Re: [請益] 請問適用ceca大法嗎?

[ceca (生活藝術大師 ￾ N)]

※ 引述《rolyshow (ase2w)》之銘言：
: 個人名下有一間A房免費給長輩住，最近才從該房貸款了400萬出來
: 本來是打算還清3%的信貸後  全部投入美股ETF和台股ETF
: 最近才從股版耳聞ceca大 想說這400萬是不是有更好的運用?

理論上這波股市是暫時性低潮反映.

應該可以撈一波抄底.


不過因為這世界不缺股神.

而我只是股市大媽派的,所以股票抓得都很粗略大概大概有賺就開心.

所以要怎樣多賺一點,要問那些玩股票為重的.


至於其他.

目前絕大多數投資在一兩年內的效應應該都不會特別好.

除非是技術性高的.

例如實業,貿易....但那個不是你想投入就可以投入的.

就像不動產短期利潤必然很不錯,但是突然要投入就需要一定的技術做基底.
(判斷價格,判斷整修的程度等等)

: 因為目前和父母住在老家B房，B房是屬於連棟的老透天50年了，
: 一直夢想把隔壁鄰居的房子買下和我們的B房一起打掉重建
: 一樓給年邁的父母住，其它重建大約蓋到五層樓的分租套房出租，
: 隔壁房預計大約900萬可買到，但是兩棟打掉重建整個感覺要花到快3000萬吧(我自己猜的)
: (兩戶地坪共約40坪)

理論上兩棟打掉重蓋,純結構以前大概七八百萬,現在大概一千多萬.

主要是你只蓋一棟,所以會比較貴.

你蓋五棟,可能就可以打七折甚至更少.

: 個人目前財務狀況是月薪約4萬，額外自己有創業但沒什麼賺錢
: 企業貸款約 130萬
: 信貸3%  約 100萬
: 這樣的我適合將這400萬投入買下隔壁的房子並且改建我們家嗎?

你現金不夠.

你買下來後至少要準備工程款一半的現金比較穩.


做法就是用危老,然後再找建築師去申請其他東西.


以前比較麻煩,以前你要先消滅建物,你消滅建物,銀行的房貸就會要你吐回給他.

現在有危老.所以不用把房貸吐回去...現金流方面寬容非常大.

但..你還是要準備很多現金...

: 如果這樣，B房登計在母親名下，勢必要說服她過戶給我，讓我去貸出房貸來才夠?
: 但是A房在跟銀行借款時，行員都有說現在禁止房貸拿去買其它房，
: 請問這個金流是會去追查的嗎 ?還是只是行員口頭警告其實根本不會管?

這個洗錢洗一下就可以了.


洗錢懂嗎..

就是很多人無論政客,黑道,企業家,整天在幹的那些事情.

這就是經典洗錢的一種型態!!!!


: 但我目前本業金流不是很強勁，所以也怕下錯決定，會整個爆掉
: 所以想先問問各前先進的意見..才可以有更多選擇...畢竟我對房產不是很熟悉...
: 另外想請問ceca的轉貸大法的詳細文章介紹在哪一篇?
: 因為文章很多找不太到，想再去仔細拜讀...謝謝

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※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 61.227.99.244 (臺灣)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1662562725.A.7E6.html
推 aqaq123: Ceca哥那你覺得高雄新成屋還能碰嗎，還是再等等
自住都買.


長期可以買.

短期為啥不買老屋.

中期的話也是為啥不買中古屋..XD


※ 編輯: ceca (61.227.99.244 臺灣), 09/07/2022 23:07:58
→ aqaq123: 還是有些小型股不受大盤漲跌影響，不過現在難度蠻高的
小型股風險和不確定性很高.

那個要股票技術才有辦法判斷.


股票大媽派不專搞這些..XD
※ 編輯: ceca (61.227.99.244 臺灣), 09/07/2022 23:08:27
推 aqaq123: 買賣老屋太專業了QQ我買房只想自住爽，翻新什麼的交給別
→ aqaq123: 人
自住就買.


這一次漲的時間太短.

不安定籌碼比率低很多.

因此就算有回檔,也是很少數特定建案.

外加美國升息循環時間不會太久,很快又要降息.

所以目前局面應該只是一個中場休息.

而且到現在建商都還在拉抬價格,還沒開始休息.


因此自住都是直接買不用思考.
※ 編輯: ceca (61.227.99.244 臺灣), 09/07/2022 23:11:34
→ aqaq123: 謝Ceca哥
推 teddyissad: 老屋就你看便宜就買啊
老屋也可以無腦操作.

短期無腦買了無腦+100萬賣.

中期無腦買了無腦出租無腦賣..XD


就跟翻修的比.賺少一些而已.

