Re: [新聞] 台積電效應利多出盡 高雄房價連跌3個月

[ceca (生活藝術大師 ￾ N)]

※ 引述《bla790395 (帥黑咩)》之銘言：
: 請教Ceca大，有看您提到若是同區域有打算換屋（小換>8X坪）可以開始準備。目前手邊
: 有間1X年在美術
: 館區的閒置三房（4x坪)，目前透過這間的增貸已有買了第二間來住，我個人原是規劃先
: 出租，三到六年後二換一。原本想說小換大的換屋時間不會那麼快到，想不到現在已出現
: 該現象。
: 想請教是否建議照原計畫執行，還是可以趁明年初來換呢？另外目前我看手上自己的房子
: 實登相同條件大概也是3X/p，參考591上國家美術館也大概是3X/p，只有一間4樓的開2X。
: 好像還沒完全拉開？還是我的參考方式錯了？
: 抱歉開頭這樣問可能不好，歡迎各位前輩給意見指教，謝謝


國美是之前突然抓狂賣家都超有自信.

三房還在開30~33的時候,國美去年一堆開35up.

但是目前他們銷售自然也卡住.

後來疫情嚴重,管委會禁止帶看,就全都縮回去...XD


另外,三房以上沒有平面車位會被嫌(這邊是蛋黃區..蛋黃區有蛋黃區的特質)

因此沒車位的三房和機械車位的三房和平面車位的三房,在美術館單坪價會不一樣.

四房沒車位就更被嫌到臭頭,之前米羅一間6x坪沒車位,賣了超久,開價我記得才28還是26.

所以下面討論全都是以配平面車位為主.

不過兩房車位可有可無,所以兩房不用特別切割有無車位.


目前來講.

你三房(指室內22~24),正常條件成交價單坪應該可以成交到32~34.
(我是指基本款,例如京城畫家系列這種最普通等級的東西)
(並且方正,無暗房,不會有伸手可以跟對面遞醬油的狀況)

但是權狀7x(室內36~4x)以上的基本款(非皇苑鼎宇堅山系列),可能單坪成交會在28~30.
(甚至有更低,不過通常更低會附帶一些缺點...先不討論)

因此基本上單坪產生了10%以上的差距.

這個差距已經足以讓你小換大了.


不過美術館50~60坪的物件目前很囂張.

主要就是缺貨產生的狀況.

50~60坪的屋主目前換屋困難.
(大多數人的絕大多數資產就是他住的那一棟房子...不要拿我們投資者做demo
 我們投資者自己住的房子只是自己資產的一小部分
 投資者泛指以投資維生的人,包含炒股炒期貨炒OOXX)

因此換屋換不動,自然也不拿出來賣,所以缺貨.

缺貨底下,少數賣的就會賣很貴,因為不賣貴他也沒辦法換屋..

so...你要換50~60坪就不適合....
(這個現象只限於美術館和農16...其他地方不存在)

因此現在換屋可以往70以上的換.

但是不要往5x的換.

反過來你5x的,可以往上換...

甚至你要往下換也可以...

其實美術館最近兩房沒有三房強勢.

so..你如果純投資,一間5x的換成兩間2x的也是可以.

不過當然往上換會更有優勢.

但是你如果是3房要換四房,那現在就不適合.


而前局面來看.

室內4x~5x坪這種權狀7x~9x的物件供給量還是很低,建商也蓋非常少.

所以遲早這個坪數的物件也會因為缺貨而價格在往上修正.

在這種情況下,你還有這一段修正的利潤可以賺.
(這就是目前可以換屋的原因)

至於往下換單純就是.

兩房的單坪居然跟不上5x坪四房不太合理.

那個時間久了也會修正,你也是賺這個修正的差異.




另外補一下.

這邊要以"室內坪數"做切割.

也就是我講兩房是指室內大約14~17坪.

三房大概是室內22~24坪.

四房大概是室內28~32坪.

更大的大概是室內38~4x坪.

所以這邊以"室內坪數"做切割,而非權狀坪數.


權狀坪數會因為10年前有一次建築法規調整.

所以公設比會有一個明顯的變化.

而目前最吃虧的就是10年屋..顆顆.

因為本來室內30坪含平車,權狀只要52~54坪就有了.

