Re: [新聞] 85大樓套房湧倒貨潮13坪套房白菜價143萬

[ceca (生活藝術大師 ￾ N)]

85的套房價格之前就在這個區間.

其實他疫情造成觀光業崩潰後.

85的套房就躺在那邊..XD


不過85的套房價差很大.

他可以粗分三等.

1.面海(西面)

2.面市區(東面)

3.面內.

細分還有,側面海(南北兩側)


面西正面港

https://sale.591.com.tw/home/house/detail/2/12257253.html

https://sale.591.com.tw/home/house/detail/2/12157418.html

成交價還在3字頭....


面南北側面港.

https://sale.591.com.tw/home/house/detail/2/12214870.html

https://sale.591.com.tw/home/house/detail/2/12072009.html

其實成交大概在25上下浮動.


面東面市區

https://sale.591.com.tw/home/house/detail/2/11822049.html

https://sale.591.com.tw/home/house/detail/2/11778606.html

成交大概在一字頭....


另外還有一種,面東但是樓層不高又是南棟,正對諾貝爾的.

成交就比面東更低,也是一字頭.


然後這又再細分.

他有幾個窗戶是剛好在造型凸起處,所以視野會受限.

https://sale.591.com.tw/home/house/detail/2/12122616.html

這種就又會再打折.


最後面中庭的.

https://sale.591.com.tw/home/house/detail/2/12117657.html

https://sale.591.com.tw/home/house/detail/2/12180145.html

這種大概成交都是低於15w/p.



至於本篇講的143

那是法拍屋.

https://sale.591.com.tw/home/house/detail/2/12253930.html

記者大概第一天看591..XD

連經紀業是雄信代表甚麼都不知道..XD

拍下來成交價大概也是在13~14w/p左右


85套房基本上就是.

這一波都沒啥漲到.

因為85套房主要是依附在民宿業者身上.

之前價格這麼狂是因為之前陸客時代衝上去的.

之後陸客退潮,就低迷,疫情就繼續低迷.

當然疫情觀光低迷倒一堆租斷的民宿業者,和無限QE效應有點打消掉.
(其實店面也有類似的狀況,店面這一波也漲很少...)

因此整體而言,前兩年,85套房漲幅就很低迷...

當然你說現在災情,其實也沒啥災情.

除了一個把法拍當作銷售的白痴記者的新聞外..XD

85套房大概就死在那邊,直到下一次觀光熱潮,民宿業者興起為止.


之前熱的時候,民宿業者,面海的是一個月2萬跟你租斷,並且你每年忘了可以自住幾天.
(PS.價位大概500萬左右的產品)

也就是無腦4.8%投報率,不用報稅,準時交租,不用管理,...

直到...業者倒閉為止...XD



當然85平時養起來,他的管理費95摳摳/p...房屋稅也特別重
(當然地價稅就非常低.XD)

所以養空屋很不划算..

因此一般都是依附在民宿業者經營之下.

也就是無腦讓民宿業者租斷.

你甚麼都不用管包含內裝...

so...在民宿業者崩潰的時候,85大樓套房自然也跟著低迷.

這問題同樣發生在50大樓.

上次才一個白癡跟我辯50大樓為啥價位那麼崩潰.

到今天你都可以買到6w/p...XD

阿就因為管理費超貴100摳摳/p,外加他房屋稅超重.

50大多又都是坪數不低的辦公室...租金也沒說多好...

那自然它的價格就會很低迷.

並且,他可沒有民宿業者可以跟你租斷..XD

外加,因為他是摩天大樓,所以太多行業無法進駐.
(包含運動中心,瑜珈教室,或是OOXX...消防法規都不會過)

阿沒買過房子,不知道持有成本是甚麼鬼,才跟我辯這個..XD


但是因為房價有僵固性.

所以85的價格死在那邊,但也沒啥災情.


+85大樓你要無腦長期出租還是可以...

