Re: [新聞] 解決高房價最好時刻！高嘉瑜續推實坪制

[Freighter (貨輪)]

若高的實坪制在主建物才算錢，其他不算錢。
那你在實價登錄，搜尋區段物件—》個別物件—〉
房屋交易明細—》建坪單價試算—〉
選擇分子分母。
得出你為每一坪主建物所付出的金額，此金額
會重新定義「單價」。
（現在單價計算定義不統一，什麼雨遮、陽台、
過往的小公設、車位...blabla之類，讓消費者
困惑）

好，假設此機制不影響總價，我們來看下例，

例一、中正菁英，主建物15.35坪
https://i.imgur.com/PnZ8nDN.jpg
總價3500萬，車位算300萬好了。
改用新算法，單價由92.8萬增加為228萬。
假設車位算300萬扣掉，單價仍是208萬。

例二、中正菁英旁邊的老公寓，主建物30.46坪。
https://i.imgur.com/qKg55iC.jpg
總價2450萬。
改用新算法，單價沒變，依然為80.4萬。

當然有些公寓陽台和廳間公設也拆算，但影響不大。
此法讓我們知道為了實際居住一坪，付出多少代價？
要不要為了多享受電梯、物管、倒垃圾多花這些價錢。

此改變結果，你認為會？
1.老屋等主建物佔比大的物件會大漲？
2.公設高的建案會滯銷或總價跌價？
3.一舉改變建商蓋房子的設計？
4.什麼都沒變，單價超高就單價超高，和老屋
價差超大就價差超大，真的只是朝三暮四？
-----
Sent from MeowPtt on my iPhone


