Re: [心得] 高雄房價不可能崩

[ceca (生活藝術大師 ￾ N)]

真的要預言喔..XD


高雄大學/橋頭新市鎮那附近的最新案會有災情.

也就是如果你買到逼近30或是30的.

明年有機率吃回檔.


回檔的產生是.

"投資人"賺太多,在風向不對的時候"先獲利入袋",產生的價格回修.

但是回檔是否產生會牽扯到.

投資人是否想先獲利入袋,不動產大多投資人都很愛凹,凹到漲價凹到賺錢.

這也是90%高雄房價都不會受影響的主因.

因為絕大多數人不是投資客,不會"獲利入袋"賣房.
(絕大多數人都只想再好價格才賣房)

包含市中心一坪買到4x萬的,包含鹽埕區港灣一號願買4x萬的.

這些基本上買家大多,都是會凹到漲上去為止.

所以你很難看到回檔.

但是高雄大學那邊非常多外地人來炒做,並且都是短期而且同時玩股票期貨的那些.

這種就是極度不安定籌碼,它們很多心態也都是股民心態.

所以一個台積電七奈米要從新檢討,必然有人神經緊張會殺出.

當然目前你還沒看到.

而這種人如果只有幾個,那這樣他殺出會被快速掃掉.

也無法對行情產生動搖.

但如果人數多,想要做中長期買盤又少(因為他們可能會選擇投資別的地方)

那就會產生回檔.


這也是為啥我說兩個月可以看出端倪的原因.

因為未來兩個月是風聲最鶴立的時期.


而等到明年,基本上FED內部的人士出來說話大多都還是抓利率4.6%.

也就是再升3次息就達標...

升息結束會是一個變化.

股市很可能會再升息結束就開始往上爬...
(我指每股)

那時候氛圍就會改變.

中長期的買盤也會變多.

因此如果兩個月後都不回檔,那就不會回檔了.

而如果那時候回檔,就會造成中長期買盤會繼續場外看戲,或是投資別的地方.

那邊就會災區確定,那這樣回檔就要當下再判斷他可能會回檔多嚴重.


一個地方臭掉的時候,會產生更多的災情.

例如竹南大浦.


以上全都是投資盤的影響.

也就是短期不安定籌碼,以及中長期資金的態度.


所以局面會局限在台積電影響範圍,尤其是價格跳躍最大的高雄大學和橋頭新市鎮.

高雄大學物件量多,投資客"總數"多...不像橋頭物件很少.

所以災情會是高雄大學那邊引發.

當然高雄大學著火.會燒到橋頭新市鎮.

因為目前兩邊所有特質都是相同的...因此會掛在一起.


不過這個回檔會限於美國降息之前.

美國開始降息.

這時間無法判斷,最晚是2024年,早一點可能2023年的Q3或Q4.

一降息.

就是下一波大炒做.


並且是從今天的價格往上炒.


也就是建商現在在橋頭賣30.

無論中間回檔到多少.

2024年,建商推案就是32~33起跳(成交價)
(2023年,建商在高雄大學和橋頭新市鎮不一定會推案...有機率避風頭)

對你沒看錯.

建商會無視所有的回檔.

直接跳空拉價.

市區也是4x起跳,美術館5x起跳.

你有一點建商那邊的線就會聽聞到他們想怎麼做..XD

最重要的一點是.

營造成本和地價大漲的關係.
(對喔,你們都吃米不知米價,不知道現在營造成本多少,和漲了多少..顆顆)
(營造成本上去,就像雞蛋價格上去,早餐店荷包蛋就是從一顆五塊拉到一顆十塊.
 並且大多數都還拉到15塊...
 誰管你吃不吃得起...你都要吞下去這個價格)

外加這一次冷盤時間太短.
(時間長可以壓制地價..壓制地價向下才可能造成真的跌)

再者這非實體產業的事情,是"歪國"的事情...我們只是在資金上面受到波擊.

