[閒聊] 預售屋沒有被注意到的細節

[foda (啾咪)]

在版上看到非常多高手一直表明預售屋很危險

例如說預售屋價格很高，中古屋很安全很穩等等說法

我在版上學習了 3~4 年，從 2018 年開始把各版上高手的文章

一篇一篇的看，直接搜尋這些高手的 ID 把文章全部看完

真的是獲益良多，內容根本比任何付費的學習課程都更有價值

但是這些高手的文章看多了，會以為中古屋遠勝於預售屋

但其實預售屋，尤其是寶佳的，真的非常強，以投資效益這方面來看的話

高雄的部分要真的另當別論，我是高雄人，所以一直都很關注高雄

但高雄很大，區域很多，難度真的神高，絕對比桃園、新竹、台中等等都難

而且高雄人個性跟你拚了的部分，真的讓價格波動的程度更多

除了高雄以外的預售屋，像是桃園、台中等等，這幾年都是非常適合買預售屋

並且挑工程 0 付款的建商

舉例來說，我今天手頭資金只夠付一間半的頭期款，但又比較年輕，薪水也不低

尤其是工程師分紅薪水常常需要半年一年才會有一筆錢進來

這時候有附近或是鄰居丟出來賣新古屋，好物件，但就是吃不太下來

但買價格不會高很多的預售屋，寶佳通常兩年後蓋好，現在很多先挖基地才銷售

大概兩年內就會交屋了，節奏非常適合工程師薪水分紅的發放

而且現在中古屋價格和新屋差不了多少

三年前就準備來買一波中古屋，但是看了屋況、附近市容、發展、還有沒有下個建案推升

等等狀況後，發現中古屋根本沒有比預售屋賺多少，甚至是劣勢於預售屋的

到目前蓋好的新屋出租狀況都非常好，主要 3~5 年一周期要賺的也是以漲價為主

租金只是暫時 cover 貸款利息而已

新屋只要買 ikea 家具、基本三機、然後布置一下，就到達自己都想租的漂亮程度了

成本遠低於中古屋出租

結論:

