[請益] 賣家重購退稅願意讓利？買家要注意什麼

[wildkid (wild_kid)]

大家好，本魯自住首購菜逼八，房版首次發文，若排版傷眼還請見諒。

最近在網路上看到一案格局不錯、又符合預算的預售物件。實際到仲介店了解到該建案狀態
是預計明年上半季交屋，代銷的銷售狀況代銷已賣出九成。

房仲告訴我說該物件的賣家想要以小換大，預計建案點交、賣家入戶籍符合自住條件後，再
利用重購退稅，將房屋賣出轉給買家。房仲強調這是「讓利給買家」，很少有這樣的賣家，
讓接手的人不需要準備一般的轉單所需的大筆現金。此話一出，讓自備款有限的我心裡癢癢
。

最後我還是硬要說回去想想。夜深人靜的時候不知為何越想越不對勁。有板上的大大原因分
析這樣的操作方式，接單的買家需要注意什麼嗎？

謝謝房版的操作之神們～

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※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1669222339.A.446.html
推 GOOSLIVER: 賣家想利用重購退稅買下一間...跟讓利給買家有什麼關系
→ GOOSLIVER: ？！@@意思是配合他讓他先入戶籍  他可以價格讓利一點
→ GOOSLIVER: 給你嗎
→ wildkid: 大大是的哦，我被房仲...(後面注音文自刪)ˉ
推 legendary02: 對你來說 沒什麼劣勢。唯一要考量的點是交屋時程可
→ legendary02: 能會拖很長
→ wildkid: 哇，等等來修我的注音爛回，這樣說來我是被話術了嗎
→ wildkid: 回G大，是的哦，房仲要我快的意思一直明示暗示
推 legendary02: 是話術沒錯啊，對你沒什麼好處。賣家自己想用重購退
→ legendary02: 稅避稅，所以需要延後交屋給你的時間（先入戶籍，再
→ legendary02: 放水放電一陣子）
→ legendary02: 另外快交屋了，這個建案說不定建商早就禁止轉約了
※ 編輯: wildkid (114.136.160.210 臺灣), 11/24/2022 01:16:56
→ wildkid: 謝謝L大的回應，我去案場了解一下轉約時間好了，感謝
推 gracew0709: 注意可能要等很久這樣吧
推 prostar: 聽起來有自備款減低的好處。
推 changecash: 偽造文書刑責… 請評估風險
→ prostar: 你的買價可以是實際的而非讓約價加上差額
推 legendary02: 這種沒有偽造文書好嗎...他簽的會是預定型成屋買賣
推 legendary02: 所以就不需要補上轉約自備款的部分，可以用成屋買賣
→ legendary02: 金額去跑貸款，成交價多少就實價登錄多少，某樓根本
→ legendary02: 亂講一通
推 cicatrix: 這很正常，你現在換約你也沒錢，你現在換約要準備原合
→ cicatrix: 約的工程款+價差，你們現在就是先預簽合約，預計成屋後
→ cicatrix: 交易，交屋後，屋主會被課房地合一45%，但是設籍自用，
→ cicatrix: 再買另一間房屋可以把房地合一稅退回來，因為你是在成
→ cicatrix: 屋後再一次過戶，只要準備總價兩成左右，其他可銀行貸
→ cicatrix: 款
推 cicatrix: 你現在只要準備一成的簽約金說不定就可以簽了
→ cicatrix: 不要聽上面那些沒交易過的房地產處男給的建議
推 deltaz: 價格有退讓的話，賣方省稅，你花時間但省錢，算是皆大歡
→ deltaz: 喜，價格沒有明顯便宜的話就叫賣家洗洗睡吧
推 yasea2004: 重購退稅的那間不能馬上賣掉吧？
推 yasea2004: 看起來像私約屋在找理由
→ yasea2004: 且同一年重覆鑑價常會拉不高
→ yasea2004: 這個仲有問題
推 yasea2004: https://i.imgur.com/Ilblufq.jpg
推 a1l2m3m4: 自備較低