但是10年屋你權狀可能要58~60坪.

然後10年屋屋齡又跟15年屋差不多.

因此買家在總價上面,並不會願意多加多少錢去買10年屋.
(也就是如果15年屋要賣1900,你10年屋人家最多出到1980.
 這樣你15年屋可已成交權狀單坪價36,你10年屋只能成交33...顆顆)

造成10年屋產生一個很悲慘的現象...

單坪價格因為公設比被放大,屋齡又跟1x年屋差不多,所以單坪價格被壓制.

不要把市場上的買家當笨蛋,99%的買家都會看室內坪數...XD
(剩下1%大多都是外行投資客...自住戶反而很難犯這種錯誤,因為他要住,所以他必然關心)

當然也有一些1x年屋的公設比特別大,例如北美一街的太普或是幾個小宅.

那些物件也會因為公設比特別大,而成交單價特別低.


so..美術館這邊,除了兩房比較混亂外.

三房以上基本上要特別注意室內坪數.

除非你屋齡是低於6年...才會產生另外一個市場.
(當然等這些低於6年屋再過10年,就會撞到跟今天10年屋一樣的問題...
 因為室內坪數比率上比較小,所以造成單坪價被壓制...
 so..中長期投資不適合買這種東西...)


但是要注意一點.

當你總價超過3000萬,就會撞到別墅的市場.

目前美術館別墅主力在3xxx萬.

這些別墅會大幅競爭到3000萬以上的大樓.

別墅很強勢,並且因為斷供給,所以對中古大樓衝擊非常大.

所以純投資,你又想買美術館3000萬以上的東西.

都請優先選擇別墅.
(這邊專指美術館這一區)

少數別墅有低於3000萬的.

但因為這些別墅"單層面積"過小,所以住起來爽度很低.
(別墅單層還是要有18坪以上才會爽,因此地坪需要3X坪,這樣價格就會至少3xxx)
(2xxx的別墅大多單層只有12~14坪...其實有點痛苦)

相對於3000萬以下的中大坪數大樓,會有居住爽度的缺陷問題.

所以3000萬以下大樓還是很堅挺,不怕這些少數別墅的競爭.
(我最近想換屋也完全不考慮這些別墅...XD)

當然更大坪數的大樓,一樣是撞到更大坪數的別墅.

這也是大坪數大樓建商都不太敢蓋的主因之一...



: ※ 引述《ha3810996 (微八嘎囧)》之銘言：
: : 台積電效應利多出盡　高雄房價連跌3個月
: : 高雄台積電效應從去年下半年起吹了一整年，造成高雄各區房價暴漲，市區新屋成交價
: 不
: : 僅站穩3字頭，甚至挑戰4~5字頭房價；而郊區則全面挑戰3字頭行情，然而房價不可能
: 無
: : 限上揚，在中央祭出打炒房政策未來朝預售屋禁止轉讓，也讓整體房市在今年第2季出
: 現
: : 急凍，《蘋果新聞網》委託富住通商用不動產統計從去年至今歷月房價走勢，在今年4
: 月
: : 已達高峰，近3個月已出現下滑。
: : 新屋房價往往影響中古屋成交行情，當區域新屋不斷創價，連帶也會影響中古屋走勢，
: 從
: : 去年6月起高雄新屋開始出現暴漲，以高市屋齡2年內新成屋統計發現，從去年6月21.9
: 萬
: : 元一路上揚到11月27.1萬元，經過數月盤整到今年4月已達高峰，每坪成交均價達30.5
: 萬
: : 元，等同過去11個月房價增幅39.2%，然而近3個月房價出現下跌，截止至今年7月每坪
: 單
: : 價均價28.8萬元。
: : 台積電效應高雄各月房價走勢
: : 富住通商用不動產研展部主任許值瑋分析，近年來高雄房價出現大幅上揚，有很高比重
: 屬
: : 於投資客進場搶房，帶動高雄在地資產型購屋客進場，因不久前台積電設廠廠台南，產
: 生
: : 南科效應房價暴漲經驗，因此高雄房市成為投資客搶進目標，然而房價不可能無限上揚
: ，
: : 當台積電確定在楠梓設廠後，整體房價也被拉抬到歷年新高，在今年第二季起包括升息
: 與
: : 中央祭出打炒房政策，導致投資客開始縮手，當中預售屋禁止轉約雖尚未立法通過，但
: 已
: : 達到嚇阻效果。
: : 然而房價是否會持續下跌，目前看來有著很高難度，高雄市不動產開發公會房屋市場委
: 員
: : 會主委陳又齊表示，缺工缺料問題無解，加上台積電未來在楠梓產業園區動工後勢必會
: 因
: : 工程進度搶工，屆時缺工問題將更嚴峻，目前地上15樓住宅每坪營建成本已來到14~15
: 萬
: : 元，導致建商成本不斷增加，即便近期房市買氣出現修正，要出現大幅跌價機率有限，
: 目
: : 前也尚無任何建案出現價格大幅下修，頂多是開價修正，成交價仍未減少。（葉家銘／
: 高
: : 雄報導）
: : https://www.appledaily.com.tw/property/20220818/AB66ABC2F56C9F85915EB6EDA3
: : 哪裡有下跌？不是還在漲嗎？
: : 楠梓可是要挑戰下一個竹北欸！
: : 都有台積電，
: : 難道高雄的房價就不如竹北值錢嗎？

