Re: [閒聊] 35線上賞屋 房市預測

[TheDream (努力面對每一天)]

背景知識：

https://www.ctwant.com/article/100370

全國性房屋稅籍所有權人總歸戶，2020年擁有房子的人有 804.17萬人。

其中擁有 1戶者大約有572.47萬人 (71.19%)、 2戶的個人有153.46萬人 (19.08%)

擁有兩戶以內的人數佔比：90.27%


https://ec.ltn.com.tw/article/paper/1448308

全國住宅存量近900萬宅(2021年1月)，聯徵中心統計，2021年1月房貸族約205.33萬人


由上面兩個資訊可以合理推估全國大約有 70% 的房子是沒有房屋貸款。


       無房貸的房屋比例
台灣     70%
美國     37%  (U.S. Census Bureau)




瑞士信貸2022全球財富報告

     房地產的財富佔比
台灣     30.5%
美國     27.8%
以色列   26.5%

南韓     65.5%
新加坡   42.3%
日本     38.4%

法國     59.9%
德國     56.4%
英國     47.5%

澳大利亞 61.0%
加拿大   49.5%


列出其它國家可以看出，台灣人民的財富組成中，房地產的佔比算是非常低。


※ 引述《waitrop (嘴砲無雙)》之銘言：
: 週末閒聊，
: 其實中大型建商死不降價，不意外呀！
: 配合ceca 說的無限轉貸術，
: 中大型建商只要現金流能夠嘎過來，
: 可以一直無限轉貸跟你撐個二三十年，
: 賣不出去的房子一樣可以拿去銀行抵押，
: 之後一樣可以一直轉貸，根本沒差，

中大型建商無限轉貸術？  你知道你在講什麼嗎？

去年12月央行就開始限縮土建融，這些你一定都不知道...

: 而且現在搞到全民炒房運動，全民無限轉貸運動，
: 台灣政府當然知道，
: 這個已經是系統風險的問題了，
: 更是不敢加息，不敢加房屋稅，或是任何打房的措施，
: 所以中大型建商更是吃定這點，
: 更是賣不掉加價賣，無限轉貸，
: 全民一起來，

全民無限轉貸？  黑人問號。


2021年，全國的房貸人數只有 205 萬人。


台灣有房貸的人數遠比你想的還要少，大部份都是只買一戶的人，

買兩戶以上又有玩無限轉貸的人更少。


: 真的要等到建商降價就是只有系統風險爆發，
: 像是:
: 1. 劇烈升息到3%-5%, 無限轉貸就會嘎不過來，
: 2. 或是加房屋稅打房，
: 持有成本太高不得不降價賣快速出脫
: 3. 世界級金融風暴，
: 類似2008, 2000, 1997亞洲金融風暴這種規模,
: 大裁員造成很多人繳不起房貸而連環爆，
: 或是大公司倒閉，銀行擠兌倒閉，
: 導致現金流出問題或是銀行不再接受無限轉貸
: 個人認為機率而言3 >> 1 >> 2
: 1, 2 的機率目前在台灣都低於萬分之一, 不用想了

這不是廢話嗎？

世界級金融風暴，政府不救的話，哪個國家的金融體系能撐的住？


喔，對了，現在有QE、無限QE 可以來救市，

等下一個金融風暴時，或許有更猛的措施來救市喔


: 我是不知道台灣2008年的情況，
: 但是在美國，2008金融海嘯是真的把房地產徹底搞垮，
: 一堆跌到之前房價的20%, 30%，
: 也導致美國各行各業大裁員，
: 一路裁員到2014年，
: 房價也是一直待在谷底直到2014年，
: 基本上2008-2016年之間在美國買房的都賺了三倍以上

美國被搞垮很好理解啊

       無房貸的房屋比例
台灣     70%
美國     37%


美國有房貸的房屋比例高出台灣這麼多，加上當年又有次級房貸風暴這個大炸彈，

兩個因素加成下，美國房地產市場被炸的稀巴爛不是很合理嗎？


: 你說這還不是系統性風險?
: 全台灣人都知道這問題, 所以政府更不敢碰這塊

滿嘴系統性風險，請問你可以量化這個風險有多高嗎？


1. 台灣有大約 70% 的房屋沒有貸款。

2. 全球發達經濟體裡面，台灣人民的財富組成中，房地產的佔比是全球第三低。


在這些條件下，你還能說台灣房地產的系統性風險高？  笑死



對於台灣的房地產，你真的是外行人，連一堆基本知識也不懂。


你來房板討論台灣房地產，就像是處男跑去教別人做愛，多說幾句就被看破手腳。


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※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 1.165.98.71 (臺灣)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1669472822.A.6FD.html
推 NTU303150195: 先推再看
推 topaaron12: 太粗暴了
推 hellogym: 哎呀 臉都被打爛了
推 vanjoey: 沒什麼話，只是覺得該推..
推 resy: 推
推 chu33: 哇！推
推 NTU303150195: 哎，陳琳再世
→ NTU303150195: 每天看這些魯蛇發言，頭疼
推 yiliang1107: 啪啪啪啪
→ airjade: 大家都喊狼來了，偏偏狼就不會來，2008再現？作夢去吧
面對金融風暴時，政府現在的武器比十幾年前多了許多

