Re: [心得] 今年買入的四間高雄公寓收租

[jamo (hi)]

※ 引述《Lions2020 (喵喵中冠軍)》之銘言：
: 之前有跟大家說要來分享今年在高雄買的四間公寓收租現況,終於製表整理好來跟大家分享,
: 今年最後會買四間高雄公寓的緣由讓我道來~
: 去年三級解除警戒後發現中南部房價一發不可收拾,便著手想要來買高雄的舊房子來收收租,
: 一開始是以中古大樓為主,不過實際看之後每層戶數實在是太多,又擔心舊大樓有管理的問題
: 1.      捷運站或是黃線未來的捷運站周邊
: 2.      正馬路或正街邊的商四.商五用地
: 我個人相信高雄的黃線完工後,正式形成捷運路網,應該會走向雙北的發展,捷運站周邊就是?
: 就這樣陸陸續續找前前後後斷斷續續看了快一年,買了四間舊公寓,其實一開始也沒打算買四
: 遷戶籍後的隔天晚上我姨丈打給我說,像我這樣買舊公寓收租長期置產聽起來還不錯,有閒錢不會亂花,兩個表妹能不能也可以跟我合資來一人買一間,一來她們也有點小錢,二來有人帶進場也比較放心,阿姨姨丈從小對我們家照顧有至,我再次向姨丈說明我是要長期置產非短期轉手獲利,且我會怎麼管理物件等等的他都同意後,便開始物色第三間與第四間的計畫
: 兩個表妹與親友A.B等都是40幾歲女性,無不良債信,所以辦理貸款都順利,也都申請到寬限期(其中親友A年紀最大,所以貸款有分成兩包),由於名下都只有該間房,若到期之後預計也是會申請寬限期延長或是轉貸下去,我沒有要還一絲本金的計畫
: 接下來就是招租,基本上除了物件C後來拿去給兆基包租外(剛好那陣子特別忙無暇他顧),其餘招租都算順利(都是10天內租掉,其中一個物件是第一組,一個是第三組),也跟有跟租客說歡迎去申請住宅補貼,其中有兩戶有去申請,租客除了一個物件是承接前手之外,其餘都有挑選過,分享一下:其中一個物件的租方是因為在捷運站旁他才租的,原因是他國中的孩子學校在捷運站旁,孩子每天坐捷運上下課他省事又安心
: 前幾天看大家在板上說今年買房的會很慘.今年買高雄的會很慘云云,我心裡是在想這些人真的有真心白銀買過房子嗎?  買房交屋後不就是收租,升息重要嗎? 租的出去比較重要吧,像我這種的,升息升到3%我也不怕,我只怕房子兩個月租不掉,而空租的風險在我選物件時就已經盡可能的濾掉了,若真的自己租不掉,丟給包租公司當作社宅包租也都可以解決的
: 目前四間都已出租完成,對了這四間都是3/2/2格局,都是4.5樓的產品,會不好租嗎? 我覺得不會,地點才是最重要的,這些物件都是尚未買房子的家庭的硬需求,以上分享,未來若我的預售屋交屋後招租完成,以及東京的房子有賣掉後再來跟大家分享,不動產沒甚麼,就是慢但是穩!!鎖財富很有用
你都買了四間算是置產客了
給你點進階建議

不動產的租金投報率跟
產品的好壞呈反向關係
例如優質地段黃金店面
租金就算不到兩趴,一樣有人要
但是蛋白區的兩光店面
就算租金高到 6%,都還是很難賣

你的案子,
加分點:近捷運
扣分點:高雄/公寓/高樓層

加加減減我認為你的案子
投報率太低了
特別是高雄公寓無電梯五樓
這是非常致命的缺點
專業的投資客,這種案子投報
要 4% 甚至 5% 才考慮

當然這是以投資老手的角度來看
是比較嚴苛的,
如果是散手投資,或者幫親友操盤
有上車,正向現金流就可以了


另外真正的置產客沒人在怕升息的
置產客最怕的是地區沒落跟變質
像天母,或者萬華
不過地區沒落跟變質的過程很長
都是以幾年計,你就算出國 long stay
三個月半年,回來慢慢處理都來的及

