看看
謝謝 ceca 大解惑
我爬文以為有了信貸，房貸難過是既定事實，而非看還款能力。
→ qqphor: 原PO不好意思，我看錯所得
→ qqphor: 國稅局的年所得乘以15
推 dumpling26: 40年只有首購有 而且要看地段 高雄銀只做高雄人 其他
→ dumpling26: 永豐 合庫 星展有做 不過你現在感覺是頭期問題比較大
→ dumpling26:  不是月還款問題 我也是覺得可以往下看
是，目前就是頭期款比較頭大。
往下看不是不行，是新竹周遭沒物件OTZ
→ qqphor: 你的條件如果很好，可以問合庫40年，但不知道有沒有限制
→ qqphor: 新竹真的節節攀升
再問各位大大一個問題，就是貸款的比例（負債比？）要抓多少成比較穩定？
如信貸+房貸的月償占月薪多少，銀行那邊比較容易過？
有看過7成，但上面的大大好像都抓6成

有時覺得抓比例蠻怪的，假如我月薪20萬抓8成，每個月還有4萬給我用
比月薪6萬的5成還多
→ qqphor: 但合庫我比較過了，不優….XD
→ qqphor: 去年國稅局的年薪資乘以15就是可貸額度，之後看評分，有
→ qqphor: 職業、月薪、信用等等做增減評分，看可貸額度會被減多少，
→ qqphor: 反正不會超過可貸額度
→ qqphor: 説實話非常建議你記帳，因為記帳可以看出自已現金流，我常
→ qqphor: 常在記帳簿找到錢去買一間水餃房……..XD
→ qqphor: 不過我修繕是自己來，慢慢修
推 dumpling26: 你google很多文章會跟你說七成 但實務經驗大概是六成
→ dumpling26:  因為他還會考量你平常的生活支出 月賺20萬的人 跟月
→ dumpling26: 賺8萬的人 花錢能力不會一樣
推 dumpling26: 你的資產也會考慮進去 不動產 股票 基金 存款 甚至保
→ dumpling26: 單
→ qqphor: 對，保單真的有加分
那是要憑年薪資乘以15還是以月還款6成來看？
因為還有年終、分紅沒計入，這樣下來即使月薪看起來不優，但年薪乘以15還是挺大的


保單目前只有父親幫忙繳清的保險，與公司的團保XDD
※ 編輯: shane87123 (114.32.238.248 臺灣), 08/17/2022 15:30:37
→ ytlintexas: 40年還是有，今年6月買到一間有貸到40年
推 roy0710: 24歲買便宜的就好 記得當年24的時候是買240的兩房 在太
→ roy0710: 平 換算過來大概是買500萬的左右
便宜的恐怕是在新竹找不到XDD

→ ytlintexas: 不知是不是只看還款能力，40年條件有點迷
→ qqphor: 先考慮額度，額度夠大你借信貸+房貸就沒差，再考慮還款，
→ qqphor: 抓35年/2%/1000萬，約34000，供你參考
→ qqphor: 網路有貸款計算App可以下載自己常常按一按就通了
推 johnnychenme: 這月薪又新人應該是新竹吧 太硬了先存錢吧
→ qqphor: 原來c大的解釋也是有他的道理
→ qqphor: 樓上，説不定有爸媽撐著啊
謝謝大大，看來最大額度沒問題，接下來應該是看評分並評估月還款能力。
40年房貸也不失為一個辦法

另外，短期內應該不會進行投資或小額投資，畢竟要快存頭款
※ 編輯: shane87123 (114.32.238.248 臺灣), 08/17/2022 15:45:57
→ qqphor: 多多看房很重要
原本想說先信貸出來等銀行那裡不認為全貸買房的同時，可以多看房
目前鎖定苗栗XD
※ 編輯: shane87123 (114.32.238.248 臺灣), 08/17/2022 15:49:42
→ qqphor: 這評分和評估只有銀行才知道，但你自己心理慢慢會有底，買
→ qqphor: 完就知道了
→ qqphor: 你看上喜歡的房子，先找一間銀行去問，前提態度要謙虛培養
→ qqphor: 默契
推 sspider0829: 買要儘速 越拖物件會越差
推 dumpling26: 收入一般是看扣繳憑單年收入除以12 所以有獎金分紅的
→ dumpling26: 確月收入會再高一點 不過基本上核貸人員就是把你的資
→ dumpling26: 料都丟進電腦去跑就會有個數字 有的會再加上自己的評
→ dumpling26: 估加加減減 做成報告後再往上送 畢竟這一年來房價波
→ dumpling26: 動太大 他們在第一線初核貸壓力也很大
→ qqphor: 辦信貸很快，約三週，可以同時進行啦，現在沒有什麼全貸，
→ qqphor: 最保險首購約8成，信貸不算在購屋貸款，但併在總總貸款額
→ qqphor: 度
→ qqphor: 苗栗，我知道有垂坤XD
推 junior020486: 剛出社會就在煩惱這個，先存點錢啦
推 junior020486: 我就知道前兩年房價上漲，造成一堆首購在那邊焦慮
→ junior020486: ，雙貸合一硬上
→ junior020486: 已經好幾篇都在硬捏了
我很努力存惹QQ
月投資＋儲蓄占比47%
估計全儲蓄吧，比較快到頭期款（指數投資錢生比較慢）
推 junior020486: 收入來源出狀況，房貸還可以申請寬限
→ junior020486: 你雙貸合一，信貸沒辦法寬限的
推 junior020486: 自己要考慮清楚，雙貸合一的首購
→ junior020486: 負債比很緊繃的，到時候遇到狀況
→ junior020486: 投資客會推斷頭鍘出來，一個一個鍘
→ junior020486: 現階段我不會建議你頭期款差這麼多的情況下雙貸合
→ junior020486: 一上1000萬的房子
謝謝大大苦口婆心，我會好好思考現金流與風險的

