[請益] 高雄30年老透天估價..

[ontology (本體)]

最近長輩請我賣一棟透天
在臨路巷子內，近科工館和鐵路綠園道

這是房子的資料:
原本為3樓透天
建物坪數：43.2坪(主建物)+1.69坪(陽台)=44.89坪
土地坪數：22.08坪(肉地)+5.5坪(道路)=27.58坪

6年前整修和增建了兩層樓 (變成5樓透天了)
每層樓約12坪左右(其實不知道多少，我參考其他樓層抓的)

房子維護得還可以，最近也清空和油漆，廚房換新
透天一樓可以停車，前面的道路也是私有土地，可以停車也可以活動，
有自己的大門


價格我是這樣算:

建物坪數: 44.89+24(增建的) = 69
然後乘上每坪25 ，大約1750萬

透天土地的部分不會算，就只算建物XD

我覺得成交價抓2000上下

請問這樣計算是否還算合理呢?

不知道該怎麼賣啊

還是仲介會幫我看XDD


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推 rivera5566: 我估500，600跟你買
推 k0939770752: 增建違建沒人在算全額的啦
推 VVVV5555: 你在做夢嗎
→ VVVV5555: 你乾脆說五千好了
→ k0939770752: 市場法(實價登陸)、收益法(租金回推)、價值法
推 zeroyaking: 透天不算土地…那還是給別人算 根本反著算…
→ zeroyaking: 建物反而是附屬品
→ zeroyaking: 而且再會算 沒人要買要出價都是空
推 zeroyaking: 老透天建物部分價值每坪大約5-8萬 增建只能當贈品
→ sagarain: 看附近實價 跟熱度 不熱加蓋也沒用
→ GGFACE: 我個人覺得2500差不多
推 zeroyaking: 建議有街景再來看 面寬 臨路大小 是否無尾 嫌惡設施
→ zeroyaking: 屋況是否良好 壁癌漏水 格局採光通通都是變因
→ Shaqui11e: 實際地點外觀內部請房仲看一下馬上就知道大概了，老透
→ Shaqui11e: 天價差很大光憑這敘述很難隔空抓藥
推 gm3252: 2500差不多吧
推 lightjayjw: 我記得增建部分沒人再算的，如果有人檢舉，看那個縣市
推 ceca: 不是這樣抓的.
→ lightjayjw: 機關的處理方式，基本上這種抓不勝抓
→ ceca: 你直接看旁邊類似的賣多少.
→ ceca: 就是多少.
→ ceca: 市場是成交寫出來的.不是你算出來的.
→ ceca: 另外最大影響第一個就是你門口的馬路大小.
→ ceca: 6米和12米價差可是非常大的.
→ chillybreeze: 六年前的增建......這是新違建即報即拆
推 lonelytea: 增建的拆除還要費用咧
推 suPerFlyK: 3000
推 jackgn: 沒說幾米巷？和在那附近？看附近實價多少來估看看
→ ceca: 沒參考也可以,高醫附近打9~95折
→ ceca: 科工館一直都維持在高醫的9~95折.
推 volcom: 我覺得1500差不多，主要土地不大
推 cutbear123: 台北是算1/3 所以是12坪x2層/3=8坪
推 guojj: 巷子內成交抓2000萬，行情有這麼好？
→ destroyss: 那我買在後驛19地坪6米的廢墟不就能賣1800萬 想太多
推 KYOLONG: 1樓真黑心==我估價1500差不多
→ KYOLONG: 前提是他家真的要保持的很好像新的
噓 yasmydio: 唉，可悲連市價也不會查
→ KYOLONG: 建物的部分是錯的 工程造價15萬還差不多 你的25萬是大樓
→ KYOLONG: 的造價
推 KYOLONG: 你用25萬去算加上土地不就快3000萬==所以......
→ wonder123: 我能買嗎？
推 gn01693664: 一億差不多
→ ontology: 感謝~~
推 DJKENNY: 請銀行估價最快  能貸多少還是要看銀行
推 lovelight: 增建敢灌進去還真的有勇氣
推 Mograine: 坦白講 30年後只有土地值錢 上面的建物都是累贅 不值多