還是可以賺.

※ 編輯: ceca (61.227.99.244 臺灣), 09/07/2022 23:13:31
推 Xuxxin: Ceca大可以談一下你對台積電高雄的看法嗎，謝謝～
她的供氣廠不是剛動工?


這一區因為之前狂噴.

所以應該會進入時期性整理.

因此短期沒搞頭.

中期的話,他在整理,你進去空等幹嘛?.

中期可以先去其他地方撈一圈再回來.

長期的話就進吧,長期強勢區.

就如同台南台積電三兄弟,善化安定新市.

你看台南台積電三兄弟熱多久?已經熱10年有吧..到現在還在熱.

那基本上只是複製歷史而已.




推 littlea: 買00878
※ 編輯: ceca (61.227.99.244 臺灣), 09/07/2022 23:21:50
推 rolyshow: 我插隊成功了嗎！XD 感謝ceca大，回答好專業，這樣我就
→ rolyshow: 知道最少要準備500萬以上現金（目前400貸款+股票現金是
→ rolyshow: 有），剩下的是不是買B房增貸出來900萬，請建築師申請
→ rolyshow: 兩棟的危老，再將兩棟打掉重建，理論上這樣就可行了呢
→ rolyshow: 謝謝
你要包含買的錢...

買下來後再準備蓋的錢.


詳細你可以先找建築師談一下.

之後再去找土銀或是合庫問.
※ 編輯: ceca (61.227.99.244 臺灣), 09/07/2022 23:29:31
推 rolyshow: *將B房
推 kagaya: 最近裝潢價格飆漲，老房子還是推薦翻修再賣嗎？
→ kagaya: 成本就高很多了…版上有人推薦原屋賣有人推薦整理賣的…
加價賣阿.

本來+70現在+90.


很現實的.

你投資翻修會多10%.

自住戶翻修會多15%以上.

你翻好賣給別人就是吃定他的翻修成本比你高+現金嘎部過來.

那成本上升.


雞蛋一漲,早餐店不就一顆荷包蛋從10塊變15塊.XD

難道大家就不吃蛋了?

→ rolyshow: 好的，感謝ceca大 ： ）
※ 編輯: ceca (61.227.99.244 臺灣), 09/07/2022 23:35:01
推 physicsdk: 推Ceca優文
推 aicp3: 推ceca大神！另外想問～高雄蛋白透天自住買中古還是新成屋
→ aicp3: 好呢？感覺價差不是太大！
自住買爽很重要.

投資才需要計較.

投資能多賺一塊一定要多賺一塊.


你自住為了一塊錢忍受幾十年??
※ 編輯: ceca (61.227.99.244 臺灣), 09/07/2022 23:52:48
推 kagaya: 會怕吃蛋的人是否會因為漲價不吃蛋，就變成不好賣了。
→ kagaya: 是不是應該先看看市場實際銷售狀況來決定要不要翻？
除非他睡公園..XD


股票可以不買也不用.

房子不買也需要租.


因此自住或是包租,總是要有人買的..XD

※ 編輯: ceca (61.227.99.244 臺灣), 09/07/2022 23:57:50
→ kagaya: 投資能多賺一塊是一塊的話，那好像不管怎樣整理再賣才對XD
你不翻就是下一手翻.

沒翻的話轉賣接手的大概也是投資客.


我吃貨也常常吃到投資客無腦都沒動的轉賣物件.


而翻好基本上就是自住或是包租公買.

※ 編輯: ceca (61.227.99.244 臺灣), 09/07/2022 23:59:12
推 asddffG: C大對艾美國際城賣得嚇嚇叫有什麼看法 上禮拜也買了一戶
以市區來看賣的便宜.


不過便宜的因素是地區比較弱.

不過對於一定想買市區新屋的人而言.

這變成極少數便宜的選擇.

所以雖然地點比較弱,大家還是愛買...

主要是選擇太少的關係.
※ 編輯: ceca (61.227.99.244 臺灣), 09/08/2022 00:01:11
推 thelegada: C大想請教對台南平實營區開價到6X有甚麼看法嗎?
就..

價格還在往上疊阿.

之後其他的就跟開6x而已.

推 BRIANERIC2: 最近不知道是不是基本工資漲的關係  2房出租無敵強勢
→ BRIANERIC2: 我套房要租7500沒人要 2房平車租2萬秒殺…
要看其他條件才有辦法判斷.

包含內裝,地點等等.


不過套房主要是改套房的物件有點多.

所以套房的租金停滯好一段時間.

而一般兩房三房租金一直在漲.


而一個格子和兩個格子在市場的意義差異非常大.

格子比空間更難妥協.

格子多就是硬道理!!!!

