[閒聊] 日本的建築物分割所有權法

[H2 (超級噴火龍X)]

因為有網友戰「實坪制」時，拿出了日本的建築物分割所有權法來
辯護，因此週末有空就稍微翻一下

看一看，突然有覺得怎麼跟台灣公寓大廈管理條例很像的感覺
分割所有權跟台灣的區分所有權的觀念基本也類似，對於公設
共有與管理的概念基本跟台灣也類似

那為啥要拿這個來戰「實坪」呢？

原文法令內容如下

https://reurl.cc/eWM9MR

關於共同持有部分的幾個內容摘錄如下，
以下為google機翻

第二條
本法所稱專有部分，是指建築物中作為分割所有權標的的部分。

本法所稱“公共區域”，是指建築物的專    用部分以外的部分、不屬於專用部分的建築物的附屬部分，以及依第四條第二款之規定被定義為公用部分的專用部分與附屬建築物。

第四條
通往多個專屬區域或建築物其他部分的走廊或樓梯，在結構上擬由全部或部分分割所有權的業主共享的，不屬於分割所有權的標的。
第一條規定的建築物部分及附屬建築物，可按規定作為公用部分使用。在這種情況下，除非已為此目的進行註冊，否則不能針對第三方提出主張


第十一條
公共區域屬於所有單位業主共有。但是，一些公共區域屬於應共享它們的分隔所有者的共同所有權。
前款規定不排除在協議中另行規定。但是，除第二十七條第一項的情況外，不得指定分區所有人以外的人為共有區域的所有人。
民法第一百七十七條的規定不適用於公共區域

第十二條　
公用區域為單位業主全部或者部分共有的，公用區域的共有適用下條至第十九條的規定。

第十三條　
各共有人可按其用途使用共有部分。

第十四條
各共有人的份額，按照其獨占部分建築面積的比例計算。
前款情況下，如有部分公用區域（附屬建築除外）有建築面積的，則該部分公用區域的建築面積由各分區業主共享。按照各單位業主自有部分建築面積的比例，計入各單位業主自有部分建築面積。
前二款所稱樓面面積，應為內線圍成的牆體或其他隔間的水平投影面積。
前三項之規定，不排除在章程中另行規定。

第十五條　
共有人的份額由其專有部分處分。
除本法另有規定外，共有人不得將其股份與其私有部分分開處置。

第十六條
部分公用區域之管理，涉及全體單位業主利益或依第三十一條第二款規定，由全體單位業主管理之，其他僅由單位業主為之。

第十七條
公共區域的變更（不涉及形狀或用途重大變化的除外），應當經各單位業主四分之三以上多數及表決權會議決議決定。然而，這個固定數量的單位所有者可以通過監管減少到多數。
前項情形，若公共區域之變更對私人區域之使用有特別影響，應徵得私人區域所有人之同意。

第十八條　
公共區域的管理事項除前條規定外，由會議決議決定。但是，保存行為可以由每個共有人執行


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→ redmi2: 這真是大刀闊斧的大改革 會得民心得天下的
→ H2: 什麼是「實坪制」？需要怎麼修改目前法規？有哪些問題以及對
→ H2: 應解決方式？
→ H2: 可不可以說明一下
→ ciswww: 實坪爭議的根源是廣告，規定以後「每坪39萬」等等的廣告，
→ ciswww: 分母只允許是專有部分即可
→ H2: 其實目前不動產經紀業廣告處理原則並沒有規定怎麼樣表示單價
→ H2: 。實務上，多數成屋與預售屋銷售行為也是報總價，然後再由銷
→ H2: 售人員或者購屋者自己換算每坪單價
→ H2: 實際上，很多談論每坪價格的通常不是銷售廣告，而是新聞
→ H2: 如果只是要限定未來每坪單價在廣告行為上的顯示方式，那最快
→ H2: 的方式是改不動產經紀業廣告處理原則，這個是內政部自己函令
→ H2: ，不牽涉修法
推 F93935: 羊毛出在羊身上還不如法規改一下雙逃生梯到底有沒有必要
→ F93935: 性
→ H2: 印象中，逃生梯其實有給免計容積優惠
→ ciswww: 可是還是計入共用部分
→ H2: 所以公設比高低最後還是取決於基地條件跟建築規劃設計，後者
→ H2: 通常要卡各類法規跟銷售規劃
→ H2: 回過頭來看日本的公設管理方式，感覺跟台灣法規很像，怎麼兩
→ H2: 邊實施起來效果差這麼多呢？
→ H2: 難道真是逾淮為枳？
推 cobrabaton: 重點還是出在"仲介"，不動產經紀人勢力太龐大，要將
→ cobrabaton: 不動產經紀人限制成"本人"親自執業，代理助理只能掛
→ cobrabaton: 兩名。再來買賣案件論件計酬非抽成，然後限制銷售話術
→ cobrabaton: 只能照室內坪數賣，但可以加註公設有什麼東西 建材有
→ cobrabaton: 什麼不同，就跟改裝車一樣。改了什麼價值就不同
→ cobrabaton: 台灣的法規一直修的很嚴謹，但要照法規去做的。嗯嗯
→ cobrabaton: 很少
推 cobrabaton: 如果講銷售用語改成僅能秀出室內實際面積+計坪的陽台
→ cobrabaton:  雨遮或不計坪的露台....等，公設及車位不得列入坪數
→ cobrabaton: ，且車位價格需拆算，那這樣不就清楚多了?如果沒有依
→ cobrabaton: 照法規標示，可以檢舉開罰。罰金就該案總價的45%，檢
→ cobrabaton: 舉人可以獲得5%。但自然人自行銷售有一次警告改正機會
→ cobrabaton: ，這樣不就是空空要的實坪制?
推 kusomanfcu: 不得計入 也是另列 最後 也是會有估算工具出現的
推 sdhpipt: 逃生梯不是專門給了免計 而是解釋說可以用機電面積去蓋
→ sdhpipt: 所以十年前常見的室內機房 現在幾乎絕跡 因為以前可以用
→ sdhpipt: 機電面積去偷面積 弄到室內 讓部分公設變成實際自己用
→ sdhpipt: 現在機電面積那15% 光是容納逃生梯排煙室那些就用完了
→ sdhpipt: 現在甚至連陽台面積都縮小了 因為基地不夠大時 光是梯廳
→ sdhpipt: 占比就把(梯廳+陽台)15% 機電15%這兩項用到差不多了 所以
→ sdhpipt: 現在新的建照 往往陽台面積不大 因為沒有免計容積可用了
→ sdhpipt: 當然 高雄厝例外 他有特殊條款可以讓你蓋超大陽台 免計
推 itryla: 有心要提議的可以先去改實價登錄的單價，有車位跟沒車位
→ itryla: 的單價去乘總面積，一個可以得到頁面上的總價，一個不行
→ itryla: ，代表兩個單價的定義有差，卻在同一個欄位上，另外可以
→ itryla: 再新增一個單價，其分母面積為主建物面積的給民眾參考，
→ itryla: 與其要求不肖業者變肖，不如從政府自己的網站做起