也因此.2024年,回檔的也許說你轉賣要賺錢還不一定有辦法.

例如如果你買成屋好了,30,建商新案推32..

你覺得你可以跟賣32?...怎麼可能,你最多賣30...再扣掉交易成本你就虧錢.

而且跟賣30還會有問題,因為你已經是"1~2年屋"....非新成屋.

你吃到房子折舊最兇的"破處"...破處對房子來講是折舊最兇的一個事件.

買家買新屋就是有處女情節...1~2年屋和新案又沒差多少錢.
(因為冷盤或是回檔,等同你養這一兩年都是白養了...然後一值吃折舊)

他幹嘛接你的差不多價格的非處女屋?.

因此你必須等到建商拉價到35以上,你的30的中古屋才有機會賺點錢離場.


so...新案一項都要在連續大漲的時候才可以玩.

這也是為啥我只有大漲第一年會玩新屋或預售屋....

你看這一次災情跟我完全無關...我的老屋還在賺錢...XD

並且我應該很早就說,預售屋和建商新推案不要買了....

而且還是整個市區的預售案,除了自住爽就買外.

投資都不要買了...



至於其他非台積電影響範圍的地方.

都會處於看戲狀態.

因為投資客比率太低.

外加跳價沒那麼誇張.

甚至美術館很多中古屋案子不是都還在創新高.

這時候都還在給你創新高.

是要怎麼跌?


當然啦.

最近空手魯蛇氣焰很高.

所以我說甚麼他們一定不信.

不過甘我屁事..XD


我抓準了又是隨便一個跳躍就8位數穩賺的利潤.

魯蛇的6位數頭期款還套在股票當中..XD

so...人生爽不爽自己知道.XD


最好就是魯蛇繼續催眠自己.

說我們投資客在催眠自己不會跌...在壯膽..


然後我們2024年再來看戲....XD



沒燒到實體產業,台灣儲蓄額沒有大幅下降.

不動產都會....不動..

要先有這個概念比較好.

股票崩盤...那是你的錢崩盤...顆顆.


--
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→ testPtt: 橋頭的空地真的太多了
推 GoGoD: 收到，本凹終勝
→ GoGoD: 不過房產真的極少看到斷頭，可說幾乎沒有
推 qsczseq1: 請問C大 那鳳山文山特區、衛武營附近1x年屋也會吃回檔
→ qsczseq1: 嗎？還是就緩漲or停滯呢？
推 briankof: 偷問一下目前中都濕地那邊的看法
→ testPtt: 衛武營不錯吧 有人潮就保值
推 oberon1013: 你說美國降息，最晚預估是2024嗎
推 mdforget: 橋頭都能30了中都濕地還有什麼好怕
推 lfn123: 推推大師
→ aquaair: 西卡美國降息年份寫錯了吧，現在就2022Q4 了
感謝更正.

推 WMV: 就老房裏面 老公寓目前跑在老大樓前面會到何時呢
推 column: 我就在前金買單坪32W,城x的新成屋，怕是買高了
→ column: 當然買時，沒先拜讀c大文章
推 jonson: 請正名 明年有機會吃到雪崩 再不離場 耗子尾汁
推 TokyoHard: 自住沒差~
炒作主要是建商做主.

沒有建商的地方都只能跟車.


文山特區沒空地了,所以很難炒.

會轉移到國泰那一塊.(衛武營...政府都在作球這邊,態度很明顯吧)

國泰那邊再等下一波熱潮才會推案.


橋頭新市鎮不先推案是建商共識.

先炒高雄大學,橋頭那邊都在養地...

空地多,空地可是燃料...沒空地怎麼炒...XD

你看建商有要炒作新興區嗎?...沒有阿...沒空地怎麼炒.

所以新興區只能跟車...偶爾幾棟新案.

當然反過來講.

沒空地沒新案的地方...投資客極度少,回檔都跟你無關...XD


這一次傷害會集中在台積電那邊.