推 chen831030: 打臉王 是你？
推 coolptt: 不繳房貸的老房占比又多少?
大部份是老房啊。  全國屋齡中位數為 30.64年，屋齡超過40年者占比 34.04%

推 nthomas: 看你的打臉文好爽
→ chen831030: 意思是有兩戶在台灣pr就90了嗎？
一樣是兩戶，台北的兩戶跟其它縣市的兩戶是不能比較的 XD

推 D9722162: 粗暴言論，Duck不必
推 JOHNNYROSSO: 請問有可能做到以屋齡去做區分嗎？
等聯徵中心與內政部的資料做整合？

推 KrisNYC: 好慘
→ kyova: 不動產佔比有這麼低嗎... 感覺主計處 國富報告的估計都至少
→ kyova: 4~5成才對吧...不知道定義上是不是有差異。
https://i.imgur.com/zmH9DrD.jpg

https://i.imgur.com/badkFqb.jpg

https://i.imgur.com/jNu2XId.jpg

我也覺得偏低，但是瑞信的資料呈現就是如此

→ alexstag: 用市值估計跟用公告現值估計可能會差異很大
這是一定的，

但瑞信的模型在估算其它國家的房地產時，我猜測應該也有類似的問題


→ ohyakmu: 只有兩百萬人有房貸？？這麼少？？
聯徵中心的資料應該不會騙人...

