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七年級尾巴之雙薪家庭,育有兩幼兒 針對換房問題苦惱了一陣子所以想來請教 [收入及支出] 年薪收入:210~215萬,之後成長幅度抓3~5% 租金收入:40萬,三四年後可成長為150~160萬 年支出:200萬(含自住房房貸) [資產狀況] 夫妻共同持有: 自住房市值1850萬up(房貸剩餘約760萬) 老公單獨持有:一房&一店面 手上可用資金:100萬 [想請教] 家住新北這兩年漲幅驚人 原本有想買個預售屋覺得資金壓力比較不會那麼大 但是喜歡的正三房平車都要3200~3500萬了 這個總價對現在的我們來說似乎有點吃力… 其實目前的房子室內約25坪空間還算足夠 但因為沒有車位停車稍嫌麻煩 所以興起換屋念頭 不知道各位前輩對於三~五年後想換屋的指教是? 我有列出以下幾個方案,但不知是否有盲點是沒考慮到的? 1. 轉增貸多拿點頭期出來買個其他地區總價1000萬的房子,使用寬限期大法租金cover房 貸,之後若要換屋再賣掉,進可攻退可守 2. 乖乖存錢等頭期夠了以後直接買中古屋 (怕若是使用方案1會有稅務問題?) 3. 空間足夠忍一下不要買了&考量到自住房佔資產比重過高所以也不要換屋了 另外也不確定我們家這樣的收入能不能負擔得起3000萬左右的房子… 雖然我鍵盤看房都是以這個金額做篩選XDD 謝謝各位!! -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 42.72.155.201 (臺灣) ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1661760706.A.4FF.html ※ 編輯: asd31415926 (42.72.155.201 臺灣), 08/29/2022 16:12:27
abyssa1: 現金太少…緩緩吧08/29 17:00
abyssa1: 三四年後租金一年可收150~200萬?08/29 17:01
是40萬成長到150~160萬啦><
tswen: 租金怎麼成長那麼多,等三年後再買就好08/29 17:06
因為現在只有收一間房的租金 之後不只一間 所以先存錢就好了嗎? ※ 編輯: asd31415926 (42.72.155.201 臺灣), 08/29/2022 17:21:14
abyssa1: 可以先看啦 未來真的這麼多租金的話 可以抓150萬租金收08/29 17:25
abyssa1: 滿一年(有的三個月或半年看銀行)辦貸款 銀行會認租金08/29 17:25
abyssa1: 所得。08/29 17:25
abyssa1: 你要預售的話要抓4~5年交屋的 但你現在現金真的太低08/29 17:26
abyssa1: 租金穩定入帳後 150萬可以繳3000萬房貸啊08/29 17:27
abyssa1: 但你自備太少 所以收一年150租金當自備款兼養所得紀錄08/29 17:27
就是很怕之後房價漲到不知道哪裡去… 所以在想現在是不是要先做點什麼事情
jyan97: 我想原po的意思是4年後會有40*4=160萬現金,不是一年16008/29 17:30
jyan97: 啦08/29 17:30
jyan97: 原po的寫法很容易讓人誤會,其實就寫40每年就夠了08/29 17:30
jyan97: 另外一個問題是40萬租金是哪來的,資產狀況不是只有一間08/29 17:32
jyan97: 自住房嗎哪來的租金08/29 17:32
還有其他房子,但近幾年不能動所以沒有特別列出 租金收入確實是之後會成長到150萬up喔 ※ 編輯: asd31415926 (42.72.155.201 臺灣), 08/29/2022 17:34:05
jyan97: 原po可能要寫得清楚一點,把所有的資產都寫出來人家才有 08/29 17:33
jyan97: 辦法給建議08/29 17:33
jyan97: 喔喔如果一年150,加上200薪水,那買3200應該很簡單吧 08/29 17:37
abyssa1: 之後簡單但現在自備就卡住了08/29 17:44
abyssa1: 在銀行認150+租金所得之前也貸不下來08/29 17:44
※ 編輯: asd31415926 (42.72.98.24 臺灣), 08/29/2022 18:14:41 ※ 編輯: asd31415926 (42.72.98.24 臺灣), 08/29/2022 18:42:24