有台積電這個話題....其他地方買新案的投資客,基本上都會比較安定.

不安定份子大多都擠去台積電那邊...顆顆.

所以其他地方會有投資客,但這些絕大多數都會凹到未來價格上去為止.

因此它們不減少賣價換取獲利入袋...那就不會回檔.


中都目前還是跟美術館跑....

所以中都不看他自己,他看美術館就好.

你可以視同他是美術館的腹地...

※ 編輯: ceca (61.227.128.138 臺灣), 10/18/2022 00:03:37
推 weaverhyw: 前金3出頭不用怕，發哥會幫你拉起來
→ weaverhyw: 岡山如何呢，交通便利有雙鐵，賣場，未來也有高醫，有
→ weaverhyw: 路科基本盤，未來台積電順的話也能分到一些羹？
→ timetime: 2023 fed整年度幾乎不可能降息
推 qqphor: 推
推 column: 真的嗎？我一直以為我買高，後來代銷員跟我說比我低一大段
→ column: 樓層的單坪價位已經比我高了，當然我是自住為主，但還是希
→ column: 望能保值，不要跌我就很開心了！
推 wvotyyj5: 自住要買房的明年是個好時機？
你除了買高雄大學和橋頭新市鎮的新案.

有機率撿到降價出售的物件.


其他地方,最好就是價格持平.運氣不好還微服往上爬.

就算價格持平的話.

你不早買,那你就是虧損租金....

因此自住任何時候都是好時機...

因為你任何時候都在虧損...XD

越早買你就越早停損....

※ 編輯: ceca (61.227.128.138 臺灣), 10/18/2022 00:05:21
噓 BLUESKY101: 外勞何時要接盤？
推 frowning1226: 高雄王謝謝，一字不漏拜讀～
噓 Jacob8330: 閱
推 column: 謝謝c大的解說！
推 yihua2: 謝謝大神
推 NTU303150195: 洋芋片一包45，魯空連肥宅都快當不起了
推 AndrewWiggs: 小港兩個哥倆好準備開賣了，價格要推上30，想請問C大
→ AndrewWiggs: 覺得這邊現在適合入場嗎
推 a2785795: 請問C大 預售買高雄後火車站 會吃到回檔嗎？
推 aazz9988: 請問ceca大，楠梓火車站附近的新古屋會受高雄大學影響
→ aazz9988: 嗎
→ aazz9988: 手上有均價24的四年屋
噓 kindboxer: 文章不通順，標點符號不會用
噓 top8879576: 之前老是再吹買就對了...現在偷偷滾動調整了蛤~
推 ruruyanyu: 上面魯空不會看重點硬扯啥標點符號 跟班班套路好像
推 zzyzx: 真的高雄買很多 只回有關高雄的文
回檔要在地判斷.

不再當地,無法判斷回檔情況.


其他縣市,就算我家有持有.

但我沒有在市場進出.

那無法判斷回檔的狀況.
※ 編輯: ceca (61.227.128.138 臺灣), 10/18/2022 00:57:51
推 kktt254: 聽說最近銀行給中都一個稱號叫農17 不知道真假
哪間銀行阿?

農16 農21...是重劃的時候,"重劃前"都發局的區域代號.

中都重劃前是多少我忘了.


但應該沒人這樣稱中都吧..XD


通常稱第幾期重劃區會更多.

例如60重劃區71期,31期,99期.

這是"重劃後"的代號...
※ 編輯: ceca (61.227.128.138 臺灣), 10/18/2022 01:07:13
→ kktt254: 今天才去看完某個吹很大的小港建案 那邊敢買30的很有勇氣
→ kktt254: 欸
那邊也要炒做很正常.

