Re: [心得] 七年級生買房最難的原因(極限操作)

[H2 (超級噴火龍X)]

※ 引述《ceca (生活藝術大師 ￾ N)》之銘言：
: 你先信貸60萬.
: 之後去基隆買一間300萬以下的看是兩房老大樓或是公寓(不要頂樓,頂樓漏水支出成本高)
: 不要跟我說買不到.
: https://sale.591.com.tw/home/house/detail/2/12144595.html
: https://sale.591.com.tw/home/house/detail/2/12406975.html

  貸款不一定能８成

: 中南部就更簡單,不需要我舉例吧.
: 然後辦40年貸款.
: 信貸月支付8xxx,房貸月支付68xx.
: 你月支付大概一萬四而已.

  銀行放貸審核不一定會過，
  過了也不一定給你40年

: 對於一個薪資4萬多的人而言,幾乎跟你房租差不多...XD
: 之後就這樣住,住個一段時間例如遇到大漲波.
: 你也不要漲太多,漲20%就好.

  看時間成本跟利率週期

: 那這段時間你應該也存了點錢,外加你支付了不少信貸+房貸的本金.
: (信貸我抓六年期...所以你只要住了三年,你信貸就只剩下30萬左右)
: so...你把房子賣掉,扣掉8%的交易成本.然後再加上你存的錢.

  看稅制, 新制稅率高

: 基本上你手上有60萬現金應該沒啥問題.並且信貸可能本金剩下不到30萬.
: 這時候你從新辦一次信貸.然後用重購退稅.
: 這樣你就可以手上有一百萬現金,然後負債回到60萬.

  基本上就是想吃房價20%升幅貢獻的權益增值
  但同上，看稅看利率週期看房價趨勢

: 你再去升級買500萬的房子.
: 這時候你的房貸拉升到一萬一千多,所以總共2萬塊支出.
: 這時候大概是比較辛苦的時候.
: 不過500萬的房子在基隆或是中南部,應該可以買到可以住好一段時間的三房.
: (當然中南部可能會外圍一點)
: 之後就一直住,因為你用重構退稅,所以乖乖住滿五年.
: 這段時間有存到錢都優先把信貸還掉.
: 過了五年,如果你在遇到一次大漲.
: 也漲不多,20%就好.
: 到時候你信貸大概還光了(六年期).

  意思就是
  前面的第一間房三年增值20%
  後面第二間房六年增值20%

: 而你如果把這棟房子賣掉,你手上會有200萬現金.
: (並且在凹一下,就可以用自住600萬扣抵額)


  取決於９年間房屋增值幅度

: 之後..兩百萬怎樣用.就是以後的故事.
: 以上大概一個cycle可能在8~9年左右.
: 一個月薪4萬多的人,可以變出200萬現金.
: 你如果租屋,然後存死錢.
: 因為你租金可能就吃掉8000塊.
: 所以實際上你一個月存起來算你一萬好了.
: 你可能才存100萬..


  所謂現金流的遊戲，
  底層一樣是靠房屋要各增值20%

: 這就是一個極限操作的範例.