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推 NTU303150195: c神先推
推 u8643046: C大能分析一下南高雄、五甲公園那邊的情況嗎？
推 alexhsu0909: 看來現在是入手美術館40P的好時機？
→ Csir: 國美在高雄應該蓋的還不錯吧
→ alexhsu0909: 還是可以觀察到明年上半年？
投資美術館現在肉很薄.

不如南高賺補漲..XD


自住或是長期置產,換屋又不想離開美術館的選擇.


40~50坪也是目前強勢坪數.

單輪在美術館內換屋,也不適合換過去.

適合換出來...XD

※ 編輯: ceca (61.227.121.186 臺灣), 08/21/2022 20:22:34
推 frowning1226: 推~有夠專業~
推 yiliang1107: 推
推 paul76318: 那個國美不是那個國美XD
國美都在指國家美術館這個建案吧.

京城蓋的那一棟.


高雄美術館不是國家美術館,所以在這邊講國美就是這個建案.

在台中講國美,才是指那個美術館.


國美這個案子在2021年底超抓狂的開價.

有關注的應該知道我在講甚麼...XD

開得跟鼎宇都要有得比.


國美這個案子在美術館特色就是.

他是最便宜的中大坪數建案(坪數最小也6x坪)

並且中高樓層都有景觀,很多是永久的.

有景觀的價格會比較高,因此我有排除探討有特別漂亮景觀的.

而如果沒景觀(也不是棟距很近,單純就是看出去會被幾十公尺外的大樓擋)

價格就可以成在二字頭...

不過釋出量很低...有鎖定的可能還要等.

其他基本款大坪數則是例如京城畫家系列.

那些都會有一些大坪數格局....價格也便宜.

不過整個建案就非中大坪數..而是中小坪數為主.

※ 編輯: ceca (61.227.121.186 臺灣), 08/21/2022 20:45:32
推 paul76318: 因為我以為西捨講的國美是台北建商
→ paul76318: 想說京城何時變成好建商了
國美就基本款的房子.

堅山鼎宇蓋得比較好.

皇苑就更不用說,皇苑細節很屌.


但是你如果不在乎那些細節.

國美也是可以很好住的拉..XD


京城在1x年前要轉型.

也就是應該是上上一個總經理的時候.

從這一批美術館畫家系列,海軍那邊甚麼微風精品之類的.

到後來甚麼京城四季,曼陀羅,京城微風.

到後來京城京城(king park/京城天讚)...

那是他一個轉型的flag.

美術館畫家系列和國美,剛好就是他剛要立flag轉型的第一批產品.


不過因為他剛要轉型.

所以還是無法直接跟那些豪華品牌比擬.

比較類似太普蓋了君悅君御的概念.

太普蓋這兩棟也是要轉型立flag.

不然太普在美術館的地位可能跟京城差不多.被全誠或是永信給輾壓.

但是太普想要轉型,所以君悅君御搭配他在外面(非美術館)的名聲,想要轉型挑戰豪華品牌.