面內無裝潢

https://rent.591.com.tw/home/13416812

https://rent.591.com.tw/home/13411183

https://rent.591.com.tw/home/13450838

面對面大樓側面看市景和港警.

https://rent.591.com.tw/home/13317364

全面市區

https://rent.591.com.tw/home/13393635

目前沒看到正面港的出租....

正面港的基本上還是有存活的民宿業者會租斷..所以他們應該不想要長租
(國旅多少還是有一定的人)


so...以出租來講,正面港的還是有很大的優勢.畢竟少數民宿業者還是願意租斷.

只是當然一方面,正面港的出租投報率比較低.

另一方面,正面港的價格因為觀光低迷所以被壓制得比較嚴重.

因此,正面港的就是,租金穩當,價格弱勢...XD

而極端相對面內的.

這比較有趣.

他自己掛長租的投報率很好.
(當然你就要自己承擔管理費,維護成本+接房客機機歪歪的電話)

價格起跳的時候因為價差太大所以浮動利潤可以期待.

反而正面市區的是最沒優勢的產品.

民宿業者倒太多,現在剩下的不想要你的套房.

價格也滿弱勢的...XD

so...這就是市場,最好的和最差的都有錢可以賺.

中間的哭哭...

其實很多時候不動產市場會發生這種有趣的現象....頭跟尾有糖吃,中間的哭哭.

當然現在豪宅市場還是很低迷狀態...這是政策使然,就是另外一個問題..
(被外力干涉)




以上是85套房..

有興趣自己去約看屋,把物件都看一次.

你就知道為啥一個85套房,會區分這麼多結果和故事.


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※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 61.227.102.12 (臺灣)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1667788852.A.BAE.html
推 zeroyaking: 推 每個社區面向格局不同 價格價值就不同啊....
※ 編輯: ceca (61.227.102.12 臺灣), 11/07/2022 10:44:48

主要是85的價差超大..XD

一般人會搞不清楚狀況.

有些成交3x,有些成交低於15..

一個案子價差可以達到100%.

※ 編輯: ceca (61.227.102.12 臺灣), 11/07/2022 10:45:37
推 hellovega: 西卡大好久沒發文啦
最近就沒變化.

目前還沒明顯的菜鳥投資客拋售潮.

大概還要再觀察到年底看看.


未來變化點.

1.投資客拋售潮有產生.

那就要評估在哪幾個地方,以及有多嚴重.

2.美國升息結束.

目前預估是還有兩次,到明年第一季結束.

但鮑爾的意思,下一次升息可能會升比較少.

因此股市有可能在下一次升息升低於3碼的時候會有反應
(我說美股,華爾街已經醞釀很久了)

而不動產則是看,升息趨緩,上面講的投資客拋售潮如果產生,是否會因此而有所變化.

這兩三個月大概就觀察這兩件事情就好.

