Re: [閒聊] 房價會有未漲先跌的狀況嗎？

[ceca (生活藝術大師 ￾ N)]

※ 引述《mcuronan (mcuronan)》之銘言：
: 依照房價的漲勢順序
: 一般來說是先漲蛋黃>蛋白>蛋殼
: 順序為 預售屋>新大樓>中古大樓>舊公寓
: 一棒接一棒
: 但在政策的干預下會不會只漲到一半斷掉
: 例如現在輪到漲中古大樓
: 但因政策升息導致房市成交低迷或下跌
: 而後面的30年中古大樓跟40年公寓
: 反而沒漲到什麼 而因政策升息而停滯漲幅
: 或下跌的未漲先跌的狀況發生?
: -----
: Sent from JPTT on my Asus ASUS_X00TDB.


現在老屋還在暴漲阿..XD

你是不是沒在看市場?

我七月買兩間市中心電梯兩房,300萬.

你現在告訴我,想買電梯兩房,現在最便宜要多少..XD


補漲很威的.

2016~2019不是說全台都凍結?

阿你沒翻考古文章我那時候在幹嘛?

是不是快樂老屋和公寓.

然後2018還在靠杯公寓漲的太誇張.以及捕漲快買到沒東西買.

2019才說可以回去買美術館,因為美術館快要跟其他地方價格傻傻分不清楚?


所以

政策?升息?

引起的補漲中斷在哪裡?


不要一值看一些白癡數據.

那些數據統計方式很多都有很大的問題.

你直接跳入市場去看.

你告訴我,現在基本款3房公寓,3樓室內20~22坪要多少.

你在想一下,兩個月前是多少..XD

我手上還一間4F,買3xx還沒翻好..翻好的成本大概也在350內.

你說我可以賺多少.

而你現在要買廢墟4F,市中心要多少?


老屋很囂張的.

只是沒有在板上講而已.

因為一方面這對有觀察市場的人而言只是一個共識,沒啥好討論的.

另一方面....

不想刺激那些想看我們海水退了有沒有穿褲子的空空...XD


so....

別人被套的時候...

我們投資客還在賺錢啊.

趨吉避凶是永續經營首要學習的課程.


沒看到我這幾個月2x年屋也都不買了.

2x年屋現在漲幅也還沒停.

但是我早就退到3x~4x年屋去了.

這樣我鈔票自然賺的就比買2x年屋的人還多嚕.


至於甚麼老屋有沒有人住,有沒有人買的一大堆理論.

靠邀.

理論那麼多,跟市場價格反映不同步.

那就是你錯...

絕對是你理論的錯...

市場不解釋....漲就是漲.跌就是跌..

我賺錢就是賺錢....

你理論講贏我,結果我賺的比你投報率高.

那你理論是可以當飯吃??


我們是來賺錢的.

不是來稿學術研究,寫論文上期刊的!!!!



and..世界上最聰明的人.

永遠都在商場和政壇.

而不是活在純理論的世界..XD

因為商場和政壇,不是純靠直線邏輯可以解釋的環境.

他背後牽扯的變化和無法判斷性太高.

在這種混亂的場合,你還要長期穩定撈取利益.排除風險.

那你基本上就需要更龐大複雜的數值估算能力.

當你估算錯誤...你就被掃地出門.

並且你面對任何變化,你都必須立刻做出相對應的反應和調整.

而且...

你隨時都要很勇敢的去面對各種挑戰.

例如你就是一個新屋派的,那你就是不敢面對老屋的恐懼心態.

那你無法成為一個強勢的生意人.

同樣的,你就是只敢收租的,你不敢面做買賣價差的生意.

你玩老屋的,預售屋轉讓又不敢去衝看看.蛋黃區高價也不敢碰.

那你就會被自己侷限,你的能力就會有限.

當某些局面產生,你要嘛就是損失很多錢賺不到.

不然就是你只能做當下高風險的生意...然後很容易被套,無法趨吉避凶

在商場,你永遠都要面對你本來不敢做的事情,你永遠都需要對任何事情跨出那一步.

然後花時間去研究,丟錢進去滾一圈累積經驗.