※ 編輯: ceca (61.227.99.244 臺灣), 09/08/2022 00:05:43
推 howhow801122: 請教C大 我2月份有追蹤你的文章也買了2X年中古屋，
→ howhow801122: 但買氣很差，是不是出售時間會拉長
買氣差你是指?


and...2月買的,現在應該漲不少了.

而且這種都還會被拉抬.

你要賣就是人家賣多少你賣多少.

掛著不要理他,過不久就莫名其妙會成交..XD
※ 編輯: ceca (61.227.99.244 臺灣), 09/08/2022 00:18:45
推 kkiiccooo: 問c大出租，格子一樣，地點和新舊哪個重要？考慮不同
→ kkiiccooo: 區的預售新房
出租要看投報率.

投報率通常.


越小投報率越高..XD

因為坪數變小,價格變少比較多,但是租金降的比率比較少.

地點則是通常越外圍投報率越高.

屋齡越大投報率越高.

※ 編輯: ceca (61.227.99.244 臺灣), 09/08/2022 00:19:58
推 GABRIL: C大，美術館印巴小套房適合買來收租嗎？
他價格比較落後,增值以在美術館來講還ok.
(已經落後了就很難更落後..XD)

但出租的話,兩房比較穩,房客的素質和穩定性都比較好.
※ 編輯: ceca (61.227.99.244 臺灣), 09/08/2022 00:31:31
推 WisdomOrLie: 洗錢？    履保帳戶嘛？    嘻嘻
推 s26492755: 其實應該叫過水 而且跟履保無關 是過水完才進履保
→ iele: 其實法律上的洗錢是指黑錢洗成白錢
推 tomap41017: 感謝
推 wwwsky: 請問美國不會升息太久的根據是？
推 rabinson: 格子是啥?
推 glory5566: 美國不會升息太久的依據是？  目前消息都是今年可能0.7
→ glory5566: 5×2 明年4%以上。鮑威爾也說了他們會不擇手段把通膨降
→ glory5566: 到2%，而且過去幾十年美國也不是沒有這麼幹過。
→ kyova: 通膨降到2%應該是在作夢...基期墊高也要消化好幾年。他又
→ kyova: 沒說明年就一定要2%...
→ kyova: 我完全看不出來4%長期維持的必要性。市場目前也是這麼認為
→ kyova: 有些事情這麼簡單那乾脆現在直接升到10%，全部炸光。再調
推 glory5566: 對啊 好幾年 升息循環好幾年直到真的降到2%通膨
→ kyova: 回去。老是一直有人拿沃克當時我真的覺得莫名其妙...
→ kyova: 是誰跟你說他準備這麼做的...
→ kyova: 有些根本不是升息能解決的阿...你這樣拖累其他部分幹嘛...
→ kyova: 目前也只看到明年而已啊...
高利率對很多事情都傷害太龐大.


外加,通膨是一次微分後的東西.

也就是現在通膨你靠4%利率去降低.

但是你長期不解除4%...那等到通膨降到零後就開始變成通縮了..XD

通膨是一種物價的變化數值...他不是物價...XD

你降低通膨代表,這個變化數值往負數在變化.例如-2% -2% -2%這樣.

那通膨8%,每個月-2%,第四個月就通膨歸零,第五個月就變成通縮2%....XD

so...這個調整也就是二次微分後是負的概念.

因此用這種工具調整這種一次微分數據的方式,本來就不能長時間維持.


這是基本的微積分概念而已.

推 abc7119842: C大想請問對草衙的看法 感想
那邊是前鎮的延伸區域.

跟在前鎮後面走的.

通常賺這邊補漲效應比較適合.

→ abc7119842: 感謝
→ femilee214: 原原po 是不是誤會了什麼，一直說要買B房增貸900 萬出
→ femilee214: 來，若已貸款買B房、是要如何馬上再增貸出來啦!
推 a24573165: 最近遇到一間公寓頂樓3** 5年內有翻過 頂樓有鐵皮但是
→ a24573165: 屋內牆壁狀況不好 地點在商圈裡面 不知道能不能買 租金
→ a24573165: 平貸款
鐵皮完整的話,你不用定期支出漏水維護成本.

也是可以.

→ femilee214: 啊！我看錯了，B房是指父母自住的那間
推 zenamonent: 湖內路竹的新成屋還可以買嗎
那邊是台南東區一路炒下來的.

自住的話ok.

投資的話,這邊主要是賺補漲...所以中短期ok.

長期的話這邊比較被動,並不是強勢區.

推 leonhsu: 謝謝Ceca大
推 karl7238: 推
推 raincity: C大，我想不懂無腦買加價賣，短期就算賺一百還是會被扣
→ raincity: 高額稅，還是有什麼我沒考慮到的是否可以請您指教
你扣了高額的稅.