  只能哈哈哈笑

  最後補一張基隆房價趨勢圖
  https://i.imgur.com/7m2gfHB.png

  第一間三年也是可能不幸的在2015~2018
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※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 36.225.71.14 (臺灣)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1668578897.A.FFE.html
推 ru8bj6: 利勾嘎共！哇欸噴火龍咧！哇欸尼多王咧！
推 GoGoD: 不準你開噴，小心被嘴。
※ 編輯: H2 (36.225.71.14 臺灣), 11/16/2022 14:23:04
推 KrisNYC: 真的小白的話 那種物件真的大機率貸不到8成40年
→ KrisNYC: 不過意思到了 剩下只是數字細節
→ H2: 不要把房價順洲其實自然的權益增值講成什麼好棒棒的現金流手段
→ H2: 順週期
推 danhunter: 多頭順風順水
→ H2: 2021閉著眼買TQQQ大機率賺錢，2022閉著眼買SQQQ也大機率賺錢
→ ssiou: 本多終勝
→ H2: 週期的遊戲，不要吹捧的什麼最有料一樣
→ H2: 沒有那20%的漲幅，那200萬現金不會出來
推 flycarb: 你太直接了
→ aqaq123: Ceca是建立在房價永遠上漲，這理論當然適用
推 KrisNYC: 我發現你也懶了 以前你嗆人數據也很多 現在剩Dreams勤勞
→ KrisNYC: 一篇下來都1000p幣 XDDDD
→ H2: 長年期房貸現金流的遊戲沒有ceca講的這麼複雜
→ H2: 簡單講就是用30年低成本與穩定支出的負債槓桿來換取更高收益率
→ H2: 的資產... 相當合適於薪資穩定的上班族
→ H2: 房地產，就是台灣最好的融資工具
→ bms: 買低總價公寓很難不漲吧 那就是房產中最基礎的必需品 跟通膨
→ bms: 跑的
    恩，低總價公寓很難不漲
    那這兩間基隆低總價公寓怎麼來的？
    漲了這麼多次的20%了
    現在還只要298跟330萬....
※ 編輯: H2 (36.225.71.14 臺灣), 11/16/2022 15:04:59
推 york1987: 請先默唸"我家不一樣"念個10次
→ bms: 以前那個地方單坪不用10w
    多以前?
    https://i.imgur.com/9JwVhBH.png

推 ChennBZ: 一樣的公寓台中現在要600上下了
→ ChennBZ: 民國6.70年的時候才80萬...
→ zaqimon: 一樓店面民國60幾年聽說買50萬 幾年前賣掉聽說3000萬
※ 編輯: H2 (36.225.71.14 臺灣), 11/16/2022 15:16:24
推 jc761128: 3年漲44% 還不多嗎
→ jc761128: 阿看反 怎麼變成套房...
→ jc761128: 喔他切成兩間嗎?? 這樣可以算500嗎 360->500
推 freekid: 不一定會八成跟四十年，就是代表你可以用篩選物件的方式
→ freekid: 去操作，至於買入時遇到平盤期，那就是時間成本變高而已
→ freekid: ，中長期來說還不是穩定上漲，核心概念不是能否精準抓到
→ freekid: 上漲期，而是你可以善用低風險的負債力去槓桿
→ freekid: 完全不懂有什麼好笑，對這種收入的人來說，負債力就是最
→ freekid: 友善的資產增值手段
    不要亂教
    1. 外圍區低總價老屋通常沒有什麼穩定上漲
    2. 中低收入且波動度高的人，高槓桿不是什麼友善手段
    3. 資產價格上漲加上開槓桿，這個有麼學問，
       就是換個方式的順週期all in而已