※ 編輯: ceca (61.227.102.12 臺灣), 11/07/2022 10:50:16
推 cms23: 老師，早安
→ Tylose: 你幹嘛跟他說啦 XD 85的套房沒面西的都是垃圾
→ Tylose: 有兩面的最優，看別人房子的乾脆不要開窗比較實在
→ Tylose: 可惜在賣的都是低樓層的，住過幾次高樓層旅館後
→ Tylose: 就很難接受低樓層的視野了....
推 morrishh: 有料沒料一看就知道
→ Tylose: 礁溪的溫泉旅館也是阿，浴室有沒有view的價格差很大
推 ppc: 推
→ Tylose: 那些用股市看房市的，應該無法理解為什麼價差這麼大
→ Tylose: 一樣是台GG股票，價格都一樣，怎麼一樣85套房價格都不同
推 yiliang1107: 推
推 ZackRyo: 85也蠻老的了，照理說房屋評定現值應該不高啊，為什麼他
→ ZackRyo: 房屋稅會很重？現在一堆千萬新屋房屋稅靠北貴
推 detective14r: 他是超高大樓 房屋評定價值本來就比一般大樓高
推 zeroyaking: 超高大樓的建材成本高 房屋稅跟契稅就....
→ zeroyaking: 土地是被持分到應該每戶都零點多坪吧
推 yesyesyesyes: 85很久以前就是這樣了，改做日租套房，結果空空還在
→ yesyesyesyes: 狀況外
→ zeroyaking: 然後越高樓層的住戶越貴
→ payneblue: 中庭的應該分不清白天黑夜。。頗壓抑
→ payneblue: 重點還是窗景
推 sdhpipt: 其實自己住的話說不定不錯的 之後房屋稅會越折舊越低
推 bms: 推
推 iamala: 感謝分享，面海的感覺還不錯。
→ roudolf: 85學生時代朋友有租，感覺這個價位投資報酬率蠻不錯
推 gigi0316: 這篇專業 我把類似的觀念用在很多社區的價格分析都適用
推 howhow801122: 請問C大 一般大樓面向不同價格差10-20%都算合理嗎
推 mysy: 推~不曉得濱海愛情河港灣 未來會不會有類似的巨大價差出現
→ hellogym: 一定會阿
推 bigbill: 真是長知識了
推 sdhpipt: 差50%以上的其實都很多 比如說一面河景一面看觀音山
→ hellogym: 當初國硯不就差很大
推 zeroyaking: 台南安平慶平路跟建平17街面運河跟往裡面也差很多
→ zeroyaking: 水交社有沒有看到福地跟雙塔 價差也差很多
推 s26492755: 就看記者想怎麼寫啊 低單對比高單 漲翻天 高單對比低
→ s26492755: 單 跌成狗 針對社區去研究比較實在
→ cj34282000: 所以裡面才那麼多樓鳳嗎
推 s26492755: 實登每筆按時間排本來就有高有低 面向格局樓層甚至內
→ s26492755: 部裝潢都會影響價格
推 NeihuSnape: 有ceca我就推
推 yihua2: 推 謝謝老師
推 Timetofeed: 推
推 bms: 補推
→ bms: @steven出來面對一下
→ yen097605703: 85大樓該當何解? 此題無解?
→ yen097605703: 要色不色 要賭不賭的 打掉重練?
推 Refauth: 拜託！就算買過房子也不見得會知道啥摩天大樓消防法規啦
推 horny76: 好文推，真的不要跟沒有房的人談房市XD
推 benfox: ceca大，真佛，還理這個人
推 Refauth: 就算有房也沒辦法談水電裝潢泥水磁磚工程啊XD
→ Refauth: 很多時候就算數據通通給她拿去研究，也不見得會知道啥鬼
推 aqaq123: 推個，房地產有唯一性股市沒有
→ Refauth: 經驗這種東西不是搞個數據分析就會產出的，她需要"背景"
→ Refauth: 背景決定角色定位，角色定位決定思考方向和邏輯模式
→ Refauth: 光是要"設身處境為他人著想"這種事都非常困難了 何況解釋
推 rsseek: 謝謝C大分享。不知為啥最近許多沒買房子的人總是特別大聲
推 hellogym: 被軋到一輩子了然了 當然只能網路大聲了 嘻嘻
推 magic15: 感謝分享！
→ hellogym: 你看看菲神去年買破億豪宅 他有差嗎 嘻嘻
噓 megee: 43在叫我
推 stevenshih: Ceca是有料的多多啊 尊敬他。至於其他沒料的多多就不
→ stevenshih: 用理了