不過成交我記得2字頭.
※ 編輯: ceca (61.227.128.138 臺灣), 10/18/2022 01:07:39
推 bigbigcc: C大如果已經有自住房了 第二間是不是明年降息開始買都有
→ bigbigcc: 都還來得及?
推 kktt254: 在一個專門分享看房的心得的粉專看到的
推 poi5140514: 前金城揚應該就jart吧，我買26算上車位坪變23，買32
→ poi5140514: 應該偏後期買了
→ kktt254: https://i.imgur.com/AR4vBc5.jpg

你投資的話要的是效應.

例如他一年微漲3%好了.

你買了才漲3%....何苦不去追股票到時候翻轉的利潤.


因此投資可以晚點進場.

尤其是非大金額物件,資金進出很靈活那種.

你可以看到大漲成型在跳進去.
(不要手腳太慢,蛋黃區都大跳躍例如1500跳到2000,你才進去)


因此投資和自住思維不一樣.

投資就會計較小錢和變化速度.

要做有效益的投資....
※ 編輯: ceca (61.227.128.138 臺灣), 10/18/2022 01:12:52
→ poi5140514: 美術館價格好像有稍微鬆動，賓果最近有三房平車賣1290
→ poi5140514: ，別之前開價略低一點
要看成交價.
※ 編輯: ceca (61.227.128.138 臺灣), 10/18/2022 01:13:03
推 SDFSDF: 好奇國泰重劃區地那麼小 三井吃一大半 要怎麼炒 其他機關
→ SDFSDF: 把地捐出來嗎
推 kindboxer: ruru台灣沒房一定魯？要不要約吃個飯？
推 Tylose: 最近跑好多陌生帳號出來，到底哪邊來的啊
→ Tylose: 媒體唱衰不動產，就冒出一堆問明牌的人
→ Tylose: 這樣是要怎麼跌啦
推 alexhsu0909: 沒買房的是有部分要直接跳最後目標了啦
推 wubye0820: 左營高鐵附近目前也是在蓋一堆，感覺價格沒在鬆動
建商價格沒再鬆動.


這一波不用期待建商.

只會發生在投資客降價出售.
(2016年建商有很多降價出售)


所以這一次火會很侷限,時間也會很短.

因為建商那邊不鬆動.

甚至還在計畫下一波大炒做.

