Re: [心得] 下斡旋感覺被房仲話術套中

[junior020486 (軟蛋頭)]

※ 引述《thinkdeeper (思考)》之銘言：
: 幫原po打打氣
: 最近剛完成今年買房任務
: 過程中有間家人蠻喜歡的房子
: 屋主開價26oo，持有十年
: 查了一下當年買的成本約13oo左右
: 銀行估價大概都估在2100-2200附近
: 實價也都在2100左右
: 初看跟屋主相談甚歡
: 復看也蠻融洽的
: 因為家人喜歡，所以還是出了22oo斡旋
: 條件是真的不錯，所以一直有耳聞有買家出斡旋
: 大約都在23-2400之間
: 但屋主不肯簽22oo斡旋退斡了
: 所以我果斷看社區其他戶
: 運氣好也不好跟屋主在中庭遇到
: 屋主請我再去他們家坐了一下
: 言談間發現屋主對於仲介相當有戒心，也對於仲介費怎麼算不太清楚
: 我就教起屋主該怎麼辨別仲介講的是真的假的
: 以及他需要負擔的相關費用怎麼估
: 當然言談間我也知道屋主的底價多少
: 但是屋主目標價明顯超過我心目中對這間房子的價值
: 屋主還是很希望可以賣我，問我23oo願不願意買
: 但是我斡旋就是我心目中認定的最高價了
: 仲介也知道，屋主大概也知道
: 所以我考慮了兩天婉拒他，並且順利在兩天後買到現在的房子
: 在我心目中，仲介就是扮黑臉當壞人還有處理雜事的
: 看房的過程中我一律扮白臉
: 因為永遠也不知道什麼時候回過頭可能要買最初的那一間
: 留一線日後好相見很重要
: 當然我還是覺得
: 如果他果斷賣我，可能是他近期較好的結局
: ※ 引述《yourei (零葉)》之銘言
: : 今年下半年完成新手買房任務
: : 看到這系列很有感
: : 我買的這間開價1298，當初第一眼看到就很喜歡
: : 但我自己和長輩心裡的最高價都是1150
: : 當時也是太菜，直接跟房仲說出底價，還表明我很喜歡這間
: : 房仲也是一直說不可能，最後先用1100幫我們下斡，約出來談前還一直說是用特殊密技(?
: : )約到的，絕不是因為那個1100的開價
: : 當天晚上八點半從1115開始談，屋主一直說要1200up
: : 我直接放棄演戲，說我很喜歡也開始幻想裝潢了，但最多就是1150，再多沒有，我也沒蛋
: : 蛋可捏，有緣再見
: : 之後就是看屋主跟仲介演戲，跑上跑下跟我說屋主和家人討論過程
: : 反正我一毛不讓，就看你們演
: : 最後當天凌晨兩點1150成交簽約（有夠睏）
: : 過程中犯了很多錯，像是直接亮底牌、一直說我很想買這間之類的，而且我也是個很討厭
: : 演戲扯皮的人
: : 但是我覺得最重要的真的是要堅持住...不能被話術帶跑，也不能得失心太重
: : 底價就是底價，買不到就當無緣
: : 反正房子很多，真的不怕沒有
: : ps.當初買賣前仲介說銀行估價1050，但我送件兩家銀行是都有估到成交價
: : 所以我們應該算出價比行情稍高一點？
:
: ----
: Sent from BePTT on my ASUS_I006D

說實話，銀行鑑價這種東西沒有一定的好嗎XD
很多買方在那邊講銀行鑑價才OOO，屋主居然要賣OOO+100
屋主貪婪啦、屋主比銀行還懂啦，什麼一大堆東西都講出來

所謂銀行鑑價，本來就會因為不同金融機構，內部的作法不同，做出差異很大的鑑價
甚至同樣金融機構，不同分行還會不一樣
完全是看銀行水位、銀行內規、估價師估價、業務寫報告還有借款人的條件
前一陣子八擴某社區兩房車8XX萬在實登上面的時候
有一間他媽的最扯
12月買820萬，7月賣975萬
那個時候銀行鑑價都是8XX萬
直到有位軍公教類的買方，找了中信，那個時候中信搞了什麼公務員築巢專案
反正那個時候中信鑑價鑑得到，然後後面一狗票開始了9XX萬之旅

