[閒聊] 幾個房地產常見問題

[mfcke (drive)]

有一置產需求想跟您請教
目前有一間高鐵區小三房自住中. 另外一間關埔區,
屋齡10年左右的兩房（出租中)

目前是預想屋齡10年過後房屋會開始慢慢掉價(新竹市場應該特愛新屋）?
未來半年內如果有投資需求, 以下您會怎麼評估呢？

1.賣兩房去看高鐵區不錯的物件, 總價抓3000?
=>您會建議買teahpark的轉手物件嗎, 單價還算親切, 高鐵走得到
  或是等詠遇2期?

2.賣兩房去買高鐵區六家x路綠園道的中古屋. 總價大概也快3000”?
=> 單價親切一點. 可以無縫接軌直接租人

3.兩房留著 買低總價高投報率的產品?
=> x翼系列, 或者學區套房, 或者竹南的物件

1/2.選項購入的產品也可能會作為未來換屋使用，投資跟自住需求是不
不要嘎再一起比較好?

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藉著一位版友來信 回答一些問題 因為大概2022年一整年一直都有類似問題

剛好他把過程講得比較詳細

首先投資跟自住不一定要完全分開 因為住宅產品

如果你去投資一個你自己這一輩子壓根就不想住的地方 那你怎能期待別人會想買呢

當然 你買2房 要想自己是首購 套房 要想自己是單身上班族或學生 依此類推

要等你變高階了 你可能買入產品真的自己沒興趣 但是很看好

不動產投資 一開始 最重要就是不要投資自己不熟悉的產品&地點



先回答第一題 理論上是買詠遇 除非TECH PARK價格明顯有優勢

因為預售有槓桿性質 而且現在買轉手 都要巨大自備款


第二題很簡單 不需要

第三題 是正解

不過二三題要一起看

我們先檢視你物件 就你敘述 你這兩個持有物件都非常有價值

新竹有新屋控沒錯 但是隨著價格飆升 關新路10年屋還好  請參考北歐三小國

房價一直變高 根據隨機波動定率 平行時空 盤整機率也越高

但是市區房租只會跟通膨一直漲

房地產一直以來的強項 是長持 除非該地發生結構性變化

我建議是這樣 假設你要買比較大三房 不論是奇磊 詠遇 一森峰 還是其他建案

把這兩間拿去出租 算好租金 然後增貸

用增貸的錢  買詠遇 剛好他有預售時間差 減少付款壓力

這兩三年 好好存錢 5年後  你在這邊就插旗三間

以房養房 好地方就是一直買


至於有些人會有疑問 我們套現 然後擴大資產負債表不好嗎

對 我之前是這樣 但是那時候沒有房地2.0 而且利率低 市場熱絡

賣一間捕兩間 這有點像是建商了 適合在低點的時候 爆買一波

然後賣掉一兩間 去COVER剩下幾間的工程款

比較建議經驗夠 資金調度方便的人玩

有興趣可以再私信討論

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→ felix0800: 的去付第三間的簽約款，以下問題：
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→ felix0800: 2、預售屋在工期時間每個月的工期款，還有交屋後，開始
→ felix0800: 繳房貸跟招租的空窗期的貸款負擔。
→ felix0800: 這些負擔不輕啊，當然每個人收支不一樣，很難比較負擔
→ felix0800: 大小
→ felix0800: 因為我也在以房養房，能養幾間
→ felix0800: 前提就是看房地產購入的價格、家庭的收入
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→ mfcke: 當然啊 所以這條路不好找 但是以房養房痛苦是前面三間 之
→ mfcke: 後房租是三間全漲
→ mfcke: 只會滾雪球越來越輕鬆