※ 編輯: ceca (61.227.128.138 臺灣), 10/18/2022 01:46:25
推 poal50310: 國泰重劃區旁邊一大塊台電宿舍可以都更/危老啊 南港不
→ poal50310: 就這樣弄過一次了
推 jimhall: 97的時候香港房產先跌了，很多人要跑
推 jagger: 無腦多好簡單
推 mumuanego: 感謝大大分享 去年底買的  價格算是ok, 自住為主 保值
→ mumuanego: 次要
推 Gsky: 請問C大怎麼看仁武霞海？
推 achiyeng: 小港新案已經發生C大後半段講的了，整個小港剩華友聯新
→ achiyeng: 案的，直接推29～34，也不在乎位置多鳥，後面清景麟最
→ achiyeng: 近也開始預約開價比華友聯更貴30，每家建商價格不約而同
→ achiyeng: 破30了...
推 s26492755: 不管 你是不是怕惹
→ s26492755: 我是都跟我要自住的朋友說 明年上半年之前要買快買
推 gigi0316: 我也都跟朋友說這波不景氣大概到明年中 所以六月前要買
→ gigi0316: 自住屋
推 qqq7840: 這三天一直密集定盤，但楠梓橋頭中古屋主異常團結，兩房
→ qqq7840: 單價幾乎都開價到28-30。上個月還有好幾間23-24可以談到2
→ qqq7840: 1-22的物件。消息一出反而更硬梆梆了
推 Airfoil: 打這麼多問這麼多 現在倒不如直接買個幾間刷一下實登最
→ Airfoil: 高價 以示決心 秀一下 滅滅魯空的氣焰 ！！魯空們 看好
→ Airfoil: 了 護價軍要出手了 還不噴起來。
推 Okubo7788: 致敬楠梓橋頭3字頭的先鋒烈士們... Respect!!!
→ Okubo7788: https://imgur.com/a/WYcuoQC
→ Okubo7788: https://imgur.com/a/PoD7tWE
→ Okubo7788: 橋頭買25萬以上的,要有抱5~10年的打算,投資都有風險
推 diiiib: 覺得偷偷調整的一定不是死忠C粉
→ s26492755: 房子不是只有差價可以賺 如果那個地方好租 擺著不賣收
→ s26492755: 租金也可以
噓 LinuxKernel: Ni 484 pa le
→ iclaire: 小港仁武開30/坪都沒跌了，楠梓是要跌什麼？
→ iclaire: 不要跟我說小港仁武這一波都沒漲價喔
推 aJan5566: 連CECA都看空了  看來是真的要跌了
推 gaexpa098458: 請問c大 小港公園附近買1字尾，算是合理價格嗎？
噓 jin0: 純噓不看
→ TSMininder: 不忍心噓 嘴砲成分愈來愈高
→ TSMininder: 說不跟雜空高潮起舞 結果現在跳進來群魔亂舞
→ TSMininder: 這系列爛戲愈看愈爛 連我這個路人都覺得拖
→ TSMininder: 房板多空蛙請演下齣 感謝
推 chocho1981: 過度樂觀了吧？升息目前都還看不到盡頭，就在想降息
→ chocho1981: 而且照目前這種玩法，沒意外的話，就算2024降息，利
→ chocho1981: 率大概也還在3~4%以上
推 joe2: 那是美國
推 william826: 以前別墅一年內 現在拖到2-3年 是要跌三小雞拔毛
→ joe2: 台灣不一定會跟進
→ joe2: 而且美國利率會降回2%左右
→ william826: 以前20組工人同時做 現在加老闆8個不到
→ joe2: 新的金融環境要來了  你各位沒體驗過的環境  要來了
→ william826: 老闆自己跳下來做的都看過
噓 e73103999: 不是無腦多嗎？ 怎麼縮了 不像你啊 乳洞～乳洞～
推 Tosca: 2024利率還在3-4%才是過度樂觀好嗎 對經濟前景太樂觀了吧
推 sspider0829: 阿彌陀佛空空的腦袋真的很難轉 明明橋頭就沒什麼案子
→ sspider0829:  一個橋科棧才幾戶 剩下鼎宇橋頭和水岸根本沒什麼案
→ sspider0829: 子 尤其鼎宇的都是買來置產 我親戚跟那些鄰居 根本
→ sspider0829: 平常不住橋頭 都嘛買來丟著 不必幫置產客擔心 空空
→ sspider0829: 還是先等股票解套再說 笑死
推 sspider0829: 高大就像C大講的等兩個月再說 如果回檔的少 空空記得
→ sspider0829: 精神勝利法一下 擺長線的就更不用管回檔了 其實跟股
→ sspider0829: 票一樣啦 看週期 看投資客是要做長還是做短
推 sspider0829: 短啦 做長就看長 做短就還有其他地方或股票更多肉
→ sparking: 推甘我屁事 賺錢的資訊這種事情
→ sparking: 賺了不會分你 賠了一定罵你  有問就是爽就好
→ zhi0413: 90年代升息之後可是維持了七年，至於09年與20年的快速降
→ zhi0413: 息是為了什麼大家都清楚。除非金融危機才有可能大降息
推 ZackRyo: 這波升息目前的終點是4.5-4.75%，2024會降息的部份，是降
→ ZackRyo: 回中性利率，因為通膨的目標2%，所以中性利率會在2-3%，
→ ZackRyo: 要注意這不意味著重啟量化寬鬆，也不意味縮表在那時候停
→ ZackRyo: 止，這一兩年要追緊一點，狀況變化超快的
→ ZackRyo: 另外即使通膨緩解了，也不會馬上降回中性利率，而是FED認
→ ZackRyo: 為通膨真的下去了，不然會重蹈覆轍
推 alex80349: C大覺得農十六的住辦有投資空間嗎
推 kusorita: 降息等於下一波炒作怪怪的，降息只是調降升過高的利率
→ kusorita: 而已，而不是重啟QE
推 nextpls: 看到一堆想買的狂噓，頭期款解套了嗎？XD
→ sam455205: 一堆人在說跌，只有回檔到底要跌啥
推 chocho1981: 年底前還有5~6碼要升，2024可能會降3碼，這是楊金龍
→ chocho1981: 的預測。
→ chocho1981: 照這樣推算，降息後仍然維持3~4%的利率，很合理吧？
推 KingHeng: 經濟本身就是循環
→ KingHeng: 看得懂的就懂
→ KingHeng: 看不懂解釋再多多說無異
→ KingHeng: 辛苦C大惹
推 eupa1973: 農17是中都？？第一次聽過，農16已經重劃了,農21的農地
→ eupa1973: 是算坪的
噓 MSGunM: 雖然你有專業，總經預測到2024問題也不大，但還把細節過程
→ MSGunM: 寫得鉅細靡遺，真的有點太豪洨
推 princepisces: C大午安 辛苦開導這些空空
推 NKVD: 沒有法拍屋出來都不叫崩盤
推 lionwin: 推~但如果2024美術館要跳空，應該是直接六字頭了吧?五字
→ lionwin: 頭今年底不就可以看到了?
推 faceto: 高雄房價本來就是被低估，連台南都比高雄貴
推 tim6801: 想請問C大對於75期重劃區的看法如何?
今年底美術館不開案了.

