[請益] 20年房貸vs30年房貸

[andytimmons (NothingButMusic)]

老問題了，但還是想跟大家請益一下，
看我盲點在哪裡@@，感謝感謝

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網路上找的到的言論大部分都支持能貸
多久就貸多久，所以30年比20年好。各
種支持的理論都有，例如拿去投資跟高
彈性可以提早還等等。

不過有個部份我還是覺得很怪，我舉例
討論一下：

條件：1000萬房貸，1.69利率，本息攤

20年的話總利息大概是179萬
30年的話總利息大概是276萬

利息差97萬

----疑問開始----

根據這個試算機
https://reurl.cc/QbrZaq
(只有20年的但我想30年應該同樣結論吧)


假設我在第二年有了100萬大筆獎金，提
早還款省的利息還比拿去定存生的利息
低(定存我用1%利率而已)

多試了幾種早還款的條件得到的結論是：

不管怎樣，提早還款都比拿去定存效益低

問題來了，如果提早還款的效益低，基本
上一般人拿到大筆金額的錢都不會提早還
款，而基於不會提早還款的前提，選30年
的總利息就是多了97萬。

雖然說一個月算起來才2700沒多少，可是
總數看來也是一筆錢。

而且如果提早還款不划算，那說有彈性可
以自己決定要不要提早還款這件事是不是
變成一種話術@@


另外關於投資的部份也是，如果提前還款
這件事不划算，基本上選了房貸方案之後
要繳的錢就是固定了，在沒有辦法把房貸
的錢挪去投資的情況，投資的事是不是要
分開看才對？況且如果30年是為了減輕壓
力，跟20年比每個月多出來的錢基本上也
不會固定拿去投資吧@@

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還是說我一定得把通膨這件事考慮進來？
通膨考慮進來就一定是30年比較好嗎？