只要出了高雄，例如台中、桃園等等大城市的重劃區的預售屋，真的是非常適合一間一間

投資出租賣出的節奏，抓個 3~5 年等等不定，而且頭期款和交屋款分開，資金壓力非常

小，很適合一般受薪階級，工作 20 年後，資產絕對和一般人拉開非常多，挑中古屋價格

和新屋差距不大的區域都很適合買預售屋。當然這可能適合剛起步的小投資客。提供一個

並不是預售屋真的那麼危險的觀點。

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→ yiliang1107: 前提不一樣，他們說到是「投資」
→ yiliang1107: 你現在說的是「自住」
→ yiliang1107: 另外前兩三年是買在QE前的預售屋
→ yiliang1107: 這波是增值租金都吃到。
→ yiliang1107: 還是要看時空背景、區域性各項前提去討論
我是指投資的部分，現在還是可以買，未來三年還是吃得到增值，價格 1500 內的物件都
相對安全
推 cutesuper: 上漲波段預售屋靠轉約是爽賺啊 端看個人選擇
推 NTU5566NTHU: 你整篇就是想表達 預售自備款較低 現金不吃緊吧？
推 imhaha: 缺工 蓋到四五年的也有
所以你研究或觀察後，寶佳工班都很穩定，蓋的效率真的不是其他建商能比的
推 frowning1226: 預售屋有很多盲點拉，你還沒讀通
推 frowning1226: 先不說什麼，同一個建案兩戶要貸款心就會緊一下
推 GoGoD: 幫補血
→ frowning1226: 中古屋一個買完再掃一個，完全無後顧之憂
我是一開始以中古屋為優先的狀況，發現中古屋價格，工法，環境，資金貸款等等研究後
，執行到目前，都沒什麼問題，主要是除了中古屋，預售屋某方面更綿密，資金的銜接部
分
推 Storytree: 投資用的中古屋跟自住的中古屋價格差很多，低價高潛力
→ Storytree: 的中古屋很搶手的，有些甚至不會出現在平台上就售出
推 freekid: 這個是抓時間差問題，不同物件有不同的起漲期
推 iclaire: 同意，其實預售槓桿開更大賺更多
推 daipon: 中古屋已經是實際資產，賠錢走西卡式操作。預售屋只要不
→ daipon: 給轉、轉不掉或是爛尾就gg了。風險相對高吧
→ daipon: 預售像期貨，成屋像現股。
預售屋像期貨沒錯，但主要目標都是要吃下來，而不是轉單
噓 eeewwweeewww: 被某高雄王騙去買高雄 套在高點的一狗票人
※ 編輯: foda (114.136.129.4 臺灣), 11/25/2022 14:14:51
→ yiliang1107: 哪裡的預售屋還可以買？
→ yiliang1107: 預售屋買的前提是，跟成屋價差不大時
→ yiliang1107: 不然這一波上來，預售屋新開案的價格？
→ yiliang1107: 租金去算投報率就知道答案
→ yiliang1107: 創新高的預售屋很有可能就變成天花板
→ yiliang1107: 租金投報也不優
→ yiliang1107: 除非你說現在買，兩三年後又一直QE
→ yiliang1107: 你要能確定，並選對區域…
→ yiliang1107: 不然，你會死的很慘，租金投報又差
其實沒有這麼難，桃園臺中重劃區等等，挑價格一千初的都很好，而且市場也是秒殺，這
種物件，兩房三房的還是非常安全
推 frowning1226: 只買一兩間的話，兩個只是價錢在比較，要買一堆就..
→ frowning1226: 我是不敢啦XD，當下可以貸款趕快貸出來誰知道後面怎
→ yiliang1107: f大所說的就是另一個面向
→ yiliang1107: 如果再次限縮貸款成數？
→ yiliang1107: 就像上次，六都+新竹第三間限貸
→ yiliang1107: 要怎麼因應，借人頭？
→ yiliang1107: 你問的這些板上大神都知道
→ yiliang1107: 但是不確定因子越多，風險越大
→ yiliang1107: 那就是「賭」，不是投資了。
推 frowning1226: 還真別提，我上次差點被第三戶搞得滿臉豆花
→ frowning1226: 有一個本來2020/11月要交屋的延遲了，結果我12月還
→ frowning1226: 一戶中古屋正好要貸款，就是第三戶了，壓力超大
→ yiliang1107: 因為政策變化不是我們平民老百姓能掌控的
→ frowning1226: 中古屋一間一間買下來，好好睡什麼事也沒有XD
→ frowning1226: 預售就算了吧XD，都要預留人頭，誰知道會發生什麼事
→ yiliang1107: 預售屋也不錯，是靠預售屋起來但運氣好遇到QE
→ yiliang1107: 但要像前兩年那樣大撒幣，有難度
→ frowning1226: 反正還沒銀貨兩訖前的房子都不能絕對安心
→ yiliang1107: 時空背景不同，投資方式都要調整
→ yiliang1107: 利基點不同，用同一套下去玩…蠢
推 frowning1226: 要搞得這麼有壓力的投資，大概會跑去買股票了
→ frowning1226: 會做房地產的我看大部分都想睡到自然醒
→ frowning1226: 新聞:第三戶第二戶限貸，預售屋買氣下滑
→ frowning1226: 新聞:預售屋禁轉，湧現驚天逃命潮XD
→ frowning1226: 中古屋在旁邊涼涼的看戲，帶賽的全部是預售屋，嘿嘿
沒有不行，這麼安全的想法，當然沒問題，預售屋買來住，買來投資，週期抓 5 年，地
點挑後面還有推案的，基本上風險還是很低，加上兩間貸款，第三間六成等等規則，貸款
能貸多少規則抓好，就很安全了
推 qqphor: 市場會把你教會的XD
※ 編輯: foda (114.136.129.4 臺灣), 11/25/2022 15:55:11
→ yiliang1107: 還在講桃園台中？拜託去做功課
→ yiliang1107: 看看這兩區有多少供給量（多少重劃區）
→ yiliang1107: 1000萬初的預售屋，2-3房的還剩那些區域有？
→ yiliang1107: 如果還加含車位？1000萬初正常2-3房
→ yiliang1107: 所以才說你用前兩年的經驗套到現在來
→ yiliang1107: 不合時宜，現在是高原期。
→ yiliang1107: 何不中古先滾一圈，再找時間點入場預售屋
→ yiliang1107: 自己本身就是桃園預售屋起來
→ yiliang1107: 所以才說「時空背景」很重要
→ yiliang1107: 1000萬初的2房你要租多少？
→ yiliang1107: 旁邊大量供給600-800兩房的新屋
→ yiliang1107: 跟你後面交屋的預售屋，外觀差異不大時
→ yiliang1107: 別人便宜租時，你怎麼辦？
→ yiliang1107: 重點是租金投報漂亮的區域
→ yiliang1107: 現在預售屋哪裡有1000萬初正兩房到三房含車
→ yiliang1107: 所以人家才說你盲點多…傻傻
→ yiliang1107: 直接報你最近3個月買的預售屋區域跟價格
我覺得中古屋很好，但是預售屋還有很多被漏掉的，而且明年也預計要賣掉一間換另一個
物件，讓一般人仔細再地毯式搜索一番，不是單純貼標籤的觀念而已
※ 編輯: foda (114.136.129.4 臺灣), 11/25/2022 16:20:28
→ yiliang1107: 人家在講趨勢
→ yiliang1107: 你在講揀漏
推 nightA: 預售屋1000萬初正兩房到三房車？沒這價格吧，現在桃園中古
→ nightA: 屋就這個價格了
推 freekid: 你覺得哪一區未來三年的預售屋現在進場是穩吃增值的？從
→ freekid: 另一個角度看，預售屋吃的到增值那中古也吃的到，你是期
→ freekid: 待有另一波主升段讓預售先行，才選擇高風險的玩法嗎？
→ freekid: 台中我不熟，桃園有現在進場穩吃增值的區段？
→ freekid: 中古預售都能玩但就是要抓時間差，除非有特殊物件判斷或
→ freekid: 是走長期地段置產概念如竹北王，不然你看板上投資客早就
→ freekid: 不碰預售了
→ freekid: 而且你後面回的變成在強調能夠預售交屋並做好金流管控，
→ freekid: 但這其實是基本而不是重點，重點是同樣的頭期能多賺一塊
→ freekid: 是一塊，所以你要想的是，你怎麼判斷現在進場，預售的漲
→ freekid: 幅要比中古高
→ TheDream: 預售屋自住可以，投資的話資金投報率不佳，有更好標的
→ TheDream: 等中古屋拉近與預售的價格差距，再考慮投資預售
噓 googlegoogle: 這篇不噓不行
推 carmanX: 台中來說二房一千左右的預售屋很多吧
→ mokinased: 某蛋黃區17年中古二房沒車普遍開價8～900多萬。預售小
→ mokinased: 二房含平車可買到1000萬初 該怎麼選？坪價格差大約2～4
→ mokinased: 萬就看你愛買誰囉！