推 Kakeron: C大是在高雄住多久了？連這個都知道XD
推 Ddylan: 推！台股要彈一波了，少年股神這幾個月又會來大小聲惹
推 hellogym: 我理財型房貸撿的定存股都亮燈了 有夠爽 哈哈哈
推 hellogym: 年初理財型房貸撿股蟲人踩人屍體剛剛好 一堆恐慌仔
→ hellogym: 講錯了 我是年中6月辦的 哈哈哈哈
→ hellogym: 太舒服了 房價漲 貸出來 股票崩買股 怎麼輸
推 hellogym: 台幣貶值 賺外匯的吃飽飽 讚讚讚
→ hellogym: 感謝ceca一直講的轉增貸大法 房子漲價有吃到 股蟲屍體
→ hellogym: 有撿到 資產自然一直增加 讚讚
推 hellogym: 聽ceca的真的發大財 哈哈哈哈
推 Ddylan: 我覺得股市只是反彈，不過小賺當年終還不錯，明年應該會
→ Ddylan: 很精彩，子彈省著點用~~
推 hellogym: 明年我還有信貸可以轉來用 哈哈
推 jc761128: 健身房大真的賺爛了
推 qscgg: 85大樓的管理怎麼樣啊？感覺這種地標應該不用怕遇到爛管委
→ qscgg: 會吧？
推 aqaq123: 85大樓一堆都是做黑的吧，管理能多好
→ aqaq123: 別用101的水準去看他，科科
→ aqaq123: 地段很好可是那邊真的超陰，走過去都覺得怪怪的
推 Tylose: 反彈吃個十幾二十趴，也是很爽阿，隨便增貸500來玩就賺100
推 heidilin: 鮑爾暗示是升息減緩但時間拉長且利率更高
→ Tylose: 滿地便宜貨，可惜我膽小，10%就換股躺
推 lichun1228: 有料沒料差很多
推 a22442499:  C大以實力說話
→ lolpklol0975: C大 真的不錯 開導小白 不要不信
→ gn02546574: 85是夜世界嗎
推 sspider0829: C大推推
→ sspider0829: 85感覺附近確實怪  不知道怎麼說
推 z5411: 之前裡面有賣一塊1億的木頭 但是被像垃圾一樣放在地上
推 imtaku: 反正新聞只管帶風向，順勢而為罷了，現在就是降溫了啊！
推 marlboro1527: 當初在林園當兵的時候，有個同梯一休假就跑去85，後
→ marlboro1527: 來才知道那邊有很多個工…暈船在那邊笑死
推 lfn123: 感謝C大大分享
推 AGODC: 住過面海的套房，那景觀真的爽
→ drcula: 之前最貴的時候一間賣6~700萬都有啊,超扯
→ jasonkey123: 2016到現在從沒聽說過有人在炒85大樓.
推 takei: 屋齡太老了，管理也不好，出入複雜，住宿都會避開85
推 darkdogoblin: 有住過一次,市景好看,只是裡面房間多到像迷宮
推 ayler88: 推 中肯
推 qqphor: 推啦，有內容
推 pssbc10: 連同那附近八大也超多有點可怕，繽海也在那...
推 labdog: 還不如諾貝爾，穩健上漲
推 coolben: 空仔有什麼稀奇，我朋友也很開心跟我說美術館2初頭...結
推 coolben: 果是法拍屋起標價，市場就是充斥很多沒買過房子...只看新
→ coolben: 然後自以為市場大師的自high者
→ aaaplay: 學習了
推 rockhart: 推經驗分享
推 a24573165: 推
推 CRAZYJEFFY: 推
推 piliwu: 長知識
→ leavefly: 海景跟街景真的很漂亮
→ clamperni: 平價85大樓vs奢華85大樓
推 spermbox: 推爆
→ spermbox: C大分析的很詳細
→ spermbox: 多數人只看實價登錄，根本不會管是面哪邊的
→ spermbox: 也只有C大才能精確分析出這些掛售物件單價和面向關係
推 spermbox: 不過這樣話說回來，管理費那麼高，他外觀也沒維護得多
→ spermbox: 好
→ spermbox: 只不過看起來沒像城中城一樣災難而已
推 ice1015: 以前住過85，二三十樓吧，一晚兩千，好像面停車場跟電玩
→ ice1015: 間那面，我覺得兩千滿划算的，很多破爛旅館什麼都沒有還
→ ice1015: 更貴。
推 chen831030:
→ chen831030: 5
→ chen831030: 3/9
→ chen831030: 謝謝
→ chen831030: 謝謝
推 chen831030: 謝謝