而這兩棟,你要拿去跟鼎宇皇苑比,還是有差距...

so...兩個大概就是一樣的情況.

※ 編輯: ceca (61.227.121.186 臺灣), 08/21/2022 21:01:49
→ kyova: 京城和太普也來台南獵地...好害怕~ XDDD
其實他們現在都普通建商..XD

不過京城很有錢,太普在京城面前只能算一個中型建商/


當然這些建商都很規模化.

整體來講都會比那些小建商穩定非常多.

寧願買口碑差的大建商,不要碰小建商!!!

※ 編輯: ceca (61.227.121.186 臺灣), 08/21/2022 21:08:54
推 xup6vm0m6: C大會怎麼看最近都蓋高雄厝，室內坪數大減～但最新的趨
→ xup6vm0m6: 勢都是如此
以後這些高雄厝.

都會遇到目前10年屋和15年屋的問題..XD


但是對於非買新屋不可的買家來講.

阿就是吃定你們...不然呢..XD


so...一般來講以政策也是.

長期投資都不適合買新屋.

除了折舊兇外.

各種非常不利的因素.

造成新屋持有很久後,價格後面會非常吃虧.
※ 編輯: ceca (61.227.121.186 臺灣), 08/21/2022 21:20:17
→ ytlintexas: 看4X坪平車，室內只17含高雄厝陽台真杯具
推 JWILL: 實用資訊
推 alexhsu0909: 太普在高雄人人愛啊
在美術館不會喔..XD

※ 編輯: ceca (61.227.121.186 臺灣), 08/21/2022 21:24:12
→ ytlintexas: 我看三塊厝那邊，鳥籠+高雄厝真有點杯具。更不用說等
→ ytlintexas: 三期蓋起來現在有一側到時會完全無採光。
推 xup6vm0m6: 高雄厝真的是吃定新屋買家…
→ xup6vm0m6: 身邊年輕人都只看新屋，所以也只能吞下去…
這牽扯到一件事情.

美術館豪華品牌建商很多.

而京城剛好遇到他轉型立flag的第一批,所以也不會亂蓋.

所以太普在這邊不但沒有優勢,反而會被打趴.

太普的中古屋你去看,不要說跟鼎宇堅山同屋齡的比.

他跟京城的比起來都差不多屋況..XD


但是在外面.

外面一堆小建商,亂七八糟.

那太普品質穩定.

又不像京城龍騰等有早期爛口碑的包袱.

自然很囂張..XD


so...

太普在美術館內外是兩個差很大的口碑現象.
※ 編輯: ceca (61.227.121.186 臺灣), 08/21/2022 21:29:02
推 paul76318: 想要請教c大對巨蛋本業16本木有什麼看法，聽說熱銷
細節我不清楚因為我沒去看屋.


本業鋼鐵廠轉過來的.

他一直想要直接成為豪華品牌.

蓋房子品質也不錯.

但是行銷能力的關係...XD...所以還沒辦法把品牌很穩定的定在高價位區間.

※ 編輯: ceca (61.227.121.186 臺灣), 08/21/2022 21:33:47
→ wang56: 怎麼每個品牌都是豪華品牌，高雄還有哪家是普通品牌？
豪華品牌不多阿.

但美術館絕大多數豪華品牌都有..

大概只缺百立.

就像新彎區缺皇苑.


美術館是豪華品牌集散地.

其他地方...除非更老的也就是豪華品牌還沒成型前的產品.

否則其他地方豪華品牌物件量非常低吧.


你出了美術館農16.

你是找到幾間皇苑和鼎宇?

但是在美術館,每條大一點的路都有皇苑和鼎宇.

※ 編輯: ceca (61.227.121.186 臺灣), 08/21/2022 21:47:50
推 curry56: 推
※ 編輯: ceca (61.227.121.186 臺灣), 08/21/2022 21:48:18

你現在在這邊是討論美術館.

所以豪華品牌會常常被拿出來講.

因為他是很多人購屋的選擇.

坪數小一點的堅山,還是坪數大一點的京城.

都買得起,但要買哪一個.