還請大家不吝賜教，感謝！

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※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 114.137.116.247 (臺灣)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1665654283.A.29B.html
※ 編輯: andytimmons (114.137.116.247 臺灣), 10/13/2022 17:46:38
→ maxboy06: 你如果這輩子都不換屋就早點還掉啊
雖說計畫比不上變化，但目前這間是預計定居住到養老了
推 GoGoD: 樓下：誰跟你房貸要還完？
上一間是提早賣掉沒錯啦，但利息前面幾期的比重很重欸
推 Narcissuss: 可以提早還
可以，但不如拿去定存
推 luby0913: 你如果試算提前還款（如10年）其實差異不大
定存還比較划算
→ maxboy06: 你有要換屋後面都白繳的
前十年利息都繳超多啦
※ 編輯: andytimmons (114.137.116.247 臺灣), 10/13/2022 17:50:54
推 csgod1325: 30年房貸 差95萬 一年9.5萬 假設這十年拿去出租會有20
→ csgod1325: 萬/年 扣掉後一年倒賺10.5萬
我跟家人要住哪 XD
※ 編輯: andytimmons (114.137.116.247 臺灣), 10/13/2022 17:51:43
推 jpwd: 自然通膨率2%，現在1000萬20/30年後，等值現在多少$？
所以還是得考慮通膨才能得到30年划算的結論對嗎？不過2%似乎開始失效了，應該會漸低
※ 編輯: andytimmons (114.137.116.247 臺灣), 10/13/2022 17:54:26
推 iamala: 利息本來就是借錢該繳的，別在意。只在意槓桿和效
→ iamala: 益就好。雖然說正常應該要算一下數學，但銀行早已
→ iamala: 經算好好，房貸利息就是低到無本。20和30年唯一有
→ iamala: 意義的差別只在月還款金額而已，選30年才能讓你買
→ iamala: 得起更貴的房子。
已經買了@@只是在考慮要20年還是30年，20年目前都還負擔得起
推 ZackRyo: 秒選30年啊，其實你也不會真的30年才還完，而且你繳出去
→ ZackRyo: 的利息，通膨都吃光了好嗎
但如果提早還款不划算，基本上還是會繳完30年吧。所以還是要考慮通膨對嗎
※ 編輯: andytimmons (114.137.116.247 臺灣), 10/13/2022 17:55:44
→ ZackRyo: 繳了那97萬，換來30年不知道多少的資產增值，除非你買的
→ ZackRyo: 房子位置不對
欸，但少繳97萬房子也還是增值啊 XD
推 NTU303150195: 照你邏輯政府直接開一百年怕什
但我的邏輯是貸款年數越少越好欸@@
※ 編輯: andytimmons (114.137.116.247 臺灣), 10/13/2022 17:59:15
※ 編輯: andytimmons (114.137.116.247 臺灣), 10/13/2022 18:00:23
推 jpwd: 現在台灣美化的通膨都破3了，那會越來越低？
我搞錯了抱歉
推 rabinson: 房子如果哪裡賺錢的，當然月支出越低越好呀！衝現金流
所以多出來的錢還是要想辦法投資最大化對嗎
推 jpwd: 覺得貸款年限少好，那你就現金買就好了
但現金不夠QQ
※ 編輯: andytimmons (114.137.116.247 臺灣), 10/13/2022 18:08:31
※ 編輯: andytimmons (114.137.116.247 臺灣), 10/13/2022 18:09:26
推 Redchain: 還是那句老話，如果房貸可以貸100年，我絕不會貸99年！
推 iamala: 已經買的情況下，還是選三十年，因為你無法不考慮通膨。
通膨正解
→ iamala: 但若是你就是不想付利息，那應該要選十年會比二十年好。
太硬了@@
→ iamala: 投資最大化沒錯，但要把風險算進去。不然我梭哈樂透也是
→ iamala: 投資最大化啊…
推 specialrain: 當然是選越高的 連債務都被通膨稀釋掉了
通膨正解
推 Redchain: 第二句老話，你貸30年可以選擇提前20年還完，但你貸20年
→ Redchain: 卻不能選擇延後30年還完！
但方案訂了之後提早還款不划算欸@@
還是那個提早還款試算機有誤
→ qqphor: 大陸目前一直都在吵利息繳很多什麼叭叭啦的…..，前面文
→ qqphor: 章很多可以去爬
→ Goog1e: 光是看到你拿總利息來比較 整篇文就可以不用看了...
請賜教@@
→ Goog1e: 兩者的總利息 單位價值是不一樣的 這樣要怎麼比
→ Goog1e: 現在的1元的價值 跟10年前的1元的價值 有一樣嗎？
所以還是通膨正解
→ qqphor: 小紅書有一堆這種文章
小紅書？
※ 編輯: andytimmons (114.137.116.247 臺灣), 10/13/2022 18:20:57
→ qqphor: 來台灣的大陸人，對PTT贊賞有加，說這平台可以問很多事也
→ qqphor: 比較有真話，我覺得只有房版啦，其他呵呵
※ 編輯: andytimmons (114.137.116.247 臺灣), 10/13/2022 18:22:09
※ 編輯: andytimmons (114.137.116.247 臺灣), 10/13/2022 18:22:45
→ qqphor: 你爬文會比較快，至少10篇的文章，之後你就解了
推 jpwd: 最簡單的投資法，比如你和合庫房貸2千萬2%，然後歐印買合庫
→ jpwd: 殖利5%，每年賺利差3%，那你要賺20年，30年，還是現金買不
→ jpwd: 屑賺？我知道你不屑賺，那就當我沒回答。
能賺當然賺 XD
雖然說我房貸貸出來沒辦法拿去投資，但我大概懂你例子的意思了
推 frowning1226: 年限這種問題要看利率，利率低時拖延比較有利