明年開案成交價應該還是會在5字頭..我指城揚那棟.

協勝發自認豪華品牌,所以他開價會比較高,不予參考.


我只以基本款的價位為基礎做定位...

※ 編輯: ceca (61.227.128.138 臺灣), 10/18/2022 17:17:24

另外炒作在於建商.

他們要炒就會炒.

而借道風他就會炒.


這是原物料大漲,就是給它們借到風.

但是房價漲幅跟原物料的漲幅比起來不成比例..XD

這就是炒作的厲害.


在價格被低估的情況下.

炒作只是加速價位逼近理論價

所以炒作起來都不講理.

炒上去還會定錨在那邊.



另外崩盤一定從法拍開始.

法拍沒爆量流標.

法拍價格沒有壓垮實價登錄.

就不會崩盤.


大多數屋主都是"好價格"才賣.

你要它們願意接受不好價格賣.

要有龐大的壓力.

壓力會來至於.

大量倒閉大量失業...
※ 編輯: ceca (61.227.128.138 臺灣), 10/18/2022 17:19:58
推 goldorange: 想請問c大對東三民陽明學區的看法？
推 petesam: 我倒覺得2024年還不會降息
→ DSB520: 一代房神
推 jaricho: 已沒落的文化中心新房買不到25 會不會吃到回檔
推 myemail: 請問c大對岡山的看法？？
→ secrectlife: 之前不是說還是會緩漲？怎麼改口說可能會回檔？不就
→ secrectlife: 只會看fed馬後炮而已
推 feld: 文化中心哪有案子25以內？
推 showbon902: 推推推
噓 eeewwweeewww: 以前不是很會吹? 風向大師
推 arasiisara: C大我的超人，借問火有機會燒到左營高鐵那嗎
推 fhrhung: Ceca我的超人，爽
→ jaricho: 阿就真的去年買文化中心新案不到25阿 @@！
推 chuchiai: 請問c大對邊區林園看法？
推 Peterlai0404: 想請問C大對於台南九份子如何？ 湖旁邊的雙塔大樓
→ Peterlai0404: 家人滿喜歡
推 shaneke: 去年有不到25的@@，光華路上那一排嗎？
推 chen831030:
推 chen831030: 6
→ chen831030: 3/10
→ chen831030: 謝謝
推 chen831030: 謝謝
→ chen831030: 謝謝