Re: [閒聊] 35線上賞屋 房市預測

[waitrop (嘴砲無雙)]

※ 引述《howhow801122 (傑哥)》之銘言：
: Ted實際走訪各地現況及觀察
: 看來真的如C大說的，中大型建商死不降價
: 打算繼續撐，量縮價跌 看來真失了
: 2023年持續看緩漲 很畸形的市場
: 交易量大減，最慘的不是屋主阿….
: 最慘的是 仲介公司快餓死了......
: 到處買新聞帶風向，洗腦房價跌了
: 讓屋主趕快降價…XD
: 自己委託的物件，仲介還真的一直傳跌價
: 的新聞，就是要讓賣方降價
: 現在真的就看誰最會撐了，選舉結束後
: 是否就是最佳買點。

週末閒聊，
其實中大型建商死不降價，不意外呀！
配合ceca 說的無限轉貸術，
中大型建商只要現金流能夠嘎過來，
可以一直無限轉貸跟你撐個二三十年，
賣不出去的房子一樣可以拿去銀行抵押，
之後一樣可以一直轉貸，根本沒差，

而且現在搞到全民炒房運動，全民無限轉貸運動，
台灣政府當然知道，
這個已經是系統風險的問題了，
更是不敢加息，不敢加房屋稅，或是任何打房的措施，
所以中大型建商更是吃定這點，
更是賣不掉加價賣，無限轉貸，
全民一起來，

老實說，
不要期待降價，
最佳買點永遠是現在，
當然有幾個區(竹北楠梓)炒過頭建議不要碰，
真的要等到建商降價就是只有系統風險爆發，
像是:
1. 劇烈升息到3%-5%, 無限轉貸就會嘎不過來，

2. 或是加房屋稅打房，
持有成本太高不得不降價賣快速出脫

3. 世界級金融風暴，
類似2008, 2000, 1997亞洲金融風暴這種規模,
大裁員造成很多人繳不起房貸而連環爆，
或是大公司倒閉，銀行擠兌倒閉，
導致現金流出問題或是銀行不再接受無限轉貸