--
※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 49.215.45.177 (臺灣)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1669795512.A.716.html
推 piliwu: 3不可能改太多，建照使照都會拿不到
→ piliwu: 1是最有可能的，賣中古屋最愛講這個
推 sdhpipt: 以這篇舉的例一大概不會改變 這個公設應該已經用到容積面
→ sdhpipt: 積了 建商寧願拿容積面積去蓋公設 一定有其原因 看了一下
推 IamJoey: 1.多少會漲吧。新房100公寓80 新房200 公寓？？
→ IamJoey: 老屋最愛講實坪大好用
→ sdhpipt: 樂居提供的標準層平面圖 發現是單層11戶小套房 有長甬道
推 cutbear123: 老公寓的公設含到主建裡了 不太準
→ sdhpipt: 你要蓋這樣的社區 他公設就是降不下去
→ sdhpipt: 老公寓如果是普通雙拼 梯廳公設應該佔不到2坪
推 F93935: 以後就蓋教室啊 走廊算在陽台
推 NTU303150195: 享受大樓資源又不想住公寓也不想付錢，嘻嘻
推 sdhpipt: 前陣子看youtube上面德國台僑看房的影片 德國很喜歡蓋錯
→ liquidgroove: 建築設計施工編第162條 管委會使用空間得不計入容積
→ sdhpipt: 層式 為了節省走道空間 讓你坐電梯還要爬半層這樣 XD
推 kusomanfcu: 蓋宿舍
→ sdhpipt: 管委會空間有上限的 自己去看
→ liquidgroove: 管委會使用空間就是所謂的公設, 故建商都是改好蓋滿
推 iamala: 當然是4啊，一般人一輩子就買一棟房子，算的可細了。N種
→ iamala: 算法都算過才買的，怎麼可能買前面例子的人不知道其實室
→ iamala: 內單坪多高呢？買後面例子的不也一直以室內單坪便宜得意
→ iamala: 嗎？都不曉得住的究竟是價格或是坪數了XD
→ kusomanfcu: 房價所得比 不看實虛坪啦 去尻尻吧
→ sdhpipt: 印象中是建築面積的10% 這包括了屋突大廳那些的 本篇案例
→ sdhpipt: 一絕對已經用到容積面積了 現行30~35%的才是正常用了管委
→ kusomanfcu: 每天說別人買房像買菜才會貴 有腦嗎XD
→ liquidgroove: 公設不計價, 這些多蓋公設就沒法多收錢, 建商不開心
→ sdhpipt: 會面積+機電+陽台梯廳免計容積面積的數字
→ kusomanfcu: 最後就是梯間走道等都破表小阿
→ kusomanfcu: 沒差啦
→ sdhpipt: 其實佔公設大頭的根本不是管委會面積 機電與梯廳佔更多
→ kusomanfcu: 為什麼歐美會這麼早流行組合式家具 不是沒道理的
→ sdhpipt: 其實還可以把院子全部鋪水泥劃車位與機車未 這樣公設比也
→ kusomanfcu: 管委會面積不到0.5%
→ sdhpipt: 可以降一些 沒有機車位佔的面積了
→ kusomanfcu: 走道和梯間有3% 公設比的差異等級
→ kusomanfcu: 然後垃圾場也算在公設內啊
→ sdhpipt: 現在很多建案陽台都很小 其實就是為了法規要求排煙室啥的
→ kusomanfcu: 住老破公寓 公設都有10%了 動動腦啊
→ sdhpipt: 那15%陽台+梯廳被法規要求的梯廳佔掉了 不然建商鐵定都蓋
→ kusomanfcu: 梯間蓋露天的不會嗎
→ liquidgroove: 潤泰賠蓋給住戶的潤泰雙子星公設只有19.6%
→ kusomanfcu: 螺旋土星環在外面 沒天花板
→ sdhpipt: 陽台啦 你看以前的陽台都超大就知道
→ sdhpipt: 是啊 潤泰雙子星蓋那樣差不多是最省了 也有20%
→ kusomanfcu: 雙子星公設比我以前寫過了
→ kusomanfcu: 你去翻我文章，之前靠北的都不敢講了
→ liquidgroove: 多蓋公設是收不到錢的, 所以沒有灌公設
→ kusomanfcu: 我把平面圖整個拿出來看和算出來差在哪裡了
→ sdhpipt: 每戶都是中大坪數四拼 加上幾乎沒有大廳與公設 車位機車
→ sdhpipt: 位劃一堆在空地 然後還是停車塔式 這樣都要20%了
→ kusomanfcu: 就是所有舒服的地方縮小變有點不舒服 公設比就少了
→ kusomanfcu: 那走道梯間和老破公寓有比的窄
→ sdhpipt: 而且潤泰雙子星還是中大坪數的 你用本篇例一的單位去蓋
→ sdhpipt: 一樣是公設比40%啦
→ sdhpipt: 其實例一改成單層雙拼三房格局 應該公設比會降到35%以下
→ sdhpipt: 可能是建商判斷蓋三房總價破億賣不出去所以蓋套房
推 kobe7785075: +<><提這個真的高端 不懂的人以為在打房 實際上則是
→ kobe7785075: 在炒房 太厲害了
推 kusomanfcu: 蓋什麼大樓，用公設比騙人，以後建照只準蓋透天
→ kusomanfcu: 0公設比
推 samarium: 1
推 iamala: 潤泰雙子星的停車場有夠窄的…
→ kusomanfcu: 你把一樓都拿去賣店面最容易降低公設比
→ kusomanfcu: 這個占比也很高 所有可以賣的空間賣光就很少公設了
→ kusomanfcu: 傻傻的 笑死
→ liquidgroove: 例一單位實坪小, 戶數就應該會多一些來分攤公設
推 sdhpipt: 一樓大廳縮小 頂多影響幾%吧 沒有liq想像的那麼可觀