Morphee: 寫得很難懂 08/29 19:30
我來改一下 ※ 編輯: asd31415926 (36.231.70.229 臺灣), 08/29/2022 20:11:12
felix0800: 先不論你想買多少總價房子 08/29 21:30
felix0800: 先算你的年收入跟年貸款支出比多少 08/29 21:30
felix0800: 才有辦法去算出現在還能貸多少錢08/29 21:30
felix0800: 我知道原po的意思,因為怕三年後喜歡的正三房漲到外太08/29 21:30
felix0800: 空了,所以必須搭上太空梭一起上太空,雖然是小台,但 08/29 21:30
felix0800: 是對於三年後的換屋也不無小補。可以先把自己的財力證 08/29 21:30
felix0800: 明給銀行評估看看,如果買在哪裡的區域,還能貸多少金 08/29 21:30
felix0800: 額出來(再打8-9折)原po真的是名副其實窮到只剩房子 08/29 21:30
是的! 所以依照目前收入如果還要買房投資大概就是總價只能選個1000萬左右 不過我其實從來沒想過自己窮到只剩房子XD 應該說收租房跟自住房的五六成資金都是長輩給的 我們確實把很多資金都壓在房子這邊 你這樣一說我聽聽覺得有點害怕了呢! ※ 編輯: asd31415926 (114.43.108.1 臺灣), 08/29/2022 21:41:10
abyssa1: 有年收150萬的收租房 房價怎麼漲你都不用擔心啦 08/29 21:45
abyssa1: 你該擔心的是手上現金水位太低了 08/29 21:45
felix0800: 樓主可以試算自己的資產(房地產、股票、基金,只要是 08/29 21:56
felix0800: 能換回現金的)+手上可運用現金,再算負債金額 ,然08/29 21:56
felix0800: 房地產雖然是個很穩的生息工具,現在多頭吃到資產暴增08/29 21:56
felix0800: 的紅利,如果此時再投入,如果邁入谷底區時,你的收支 08/29 21:56
felix0800: 是否有辦法去支撐,決勝在於租金的收入08/29 21:56
扣掉緊急預備金的話 夫妻股票市值合計100萬左右 小孩的專屬戶頭也還有50~60萬 但這兩部分先不打算動耶 ! 其實要買低總價的投資房之前也考量過 不過遇到最大的問題是其實是不知道買哪裡好 雙北投報率不高 如果要租金能夠cover房貸的話應該要往中南部發展了 ※ 編輯: asd31415926 (114.43.108.1 臺灣), 08/30/2022 07:25:49 ※ 編輯: asd31415926 (42.72.98.24 臺灣), 08/30/2022 08:53:35 ※ 編輯: asd31415926 (42.72.98.24 臺灣), 08/30/2022 08:55:39
felix0800: 打個比方:如果現有資產8000萬,貸款1000萬,負債比12.08/30 09:16
felix0800: 5%,以房養房的概念上是偏低的。 08/30 09:16
felix0800: 換句話說:增貸1000萬去買1000萬房子,那這間租金去cov08/30 09:16
felix0800: er增貸的費用,以現在雙北的投報率大概租金2萬自己在貼08/30 09:16
felix0800: 1萬現金cover貸款。 08/30 09:16
felix0800: 2、然後過幾年手頭資金增加,可在增貸或直接貸款再買 08/30 09:16
felix0800: 房,再用租金cover房貸,唯目前房價飆漲,不建議這樣施 08/30 09:16
felix0800: 行了,怕賺了租金賠了價差! 08/30 09:16
felix0800: 3、至於購屋地點,我個人偏好地緣主義,住家或上班附 08/30 09:16
felix0800: 近,例如:樹林就能看土城、新莊、板橋、泰山、蘆洲、 08/30 09:16
felix0800: 三重,一區一區慢慢看,因為已經過了購屋的甜蜜期了。 08/30 09:16
felix0800: 4、可以把共同持有戶過戶在先生(扣除貸款,還有1200萬08/30 09:16