你越保守,反而你的風險越高.

你不敢離開台北,那你風險很高.

你不敢進入台北,那你風險依然很高.

你要完全的理智,以及了解各種東西和各種市場的型態和競爭力.

你才知道在甚麼局面,要把自己放在哪個位置,才有最大利益或是最低風險狀態.



市場變化很快.

因此你永遠都需要有快速的學習能力,以及對市場的敏感度.

另外你不要被理論綁架.理論基本上都是可以被推翻的.

因此你在施行哪個理論的時候,都要抱持客觀和保守的態度.

你要知道這個理論如果要被推翻會產生哪些現象預兆.

這樣局面變化,你才可以立刻放棄理論轉彎去.

例如這一波,我後來會比較傾向中古大樓和老大樓.

也是因為,公寓這兩年表現的強勢度比老大樓還強..XD

因此既然公寓基礎比較高,漲價跑得比較早.

那我當然往後退的時候,買老大樓優先於公寓.

至於為啥產生這個現象?

你用一般理論是無法解釋的.

原因是因為...

公寓一直以來釋出數量很有限+冒出一大堆玩老屋翻新的投資客,都跑去玩公寓.

造成公寓提早被炒作.

而你必須觀察市場才會發現這個現象,而發現這個現象.

那你自然立刻放棄2016~2019那一段最後才漲公寓的理論.

並且作調整,去玩老大樓.

這就是你無法預測的變化,你必須看到才有辦法反映.

而像辦公室,到目前都很弱.

那可不可以切入...其實你不需要自己當出頭鳥..

你先看建商表現,建商礙於住宅競爭,有些大建商一直很想轉向炒辦公室.

因為辦公室這種東西,折舊比較兇,所以市場熱起來,建商優勢比住宅大.
(折舊兇代表新的辦公室的競爭力會比新住宅還強)

因此你要玩辦公室,你可以先看建商炒作效應怎樣,他炒得起來再進去挑物件作布局.

炒不起來...那死的又不是你,你又不痛..顆顆.

這就是商場的一些小技巧,有時候有人在衝,你躲在後面看,緩一手賺就好.

至於理論是甚麼東西??辦公室誰要用?辦公室供需怎樣??....

這些理論能吃嗎???

也許理論可以幫你分析市場的結構...但是當建商要炒做的時候,很容易打壞這個結構.

那一個被打壞的結構,你原本的理論模型就會失效..

這時候你就需要一個新的理論去解釋市場和預測市場.

那你勢必就必須在市場變化局面產生後,去建立這個理論出來.

你之後操作才會有依據.

因此...你既不會依賴理論.

但你同時又必須因應新的環境去創造新的理論.

舊的理論你拋棄的很快,新的理論架構你也必須架構的很快.

這樣你才有辦法一直賺錢...



至於說.

會不會哪一天發生.

老屋補漲失靈的現象.

真的捕漲會被中斷.

然後新屋跟老屋的價差被一直拉開放大.


也許會有這種機會產生.

但是目前看不到任何跡象.

看不到任何跡象的事情,你去煩惱他幹嘛.

也許未來外星人就占領地球了.你要不要煩惱一下..XD


就像很多人整天在少子化.

阿少子化影響房價的跡象出現了沒?

他哪時候出現?

30年?40年?

而30年中間會不會有其他變化?

阿你現在煩惱是要幹嘛?

30年我們投資客都賺幾千萬幾億去了..XD

你還在那邊等少子化崩盤?

崩盤我也跑得比你快阿..

你要看到跡象才做動作.

沒跡象你動作個屁.

你現在要不要脫褲子?...因為20分鐘後你要尿尿...

快脫褲子阿.

每次看到這種想法都覺得很好笑..XD

好啦,少子化崩盤拉.

公寓從400萬漲到4億開始崩.

好可怕啊~!!!!!

連眼前都不顧,整天想很遙遠的未來.

不務實一項都是沒出社會的象牙塔學子最大的問題.


真的看到少子化要燒到不動產.

我們也跑得比你快拉...XD


阿就不要大量移民跑進來.

結果變顆顆.

你不知道台灣人均GDP超越韓國和日本喔...

時代變很快的.