→ sdhpipt: liq你想一下 如果是雙拼3房 是不是就沒有那條長甬道了
→ sdhpipt: 那個長甬道面積就多少了 自己想一下
→ sdhpipt: 而且公設比是面積比面積 不是戶數比面積好嘛 XD
推 sdhpipt: 機車位露天 沒有綠化庭院 信箱掛外牆大家淋雨去拿 這樣可
→ sdhpipt: 能可以壓到20%公設比吧 但是買新房子的人會買單嗎?
→ sdhpipt: 有興趣去查一下屏東的建案平面圖 都沒啥公設了 都還有25%
→ sdhpipt: 都是類公寓式華廈說 單梯單電梯
→ liquidgroove: 公設面積比面積/戶數 不是?
→ liquidgroove: 建商喜歡蓋陽春屋, 另個多贈送, 看有沒有人要買單啦
→ sdhpipt: 哈哈 你沒注意到小坪數你的分子(主建物)也小了嗎 XD
→ supereva: 4
→ sdhpipt: 天才啊 一灌糖果30%是黑色 70%是白色 分幾份都是30%黑色
→ sdhpipt: 真正要改變黑色比 要改變黑色糖果的數量啦
→ sdhpipt: 也就是我前面講的 雙拼時 長甬道就沒有了 變成主建物
→ sdhpipt: 一來一回 很可能公設比就變成35%左右
→ supereva: 現在的房屋產品規劃  都是長久市場機制和法規形成的
→ supereva: 哪裡是改登錄方式能改變的
→ sdhpipt: 下班了 不聊了 掰掰
→ supereva: 除非  改法規  徹底改變現在建築的限制
→ liquidgroove: 有個法規允許建商多蓋不是必需的公設, 當然蓋好蓋滿
→ supereva: 把限制改變了  市場機制才會重新產生受歡迎的產品
→ supereva: 不然我問你  建商故意蓋公設 讓你室內空間狹小 對他有
→ supereva: 什麼好處？
→ supereva: 商人只是盡量推出受歡迎的產品而已
→ liquidgroove: 灌公設 室內面積不會變小阿
→ liquidgroove: 建築技術規則162條 允許管理委員使用空間不計入容積
→ liquidgroove: 所以室內空間蓋滿了, 建商可以多蓋公設賣你
→ supereva: 多蓋公設賣你？  這是你用一坪多少錢的觀念在看  但實
→ supereva: 際上  就是一間房子加公設算一個總價
→ supereva: 假設公設不用錢好了  那兩間房子室內坪數一樣 價錢也一
→ supereva: 樣  一個沒公設一個豪華公設  怎麼選
→ supereva: 這不就實坪制嗎  只有室內算錢
推 frank111: 5 公寓價格被低估 漲到150萬
→ supereva: 如果你秒選有豪華公設的  那就代表公設要錢要計價
→ supereva: 因為公設就是有價值  市場機制會平衡
→ djeva100: sup大，我覺得你的概念應該要改成相同的室內坪，但一個
→ djeva100: 有豪華公設（價格高），一個是基本公設（價格低），消
→ djeva100: 費者買單那一種？這樣討論實坪才有意義
推 yoyojan: 坡平車位有不到5坪，也有將近10坪的
→ supereva: 你都用價格高價格低了 怎麼比  實坪不就是只計室內坪數
→ supereva: 嗎
→ supereva: 所以室內坪數一樣 價格就一樣  同個單價下  這才叫實坪
→ supereva: 但這個假設肯定不對  因為有公設的就是會比較受歡迎
→ supereva: 這是反證
推 shena30335: 隨便，要改就趕快全黨去推，完全執政拜託馬上推求你推
→ supereva: 你說豪華公設價格高 普通公設價格低  變數有公設和價格
→ supereva: 兩個  沒有控制變因
→ shena30335: 整天把精神跟社會力量虛耗在這種沒意義的口號 到底
→ supereva: 消費者買單哪一種  現在的市場就看得到了
→ shena30335: 不要到最後吵半天連你自己黨的上面都不挺你  就可悲了
→ shena30335: 房子不會因為算法從虛坪改成實坪就讓本來買不起的人突
→ shena30335: 然買得起，麻煩搞清楚這點，其他隨便，要改就快推OK?
推 ReiFan: 老實說這題真的滿滿問A答B的感覺:用實坪制解高房價???
→ supereva: 邏輯不好的人會以為這樣能解  他們不懂價格是市場決定
→ supereva: 的這件事
→ ob962: 漲跌都不是改不改實坪制的理由
推 FaFaFaT: 我還以為價格是崇蟲決定==
→ ob962: 但可以讓買家更容易去評估買的東西值不值這個價
推 eddie0729: 2、3、4我覺得都會發生一部分
噓 Tatsuya72: 根本是一堆處男幻想教人怎麼做愛才會爽
→ Tatsuya72: 是不是以為買房的人都智缺不知道自己買了什麼公設好壞
→ tofuflower: 其他不算錢...那要登記進權狀嗎？要的話跟現在有什麼
→ tofuflower: 不同？不要的話那公社所有權怎麼解決？
→ Tatsuya72: 整天以為自己有什麼新發現獨門見解，結果連法規都不懂
→ tofuflower: 而且現在買房的誰不知道老公寓時公設比極低？誰買房前
→ tofuflower: 不會先算過？
→ tofuflower: 改成你這樣我反而還要額外確認額外公設幾坪，也很困惑
→ tofuflower: 不管怎麼計價，九成的人買房都馬先精打細算過...
→ tofuflower: 誰會被這種東西困惑住...住台北新大樓的人難道會因為
→ tofuflower: 公寓公設比很低就去住公寓嗎？
推 swgun: 不可能這樣改 要改應該是從新成屋改 其他已經變二手屋的直
→ swgun: 接看權狀
推 skywithfish: 處男教做愛有梗XDD