還是比大多數投資好賺...XD


※ 編輯: ceca (61.227.99.244 臺灣), 09/08/2022 09:29:00
→ fatb: 其實小型股量低價穩的算很平安 崩跌也知道要跑 不過無買多
推 sspider0829: C神說得沒錯 股市是我上週才開始慢慢進場撈指數 沿途
→ sspider0829: 分批買的概念 丟到明年第一季 但美股真的比較穩 台
→ sspider0829: 股太多雜七雜八的問題 又相對弱勢
明年第一季還不知道.

後年第一季應該就是穩賺..XD

推 KKlin813: C大推薦買桃園青埔 還是三峽北大特區
雙北是另外一個市場,你要問雙北投資客比較準.
※ 編輯: ceca (61.227.99.244 臺灣), 09/08/2022 10:19:19
推 OtterMan: C大，想問問您八德（八擴）目前值得下手嗎？想要跟未婚
→ OtterMan: 妻自住的，五年內不打算生孩子，所以鎖定2房小坪數低總
→ OtterMan: 價的產品，先謝謝c大的回答了QQ
自住都買.

短期一些現象對自住來講都可以無視.

例如你買1000,進入修整過一年同一間還是1000,再過一年1050.

請問,你是要過一年後買還是需要就先買??


但對短期投資來講,我買了就要賣,買1000過一年還是1000我不就虧錢??
(虧交易成本)


對於中期來講,我要放3~5年.

我買1000,過一年還在1000,那我不是在這邊空等?

我當然去找補漲強勢驅,買1000隔年就要看到1050...


這就是,投資可能不能買.

但自住除非遇到跌勢,不然自住都是立刻買.


至於長期就是要判斷地區成長的強勢度.

這邊1000,放了20年變成2900.

那邊買1000,放了20年變成3000.

那我當然買那邊.怎樣我都可以多賺一百萬...XD

所以長期會挑地點....

但你自住,你工作或是學區又不再那邊.

妳為了100萬差額,把自己弄得很麻煩又很累又住不爽.

何苦呢?

※ 編輯: ceca (61.227.99.244 臺灣), 09/08/2022 10:28:09
推 tonsofdamage: 問一下如果想要投資並且出租的話，什麼時機點進場
→ tonsofdamage: 會比較好？還是現在中古補漲時期就可以進了，主要
→ tonsofdamage: 還是做中長期為主
出租主要是套利.

你出租投報率3%,利率1.7%,你借的錢都在套1.3%的利.


那自然沒有跌都可以買.

※ 編輯: ceca (61.227.99.244 臺灣), 09/08/2022 10:29:08
推 alonzohorse: 如果工作在八擴那附近當然買啊
→ alonzohorse: 但是要通車到台北的真的不要
推 OtterMan: 感謝a大，不過恰恰相反，工作在竹科xD，通勤這個距離我
→ OtterMan: 覺得是ok的，況且國三好像比較不塞!?
推 alonzohorse: 不過上下班時間八擴光是到交流道就塞蠻久的，要看你
→ alonzohorse: 自己實際開車體驗
推 OtterMan: 感謝a大以及c大的回覆!
→ OtterMan: 那我可能找個時間去體驗一下那邊上下班的感覺，若看到
→ OtterMan: 喜歡的物件就先下手了
推 alonzohorse: 八擴交流道我是覺得有得等，會有一陣子交通黑暗期
推 endlessing: 請問C大，所謂過水是丟股市短進短出嗎？還是有其他的
→ endlessing: 做法呢？謝謝
推 guest0710: 請問C大對於這個時間點水湳的看法。考慮自住換房5年，
→ guest0710: 大換小，舊換新。
推 qscNERO: 推 謝謝分享
推 bread10x: 請問短期無腦賣大概是持有多久後賣掉較佳
推 denniss: 推
推 leon1415: 推! 感謝C大分享
→ Tylose: 洗錢不懂的話去宜蘭問問
推 diiiib: 推
推 stanleyplus:
推 klausa: 請問桂林跟大寮會選擇哪裡 自助的話 謝謝c大
推 glory5566: 利率4%就可以四個月讓通膨歸零 天底下有這麼好的事情就
→ glory5566: 好了XD
推 a24573165: 回樓上 這要看你的大寮是大寮的那邊 如果比桂林熱鬧生
→ a24573165: 活方便的話選大寮 不然桂林目前有好幾個新建案不錯 自
→ a24573165: 住還行 不過兩房跟我當初看的價格已經差近百了
推 klausa: 謝謝a大！
推 chen831030: 8
推 chen831030: 3/12
→ chen831030: 謝謝
推 chen831030: 謝謝
→ chen831030: 謝謝