[請益] 三～五年後的換房(及投資)操作

[asd31415926 (asd31415926)]

七年級尾巴之雙薪家庭,育有兩幼兒
針對換房問題苦惱了一陣子所以想來請教

［收入及支出］
年薪收入：210～215萬,之後成長幅度抓3～5%
租金收入：40萬,三四年後可成長為150～160萬
年支出：200萬(含自住房房貸)

［資產狀況］
夫妻共同持有：
自住房市值1850萬up(房貸剩餘約760萬)
老公單獨持有：一房&一店面
手上可用資金：100萬

［想請教］
家住新北這兩年漲幅驚人
原本有想買個預售屋覺得資金壓力比較不會那麼大
但是喜歡的正三房平車都要3200~3500萬了
這個總價對現在的我們來說似乎有點吃力…
其實目前的房子室內約25坪空間還算足夠
但因為沒有車位停車稍嫌麻煩
所以興起換屋念頭

不知道各位前輩對於三～五年後想換屋的指教是?
我有列出以下幾個方案,但不知是否有盲點是沒考慮到的?

1. 轉增貸多拿點頭期出來買個其他地區總價1000萬的房子,使用寬限期大法租金cover房
貸,之後若要換屋再賣掉,進可攻退可守

2. 乖乖存錢等頭期夠了以後直接買中古屋
(怕若是使用方案1會有稅務問題?)

3. 空間足夠忍一下不要買了&考量到自住房佔資產比重過高所以也不要換屋了

另外也不確定我們家這樣的收入能不能負擔得起3000萬左右的房子…
雖然我鍵盤看房都是以這個金額做篩選XDD

謝謝各位!!

--
※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 42.72.155.201 (臺灣)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1661760706.A.4FF.html
※ 編輯: asd31415926 (42.72.155.201 臺灣), 08/29/2022 16:12:27
→ abyssa1: 現金太少…緩緩吧
→ abyssa1: 三四年後租金一年可收150～200萬？
是40萬成長到150～160萬啦><
推 tswen: 租金怎麼成長那麼多，等三年後再買就好
因為現在只有收一間房的租金 之後不只一間
所以先存錢就好了嗎？
※ 編輯: asd31415926 (42.72.155.201 臺灣), 08/29/2022 17:21:14
→ abyssa1: 可以先看啦 未來真的這麼多租金的話 可以抓150萬租金收
→ abyssa1: 滿一年（有的三個月或半年看銀行）辦貸款 銀行會認租金
→ abyssa1: 所得。
→ abyssa1: 你要預售的話要抓4～5年交屋的 但你現在現金真的太低
→ abyssa1: 租金穩定入帳後 150萬可以繳3000萬房貸啊
→ abyssa1: 但你自備太少 所以收一年150租金當自備款兼養所得紀錄
就是很怕之後房價漲到不知道哪裡去…
所以在想現在是不是要先做點什麼事情
→ jyan97: 我想原po的意思是4年後會有40*4=160萬現金，不是一年160
→ jyan97: 啦
→ jyan97: 原po的寫法很容易讓人誤會，其實就寫40每年就夠了
→ jyan97: 另外一個問題是40萬租金是哪來的，資產狀況不是只有一間
→ jyan97: 自住房嗎哪來的租金
還有其他房子,但近幾年不能動所以沒有特別列出
租金收入確實是之後會成長到150萬up喔
※ 編輯: asd31415926 (42.72.155.201 臺灣), 08/29/2022 17:34:05
→ jyan97: 原po可能要寫得清楚一點，把所有的資產都寫出來人家才有
→ jyan97: 辦法給建議
推 jyan97: 喔喔如果一年150，加上200薪水，那買3200應該很簡單吧
→ abyssa1: 之後簡單但現在自備就卡住了
→ abyssa1: 在銀行認150+租金所得之前也貸不下來
※ 編輯: asd31415926 (42.72.98.24 臺灣), 08/29/2022 18:14:41
※ 編輯: asd31415926 (42.72.98.24 臺灣), 08/29/2022 18:42:24
推 Morphee: 寫得很難懂
我來改一下
※ 編輯: asd31415926 (36.231.70.229 臺灣), 08/29/2022 20:11:12
推 felix0800: 先不論你想買多少總價房子
→ felix0800: 先算你的年收入跟年貸款支出比多少
→ felix0800: 才有辦法去算出現在還能貸多少錢
→ felix0800: 我知道原po的意思，因為怕三年後喜歡的正三房漲到外太
→ felix0800: 空了，所以必須搭上太空梭一起上太空，雖然是小台，但
→ felix0800: 是對於三年後的換屋也不無小補。可以先把自己的財力證
→ felix0800: 明給銀行評估看看，如果買在哪裡的區域，還能貸多少金
→ felix0800: 額出來（再打8-9折）原po真的是名副其實窮到只剩房子
是的!
所以依照目前收入如果還要買房投資大概就是總價只能選個1000萬左右
不過我其實從來沒想過自己窮到只剩房子XD
應該說收租房跟自住房的五六成資金都是長輩給的 我們確實把很多資金都壓在房子這邊
你這樣一說我聽聽覺得有點害怕了呢!
※ 編輯: asd31415926 (114.43.108.1 臺灣), 08/29/2022 21:41:10
→ abyssa1: 有年收150萬的收租房 房價怎麼漲你都不用擔心啦
→ abyssa1: 你該擔心的是手上現金水位太低了
推 felix0800: 樓主可以試算自己的資產（房地產、股票、基金，只要是
→ felix0800: 能換回現金的）+手上可運用現金，再算負債金額    ，然
→ felix0800: 房地產雖然是個很穩的生息工具，現在多頭吃到資產暴增
→ felix0800: 的紅利，如果此時再投入，如果邁入谷底區時，你的收支
→ felix0800: 是否有辦法去支撐，決勝在於租金的收入
扣掉緊急預備金的話
夫妻股票市值合計100萬左右
小孩的專屬戶頭也還有50~60萬
但這兩部分先不打算動耶 !