你到外圍,誰在跟你討論豪華品牌..XD

大家都麻買坪數大..XD
※ 編輯: ceca (61.227.121.186 臺灣), 08/21/2022 21:50:00
推 kktt254: 借問一下 皇苑的新房子都要3500以上 但買單的人還是很多
→ kktt254: 所以豪宅品牌的市場不影響別墅嗎
因為別墅斷供給+物件釋出量太低.
(可以去查一下有幾棟在賣...)


不過還是有壓制效應.


這也是皇苑最近推案坪數也沒很大.

如果坪數在更大.

那別墅就會擋在你前面.


而當你一定想住新屋.

別墅斷供給.

又只想住美術館.

就只好乖乖買皇苑...XD

這是目前皇苑的競爭力.

在價格還沒高到讓買家自己在旁邊買零碎的地自己蓋以前.
※ 編輯: ceca (61.227.121.186 臺灣), 08/21/2022 21:56:27
→ kktt254: 16本木聽說成交在45～50之間 37坪高樓層聽說賣得很好
→ kktt254: 好巧不巧 協勝發那棟剛好是55～70坪 可以想像總價會拉得
→ kktt254: 很高
推 GOOSLIVER: 請問ceca大  目前美術館想將自住60坪的房子換屋成100坪
→ GOOSLIVER: 的時機適合嗎？！目前也是卡在沒將舊的脫手就沒有資金
→ GOOSLIVER: 購買百坪以上房子的情形@@
百坪的物件,豪華品牌的比重很重.

你如果是一般品牌要換豪華品牌,也是會吃到屋齡折舊這一點.


屋齡越大,品牌影響力越低.


但是如果你是豪華品牌換豪華品牌,並且是1x年中古屋.

也還是ok.


不過要小心過豪宅稅後,增值就會大幅被壓制.

當然也許再過一段時間,豪宅的金額門檻會往上提高.
※ 編輯: ceca (61.227.121.186 臺灣), 08/21/2022 22:23:44
推 lulubaby82: 慶旺建設算什麼等級的品牌
慶旺就普通的.
※ 編輯: ceca (61.227.121.186 臺灣), 08/21/2022 22:24:08
推 GOOSLIVER: 感謝ceca解釋  老實說我是想換自己同社區的大坪數！當
→ GOOSLIVER: 初沒有捏一點直上、現在去問  百坪的總開價是當初1.5
→ GOOSLIVER: 倍以上  有夠誇張..
這牽扯到.

你當時買比較小,你差價的錢有沒有去其他地方滾動.

並且滾動的利潤有沒有高於這一棟房子增值的比率?


大坪數物件通常增值會弱於中小型物件.

所以例如100坪,你拆成兩間50坪.

理論上你現在再把這兩間50坪換成一間100坪.

你還會多賺個幾百萬.

※ 編輯: ceca (61.227.121.186 臺灣), 08/21/2022 22:34:09
推 GOOSLIVER: 當初其他資金拿去創業...但其實時間不長   本來預計創
→ GOOSLIVER: 業後幾年再換大屋   只是剛好遇到這一波漲價  房價上
→ GOOSLIVER: 漲太快  利潤比不上房價漲幅
投資有時候就是這樣.


因此投資人很多會有各種迷信..XD

信上帝信基督的會瘋狂禱告.

信神佛的會搞一堆招財的東西.

然後還會有人拜泰國招財女神,四面佛,黃財神密宗等等.


因為很多時候,事情是無法完全在自己手上掌握的.


但是投資人又是非常理智的動物.

它們可以克服情緒和心理帶來對選擇的影響.

而在非常邏輯的情況下做出他計算當中最大利益或是最低風險的選擇.


這就是投資者這種動物的天性.

推 aborwang: 推
※ 編輯: ceca (61.227.121.186 臺灣), 08/21/2022 22:45:19
推 GOOSLIVER: 確實當初不完全梭哈買大坪數自住 也是考量到資金分配
→ GOOSLIVER: 創業, 當初也是看ceca大疾呼高雄房價即將大幅度增長,
→ GOOSLIVER: 所以也在創業籌劃期間為了小孩學區 趕快硬是請長輩支
→ GOOSLIVER: 援入手美術館，很感謝ceca長久以來的分析解釋，果然在
推 yihua2: 推 ceca老師
→ GOOSLIVER: 入手後的一兩年 房價開始發酵增長，只是依當初的價格
→ GOOSLIVER:  原本盤算著過幾年後可以換大屋追求一個自住的爽度，
→ GOOSLIVER: 依現在漲價的幅度，破豪宅稅的限制，可能只能默默的努
→ GOOSLIVER: 力工作  以後再說了@@
主要是台積電太威了.