    然後，現在這個時間點不要傻傻的去all in
    買一間蛋白到不行的低總價老屋

※ 編輯: H2 (36.225.71.14 臺灣), 11/16/2022 16:16:02
→ freekid: 同樣的錢跟時間投入股市，可能就是一百個人有十人賺的遠
→ freekid: 高於房市，但其他人就要仆街，對低資產的人來說要穩定又
→ freekid: 要低風險又要合於人性，ceca講的是很穩健的方式了
※ 編輯: H2 (36.225.71.14 臺灣), 11/16/2022 16:20:15
推 freekid: 波動度高在哪？
推 roy0710: 台中也是要看地方 類似這種的也是有300-400的
推 freekid: 假使你是說買方月收入波動高，三百萬全貸利率2趴三十年
→ freekid: ，月繳本息約11000，出租行情我查了一下，沒裝潢的兩房
→ freekid: 公寓租金是7000～9000，寬限期不去算好了，月補幾千塊到
→ freekid: 底對哪種波動高的族群造成壓力？
→ freekid: 房產的高槓桿不是友善工具，只代表你立場偏頗，月薪四五
→ freekid: 萬的人信貸一百差不多了，但房貸卻能好幾百，你利用負債
→ freekid: 能力借了幾百的現金然後換得幾百的資產，只要利率低於cp
→ freekid: i且房子的使用價值（居住或出租）存在，那這就是一個友
→ freekid: 善的槓桿，如果不靠房貸，這種人要怎麼低風險槓桿好幾百
→ freekid: 你倒是舉個例子
推 KrisNYC: 主要就是ceca跟北部不熟 他舉的例子比較不適合
→ KrisNYC: 北北基桃這邊限制外圍老屋漲價的最大因素就是貸款估不到
→ sarra: 樓上f大 我已經放棄勸了 裝睡的叫不醒XD
推 bms: 那個概念是ok 不過基隆的這兩間有其特殊因素因此可能漲幅不
→ bms: 高 一個是在鐵支路 一個應該在山上了
推 j8630222: 買公寓也要挑 不是買地段差的老危鬼屋 但如果是很窮要自
→ j8630222: 住別想漲幅 基隆案例就可以 至少房租不是送給房東 因為
→ j8630222: 低薪族群本身薪資漲幅就追不上通膨跟蛋黃好房
推 freekid: 看你講allin就知道，你財商真的要加強，你allin的是債不
→ freekid: 是現金，債有好債跟壞債，你是搞不懂還是裝睡？
推 freekid: 核心價值不是什麼外圍低總，而是貨幣長期貶值，資產相對
→ freekid: 升值，你自己po的基隆房價趨勢圖不就是證明
推 Tylose: 基隆我熟喔，c大的方法用在哪都可以
→ Tylose: 舉例基隆應該是貼給北部人看得
→ Tylose: to bms 基隆沒整理過的房子本來就很便宜
→ Tylose: 我已經離開北部好幾年，以前這種房子一間不用100萬
→ Tylose: 2013年買一間屋況差的小透天也才200萬不到
→ Tylose: 買樓梯公寓的話，一隻手掌握著鈔票就可以全額付清
→ Tylose: 正巧南榮路我也有操作一間，整理後賣出就是300初頭
→ Tylose: 購入成本是低到你們不會有人相信的低 XD
→ robot456: 貸不到40年就貸30年，文中也有提到可以一萬預備金降低一
→ robot456: 些而已，概念沒變啊
→ Tylose: 我是今年轉增貸才開始貸30年  以前都20年而已
→ Tylose: 20年都玩得起來了，30年哪玩不起來
→ H2: 還在那裡算三十年還是四十年的根本看不懂重點
→ H2: 整篇文章要變出這些多餘現金的根本就是他的房屋要增值
推 freekid: 時間週期抓中長，基隆哪裡沒升值？tylose不是用實際操作
→ freekid: 跟你說了，你最多只能去質疑ceca的時間週期，但負債力這
→ freekid: 種東西不用白不用，放著就是損失，貨幣長期貶值的市場，
→ freekid: 有什麼好猶豫的
→ H2: 恩，"南榮路我多年前就賣3xx了！" .. 然後現在還是開300萬
推 freekid: 自己看不懂核心說人不會抓重點，allin的部分怎麼就沒話
→ freekid: 回應了，你到底是allin負債能力還是現金，月租有沒有大
→ freekid: 於房貸利息，你口中的波動性高是多高
推 freekid: 都是三百，人家是有整理的物件，你要不要同條件再比一次
→ freekid: ，人家就是用在地實際經驗告訴你，這種操作是可行的，你
→ freekid: 有什麼好質疑
→ H2: 孩子，把槓桿用在對的地方
推 freekid: 笑死，你哪來對的地方
→ freekid: 月薪四五萬的人除了房貸要怎麼開幾百萬低風險槓桿，請你
→ freekid: 說明一下
→ Tylose: 剛剛只看第一張，沒仔細看，以為是整理過的
→ Tylose: 結果是沒整理過的 XD
→ Tylose: 那這樣漲超兇耶，沒整理過的話幾年前是賣不到100的
噓 bms: 不是只有增值才能賺  光利息比租金低就不知省多少了
推 ceca: 一堆亂虎沒有漲..XD
→ ceca: 是當我們以前都不再市場,隨便唬弄?
→ ceca: 以前事全翻新投資客物件才賣3xx.
→ bms: 覺得沒抓到重點的好像是你耶
→ ceca: 不要亂虎價格好嗎.
→ ceca: 這邊投資客那麼多.
噓 bms: 而且完全不知道你幹嘛一直在糾結基隆這個物件 典型見樹不見林
→ aaaplay: 老屋有漲，6年20%不多，而且賣房是如果相對便宜會很快出
推 tist: 直接往C大的臉上招呼，狠