推 NTU303150195: 應該是以富人調查為主吧
→ NTU303150195: 要普查全國人財富比例挺難
猜測瑞信跟政府要資料，加上瑞信自己設計的模型去估計各種財富量
※ 編輯: TheDream (1.165.98.71 臺灣), 11/26/2022 23:16:32
推 yesyesyesyes: 粗暴言論  大可不必
→ yesyesyesyes: 跟某個房仲比起來,你說得算有內涵了
推 cblade: 台灣對風險控管已經很強了，而且台灣賺世界的錢賺了幾十年
推 piliwu: 估其他國家一定有一樣問題，大多房地產根本沒有市
→ piliwu: 價一定要用推估
→ piliwu: 的
推 sarra: 推處男教人做愛
→ piliwu: 台灣最常被罵的是金融管太多，台灣金融要出問題其
→ piliwu: 他國家應該也全
→ piliwu: 掛了
推 chen831030: 我比較好奇，有兩戶房的人只有兩成這麼少哦....
推 fakm: 感謝數據整理
推 frowning1226: 哈哈哈哈，打臉文又出來了～讚
推 NTU303150195: 有兩戶感覺沒那麼少，是因為你在房版...一般人預算
→ NTU303150195: 抓滿買一間就乾涸
推 chen831030: 房版一堆牛鬼蛇神
推 piliwu: 這邊醫生比例爆高你去街上哪來這麼多醫生
推 ceca: 這邊本來就是ptt身價最高的板.
→ ceca: 並且,浮出水面的又是比較強的那一群.
→ ceca: 不然一般來講,一個國中請問會出幾個醫生..XD
→ ceca: 你這樣去看比例就好.
→ ceca: 這邊推文隨便抓下來就一排醫生和牙醫.
推 s26492755: 那個說美國當年次級房貸的我都會跳過 台灣銀行多靠北
→ s26492755:  哪來次級房貸的機會
→ s26492755: 多房族其實不多 當然有些是分散人頭
推 sarra: 講系統性風險的一定沒比較過放貸難易 真的是ㄏㄏ
推 s26492755: 我曾經跟我丈母娘爭我老婆買房的扣打 當然最後被無限
→ s26492755: 情勒還是給她們家使用 當時我老婆就說 你看別人家都不
→ s26492755: 會有這個問題 為什麼我這麼多毛病 我只回你可以去看一
→ s26492755: 下 我名下八間 對 你們家七間 這種組合的機率有多少
→ s26492755: 銀行真的很靠北 尤其多房後在貸款上 有的甚至不承作
→ s26492755:  當然也是最近查的嚴
推 chen831030: s大的手骨粗（誇讚的意思）
推 NTU303150195: 等娃出生就先過戶八戶，然後你就能用首購了
推 bms: 推推
推 s8752134: 置板凳
推 cicatrix: 大大一樣那麼粗暴
噓 cellnucleus: 你用一個月的數字去看台灣的房貸比
→ cellnucleus: 先把新北 台北分開看吧 其他便宜到要死的地區根本不
→ cellnucleus: 用房貸
推 paul76318: 其實這麼穩健反而是打房的本錢，馬英九後期低迷時也是
→ paul76318: 開始打房
推 Madridtop: 如果以銀行房貸金額去算，200多萬戶，應該不成比例喔
推 coolben: 很多人都喜歡用一些空話名詞、術語，好像自己多厲害...
→ coolben: 其實根本沒內容
推 Lions2020: 天哪！本篇是房版11月份最佳貼文，給夢想哥一個尊敬。
推 qqq7840: 好看
推 curry56:
推 kagaya: 娃能過戶…？ 0.0 有貸款行嗎
推 tetsu1210: 太粗暴了
推 Anyotw: 太粗暴了
推 KrisNYC: 其實不談打臉 這篇的基礎資料就是說明台灣地產整體還是低
推 D8716770: 2022／10 住宅貸款餘額9.27兆，除以205萬貸款戶，平均一
→ D8716770: 戶貸款452萬，是不是沒有空空想像中的那麼多。
→ KrisNYC: 估的總體經濟基礎知識...為什麼還會漲 因為多數還是低阿
推 aja1008: 粗飽的黑輪，大口不避
推 freeflying: 數據打臉給推
推 kazamishu: 粗暴給過
推 jonson: 70% 的房子是沒有房屋貸款是錯的，會有房貸大多數都是2房
→ jonson: 或3房的人，所以實際上房貸戶數可能到450萬，佔900萬約50%
→ jonson: 可以說50%沒房貸這數字已經很接近美國當年的房貸危機
推 s26492755: 美國當年的是次貸 放在台灣次貸的人根本很難貸款
→ s26492755: 台灣的銀行要大額放貸很機車很保守
推 jsont: 太粗暴了 我喜歡
推 jonson: 台灣的銀行要大額放貸很機車很保守？4200間分行都問遍了嗎
推 KrisNYC: https://money.udn.com/money/story/5621/6713910
→ KrisNYC: 樓上你有什麼資料支持一下你的450萬戶有房貸假說嗎?
推 sarra: 某樓看來沒做過大額放貸 根本不知道怎麼貸款怎麼審查XD
推 jonson: 2戶的個人有153.46萬人   甚至3戶的，再從200萬筆貸款推敲
推 childay: 那個不動產財富佔比應該是嚴重失真。 台灣房產公告現值
→ childay: 根本笑話，我現在住的地方行情差不多1600萬，但是帳面現
→ childay: 值不到100萬。
推 TyuzuChou: 推
推 NTU303150195: 貸太少都瑟瑟發抖，還替別人擔心貸太多啊@@
→ KrisNYC: jonson的理解是200萬戶貸款戶數是人頭數
→ KrisNYC: 但那個資料是200多萬戶"房屋" 有房貸 你不用另外算了
→ KrisNYC: 如果我有3戶房子有貸款 就是3/200萬 因為那個資料是跟屋
噓 swgun: “只有205萬人有房貸” 這兩百萬人無妻無子無父母同住 可
→ swgun: 憐啊
→ KrisNYC: 原po算的是正確的900多萬間住宅裡面 只有200多萬間有貸款
→ swgun: 我們台灣房價應該要漲到2000萬人有房貸才合理
噓 eeewwweeewww: 半瓶水響叮噹
→ eeewwweeewww: 拿一堆不知所云數據來唬嚨人 還有人信 笑死
推 Madridtop: 美國房貸總金額約45兆，台灣約9兆，美國人口約3.3億，
→ Madridtop: 臺灣約2300萬，人口是我們10倍多，但貸款金額只有我們5
→ Madridtop: 倍XD
推 KrisNYC: 怎麼會去數人頭呢 房貸就是用房子抵押的 跟房子走的阿
→ KrisNYC: 900多萬間住宅 有200多萬間有房貸 期它700萬間繳清了
→ KrisNYC: 為什麼碰到某些人變得很難懂 而且這個kuso講過貼過了
推 s26492755: 有時候不知道是真不懂還是不想面對
→ s26492755: 這種就萌萌噠
推 chouwang68: 他暱稱都嗆他嘴砲了，不必與此等人認真。
推 snowoffish: 推
推 qtzbbztq: 推
推 NewPassat: 有黑數啊，房子掛老婆小孩親戚底下貸款自己背，這樣貸
→ NewPassat: 款人數就不準確了，我覺得要看貸款屋數而不是人數