日本在股版已經是沒有未來確定了.

那你說未來..外勞去日本還是來台灣阿.


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※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 61.227.108.78 (臺灣)
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推 empireisme: 首推
推 j790822: 推C大
→ empireisme: 感謝C大讓我買a7
推 kagaya: 推
推 jump0517: 推
推 roy0710: 股版號呆幾堆
推 teasy: 推
推 eatgod002: 好了啦cc大 韓港都跌了 台灣漲爆好不好
你們看.

這就是典型.


沒出社會..XD

推 srandom: 請問ceca大，目前進入升息循環且短期內應該還不會降息，
→ srandom: 勢必會讓更多人觀望也讓投資成本變更高，這樣對老屋有什
→ srandom: 麼影響嗎？
老屋主要是鋼需+炒作.

所以補漲和價差影響力遠大於資金效應.


資金影響的是天花板.

地板則是看跟天花板高度差多少,決定地板拉升速度和幅度.


當然天花板塌下來,會影響地板的拉升速度和幅度.

可是當地板和天花板距離還是很遙遠的時候.

天上神仙打架歸他們去打.

小老百姓還是要乖乖種田讓地主收割地租的...

除非神仙打架打到天都塌到地板上....那時候再說.

※ 編輯: ceca (61.227.108.78 臺灣), 09/20/2022 01:01:54
推 ph0822: 中肯，台北市中心的中古電梯跟小坪數舊公寓根本就是投客
→ ph0822: 提款機，但至少被提款的還有房子住XD
推 frowning1226: 推~~~
推 hanks055111: C大 新北4x年公寓還可買嗎
推 jironan: 廢墟王
推 vul4c04u4: C大 現在新北預售能下手嗎？
推 kipo1019: 感謝c大的文章，讓我兩年前有勇氣上車，真的價格翻了一
→ kipo1019: 大波。
推 lunchkuo: 請問C大 為何老公寓這次跑在中古電梯大樓之前呢？
推 kingjason: 學習了，謝謝分享
推 wwwqaws: 房產板一堆不尊重市場的人呢 XDD 精彩
→ zyxvu: 哈哈哈廢墟王真有你的，2間2房買300市中心
推 aaa931324: 推C大
噓 LinuxKernel: …
推 qqphor: 推c大
→ sdhpipt: 16~19我觀察到的是上新莊 老公寓補漲很離譜 有些房子翻倍
→ sdhpipt: 14~15年副都心頭前拉到4字頭以上時 上新莊老公寓還很多有
→ sdhpipt: 20上下的 屋況爛一點1字頭也不奇怪 結果之後房價緩跌期
→ sdhpipt: 反而上新莊老公寓都在補漲 我印象最深的就是福壽街有一排
→ sdhpipt: 公寓幾年間成交價從20變成40 當然這是小坪數的
→ sdhpipt: 上新莊當年是賣工人的 很多20出頭坪的老公寓 就算40萬也
→ sdhpipt: 還是七位數總價
推 lulo1823: 推C大
推 leon1415: 感謝C大的分享!
推 qqq7840: 最近也一直在看高雄老屋，因為自備款只剩一百初頭。三房
→ qqq7840: 總價都到498單坪都開價到20左右。很煩就卡在這裡，楠梓大
→ qqq7840: 樓一坪認真找也差不多20上下。想到公寓也要18-20就買不下
→ qqq7840: 去。
推 piliwu: 高雄怎會有便宜到那麼誇張的中古電梯大樓
推 diiiib: 滾動式買房 推一個
→ sdhpipt: 個人偏見:高雄人更看重土地持份面積 所以老大樓很賤價
推 Timetofeed: 推一個
→ kyova: 南部大樓屋齡稍微有斷層吧...透天還是居多。
→ kyova: 921或更早之前的老式大樓。或是近幾年比較好的大樓...
→ kyova: 北高雄才有比較密集的大樓群。大概之後亞灣那邊也是。
推 kagaya: 六都一樣性質的東西價格差那麼多。
→ kyova: 新一代應該對電梯大樓接受度就高不少了。也許新的一批大樓
→ kyova: 之後折舊不會那麼快...前提是維護和素質...
→ kyova: 高雄市區也沒那麼多素地...哪那麼奢侈讓你蓋電梯透天...
→ kyova: 你就得跑到非常外圍了。最後就是跟中北部一樣。要慘一起慘

高雄其實總大樓數是全部都市最多的.