個人認為機率而言3 >> 1 >> 2
1, 2 的機率目前在台灣都低於萬分之一, 不用想了

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※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 162.252.90.114 (美國)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1669442294.A.1D6.html
推 iclaire: 其實放長期不管買哪裡都是賺啦
推 leonhsu: 最近看房發現開價合理的很快就成交了
推 GoGoD: 禁寬限期、縮短貸款年限（成數）就可以了
政府不敢做啦！
都已經成為全民運動，系統性風險了，
禁寬限期、縮短貸款年限等措施，
一定會讓高槓桿的人先報，
然後銀行建商與保守貸款的人會跟著一起連環爆，
造成系統式金融崩潰，
台灣政府一定不敢做
※ 編輯: waitrop (162.252.90.114 美國), 11/26/2022 14:07:00
※ 編輯: waitrop (162.252.90.114 美國), 11/26/2022 14:07:58
推 nthomas: 現在已經有了啊 第二間開始都會受限，你擋首購只是讓人
→ nthomas: 更痛苦
推 rivera5566: 你不知道餘屋貸款限制很多嗎
推 castalchen: 真的要打房就是要讓首購死透 就是黑心空成天祈禱的燒
→ castalchen: 炭跳樓法拍上吊之類的大規模發生 但那樣的話這樣幹的
→ castalchen: 政權也準備被人民唾棄下台二十年不要想執政
推 aaboutt: 建商不投資客。投資客可以撐可以無限轉貸，建商如果說上
→ aaboutt: 市櫃公司的話就沒辦法啊，他們每年都有財報的壓力，會計
→ aaboutt: 年度是每年結算，不是三五年結算。你房子死不賣，一直沒
→ aaboutt: 有收入進帳，這樣財報不好看，你知道股價跌，總經理董事
→ aaboutt: 長會很慘嗎？
推 castalchen: 不然說一句坦白的 最脆弱的首購還沒倒 財力收入經驗財
→ castalchen: 商都勝過首購族許多倍的投資客怎麼倒？
推 cblade: 有的沒有的房稅政策 最後都是爽到政府 自住更難買
推 ceca: 建商房子要蓋好拿到使照,才會入帳
→ ceca: 所以建商的收入大多都是前幾年賣的預售屋
→ ceca: 而通常冷盤的低交易,會在下一次大漲的時候入帳..
→ ceca: 所以顆顆..
推 aaboutt: 萬一大漲要兩三年以上的話，建商沒有辦法撐這麼久沒有入
→ aaboutt: 帳。餘屋量過多只會讓成本認列增加，績效會很差。上市櫃
→ aaboutt: 建商不像專業投資客，可以放長線釣大魚
→ ceca: 建商為啥無法撐那麼久?
→ ceca: 你知道這兩年他們土地增值賺多少嗎..XD
→ ceca: 不然它們可以彼此互賣土地.
→ ceca: 買1億賣2.5億...立刻進帳1.5億.
→ ceca: 再買2.5億的回來...
→ ceca: 這兩年建商賺到翻過去主要是土地增值.
推 aaboutt: 財報啊，錢是借來的，是負債，沒有收入，股價是負值喔？
→ ceca: 當然很多土地並不是掛在建商持有下面就是另外一個故事..XD
→ aaboutt: 建商要對所有股東負責，要是能撐，建商應該學專業投資客
→ aaboutt: 房子放十年在賣，十年以上房子一定是上漲的
→ ceca: 並且,建商不賺錢又不會怎樣.XD
→ ceca: 他幹嘛替股東負責...就推說市況不好.
→ ceca: 你股東就盡量賣股票賣低一點.
→ ceca: 他再偷偷吃鼓起來.
→ ceca: 等下一次大漲的時候,再高價把股票賣掉.
→ ceca: 他幹嘛替股東負責..XD
→ ceca: 2016的時候,興富發股價跌到二字頭.
→ ceca: 那時候他們員工都在吃興富發股票.
→ ceca: 對喔,興富發是一個"上班可以看股票"的公司.
推 aaboutt: 賣土地可以，但膨風資產越疊越高，未來如果沒有蓋成房子
→ aaboutt: 賺回錢，會泡沫爆掉。如果土地左手轉右手就可以一直賺下
→ ceca: 你要知道,建商可以支配他的營收.
→ aaboutt: 去，那建商都不用蓋房子，一兩百年一直左手賣右手土地就
→ aaboutt: 好了。怎麼可能？
→ ceca: 包含作帳,包含做成本,包和入帳時間(透過工程延期)
→ ceca: 因此金管會再2000年後不准建商直接申請上市上櫃.
→ ceca: 你2000年後看到的建商都是借殼上市.
→ ceca: 因為建商最會玩弄股東..XD
→ ceca: 她要吃貨的時候,把財報做很爛,利潤超爛.
→ ceca: 他要出貨的時候,財報超棒利潤超棒股利超高.
→ ceca: 199x年就是這樣玩.
→ ceca: 太嫩的投資人都不知道199x年建商再玩甚麼..XD
→ ceca: 另外,遠雄之前30塊多一點的時候,他股利發到7%.
→ ceca: 但因為民進黨政府要教訓他跟中國資金有曖昧.
→ ceca: 所以大巨蛋弄他,並且把趙藤雄抓去關.
→ ceca: 那時候我同學就跟我講遠雄股票很讚..XD
→ ceca: 我旁邊那個就有吃.
→ ceca: 後來我忘了他賣再多少,好像四十幾.
→ ceca: 賣太早還怨我太早建議他賣..XD
→ ceca: 阿你看,趙藤雄被抓去關,股價低迷那麼慘.
→ ceca: 趙家是要對股東付甚麼則..XD
→ ceca: 第一天社會?第一年玩股票?
推 aaboutt: 建商可以作帳，可以列攤提的成本年限。但終究還是要有真
→ aaboutt: 實的現金入帳。會計師很厲害，但帳怎麼做，絕對只能美化
→ aaboutt: 個三五年多。三五年一過，你淨收入小於淨支出怎麼辦？做
→ aaboutt: 假帳啊？用壽險來買？挖東牆補西牆？
→ ceca: 要不要再來看三發的故事..XD
→ ceca: 我以前的會計師,是之前興富發的會計師.
→ ceca: 恩...你太嫩了.
→ ceca: 你都用理想再看這個世界..XD
推 castalchen: 樓上講的 我想到 阿扁東帝士陳由豪這些人
→ ceca: 你會被資本市場玩弄的很慘.
→ ceca: and...2016~2020年有沒有三五年阿.
→ ceca: 阿你看那些建商是怕屁..XD
→ ceca: 好怕喔...
→ ceca: 阿現在是比2016還慘?
→ ceca: 你股票年齡到底多久阿..XD..有沒有注意營建股?
→ ceca: 我們營建股都觀察一二十年了.
→ ceca: 你第一天看營建股?
推 aaboutt: 增資？再拆公司？這些都不是長久之計。建商有賺就跑，等
→ aaboutt: 待下一次大跌在賣土地，下一次大漲再推案。哪有什麼建商
→ aaboutt: 可以撐很久故意不賣？建商最會見風轉舵。通常開第一槍降
→ aaboutt: 價的都不是投資客，是建商。
推 castalchen: 不是用理性看世界 是用一廂情願的幻想看世界
→ castalchen: 不過我是沒興趣像某人一直碎碎念
→ castalchen: 把每個都教會沒人當韭菜沒人負責撿角多無聊
→ ceca: 你要知道為啥我們投資客不太愛玩營建股.
→ ceca: 照理講我們最懂營建股.
→ ceca: 那就是因為,營建股的反應和資訊,跟我們看到的真實世界.
→ ceca: 很多時候都不一樣..XD
→ ceca: 投資人都在被玩而已
推 frowning1226: 在台灣相信中小型股財報是一件很危險的事情
→ ceca: 所以我們投資客才不愛跳進去被建商老董玩.
→ ceca: 你既不知道老闆再賺甚麼錢,也不知道老闆作帳怎麼做.
→ ceca: 更不用說很多建商,他上下游營造原物料代銷都它的左右手.
→ frowning1226: 那些買中小型股用看財報的，我一律敬而遠之，嘿嘿
→ frowning1226: 中小型股就是看1.內褲2.籌碼3.技術分析，結束
推 aaboutt: 各人自己有自己的看法，各自負責啦，我就為什麼要和你的
→ aaboutt: 看法要一樣？你賺錢也不會分我，我少賺也不會向你要。我
→ aaboutt: 就說認為明年下半年建商一定降價，至少三成的案子會鬆動
→ aaboutt: 。降多少我不知道，我自己對自己負責就好
推 frowning1226: 降就降阿，5X降個5萬對中古屋又沒啥影響
→ frowning1226: 就死到去追高預售屋的人而已，對我們會怎樣嗎??
推 aaboutt: 我年初賣，我也想再買更大間的，我就打算明年下半年在看
→ aaboutt: ，後年再出價。買不到一直漲上去我也認了。但我就是相信
→ aaboutt: 未來一兩年會整體房價下修
→ frowning1226: 那你的事情啊，我就認為除了打仗沒什麼會威脅房地產
→ aaboutt: 我就不喜歡買中古屋，我就是喜歡買新成屋自己裝潢。抱歉
→ aaboutt: 我不碰預售屋，我沒那個能力趕碰預售屋
→ frowning1226: 沒看到對岸在降準了嗎，不是很會打房??幹嘛救
→ aaboutt: 2016-2019沒有打仗，難道大家都忘了房價跌多慘？我住的
→ aaboutt: 副都心從平均55跌到40
→ frowning1226: 反正下好離手，盤整期觀望我覺得是OK的
→ aaboutt: 我就是在40便宜的時候進場
→ frowning1226: ...那是你的新北新成屋炒過頭才在跌
推 nightA: 跌到40的時候買成屋這樣嗎
→ frowning1226: 我們中南部老屋已經10年沒聽過跌，最多就停
推 aaboutt: 是啊，今年初我賣多的一間將近60萬，我自住四年還要叫房
→ aaboutt: 地合一稅不少，看看今年漲多兇？我就不信不跌。副都心現
→ aaboutt: 在平均65萬起跳了
→ aaboutt: 我傻了才現在進場買。我就偏等各兩年，我就不信副都心可
→ aaboutt: 以在兩年內漲到75
→ testPtt: 竹北薪水支撐力夠包裝得好還是很好賣
推 yesyesyesyes: 3發生的話，連吃飯都有問題了，結果一群空空幻想金
→ yesyesyesyes: 融海嘯後可以撿便宜，真是搞笑
推 cblade: 可其實2008 房價根本最穩的
推 ceca: 2008是金融海嘯,但實體產業並沒倒閉甚麼.
→ ceca: 實體產業倒閉才會有重傷.
我是不知道台灣2008年的情況，
但是在美國，2008金融海嘯是真的把房地產徹底搞垮，
一堆跌到之前房價的20%, 30%，
也導致美國各行各業大裁員，
一路裁員到2014年，
房價也是一直待在谷底直到2014年，
基本上2008-2016年之間在美國買房的都賺了三倍以上