不會像股票那樣幾周就反轉,
渡個假都得緊張得隨時看盤

所以說搞不動產就是穩
悠閒的 WLB
但是真的很無聊zzz


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※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 1.34.190.4 (臺灣)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1668044513.A.195.html
推 Ddylan: 股票比較刺激啦,這陣子在談台北舊公寓四樓,冗長無趣@@
→ Ddylan: 反而台GG從370彈到417...真有趣~~~~~10趴多惹
不但刺激,而且嘴砲四射
從國際局勢分析到國內新聞
每個都可以講得頭頭是道
緊貼跟上時代的脈動
跟朋友聊天超多素材

不動產就實登,永慶信義591
水電裝修(還是最俗的那種)
完全就是邊緣人搞的東西

推 tfct: 4-5樓很難長租吧 爬累就想搬家了 除非是隔套來來去去的沒差
→ moonkuma: 當過包租公就知道不是那麼好當的 挑房客眼光很重要
→ moonkuma:  遇到欠租搞破壞的租屋蟑螂就夠你受的 尤其低價出租的老
→ moonkuma: 公寓特別容易遇到奇奇怪怪的房客
→ sdhpipt: 我舊家還曾經租給一個香港人 他給我開地下期貨 XD 付租金
→ sdhpipt: 倒是從不拖欠 哈哈哈
推 migration265: 天母落寞了
※ 編輯: jamo (1.34.190.4 臺灣), 11/10/2022 10:34:03
→ castjane: 新房租屋房東還要保管理費 沒這麽好賺
推 Lions2020: 感謝j大提供建議，沒錯，我在高雄投資確實不是老手，您
→ Lions2020: 說的再正確不過了，房東不怕升息，怕的是大環境改變，
→ Lions2020: 而我分享也是想傳達其實買房沒有那麼難，高雄公寓自備1
→ Lions2020: 00萬就有了，無論是自住成家或是收租皆可，透過房地產
→ Lions2020: 穩穩的鎖住財富才是華人千年的王道呀。
推 CaLawrence: 只是升息不夠多吧 像美國那樣一次10碼怎麼可能會不怕
→ CaLawrence: 應該說一年十碼 你說不怕是因為台灣央行一年才升兩碼
推 sdhpipt: 看時代吧 1980那次美國升息 跟台灣根本就沒啥連動
→ sdhpipt: 當年台灣的房價只有漲沒有跌的 動不動就幾倍漲
→ sdhpipt: 當年世界各國的主流還是外匯管制 美元狂升息不一定會影響
→ sdhpipt: 其他國家
推 mfcke: J大妳回完我細看一下 這投報配上標的是真的不太行 我來看
→ mfcke: 看屋齡
→ mfcke: 沒有屋齡 如果超過20年那真不太好
→ mfcke: 基本上用台北捷運類推高雄捷運就是邏輯上的類比錯誤吧
→ mfcke: 人口流失 老化加快 路網八字沒一撇 高雄爆幹適合開車 都更
→ mfcke: 機率低 超不缺地
→ s7024546: 我比較好奇自備100萬就有了為什麼還有人要月花萬把塊租
→ s7024546: ？
推 mfcke: 我朋友是說 南部人連存30萬都有困難
→ mfcke: 及時行樂心態比較嚴重
→ mfcke: 學經歷問題 眼界受限
→ yen097605703: 學經歷 認同m大。阿肥同學大學沒去濁水溪以北的基本
→ yen097605703: 躺著等繼承。 有去的大部分回鄉搞一兩套沒問題
→ yen097605703: 要不要的問題。
噓 xxplayss: 你講的扣分點剛好是C大愛買的，高雄，公寓，高樓層
推 s26492755: 會不會是南北有差 我這邊4+5如果投報只有這樣真的不行
→ s26492755:  他有一定程度犧牲了未來轉手
→ s26492755: 高雄公寓增值大？
推 koyo167: 沒錯  公寓這種東西一般都是改建成套房拉高投報率
→ koyo167: 原PO這種投報率在出租界是不及格的