推 yasea2004: 賣家新屋會被追稅那有利可讓？先跟買家弄錢週轉的機率
→ yasea2004: 高
推 yasea2004: 不過仲的服務費是一定能收到
推 qqq7840: 是該屋主會另外購買更大的房子，等這件預售屋交屋後設戶
→ qqq7840: 籍進去，在賣掉去退房地合一稅回來。你現在做的事情就是
→ qqq7840: 先跟他簽約然後流程拉長到他設完戶籍。至於多長仲介應該
→ qqq7840: 有跟你講預計交屋日為何時。而你的好處是不用買預售屋轉
→ qqq7840: 單那樣拿出大額款項，但至於他提的讓利我不覺得是讓利除
→ qqq7840: 非他有把退稅的部分降價給你那才叫讓利，最終還是看行情
→ qqq7840: 去評估吧。
噓 Sugimoto5566: 買下去啊  這麼好的東西是天上掉下來的禮物
推 prostar: 重點還是價格 沒比較低就別跟他玩
→ prostar: 讓不讓利還是看價格
→ prostar: 你也是自己麻煩來獲取的不算讓
推 cutesuper: 哈哈 前面不是都案例分享過 戶籍遷入滿1年才符合自住
→ cutesuper: 不滿1年要個案認定 而且看分享其實很嚴格
推 fisikiki: 怎麼有人不懂 這個不是轉約 等同二手屋買賣 須先入金履
→ fisikiki: 保 等交屋後前手入戶籍一段時間後 才轉手 時間會拖的比
→ fisikiki: 較長 但應該沒什麼壞處
→ cutesuper: 亂講啥偽造文書 重點是你們壓何時才過戶
→ fisikiki: 戶籍遷入要滿1年 法規沒規定要這樣 這是什麼依據?
→ cutesuper: 假設真的拖1年 1年後房價下跌你不爽 上漲換賣家不爽 XD
→ fisikiki: 樓上可還記得什麼關鍵字 我去找分享
→ cutesuper: 1年是因為規定出售前1年不能出租或營業
→ cutesuper: 那幾乎等同賣家本人或配偶要遷入滿1年
推 cutesuper: "不需要準備一般的轉單所需的大筆現金" 這個倒是有問題
→ cutesuper: 因為你變成2手屋買賣 一樣要準備至少2成頭期款啊
→ cutesuper: 實在有夠話術的 XD 你如果本來就自備款有限 還是要算算
推 coolben: 有人不懂裝懂！就是會拖長交屋時間而已，也沒說要持有滿
→ coolben: 一年...不要以訛傳訛
推 cutesuper: 當然沒有一定要1年 但未滿1年就是要個案認定 你要賭?
→ cutesuper: 前面有網友就分享過 未滿1年個案認定不過 國稅局要他補
→ cutesuper: 家電購買收據 水電費單據 來證明是不是真的入住
→ cutesuper: 到時候退稅不成 賣家被課稅 不就是這筆買賣的最大風險
推 cicatrix: 價格一定有讓利的，假設原本買價1000萬，屋主要賺稅後10
→ cicatrix: 0萬，那得加上181萬，假設仲介4%，那得賣到1230萬；現在
→ cicatrix: 只要賣1145萬，只要他有買超過這樣總價的房產的話
→ cicatrix: 沒有好處，買方怎麼會交易？你至少有自備款準備比較少、
→ cicatrix: 總價比較低的好處
推 lupolewis: 如果快交屋了 要不等交屋後再來買嗎 除非你怕物件
→ lupolewis: 被買走就另當別
→ lupolewis: 論
推 cicatrix: 現在物件那麼少，交屋後沒物件的機率很高，或是不符合
→ cicatrix: 自己的需要也很多，或是其他屋主根本沒有所謂讓利這事
→ cicatrix: 情，就是要賣當時的行情，我是覺得除非你錢很多，否則
→ cicatrix: 盡早決定比較好
→ eddie0729: 除了晚交屋 如果價格有便宜 對妳都是優勢 算是互惠
推 cicatrix: 屋主能不能退稅是他的事情，也跟你無關，你的自備款也
→ cicatrix: 不夠多，另外把退稅等於把政府抽頭這部分退掉，所以你買
→ cicatrix: 的比行情低，這樣還不交易，只有一個原因「你，還沒有下
→ cicatrix: 定決心」