噓 lionway: 無限轉貸這招見光後 政府會防堵了 別想太多
推 piliwu: 營建股我聽到小道消息都不敢進去買
→ piliwu: 空空很容易活在自己世界，大型建商現金滿滿都不知
→ piliwu: 道
噓 WindSucker: 信仰不足
※ 編輯: waitrop (162.252.90.114 美國), 11/26/2022 16:07:25
推 ceca: 2008是美國自己炸的...台灣只是被掃到資金緊縮.
推 freekid: 你講系統風險之前，要不要先了解一下銀行的核貸標準
→ freekid: 每個都在講金融風暴，次級房貸，我都很懷疑他們到底有沒
→ freekid: 有了解過內容
→ freekid: 不是說未來不可能出現大規模的風險，而是在做這種假設之
→ freekid: 前，要不要先分析一下目前的什麼機制出了問題讓你看到這
→ freekid: 種可能性
現在搞到全民都在玩無限轉貸，
還有一堆更狠的無限轉貸"寬鬆期",
還有一堆零頭期款, 用信貸借錢來當頭期款,
板上討論文一堆這種的,
還被一堆人推崇,
你說這不是系統性風險, 不然這是什麼?
好好的一個轉貸, 寬鬆期跟信貸,
原本是出於好意應急之類的,
搞到現在全民鑽系統漏洞,
其實也稱不上是漏洞,
而是銀行跟政府故意開給有心人的後門,
被大家知道這個後門之後, 就全民一起走後門,