推 zoology60: 小弟去年狀況跟你類似，剛畢業在新竹買方，信貸250，買
→ zoology60: 清大附近中古800快900，和屋主買，簽約後找信貸都來得
→ zoology60: 及，信貸很快，等房貸過了再去審都來得及。
我會擔心說，房貸下來了，會不會影響信貸？
若影響了，信貸不足＝頭期款不足＝付不出頭期款，這樣會完蛋

當然不會將頭期款全部押注在信貸這個金流就是了
→ qqphor: 記得交屋日期要壓後面一點
※ 編輯: shane87123 (114.32.238.248 臺灣), 08/17/2022 16:50:56
→ qqphor: j大的也要好好參考，因為你要自己承擔
→ zoology60: 我的操作就是卡時間點，房貸過了馬上叫信貸去送審，銀
→ zoology60: 行他們很有經驗都知道你要幹嘛的，當時也是覺得抖抖的
→ zoology60: 但其實比想像中順利。
推 junior020486: 你先問問屋主能不能接受房貸頭期款但書，現在買氣
→ junior020486: 冷，屋主說不定願意接受
→ junior020486: 現在銀行放款越來越保守，很多貸不到8成，尤其中古
→ junior020486: 屋
推 javator: 現在買氣哪裡冷....還是用搶的
→ javator: 你抓太緊，而且想的太美好
→ javator: 你看的上的還不一定買的起
→ javator: 半年後，漲幅如果超過你預期呢？
→ javator: 三成生活費是銀行最起碼的算法
→ javator: 看你其他負債，還款能力可能抓更低
→ javator: 如果前屋主剛入手沒多久，貸款成數更低
推 javator: 你不是降低物件金額，就是提高金流
→ javator: 中古屋鑑價本身就是個風險
→ javator: 但你似乎將所有風險都集中了
→ javator: 自備款起碼要抓3到3.5成
→ javator: 家具、空調、契稅、仲介費都是現金支出
→ javator: 如果不小心還裝修，那就再噴個幾十萬
推 javator: 何況看你拿信貸去要定存，就知道理財不行
→ javator: 趁年輕，多試試如何增加收入才是正解
→ javator: 因為目前你承擔風險的能力還太低
→ javator: 全貸背後要有穩健的支援才可
推 dreamdds: 先存200再說 雙貸買房你還要找副業兼差才應付得了
→ kwind0410: 多存點現金 很多雜費別人覺得零頭 對你絕對不是零頭
→ olivezoo: 想買頭期，一個月只存5成不算很努力
推 s47vd48g: 先過試用期….不要好高騖遠 存一百萬再來看房 預售屋簽
→ s47vd48g: 約金通常是10-15% 成屋的話你自備應該就要抓到20-30%了
→ s47vd48g:  同時要信貸+房貸我不知道成不成
→ s47vd48g: 買一千萬的預售比較務實一點
推 tony825011: 買
推 tigger092826: 如果真的不夠現金，預售屋是個不錯的選擇，但我覺得
→ tigger092826: 如果要買房，8w薪水只存快一半有點少
推 tigger092826: 還有分紅不是你進公司那年就可以領的，不能把分紅
→ tigger092826: 收入納進去
→ yesyesyesyes: 不要信貸買房啦   槓桿開太大
噓 brian199524: 新鮮人沒存款且剛準備到職 就在用本夢比去推算 真的
→ brian199524: 好高騖遠  出社會後很多你意想不到的開銷 連同期都沒
→ brian199524: 有 真的不要做超出能力的事