Re: [閒聊] 都更估價

[kivenQQ (阿里山的美日出)]

※ 引述《gerychen (邪惡肥宅)》之銘言：
: ※ 引述《kivenQQ (阿里山的美日出)》之銘言：
: : 老家都更估價進行到審議會階段
: : 計算重建後價值
: : 比相同條件0年屋低15%
: : 比預售屋低25%
: : 根據分配計算新屋估值越高對地主分回越有利
: 對
: : 那這樣是不是被實施者吃豆腐了？
: : 這樣不增購（選超過權值）是不是棒槌？
: : 有不多買的道理嗎......
: : 加選等於是預售而且還不需要付頭期款
: : 估值和其他相比差這麼遠就算房市反轉也燒不到
: : 擔心是不是思考上有誤區，請前輩指點。
: 權利變換的盲點就是
: 實施者以及地主是用現在的行情去討論未來的分配
: 其實合建也是差不多的概念
: 只是權利變換是讓裁判變成權變小組
: 不過權利變換其實是一個說複雜有點複雜
: 但要搞懂也不是沒機會的一個機制
: 簡單來說，權變報告書的內容大概就是
: 1.地主更新前價值比例(A)
: 2.更新後總銷售金額(B)
: 3.更新的成本(C)
: 透過這三項數據
: 就能算出某個所有權人更新後的應分配權利價值
: =(B-C)*A
: 但這三個數據如何求得呢
: 那就稍微比較複雜了
: 這有估價、提列標準等因素
: 認真要講完的話天就黑了
: 所以還是先回到你一開始的提問吧
: Q.更新後總銷金額越高，是否對地主越有利？
: 雖然我的回答是對
: 但在剛剛的回覆裡有提到的「更新的成本」
: 也是一個很重要的影響因素
: 所以，你的問題還要先有個前提
: 那就是更新的成本維持不變，答案才會是對
: 否則總銷越高，但成本也跟著變高的話
: 對地主是好還是壞就無法確定了
: 結論
: 你看到是送件時的價格比目前行情低
: 但沒看到現在的更新成本也已經比當時高了不少
: 而不管是協議合建或權利變換
: 都是需要地主跟實施者一起承擔風險的
: 至於到底要加選多少這件事情
: 你們的合建契約應該都有清楚說明
: 如果你覺得加選比較划算的話
: 當然可以依合約選好選滿囉


最近詢問實施者的答覆是：

1. 現階段沒有任何關於更換單元加選的限制
2. 建造過程中（完工前）不需要支付任何費用，完工後無法過戶無罰扣違約問題。

這樣看起來就是一個0元的買權，選好選滿，貸款過不去無痛棄標。

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推 gerychen: 這還是要拆開來看，你原本可以選的價值還是要爭取
→ gerychen: 不然就算你可以加選，還不是要自己貼錢去買
推 ReiFan: 如果變更後的估值比市值還低25%...等於你是用75折選購商品
→ ReiFan: 而且貨到付款
→ ReiFan: 但是羊毛出在羊身上，通常建商沒這麼大方
→ simplewish: 遇過忠泰說法要多買一戶no 要換大一點的可以談