當然對長期佈局來講.

當高雄淪落到六都最低價,他必然有大利多讓他大幅翻漲.

不過這種判斷都是無法很精準的判斷是甚麼時候甚麼東西產生.

而對中長期判斷來講,台積電除非你有內線,否則是一個無法預期掉下來的大禮包.

在這種情況下失算都不是你的問題....不能算在自己計算的錯誤上.


而目前有台積電的情況下,對於換屋就會產生一些麻煩.

現在是因為美國大幅縮表,資金面在動盪.

但問題是以目前來看,美國很可能在明年會開始降息.
(通膨是一個一階微分的變數,因此不可能利率停在高檔,這樣通膨結束就會變通縮.
 因此在通膨壓制效應達到目標,就會降息...)

然後台積電效應你可以比照台南南科效應.

南科讓台南2016~2020這一段大家都停滯的時期,繼續上漲.

目前高雄就是打定主義要複製這個階段.

資訊可以從建商的動態,無論購地還是養地的方向看出端倪.

因此你在高雄要換屋.

就不像傳統一個大爆漲後會有休息期.

因此你2010沒換好,到2016停滯...

這樣你2016~2020這段時間.

你其他投資收益很容易就可以超越你要買的那棟房子的增值投報.

可是如果高雄成為逆勢股....一枝獨秀往上爬.

那...

你還是要計算你的其他投資跟不跟得上高雄房價的漲幅.

這就是目前在高雄要換屋的煩惱.

※ 編輯: ceca (61.227.121.186 臺灣), 08/21/2022 23:07:10
推 w21kp: 雖然不乾我的事情，但看c大分析特別有樂趣  漲知識
推 GOOSLIVER: 在台積電還沒公布的前半年 已經從親友處知道台積電已經
→ GOOSLIVER: 在徵高雄的人力確定會來了，只是當初也沒有多餘資金再
→ GOOSLIVER: 投入， 哈 現在也只能再等下一個機運，至少目前已經先
→ GOOSLIVER: 在美術館有一個自住的房子   再次感謝ceca大
→ BLUESKY101: 嗯嗯
房子增值.

你轉貸增貸基本上就是多好幾百萬.

你只要隨便做個3%起跳的投資.

就是套利.


因此增值你一樣可以享受到好處.
※ 編輯: ceca (61.227.121.186 臺灣), 08/21/2022 23:33:01
推 sspider0829: C大 您指的室內 應該都不含附屬建物包含雨遮和陽台
→ sspider0829: 之類的對吧？ 我看現在新兩房 一堆都是純室內只有12
→ sspider0829: 捏
當他不再是新屋的時候.

買家就會拿他跟差不多室內坪數的中古屋對比.

這時候他單坪就會產生龐大的壓制效應.


也許增值可以蓋過他這邊被壓制的效應而讓他有漲價.

但是旁邊那個室內坪數更多的,增值必然輾壓這種室內坪數少的.


另外租金也是.

租金室內坪數影響力很大.



所以這種東西.

中短期轉手都很ok.

不適合中長期,尤其長期(10年以上)置產.
※ 編輯: ceca (61.227.121.186 臺灣), 08/21/2022 23:53:28
推 freenight852: 請問ceca大 自己手上目前有的便是2房機械10年屋的
→ freenight852: 物件..目前作出租規劃，租金接近本利和有寬，是否
→ freenight852: 長期來說就出租收益可能還大一些，感覺上落入ceca大
→ freenight852: 認為的價格較差物件QQ
→ freenight852: 上面是美術館近聯合醫院一帶
→ sspider0829: 感謝c大
推 hdw: 台積電確定來高雄的新聞出來前，也一堆內部的人說不會來啊XD~
推 cooji74115: 鼎宇的品質 反應很兩極的感覺欸 感覺大好大壞
推 chen831030: 3/13
→ chen831030: 謝謝
→ chen831030: 謝謝