[請益] 新手詢問屏東市一手中古屋出價...

[mounter (PTT真多好人阿)]

各位好，小弟是房市新手，因為一直單身住家裡，沒有剛性購屋需求
過去只有零星看屋看板，而完全沒有出價議價的經驗...

小弟住高雄，單身未婚無對象，原本住五樓公寓，但因為家人年紀大了越來越無法爬梯
所以決定找房將長輩接來住，也因為有孝親房的需求，
所以衡量未來如果有成家的機會，二手透天會是比較好的選擇

但因為身上資本不夠，雖然想住高雄，但實在摸不起，
所以因著工作的關係，將看房的重心鎖定在屏東市

最近房仲介紹了一個還算喜歡的物件，在屏東市區內
是28年的5樓一手透天，權狀也為5樓，自有車庫，週邊是純住宅區，生活機能算不錯

物件到上班地點、到屏東車站、上國道三號都不會太遠，到屏東市的主要商圈也很近
實際看過一次之後，大概之後如果順利購入，需要解決以下問題

1、水電及網路管線無更新紀錄，需全部重拉重鋪
2、部分樓層及牆面有漏水痕跡跟壁癌
3、一樓的非結構牆疑似有鋼筋外露
4、衛浴設備及廚房過舊需更新

因為上次看屋是約平日晚上自己一個人跟房仲看，
看過之後還算喜歡，所以又跟房仲約了一次，準備帶家人去看

上次看完之後，我有使用幾間銀行的線上估價，也有跑去銀行做房貸估價
也自己上實價登錄網站以及請擔任代書的長輩幫忙瞭解行情
打算如果家人也喜歡這物件的話，會考慮斡旋出價跟屋主談談看

但實在不知道該怎樣出價才算合理不瞎，所以發文請教...

我查到的狀況是，屋主開價跟實價登錄以及銀行估價結果接近
幾間銀行試算出來的最高貸款額度，回推85％貸款，就是屋主的開價...
而這物件週邊在近5年只有三個實價登錄物件

其中一個是物件正對面的舊三樓透天，屋齡較高、地坪及建坪遠低於這物件
但成交的金額接近這物件的開價

另外兩個成交的物件，一件實際成交的每坪價金跟屋主開價接近
另一件的每坪成交價金則是比屋主高了不少...（屋主開13.X，那物件19.X成交）

所以嚴格來說，我喜歡的這物件，屋主開的價格其實接近實價登錄跟銀行估價
周圍有成交的物件，成交價金也比屋主的開價高很多...

所以在這情況下，我如果決定想談價的話，就不知道該怎樣出價

因為感覺屋主的開價跟附近行情接近，這也是一手屋，沒有行情價可參考
唯一能跟屋主談的部分應該只有屋況...

我目前是傾向先從屋主開價的90％去談，只是不知道這樣是否合理？

感謝各位回應...

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※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 114.39.48.222 (臺灣)
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※ 編輯: mounter (114.39.48.222 臺灣), 01/06/2023 22:43:08
推 hellogym: 每坪13.多 那很便宜阿
→ hellogym: 看起來屋主開價很佛阿 很熱門的話就趕緊先下斡
→ hellogym: 你就開價9折問仲介收不收斡阿 收了後面再來喬價
推 qqphor: 高雄摸不起，是指那個區域？
→ mounter: 舊高雄市、鳳山、大寮、鳥松、仁武的透天我都摸不起了
→ mounter: 上面那些區域摸的起的都是超老屋或超小屋...
→ chienchung: 長輩爬不動樓梯但是還選透天? 感覺沒有解決長輩問題
→ mounter: 因為1樓規劃孝親房，二樓以上還可以保有一定空間
推 comboking: 其他不了解不說，有鋼筋就是結構牆，沒有非結構牆鋼筋
→ comboking: 外露這種邏輯
推 normangood: 不知道你的預算大概是多少？
推 prostar: 銀行鑑價OK,那算不錯的物件了 負擔的起沒什麼不行
推 stopdog: 覺的90%去談可以耶，屏東到高雄的距離也還ok，市區不擁
→ stopdog: 擠很適合養老
推 medama: 不錯啊 趕快下斡
→ coburn: 高雄中古電梯怎麼可能摸不起 一定要透天的原因是老人的執
→ coburn: 念嗎
→ mounter: 純粹是長輩執念，也考慮到未來如果有另一半一起成家的話
→ mounter: ，跟長輩住透天可以用樓層區分生活空間，會比買大樓住在
→ mounter: 同一平面來的自在
推 imtaku: 上了啦！90%出價！
推 aqaq123: 高雄就在往下了不再等等嗎
推 cutesuper: 怎麼出價? 就你能買得起的合理價
→ cutesuper: 不過貸85% 很樂觀喔 到時候隨便個意外你怎麼辦?
推 a0004175: 現在中古房應該很難貸到85%