老大樓華夏非常多.


另外.

跟土地無關.

這跟炒做有關...XD

我是不知道為啥這兩年比較流行炒老公寓.

但是現象就是,炒作老公寓很多.


老透天大約是跟2x年屋同步.

沒有理由,市場反應就是這樣.

所以進出老透天的時間就是跟2x年屋抓的時間一起就好.

老透天很貴,現金吃很重.

你要嘛就是自己翻修,買例如800要準備160萬現金,之後再準備自己翻大概300萬現金.
(指自住自己翻)

所以你要準備460萬現金.

你買投資客翻好的要1200萬,貸款額度大概6~7成,所以準備360~480萬現金.
(翻新的,銀行會估不到...因為透天翻修費高,所以實價登路上價差很大)

因此買老透天現金吃很重.

大多買老透天的都是老人,換屋為主...

老人不愛貸款+換屋現金滿手...所以貸款額度低它們很ok.


新透天目前都是偶爾一兩戶釋出.

例如我有一棟透天就是賣給旁邊持有者要三棟打掉蓋兩棟.

那個故事我講過很多次.


本來連四棟再掛賣,我想要四棟都吃下來用危老蓋三棟賣.

因此我先吃邊間算過去第二間...傳說中釘子戶最棒的卡位點.

也就是我吃40x,邊間的價格會被我壓到,所以照理講邊間比較難賣.

之後可以來釣價格.
(並且可以左右開攻,往左吃或往右吃都可以,往邊間吃優先考慮...效應比較好)

而內部兩間可吃可不吃,我只要吃邊間也可以二拆蓋一.

結果沒想到,殺出陳咬金,加價用5xx把邊間買走..XD

然後持有者(某金融銀行家族的個人持有)把另外裡面兩間的道路用地給賣掉.

靠邀,他道路用地賣掉,那本來地坪15就變成地坪12....

那就尷尬...所以我就改變作法打算翻那一間賣就好.

不過邊間新購屋的,跟我聊過,他想找我合蓋,我說林杯永遠不跟人家合作...XD

所以他本來也是聽我的想要用翻新的賣.

結果不知道他的包商怎樣跟他洗腦的,翻新翻到整個打掉要重蓋.

然後違法拆除被罰了一大筆錢...顆顆...再去跑照,搞了老半天.

我則是既然他都拆掉了,我只好等他蓋好才翻,不然怎麼辦?

反正房價長期看漲+老透天稅金低持有成本也低,我又沒差.

就慢慢等他,當然我有設停損點也就是我只等他兩年我就要翻.

結果旁邊兩間道路用地被賣掉的,被另外一個建築師事務所買走,也是要打掉重蓋..XD
(兩間都買5xx...比邊間那間還貴一點)

阿科科,我變成中間釘子戶了..

當然邊間那一間,後來罰金付了,也申請建照了,就開始動.

因此就成了建築師事務所的那邊跑過來問我要不要賣.

我那時候說ok阿,實拿600我賣...

他說他考慮.

之後就無限QE....

然後我就漲價到實拿7xx....顆顆.

後來建築師那邊就妥協,成交.

因此我那間就被建築師事務所那邊併過去要三間拆掉蓋兩間.
(我的地坪15左右,他兩間12左右,所以拆兩間20坪左右)


不過這樣,這邊四間連棟老透天,就會變成三棟新透天.

因此這就是這種偶爾會冒出來的新透天的故事.


所以市中心新透天就是這種情況,東一間西一間.

蓋的大多都是小建商或是建築師事務所,或是投資客.

一般建商不太會在市中心蓋透天...

※ 編輯: ceca (61.227.108.78 臺灣), 09/20/2022 11:05:24
→ newbrain: 今年四月以後好區老公寓漲了25% 好可怕
→ kagaya: 北部公寓也很少 看到檯面上幾乎也都翻過了
→ kagaya: 不知道是本來就少還是被搶光
台北公寓很多啊.