→ frowning1226: 目前房貸利率就是低於通膨，所以省下來再買
→ frowning1226: 都比拿去還要有利，而且年限真的只是心裡作用
@@
推 Redchain: 利息是貸款本金乘以利率，銀行會規定你3或5年內不能提前
→ Redchain: 還款，過了之後要不要提前還就隨你，但到時候你可能會發
→ Redchain: 現自己捨不得提前還款了
台銀現在沒有綁約還好，不過提前還款怎樣算都不合
推 carden31: 你提早還款的算法是怎麼算的？是每月分攤還是一筆多還
一次大筆，譬如100萬
→ Redchain: 貸30年比20年多出的利息只是你的心魔，過不了這個檻你會
→ Redchain: 很難接受這利息差，但如果想通了就會發現長貸款年限不是
→ Redchain: 人人都能擁有的禮物，有些人現在想貸40年還貸不到呢
@@
→ qqphor: 40年+1
→ qqphor: 50歲不符資格….
※ 編輯: andytimmons (114.137.116.247 臺灣), 10/13/2022 18:39:40
※ 編輯: andytimmons (114.137.116.247 臺灣), 10/13/2022 18:40:29
推 maxboy06: 去了解你的房子的出租行情 把房貸月繳控制在比租金低
這還滿難的@@
→ qqphor: 你提的問題和小紅書那些被房貸炸到一樣，
→ qqphor: 版上有很高手都有解過為什麼，你可以爬這些人的文章
好的，感謝
→ maxboy06: 這樣改天出什麼意外繳不出房貸還可以租人
推 qqphor: fr大，你這個點很好，這樣想很容易理解，謝謝分享
推 WMV: 投資最低的5-6%獲益可以蓋得住1%利息支出
推 k0939770752: 你貸三十年你用20年的月繳，最後總利息就是二十年而
→ k0939770752: 已應該很好懂吧!
推 lescholar: https://bit.ly/2BZxjQs
欸這個跟我連結的試算機講的好像有出入，我來研究研究，感謝
→ lescholar: 你選30年但提前還款 並不吃虧
→ lescholar: 除非你自制力很差有錢會亂花 或是有提前還款違約金 不
→ lescholar: 然還款年限越長違約風險越低 你一樣可以選擇提前還款不
→ lescholar: 會多付錢
推 popcool: 投資效益當然要一起看，只要想成把可提早還的錢拿去投資
→ popcool: ，只要打的贏利率當然是越晚還越好，等於是借低利的錢出
→ popcool: 來滾
如果不把30年看成是減輕壓力的選項，而是把所有差額都拿去投資是這樣看沒錯
推 prostar: 年限只是給自己一個緩衝的空間 想早點還就早點還
→ prostar: 讓心理負擔降低
→ prostar: 建議你這麼在意的話貸30然後用20年的月繳去還
但每個月多出來的部分是算本金還是利息@@ 我再問問行員好了
→ prostar: 等你發現30的好處之後再慢慢還
噓 TyuzuChou: 為什麼不考慮通膨呢？
有啦@@ 只是這變數不太好考慮
→ qqphor: 樓上，你爬完原PO的文章了嗎，推文也看了嗎，那裡沒講通
→ qqphor: 膨
※ 編輯: andytimmons (114.137.116.247 臺灣), 10/13/2022 19:41:41
→ ssiou: 1.3%的時候我會告訴你選30年
推 Frobel: 舉個極端例子 如果房貸一百年 月繳連本帶利一萬
→ Frobel: 你要不要？我一定要 每個月只有確保有一萬現金即可
推 Tylose: 當然30萬比較好，借1000萬一個月平均才多2700利息耶
→ Tylose: 你去外面借借看1000萬一個月利息要幾萬
→ Tylose: 我有做一個excel可以計算本息償還每月本金、利息、餘額
→ Tylose: 還可以改利率、提早償還
→ Tylose: 很方便很好用
→ Tylose: 但你的問題根本不需要用到這些，能借多久就借多久吧
→ Tylose: 放美元定存都划算
推 KrisNYC: 你在想啥阿 你貸20年240期一定要還完  貸30年360期內還完
→ KrisNYC: 你高興可以把30年期當20年期還阿 覺得這一點利息不划算
推 junior020486: 我特別回一篇了XD
→ KrisNYC: 你有能力你8年還掉也可以啊 只是一個叫有得選擇一個沒有
→ KrisNYC: 有得選擇的那一邊一定是比較好的一邊懂嗎
→ KrisNYC: 如果有人跟你說有錢不一定快樂 安貧樂道悠閒也很好
→ KrisNYC: 那肯定是安慰你而已 因為有錢人有得選擇今天開始悠閒過
→ KrisNYC: 沒錢的人沒辦法選擇今天起變成一個煩惱很多元的有錢人懂
推 blue28082: 我當初買房的時候，父母一直問我為何要貸30年，因他們
→ blue28082: 那年代大家都只貸20年，不過經過這一兩年觀察台灣通膨
→ blue28082: 的狀況，還蠻慶幸貸了30年，光是今年的1000元跟去年的1
→ blue28082: 000元能買到的商品數量都差很多了...
推 TresN: 20年月還款差額產生的報酬也可以考慮進來
推 chigo520: 30年你也能20年還不是？
推 aaboutt: 提早還款怎麼可能比定存效益低？貸款利率一定高於定存利
→ aaboutt: 率
→ aaboutt: 房貸又是複利，定存是單利
→ supeedada123: 當然是30年 這有啥好問的
推 Shizuku: 當然一定要考慮通膨 30年前的100萬根現在的100萬價值有
→ Shizuku: 一樣嗎？你被總數迷惑了  一樣月繳5萬 2022跟2052價值感
→ Shizuku: 是完全不同的  就算每年通膨2% 錢貶值的速度一樣很驚人
推 Shizuku: 2022月繳五萬是一般人的月薪。2052五萬可能是基本工資而
→ Shizuku: 已
推 Shizuku: 所以借越長越好的前提是利率低於通膨。
推 lifekiller: 0050放30年很可觀…
→ lee1112: 當然愈長愈好，買房就是存錢，當初還問銀行可否35年XD
→ missin: 利率比低波動ETF殖利率還低，幹嘛不貸