總結來說，銀行鑑價是個謎，比主審的好球帶更像變形蟲
大guy4這樣
（噢對了，我3、4月有初估一間1+1房車，後來買正兩房車）
那間1+1某大樹人壽估5XX萬，7成
找其他銀行可以估720萬，8成
最高的山銀行也可以估到700萬以上
我就知道大樹人壽不喜歡八德重劃區的擔保品XD
後來沒買到，屋主後來不想賣了，還是屋主覺得可以賣更高
之後兩房車買880萬又是另一個故事了
我880萬那個時候，前面好幾間9XX甚至975萬的在前面打底撐銀行信心
最高的山銀行業務做起報告真輕鬆

-----
Sent from MeowPtt on my iPhone


--
※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 1.161.232.42 (臺灣)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1671444147.A.726.html
推 zeroyaking: 前幾年在版上po一間給銀行估價 成交1500多萬的
→ zeroyaking: 從900到1500萬~不同銀行不同估價金額 誰準?
推 cicatrix: 銀行鑑價根本就是亂搞，我老婆烏日房子，國泰估520萬，
→ cicatrix: 彰銀估1000萬，永豐估975萬
推 checkman: 估最高的最準
推 cicatrix: 講真的銀行想做這筆單的時候，根本數字隨便填
推 zaza5566: 銀行鑑價本來就是估爽的啊XD 經理一句話要做 鑑價值就
→ zaza5566: 上去嘍
→ zaza5566: 有的銀行認為以前行情沒這樣 所以估低 有的認為成交就
→ zaza5566: 是行情 所以估高 本來就沒一定
推 frowning1226: 估價一直都是銀行想不想做你這筆生意的問題
→ frowning1226: 國泰不想做的很明顯...就是讓你不會煩他
推 NTU303150195: 搭30年平準房貸壽，條件就上去了
推 s26492755: 我2016的時候 房子鑑價1000 但因為我買905 取其低 2020
→ s26492755: 轉貸 直接照我2016成交價當鑑價 無言 2022今年在轉 鑑1
→ s26492755: 200
→ s26492755: 有的會來現場 有的網路查查 鑑價跟貸款都很謎 每間銀
→ s26492755: 行結果不同
推 s26492755: 然後像推文說的 銀行想做你這單的時候 還是會給你想要
→ s26492755: 的金額 之前兆豐跟國泰在比 我就靠北兆豐鑑價低成數少
→ s26492755:  結果業務就追了 呵呵
→ supa64: 同樣銀行估價:這間半年以上都沒成交紀錄.房貸經理:你是X
→ supa64: 逼嗎?不會打給這物件周遭4.5家房仲詢價.不就知道行情
→ supa64: 呵呵.鑑價這東西真的信的也是傻X
→ s26492755: 這個講好幾年了 用鑑價當行情買房的 只能說 萌萌噠  是
→ s26492755: 說我覺得每次有新狀況都好多新警察 到底有沒有買賣過
→ s26492755: 他想做的時候 電話不用打 直接追金額上去 不想做的話
→ s26492755:  理由一堆
→ s26492755: 有時候是談判上的拉鋸
→ cm1241: 我的房三家銀行鑑價、75成，到8成、85成都有
→ supa64: 反正現況退了.他自己沒多說甚麼就算了.不要後悔決定就好
推 KYOLONG: 找經理 才有用吧？數字只是看他要不要你這個客戶
推 s26492755: 主要都是銀行有他自己的內規
→ s26492755: 之前還有一家說什麼要實登打折的 忘記是哪家 直接跟他
→ s26492755: 說安心上路
→ s26492755: 不一定要找經理 你找業務 他想做的話也會往上送簽
→ s26492755: 但有的真的很菜 菜到亂報條件
噓 ibsmalla: 鑑價是假的 想貸你多少才是真的 你條件好銀行哪管鑑價
推 sdhpipt: 有的時候同一間銀行不同時間點估價鬆緊也會不一樣
→ sdhpipt: 比如說中信銀 2019~20那陣子估價都比較低 現在反而比同行
→ sdhpipt: 估價更高 不知道是怎麼回事
推 elvis30901: 確實，我那時候一千多萬買的房子，鑑價從800~1150都
推 Tatsuya72: 鑑價看關係無誤
→ Tatsuya72: 總行審的時候誰核才是關鍵
→ sirloin: 請問各位大大說的條件好到底是什麼條件？不欠錢有正常薪
→ sirloin: 轉信用卡準時繳青年首購名下無其他房產還有嗎？
→ Tylose: to cm1241 鑑價不是貸款金額，和成數無關喔
→ Tylose: (成交價or賤價)取低者 x 成數 = 貸款金額