felix0800: 淨值),先生再用名下房屋去增貸一筆500-1000萬去讓你08/30 09:16
felix0800: 購買1000萬上下的投資房產。08/30 09:16
felix0800: 5、為什麼現在不適合信用擴張去以房養房,因為房價處08/30 09:16
felix0800: 於歷史新高,何時修正沒人說的準,這波你們有賺的增值08/30 09:16
felix0800: 紅利(舉例:原資產4000萬成長7000萬)08/30 09:16
felix0800: 多了3000萬,如果去大動作去擴張信用,增貸3000萬去買08/30 09:16
felix0800: 資產變成10000萬,貸款4000萬,房市反轉修正打個7折,08/30 09:16
felix0800: 資產7000萬,貸款不會打7折,一樣4000萬,淨值從6000萬08/30 09:16
felix0800: 變成3000萬。08/30 09:16
felix0800: 當然你要說如果房市漲呢,淨值是不是增加更多,那也要08/30 09:16
felix0800: 看投資的期望值,例如新莊一坪70萬,繼續漲到80萬容易08/30 09:16
felix0800: 還是往下到50萬容易,去年這個時候不久我才買一坪不到5 08/30 09:16
felix0800: 0萬。08/30 09:16
felix0800: 結論:房地產永遠都有被低估的物件,但是大部分物件都08/30 09:16
felix0800: 是高估的,因為好的物件太少,市場趨勢,賣方市場。 08/30 09:16
1. 老公名下的房子都更中,暫時也無法拿去貸款 2. 購屋地點很謝謝經驗分享 之前沒有想過可以在公司附近看看 這樣我會來注意一下 很感謝您分享這麼多給我!!受益良多~~ ※ 編輯: asd31415926 (42.72.98.24 臺灣), 08/30/2022 10:38:43
felix0800: 互相交流彼此想法,我也間接思考曾經沒有細想的部分, 08/30 11:17
felix0800: 剛好可以多學習。 08/30 11:17
felix0800: 互相交流彼此想法,我也間接思考曾經沒有細想的部分, 08/30 11:18
felix0800: 剛好可以多學習。 08/30 11:18
felix0800: 增貸標的可以用共同持有房子,持分直接給老公,這樣按 08/30 11:18
felix0800: 常理你就有首購了,只是要有心裡準備就是租金收入可能 08/30 11:18
felix0800: 會從40萬減少剩2x萬,帳面上多了一間房子。 08/30 11:18
felix0800: 房產最讓人放心是保值,如果盲目去追高,買的價位在歷 08/30 11:18
felix0800: 史相對高點,很有可能變成租金去cover修正的房價。 08/30 11:18
felix0800: 我姐前陣子想買南部一間透天住宅,問我意見,我看了單 08/30 11:18
felix0800: 價,就問一句,這個價格是不是該區域的最高價,也是歷 08/30 11:18
felix0800: 史高價,如果是我,我不會買,因為這個價格在台北能買 08/30 11:18
felix0800: 到不錯地段的公寓,你卻去買偏鄉地區的透天。 08/30 11:18
felix0800: 有時候房地產保值性是比較出來的,上面例子,我的意思 08/30 11:18
felix0800: 指相同價格,都市房子保值,偏鄉房子容易貶值。 08/30 11:18
asd31415926: 關於偏鄉房子不保值這件事情我也有很深刻的體悟XD 娘 08/30 11:26
asd31415926: 家在彰化鄉下 20多年前買透天1200萬 現在能賣一千萬08/30 11:26
asd31415926: 就偷笑了 所以我也很認同買房要買市區08/30 11:26
felix0800: 進場時機點跟該區域的需求性,房子多看多比較,雖然很 08/30 11:40
felix0800: 耗時間,有時候看到不錯的格局跟裝潢,就可以學以致用08/30 11:40
felix0800: 了。08/30 11:40
felix0800: 所以我才不建議我姐繼續買透天了,她也是愛買ㄧ族08/30 11:40
※ 編輯: asd31415926 (114.43.89.220 臺灣), 09/07/2022 02:52:53