[心得] 成屋的正價差與預售屋的逆價差

[NovaShin ()]

俄烏戰爭，中共內亂，升息縮表，台股軟趴趴
所有的指數都告訴我們大多頭即將結束
買房射飛鏢的行情即將結束
除了放空該放空的標地，買美金定存外
房地產除了投資面外還有實用面
也就是自住功能
比方婆媳關係，或是結婚生子人口結構改變
都還是有買房的需求

但這幾年實價登錄以及各大群組成立
讓房地的價格成為領先指標
好像只要會漲，格局品質結構建材都不是太重要
所以這篇針對雙北市2022年下半年的走向
做一篇田野性質的討論，也就是沒有要上數據
以我的經驗分享一下2022年下半年
當你要買房的注意事項

成屋的正價差
所謂成屋的正價差

案例1:板橋2020年交屋的仰真
https://imgur.com/rvqMfLt
上面會有45,54,63三種價格
很多人就會搞不懂江北的行情到底是多少

基本上江北大多有地主戶
地主出售不會有房地合一稅金45%
稅率只有10%而已
所以只要看到相對低價
大多是當初預售交屋的履約價格

再來新成屋大多會綁六年的自用
所以現在江北的成屋實登看起來會結凍

但如果時間較長
而且本身為小宅，可以透過重購退稅的建案
如江翠one，就會看到有較高的成交均價
但因為茂德會有負加權，所以單價也普普

https://imgur.com/EJ6pKjV
但同時期的聯上涵翠格局好，營造好
所以相對的成交價就會拉高

預售屋的正價差
https://imgur.com/7r8kX4g
https://imgur.com/AgEAVtH
同樣的
拿CD區點位比較一般的采蝶與天禧做比較
因為產品規劃特殊，公設豪華
所以預售的單價已經拉到逼近70

問題來的，這個區域未來是成屋價格往預售走
還是預售價格往成屋走？
這兩個是截然不同的結局
也會對消費者帶來完全不同的結果
https://imgur.com/ERXiUa2
https://imgur.com/xGYKTcN

基本上還在發展的重劃區
就是拿成熟區域的價格成屋價格打9折
就可以求出合理價
新巨蛋，三輝玳門算是兩個指標個案
會有超高價有他的原因
基本上板橋不用派出一軍，派二三軍就好
https://imgur.com/c8h5UE5
https://imgur.com/5mIXxug
文化國寶大概20多年了
第一天廈也十多年
以這兩年的實登，大概都有站到7字頭
所以我個人推測

江北未來成形後，成屋價格會往預售靠攏
至於板橋為什麼這麼強
可以到yt找  "EP01 江翠北側重劃區"
裡面我有很詳細的解說


好了，接下來我要來講預售屋的逆價差
...
...
...

https://imgur.com/0i7Eg1h

講完了，因為這邊戰隊真的太多了
樂居很方便，自己找找就好
說真的剛上來
我也只是想發發代銷在第一線的感受
沒想到一堆人發狂的人身攻擊
到後面我也不太想分享其他區域

有人說講的這麼好我買幾間？
我現在身家一半在我住的新莊凹凹凹凹凹陷區
當初買的時候還被同行恥笑怎麼會買這
現在我應該是所有同行雙北賺算多的
另外一半身家就壓在板橋
為什麼？因為我就正統藍血板橋人呀
我從小就住板橋，不買板橋買哪兒？
會買凹凹凹凹凹陷區還不就是因為當初沒錢

凜冬將至，但對有些消費者來說
不管景氣如何房子就是需要買的
這時候眼光就很重要了


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※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 1.160.110.86 (臺灣)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1664073786.A.0D7.html
推 nitero: 討論前能否先定義一下 正價差 跟 逆價差 的意思lol
→ sunsand: 他可能把預售價當期貨，成屋價當現貨，而得出正逆價差
→ sunsand: 預售價到交屋時當結算日。但這方式不恰當，只要鈔票一天
交屋後是成屋價格往預售漲
還是預售價格往成屋跌
看得懂就好啦
我的TA本來就是首購
→ sunsand: 增加，理論上永遠都正價差
推 Morphee: 現在懶得分享情報了 反正有門路的人情報超即時
推 BLUESKY101: 我要繼續租房
※ 編輯: NovaShin (1.160.110.86 臺灣), 09/25/2022 12:12:01
→ NovaShin: 這篇算進階課程，看得懂的看得懂，看不懂的只能幫QQ
→ NovaShin: 為什麼一直講6-8年，就是橫跨103暴漲跟105大逃殺啊
→ BLUESKY101: 高雄哪時會追上啊？？？魯套？？
→ NovaShin: 高雄不熟捏，但一樣可以用附近成屋價格去推
→ NovaShin: 但我是覺得某些本夢比高的地方怎麼上去就怎麼下來
→ NovaShin: 什麼王什麼王到時候海水都會把褲子沖掉
→ BLUESKY101: 可是外勞會接盤，那現在是不是要趕快掃貨。不然外勞
→ BLUESKY101: 要當我房東了
推 Morphee: 所以竹北會下來？