你說這還不是系統性風險?
全台灣人都知道這問題, 所以政府更不敢碰這塊

→ frowning1226: ...台南也咬太緊了吧，我看刺激了
推 ceca: 謝龍介居然這次這麼強..
※ 編輯: waitrop (162.252.90.114 美國), 11/26/2022 16:46:53
噓 castjane: 桃園房市冷颼颼
→ castjane: 不4民進黨 準備大跌摟
→ castjane: 臺積明年崩崩 要移民了
推 castjane: 高後面紫光鴻海 目標台灣半導體
推 aaboutt: 怎麼房子聊到一半變成選舉。新竹才是讓我跌破眼鏡
推 frowning1226: 你有看吳董預言就知道彰化以北不意外，台南才是意外
→ castjane: 崩崩
推 freekid: 你收支比不過要怎麼貸，收支比能過，又哪來系統性風險，
→ freekid: 真有風險也不是從這個角度看好嗎？
→ freekid: 看一下次貸那時，金融性衍生商品的放貸標準，那才叫系統
→ freekid: 性風險好嗎
推 NTU303150195: 猴子一律黑掉啊，你們幾個大神真有耐心跟他解釋
→ castjane: 社宅 沒用
推 gan: 只要有建商要低價賣先賣先贏
推 snowoffish: 08年台灣不是也很慘，畢業即失業，還一堆裁員不是？