其實要買低總價的投資房之前也考量過
不過遇到最大的問題是其實是不知道買哪裡好
雙北投報率不高 如果要租金能夠cover房貸的話應該要往中南部發展了
※ 編輯: asd31415926 (114.43.108.1 臺灣), 08/30/2022 07:25:49
※ 編輯: asd31415926 (42.72.98.24 臺灣), 08/30/2022 08:53:35
※ 編輯: asd31415926 (42.72.98.24 臺灣), 08/30/2022 08:55:39
推 felix0800: 打個比方：如果現有資產8000萬，貸款1000萬，負債比12.
→ felix0800: 5%，以房養房的概念上是偏低的。
→ felix0800: 換句話說：增貸1000萬去買1000萬房子，那這間租金去cov
→ felix0800: er增貸的費用，以現在雙北的投報率大概租金2萬自己在貼
→ felix0800: 1萬現金cover貸款。
→ felix0800: 2、然後過幾年手頭資金增加，可在增貸或直接貸款再買
→ felix0800: 房，再用租金cover房貸，唯目前房價飆漲，不建議這樣施
→ felix0800: 行了，怕賺了租金賠了價差！
→ felix0800: 3、至於購屋地點，我個人偏好地緣主義，住家或上班附
→ felix0800: 近，例如：樹林就能看土城、新莊、板橋、泰山、蘆洲、
→ felix0800: 三重，一區一區慢慢看，因為已經過了購屋的甜蜜期了。
→ felix0800: 4、可以把共同持有戶過戶在先生（扣除貸款，還有1200萬
→ felix0800: 淨值），先生再用名下房屋去增貸一筆500-1000萬去讓你
→ felix0800: 購買1000萬上下的投資房產。
→ felix0800: 5、為什麼現在不適合信用擴張去以房養房，因為房價處
→ felix0800: 於歷史新高，何時修正沒人說的準，這波你們有賺的增值
→ felix0800: 紅利（舉例：原資產4000萬成長7000萬）
→ felix0800: 多了3000萬，如果去大動作去擴張信用，增貸3000萬去買
→ felix0800: 資產變成10000萬，貸款4000萬，房市反轉修正打個7折，
→ felix0800: 資產7000萬，貸款不會打7折，一樣4000萬，淨值從6000萬
→ felix0800: 變成3000萬。
→ felix0800: 當然你要說如果房市漲呢，淨值是不是增加更多，那也要
→ felix0800: 看投資的期望值，例如新莊一坪70萬，繼續漲到80萬容易
→ felix0800: 還是往下到50萬容易，去年這個時候不久我才買一坪不到5
→ felix0800: 0萬。
→ felix0800: 結論：房地產永遠都有被低估的物件，但是大部分物件都
→ felix0800: 是高估的，因為好的物件太少，市場趨勢，賣方市場。
1. 老公名下的房子都更中,暫時也無法拿去貸款
2. 購屋地點很謝謝經驗分享
之前沒有想過可以在公司附近看看
這樣我會來注意一下

很感謝您分享這麼多給我!!受益良多～～
※ 編輯: asd31415926 (42.72.98.24 臺灣), 08/30/2022 10:38:43
推 felix0800: 互相交流彼此想法，我也間接思考曾經沒有細想的部分，
→ felix0800: 剛好可以多學習。
推 felix0800: 互相交流彼此想法，我也間接思考曾經沒有細想的部分，
→ felix0800: 剛好可以多學習。
→ felix0800: 增貸標的可以用共同持有房子，持分直接給老公，這樣按
→ felix0800: 常理你就有首購了，只是要有心裡準備就是租金收入可能
→ felix0800: 會從40萬減少剩2x萬，帳面上多了一間房子。
→ felix0800: 房產最讓人放心是保值，如果盲目去追高，買的價位在歷
→ felix0800: 史相對高點，很有可能變成租金去cover修正的房價。
→ felix0800: 我姐前陣子想買南部一間透天住宅，問我意見，我看了單
→ felix0800: 價，就問一句，這個價格是不是該區域的最高價，也是歷
→ felix0800: 史高價，如果是我，我不會買，因為這個價格在台北能買
→ felix0800: 到不錯地段的公寓，你卻去買偏鄉地區的透天。
→ felix0800: 有時候房地產保值性是比較出來的，上面例子，我的意思
→ felix0800: 指相同價格，都市房子保值，偏鄉房子容易貶值。
→ asd31415926: 關於偏鄉房子不保值這件事情我也有很深刻的體悟XD 娘
→ asd31415926: 家在彰化鄉下 20多年前買透天1200萬 現在能賣一千萬
→ asd31415926: 就偷笑了 所以我也很認同買房要買市區
推 felix0800: 進場時機點跟該區域的需求性，房子多看多比較，雖然很
→ felix0800: 耗時間，有時候看到不錯的格局跟裝潢，就可以學以致用
→ felix0800: 了。
→ felix0800: 所以我才不建議我姐繼續買透天了，她也是愛買ㄧ族
※ 編輯: asd31415926 (114.43.89.220 臺灣), 09/07/2022 02:52:53