作者rabinson (何時無事一身輕?)
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標題Re: [新聞] 房市穩經濟穩一半!散兵游勇已過去 花敬
時間Wed Oct 5 01:56:59 2022
其實我對於這個政策最大的疑慮
還沒有看人家提到
那就是壽險界的資金引入
很久以前的ceca大曾經說過
目前我們這些房地產投資客都是小打小鬧
等到有一天,財團真的進入了那才是可怕
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雖然目前有建商 也有壽險業的集團兼做建商,例如國泰建設
但兩者畢竟還是不能正式串聯在一起
而且目前財政部對於壽險業的資金要投資房地產
是有比例限制的
我保險法第146條之2第1項規定:「保險業對不動產之投資,以所投資不動產即時利用並
有收益者為限;其投資總額,除自用不動產外,不得超過其資金30%。 但購買自用不動產
總額不得超過其業主權益之總額。」 換言之,保險公司對不動產之投資,除自用不動產
外,其投資總額可達公司可運用資金30%。
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所以壽險業雖然有玩房地產
據我所知道是一整棟的大樓商辦出租居多。
如果不動產證券化證,通過
那不動產變成證券,壽險業就能夠脫離法律對不動產投資的比例限制,
到時候以壽險業的龐大資金,
還有他們的企業化管理手段,
要玩房地產簡直是可以飛上天,
到時候真的變成絕大多數的房地產都控制在企業手裡,
買不起房的中產階級跟薪水上班族,只能一直租房了。
為什麼我會有這個疑慮呢?
是因為昨天剛好有一則新聞
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金管會透露,南山人壽9月底淨值比已轉為負0.59%,還有6家低於法定標準3%以下,分別
為保誠人壽1.5%、國泰人壽2.64%、三商美邦人壽2.1%、宏泰人壽2.2%、安聯人壽1.1
3%、第一金人壽2.03%。
金管會主委黃天牧周一(10/3)赴立法院財政委員會接受媒體聯訪提到,壽險業淨值9月再
跌,是受整體外在環境波動、即美國強烈升息,及適用會計政策選擇上造成的影響,且外
在環境佔大多數影響。
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這兩則新聞的時機實在太巧妙了,
忍不住讓我聯想在一起
10月3號金管會發表消息
10月4號內政部就發表 不動產證券化的新聞。
看看花敬群發表的新聞內容,也有一些蛛絲馬跡
1.花說:
未來不動產投資的經營模式,愈來愈有專業化整合的機會。
花敬群表示,都更危老整合團隊如果邁向專業化,發展成一個行業,有點像基金投資講的
天使基金一樣,
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有什麼團隊比壽險業更會管理錢,資金更多,團隊龐大?
2.花說:
後續希望跟金管會合作,推動不動產證券化。當不動產經營從個別邁向集體管理,
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直接指名金管會了!又是另一個巧合嗎?
壽險業淨值不足,
投資國外一直賠錢,本業保險又因為防疫險大跌,
很需要新的生財管道。
剛好,政府本來就不擅長管理房地產,這幾年下來不管是公宅, 房價 ,還有包租代管,
都是弄得灰頭土臉。
我猜測內部有聲音提議,
房產管理不是公部門擅長,
那何不交給民間做?
壽險業跟政府本來就關係很好,
現在各取所須?
政策的方向
從花的內文,我做一些猜測
1.壽險業接手危老都更(因為這幾年,小建商推動速度實在太慢),還有中古屋整合翻修
。
(壽險業會先成立轉投資子公司,以免違法)
2.都更後的大樓由壽險業成立包租代管,只租不賣。
3.租金收入打包成reits
例如 新北租霸001
名下共新北市20間大樓 4000名租客
月租2萬,年收9.6億
每棟建築成本5億共100億,攤提20年 每年 5億
再扣除各種雜項支出 (利潤抓3成2.7億,人事費 1億)
留0.8億當作配息
發行每年配息4%的高股息reits
可以發行20億股,共200萬張股票
這樣又可以募資,市場上又多了一個穩健投資產品,
跟0050一樣,受到老年族群喜愛,紛紛投入退休金,
房市股市雙雙起飛,又掀起一股熱潮呢!!!
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※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 180.217.247.1 (臺灣)
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※ 編輯: rabinson (180.217.247.1 臺灣), 10/05/2022 01:57:24
推 kusomanfcu: REITs ....10/05 01:57
補充
剛剛找資料發現,現況已經存在
是我慢半拍
https://digitalyoming.com/taiwan-reits-investing/
但是確實只投資商辦,尚未涉入民宅。具體原因不清楚。
※ 編輯: rabinson (180.217.247.1 臺灣), 10/05/2022 02:04:28
→ kyova: 涉入民宅就地獄模式了好嗎... 而且商業區本來就應該讓這些 10/05 02:22
→ kyova: 財團去搞,一般人哪搞得起來... 讓這部分資金專注搞這塊 10/05 02:23
→ kyova: 就好了。不然通通跑去搞住宅。投入不動產資金是有規定上限 10/05 02:24
→ IBIZA: 現在reits有住宅啊,新光傑仕堡跟目前已經出售的基泰之星, 10/05 03:14
→ IBIZA: 就是住宅reits 10/05 03:14
→ kyova: 沒仔細查過。傑仕堡算不算是商業區住宅?? 基泰之星酒店式 10/05 05:13
→ kyova: 公寓。有包下住宅區的案例嗎?? 10/05 05:13
→ kyova: 壽險以前被靠杯炒高房價有澄清過。他們搞商務住宅,收租金 10/05 05:15
→ kyova: 不是靠短期買賣獲利。 10/05 05:16
推 piliwu: 傑仕堡以前待過的公司就是租來給國外派來的總經理 10/05 07:41
→ piliwu: 住的 10/05 07:41
推 piliwu: 以都更角度看給金融業開發其實比較好 日本六本木重 10/05 07:43
→ piliwu: 劃就是銀行去 10/05 07:43
→ piliwu: 幹的 10/05 07:43
→ piliwu: 民間效率高於政府啊 10/05 07:43
推 chipretender: 民間開發效率絕對更好沒錯,但等等黃色力量又要出 10/05 09:10
→ chipretender: 來哭么官商勾結XD 10/05 09:10
推 sdhpipt: 新光傑仕堡就是台灣品牌最響亮的出租高級住宅 10/05 09:17
→ remotefly: 推分享 時機巧妙 值得關注 10/05 13:02
推 Tatsuya72: 這叫大勢所趨 10/05 17:26
→ kusomanfcu: 不叫半拍 慢用年份來說的 10/05 18:55