→ cicatrix: 業務員把這樣的交易推給還不成熟的客戶，其實有點亂槍
→ cicatrix: 打鳥，我會推給已經有斡旋過的客戶，或是購買意志很強烈
→ cicatrix: 的A買
推 cicatrix: 另外如果是我要推這個交易，我一定會把優劣勢都分析得
→ cicatrix: 很清楚，像你這樣一知半解，回去遇到亂解答的網友，又
→ cicatrix: 莫名接受到「偽造文書」的資訊去了
推 moselxyz: 你還是別買了吧.免得買了後又越想越不對勁
→ remotefly: 滿一年是比較好的作法, 但你等於要拖一年才能住, 不妥
推 yasea2004: 屋主交給買家的是預售屋變成屋 持有是重算 5年內屋主
→ yasea2004: 賣掉會就被追稅 那有利可讓 就胡扯 不然就是連賣方都騙
→ wildkid: 確實沒有下定決心！樓上的大大們的回覆我會再多思考的！
推 yasea2004: 如果賣家並不是要退他現在住的那間的稅 而是要賣給你
→ yasea2004: 那間的稅 這樣是要一年後才交屋給你是對的
推 cicatrix: 賣掉再買就可以退稅，預售期間換約是不可能退稅，成屋才
→ cicatrix: 有機會
→ cicatrix: 你短時間還不會買啦
→ cicatrix: 這種買方有明顯好處的都要猶豫了，其他要跟你硬邦邦的，
→ cicatrix: 你還有得磨
推 yasea2004: 屋主持有一年後再賣就好了 明顯是看跌 又高頭款高折價
→ yasea2004: 不想吃下來 你幫他扛一年不跌價的風險看要折多少錢合理
→ yasea2004: 自己想清楚吧
推 charliebitme: 有沒有讓利還是要看成交價多少啦...
推 cicatrix: 現在預售換約裡面都包含政府房地合一稅，照理說屋主退稅
→ cicatrix: 「讓利」，你一定可買得比換約的價格低，否則就是政府
→ cicatrix: 賺的又回到屋主口袋而已
→ legendary02: 某y是不是搞錯什麼？需要持有五年，是原屋主新買且
→ legendary02: 有申請重購退稅的那間，原po成屋買這間，根本沒綁五
→ legendary02: 年好嗎，原po又沒有要重購退稅？就像其他樓回覆的，
→ legendary02: 弊是交屋時程肯定拉長，簽約時記得最後交屋日要寫清
→ legendary02: 楚就好，超過就算對方違約，你也不須要管他中間做了
→ legendary02: 什麼；利的話就看價格有沒有讓利，自行判斷。
推 yasea2004: 4 我搞錯 所以是一年
推 cicatrix: 不用一年，有沒有退稅是屋主的事情跟你無關，屋主只要
→ cicatrix: 有裝修發票或是照片，水電費單據，都可以過關。實務上
→ cicatrix: 壓建商過戶給屋主後兩個月到三個月開始過戶給新屋主
推 carden31: 賣出九成？還沒賣完你怎麼不買，樓層不滿意？剩大坪數？
推 carden31: 明年上半季現在還沒賣完這賣的很爛耶，這案件不用急你再
→ carden31: 看一下
推 scrate: 這個方式一定要等到交屋後才可以過戶給妳，所以你現在會
→ scrate: 先簽預定買賣契約，上面要壓好價格，免的未來賣家直接坐低
→ scrate: 起價，逼你履行合約。另外錢一定匯履保，剩餘工程款給屋主
→ scrate: 自己付，屋主確定過戶了，才可以動履保的錢，免得你現在以
→ scrate: 屋主名義付款根本沒有你名字的預售屋工程款，到最後他翻臉
→ scrate: 不認人
推 scrate: 另外你有看過建案完工程度嗎？使照申請了嗎？核發了嗎？萬
→ scrate: 一在最後一刻建商搞爛尾，屋主沒有房子給妳，你的合約要寫
→ scrate: 清楚無條件解約，返還所有履保錢，總之，屋主因為要過戶，
→ scrate: 你絕對不要幫他付工程款，你錢給履保，屋主自己交工程款，
→ scrate: 這點要注意
推 jon70248: 搞這麼複雜，對你有比較好嗎？
→ Colitas: 你買多少他都一樣有重購退稅，不要被話術騙了。