→ Mograine: 少錢  一個樓層才十幾坪出頭 小的要死 想到要爬這麼多
→ Mograine: 樓就覺得累
推 ceca: 價值都不是這樣看的..XD
→ ceca: 你透天有增建,那就有空間價值.
→ ceca: 空間價值就看,自住和改套房出租,兩種型態去判斷.
→ ceca: 自住的話你空間比較大必然比較值錢.
→ ceca: 但是會有邊際效應,3F和4F的價差會大於4F和5F價差.
→ ceca: 而收租則是空間多多益善,多一層至少多兩間套房.
→ ceca: 因此當自住邊際效應產生,但是收租那邊價值繼續拉高.
→ ceca: 最後最高價會取決於兩者最高的那一個做基準.
→ ceca: 例如你很猛蓋到6F.但屋況很老舊.
→ ceca: 這樣賣掉一定是賣給改套房的包租公價格最好.
→ ceca: 自住戶出不到那麼高的價格.
→ ceca: 但如果你是2F透天,包租公出不到自住戶會出的價格.
→ ceca: 而增建與否...不重要...顆顆.
→ ceca: 當然增建得很爛是另外一回事.
→ ceca: 不過透天又牽扯到門口路幾米,面寬,屋況.
→ ceca: 甚至室內格局等等.
→ ceca: 你室內都改套房每一層都套房,價格必遠高於都是打通的.
→ ceca: 所以呢...最後你還是要到市場上去.
→ ceca: 找到類似的產品做對比,才有辦法估他多少錢.
→ ceca: 你怎樣算成本,算大小....都是白算的..XD
→ ceca: 市場成交根本不鳥你算出來是多少.
→ ceca: 另外像透天屋況超好....但你會遇到一個問題.
→ ceca: 那就是有翻新透天來賣的投資客.
→ ceca: 他的物件會跟你競爭.
→ ceca: 管你屋況多好,我投資客權翻新要賣1300萬.
→ ceca: 你自稱多棒多棒,你還是只能跟我1300萬.
推 maxidogkimo: 其實增建兩樓未必討喜～ 主要還是要看臨路幾米，是否
→ maxidogkimo: 無尾巷？ 周邊有什麼較特別的設施？
→ ceca: 至於我為啥1300萬,也許我吃廢墟900萬,翻修150萬.
→ ceca: 所以成交1300萬帳面250萬...ok的拉.
→ ceca: 因此管你甚麼屋況還是OOXX...
→ ceca: 市場就是物件彼此競爭,便宜的優先出脫.
→ MizPerfect: 這種兩層古蹟,一樓挑高二樓超矮的,我都算土地坪數
→ MizPerfect: 開 50萬*23坪 給你 1050萬...
→ ontology: 感謝C大~
→ ontology: 是因為附近是有1500~1800的成交價格，都同一批的
→ ontology: 我就對比著的逆算看看，可能也是1500上下差不多
推 vespa76123: 老透天只有土地價值
推 F1239810: 30年透天假如地坪25，我以買方觀點來看，我估增建一層
→ F1239810: 鋼筋水泥有浴室，頂多加40~60萬，鐵皮屋加15~20萬。
推 frank111: 老透天是看土地價值，22坪*60萬=1300萬
→ frank111: 但銀行的估價是計算房子的價值，會遠低於市價，貸款要注
→ frank111: 意，如市價1300，銀行可能估價只有800，貸8成，只借600
推 frank111: 另外你二樓增建到五樓其實更難賣，講白了就是超級危險的
→ frank111: 大違建，銀行應該不會承作貸款，也就是買家要現金買
→ frank111: 會買這種大違建的人少，能拿全現金買的人也少，難啊
推 yonex12: 3000開價2200成交
推 beebeebee: 應該要五億，真心不騙
→ MizPerfect: https://i.imgur.com/HgdaOyS.jpeg
→ MizPerfect: 義聯開58就頂到不行了，還開60
→ tara75: 做夢啦！你有2000萬會買老透天還新大樓？
推 iuirigi: 巷子內1500~1600 屋況很優+100 巷子夠大就再+100 大概
推 iuirigi: 5.5坪是道路地 漏看 那再減個150~200 @@