不過因為房價很貴.

所以翻新率很高.


房價高,屋主就會花錢保養房子.

這很現實.
※ 編輯: ceca (61.227.108.78 臺灣), 09/20/2022 11:16:11
推 AGODC: 雖然我討厭炒房的，但是這篇的確蠻多都是社會上很現實的，
→ AGODC: 尤其「越保守風險越高這句」…比如大部分人不敢創業不敢做
→ AGODC: 生意怕賠錢，可是長久下來，你的子子孫孫要承受的壓力跟風
→ AGODC: 險的確更高。像我親戚有做生意成功的，小孩接手生意越做越
→ AGODC: 大，基本上5輩子都花不完，有買20間套房出租的，大概小孩1-
→ AGODC: 2輩子都花不完，而一般上班族，可能連10年（1/10輩子）都保
→ AGODC: 障不了。
推 yihua2: 推 謝謝老師
推 justenvoy: Push
推 srandom: 請教一下，如果翻新再轉手，獲利兩年內扣45%五年內扣35%
→ srandom: ，再加上一些有的沒的費用，這樣會不會忙半天只賺一些蠅
→ srandom: 頭小利？
你去算投報率.

再加上風險.

應該還是屌打絕大多數投資產品..XD
※ 編輯: ceca (61.227.108.78 臺灣), 09/20/2022 12:27:10
推 alonzohorse: C神想請問如果自住的人買3，40老屋也行嗎？不知道該
→ alonzohorse: 不該建議人家買
你很需要空間.

又無法妥協住到外圍去.

那這種東西就是唯一的選擇.


你可以妥協屋齡,可以妥協地點.

空間很難妥協.


至於...比空間更難妥協的是房間數.

※ 編輯: ceca (61.227.108.78 臺灣), 09/20/2022 12:30:57
推 elfishmin: 跪著讀完…
推 sspider0829: 大神推 市場&$永遠是對的
推 kmichaelk: ceca大 啥時適合進軍台北
推 sk0181607: 花錢花時間進場才能摸索出適合自己的操作模式，有的適
→ sk0181607: 合衝有的適合保守，但最後結論能賺到錢的都是好方法
→ kagaya: 現代人的課題啊 不投資又不行 要投資得先繳一圈學費
推 randy01: C大這篇很有啟發性 讚
推 chrisley: 神文 (⊙o⊙)
推 OnlyRD: 老屋的問題是裝潢費用提升太多，然後低總價的客群
→ OnlyRD: 在高通膨時代購
→ OnlyRD: 買力降低最多，另外不用人頭的話，國稅局很快就找
→ OnlyRD: 上門喝咖啡，為
→ OnlyRD: 了低總價的利潤去承受法律風險我覺得不如等股市崩
→ OnlyRD: 盤抄底。
喔不.

本來買2x年屋的降下去買3x年屋.

本來買1x年屋的降下去買2x年屋..XD

不過另一批人則是.

老爸的老房子房子漲了,借錢給小孩買公寓.

所以...整體而言老屋漲價沒再煩惱購買力問題.


你看台北老公寓,有再煩惱購屋者的購買力問題嗎?

豪宅才要煩惱這個問題.

你看陶珠賣多久了....他看起來是打算賣一千年的樣子.


另外為啥國稅局會找上門喝咖啡阿?

要繳稅阿,誰叫你不繳稅的?
※ 編輯: ceca (61.227.108.78 臺灣), 09/20/2022 21:21:44
推 starbucks16: 推C卡老師
推 a24573165: 推個 想問C大買到很髒的房子是找人清還是直接轉手
→ stanleyplus: 確實這波日本韓國真的慘
推 tagore: 請教C大 蛋黃區的小單位廠辦值得入手嗎？
推 alanbread: 實在太強，這篇10年後看一樣經典
→ alanbread: 不知道這裡有多少人看懂就是了
→ alanbread: 越來越覺得這裡充斥一堆菜雞
推 chen831030: 7
→ chen831030: 3/11
→ chen831030: 謝謝
→ chen831030: 謝謝
→ chen831030: 謝謝